David:
Đây là BiggerPockets Podcast, chương trình 626.

Zach:
Ý tôi là, không có nhiều sự khác biệt. Cho dù bạn có một gia đình độc thân 200,000 đô la ở Trung Tây, một hợp đồng trị giá 2 triệu đô la ở một khu phố đắt tiền hơn, bạn vẫn đánh giá các con số như nhau. Vì vậy, đừng giới hạn bản thân khi xem xét các giao dịch lớn hơn và sợ hãi khi tham gia vào những giao dịch đó, ngay cả khi nó yêu cầu mang lại một số tiền riêng tư.

David:
Chuyện gì vậy mọi người. Tôi là David Greene, người dẫn chương trình Podcast về Bất động sản BiggerPockets của bạn. Hôm nay ở đây với người đồng dẫn chương trình tuyệt vời của tôi, Rob Abasolo, nơi chúng ta có cuộc phỏng vấn với Giám đốc điều hành của Rent To Retirement, Zach, đó có phải là Lemaster không, hay anh ấy đã nói như thế nào? Zach Lemaster. Bạn biết điều buồn cười là khi Brandon thực hiện những chương trình này, anh ấy luôn nhầm tên họ, và bây giờ tôi, với tư cách là người dẫn chương trình, thấy mình đang làm điều tương tự. Thật buồn cười, bởi vì khi tôi là cohost, tôi luôn biết nó là gì và với tư cách là người dẫn chương trình thì không.
Chà, Zach mang đến cho chúng ta một cuộc phỏng vấn tuyệt vời từ một số quan điểm năng động khác nhau về đầu tư bất động sản. Vì vậy, Zach tự mình sở hữu bất động sản đầu tư trên khắp đất nước, một số trong số đó là các bất động sản nhỏ gồm nhiều gia đình. Chúng ta đi vào để nói về một bất động sản sang trọng mà anh ấy thực sự đã mua ở Colorado trong một khu trượt tuyết mà anh ấy sẽ thuê với giá 5,000 đô la một đêm vào mùa cao điểm.
Anh cũng sở hữu một công ty chìa khóa trao tay. Bạn có thể đã nghe tên của họ, Rent To Retirement. Chúng quen thuộc trong không gian BiggerPockets. Bạn có thể đã nghe quảng cáo của anh ấy trên chương trình của chúng tôi. Và chúng ta tìm hiểu cách anh ta điều hành một công ty, cách anh ta thuê, tại sao anh ta tin rằng chìa khóa trao tay có thể tốt hơn cho một số người. Những thứ thực sự tốt. Rob, phần yêu thích của bạn trong chương trình hôm nay là gì?

Cướp:
Tôi nghĩ thật sự rất vui khi nghe được cái nhìn sâu sắc của anh ấy về các tài sản chìa khóa trao tay. Anh ấy thực sự đã nói rất nhiều về việc sắp xếp chiến lược của bạn và luôn tập trung cao độ, bởi vì anh ấy có một quỹ đạo rất tuyệt vời trong hành trình bất động sản của mình. Anh ấy đã đi từ việc trở thành một nhân viên đo thị lực để trở thành bán buôn, sau đó đến khu dân cư, sau đó là thương mại, và như bạn đã nói, chủ doanh nghiệp cũng vô cùng thành công. Vì vậy, chỉ thực sự vui khi luôn tìm hiểu sâu hơn một chút về những câu chuyện đó.

David:
Chắc chắn rồi. Trước khi đưa Zach vào, hãy đến với mẹo nhanh của ngày hôm nay. Chương trình hôm nay, chúng ta nói về tư duy W-2 và cách nó không phải lúc nào cũng phù hợp với thế giới mà chúng ta đang làm việc, đó là một không gian kinh doanh, cái mà tôi gọi là môi trường 1099 nơi bạn không có những con đường rõ ràng. bạn để một nhà tuyển dụng tham gia. Bạn có môi trường 3D rộng lớn, sống động này. Bạn có thể đi bất kỳ con đường nào bạn muốn và nó có thể rất đáng sợ và đáng lo ngại khi bạn mang tư duy W-2 vào thế giới này.
Vì vậy, hãy tự hỏi bản thân, bạn đang vận hành tư duy W-2 theo những cách nào, những cách mà bạn có thể biết và chưa biết về nó? Đó có phải là một kỳ vọng vô hình rằng người khác nên nói với bạn phải làm gì không? Bạn nghĩ rằng khi có sự cố xảy ra, thì ai đó sẽ phải sửa chữa nó chứ không phải bạn? Niềm tin rằng bạn không cần phải làm việc sau 5 giờ chiều, hoặc trong khoảng thời gian từ 00 giờ đến 9 giờ, bạn cần phải làm việc mọi lúc?
Không có quy tắc nào trong số này là những quy tắc khó và nhanh, chúng là những thói quen mà chúng tôi đã tạo ra bởi vì chúng tôi đã làm việc trong một thế giới W-2 quá lâu. Và nếu đó là bạn, không sao cả. Nhưng nếu bạn đang cố gắng tham gia vào thế giới mà Rob, tôi và Zach vận hành nó hàng ngày, điều đó có thể sẽ kìm hãm bạn. Vì vậy, hãy tìm hiểu ai đó, ngồi xuống và nói về những cách bạn có thể đang trải qua tư duy W-2 đang kìm hãm bạn. Rob, bạn có điều gì muốn thêm về chủ đề đó không?

Cướp:
Không. Tôi nghĩ luôn rất hữu ích khi nói chuyện với một người đã thực sự tạo ra bước nhảy vọt và đã đấu tranh để hoàn thành công việc tự kinh doanh. Và tôi nghĩ một điều, thật buồn cười, tôi luôn nói rằng tôi thất nghiệp và sau đó Tony Robinson, người dẫn chương trình Rookie đã nói: “Không, anh bạn, bạn đang tự kinh doanh, hãy tự hào về điều đó”. Và tôi đã nói, “Đúng vậy. Tôi là." Vì vậy, hãy tìm một ai đó, chọn bộ não của họ và học hỏi. Đó là tất cả những gì bạn thực sự có thể làm.

David:
Được rồi. Chà, nghe hay đấy, Rob. Tôi không muốn nói nữa, chúng ta nên bắt đầu cuộc phỏng vấn với Zach. Zach Lemaster, chào mừng bạn đến với BiggerPockets Podcast.

Zach:
David, Rob, cảm ơn rất nhiều vì đã có tôi. Tôi rất vui khi được ở đây.

David:
Vâng, chúng tôi rất vui khi có bạn. Vì vậy, hãy bắt đầu bằng cách hỏi bạn, danh mục đầu tư của bạn hiện tại với bất động sản và kinh doanh như thế nào?

Zach:
Chắc chắn rồi. Đây là một kịch bản không ngừng phát triển, nhưng ngày nay những gì chúng ta đang xem xét, chúng ta chủ yếu đã chuyển sang sở hữu nhiều mặt bằng bán lẻ thương mại. Đó là phần lớn tài sản cá nhân của chúng tôi. Vì vậy, chúng tôi có 30 không gian thương mại hoặc cửa ra vào, tôi đoán nó trải dài trên bảy cửa. Chúng tôi có 29 đơn vị dân cư. Hai trong số đó là một gia đình độc thân ở Canada mà chúng tôi sở hữu. Vợ tôi người Canada. Đa số ở đây ở nhiều tiểu bang. Chúng tôi có một vài bộ song công, một bộ bốn mặt trong đó. Chúng tôi có một căn hộ rất độc đáo, cho thuê ngắn hạn và chúng tôi có 18 tòa nhà để cho thuê. Đó là tất cả những gia đình độc thân.

David:
Đáng kinh ngạc. Và sau đó từ phía doanh nghiệp thì sao?

Zach:
Vâng, về mặt kinh doanh, vì vậy những gì chúng tôi đang làm là hoạt động kinh doanh cốt lõi của chúng tôi là Thuê Để Nghỉ hưu, chúng tôi là nhà cung cấp chìa khóa trao tay. Và vì vậy chúng tôi làm việc tại nhiều thị trường trên khắp Hoa Kỳ, chủ yếu ở Trung Tây và Đông Nam. Chúng tôi có thể làm khoảng 50 ngôi nhà một tháng. Đây chủ yếu là các gia đình đơn lẻ hoặc nhiều nhóm nhỏ, nơi họ được phục hồi chức năng, cho thuê và quản lý cho các khách hàng là nhà đầu tư của chúng tôi. Và đó thực sự là hoạt động kinh doanh cốt lõi của chúng tôi.

David:
Ngọt. Vậy là bạn đã có được sự giàu có của mình trong lĩnh vực bất động sản. Bạn kiếm tiền và kinh doanh bất động sản. Bạn cũng giống như chúng tôi, một người mê bất động sản. Vậy bạn đã bắt đầu như thế nào trong toàn bộ không gian này?

Zach:
Ừ. Tôi nghĩ rất nhanh về quan điểm của bạn, David, thật thú vị là chúng tôi phỏng vấn rất nhiều người thực sự thành công trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực kinh doanh khác. Có rất nhiều người kiếm tiền ngoài bất động sản và các con đường khác và đưa nó vào bất động sản. Và có rất nhiều người lật nhà, nhưng không giữ nhà. Tôi luôn nghĩ rằng đó là một điều rất thú vị.
Nhưng quay trở lại câu chuyện của chúng ta, vì vậy tôi sẽ cố gắng giữ phần này ngắn gọn cho bạn. Tôi đoán chúng tôi có nền tảng về chăm sóc sức khỏe. Vợ tôi và tôi là bác sĩ đo thị lực của giáo dục. Chúng tôi gặp nhau trong trường học ở Oregon. Tôi nghĩ rằng ban đầu tôi quan tâm đến đầu tư bất động sản, như nhiều người đã làm, chỉ đọc Robert Kiyosaki, Rich Dad Poor Dad. Điều đó thực sự mắc kẹt với tôi chỉ trong suy nghĩ. Tôi tiếp tục luôn tự giáo dục bản thân về các khía cạnh khác nhau của bất động sản, mặc dù, phải mất nhiều năm để thực sự bước đầu tiên vào đầu tư.
Vì vậy, chúng tôi đã đến trường ở Oregon. Tôi đã nhận được học bổng với Không quân sau khi học chuyên nghiệp. Vì vậy, tôi đã trở thành đại úy Không quân trong năm năm, thực hành đo thị lực ở đó. Đó là nơi chúng tôi bắt đầu đầu tư vào bất động sản. Ngôi nhà đầu tiên của tôi là một ngôi nhà đột nhập, song công. Đã sử dụng một khoản vay VA để mua khoản vay tuyệt vời đó. Chúng tôi giữ ngôi nhà đó như một căn nhà cho thuê trong nhiều năm, tiếp tục chuyển ra khỏi đó và mở rộng quy mô theo thời gian.
Có một điều tôi luôn nói với mọi người là cứ mỗi năm một lần, kể từ lần song lập đầu tiên, tức là đã hơn 10 năm tại thời điểm này, chúng tôi đã mua ngày càng nhiều bất động sản mỗi năm và điều đó đã thực sự cho phép chúng tôi mở rộng danh mục đầu tư của mình ở nơi chúng tôi tại ngày hôm nay. Đó chỉ là mục tiêu nội bộ mà chúng tôi đã đặt ra, chỉ với tư duy về khả năng mở rộng đó.
Một điều khác mà chúng tôi đã làm từ rất sớm là bán buôn. Chúng tôi bắt đầu khám phá. Bán buôn mà chúng tôi nghĩ là một cách thú vị để về cơ bản chỉ sử dụng sự hối hả bên lề để kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản và tôi đoán rủi ro khá thấp, ít nhất là lúc ban đầu. Như nhiều người đã làm, tôi đã trả một số tiền lớn, 25,000 đô la cho một khóa học, số tiền tôi không có vào thời điểm mới ra trường, và vì vậy chúng tôi đã đặt nó vào thẻ tín dụng. Tôi rất lo lắng về điều đó, không ngủ được, lo lắng vì mất tiền. Tôi đã mời một đối tác trả 50% số tiền đó và giúp chúng tôi bắt đầu với việc bán buôn.
Chúng tôi đã phát triển hoạt động kinh doanh bán buôn của mình đến mức có lẽ chúng tôi đã kinh doanh 15 bất động sản mỗi tháng, quyết định giữ một số trong số đó làm nơi cho thuê và mở rộng quy mô theo thời gian, và sau đó quyết định quản lý những bất động sản đó, tất nhiên là có nhiều sai lầm. Chúng tôi bắt đầu mở rộng quy mô theo thời gian, đầu tư vào các bang khác nhau trên khắp nước Mỹ.
Và tôi nghĩ đó thực sự là một thời điểm quan trọng đối với chúng tôi bởi vì điều đó đã mở ra cho chúng tôi, khi chúng tôi phát hiện ra rằng, này, bạn có thể đầu tư ngoài nhà nước, đó thực sự là quá trình giống như bạn có thể làm tại địa phương. Và tất cả là về đội ngũ và hệ thống của bạn. Và điều đó cho phép chúng tôi thực sự tập trung vào việc phát triển danh mục đầu tư của mình trong các lĩnh vực mang lại lợi nhuận tốt nhất.
Một số trong hai tài sản đầu tiên chúng tôi mua là tài sản chìa khóa trao tay từ một nhà cung cấp chìa khóa trao tay. Đó là South Side, Chicago, tài sản hạng D, những con số trên giấy trông rất tuyệt, trại cai nghiện cao cấp. Và do đó, mọi thứ trông có vẻ tốt với khoản đầu tư ban đầu và họ chỉ hoạt động đáng kinh ngạc.
Và thực sự là nhà cung cấp mà chúng tôi đã mua chúng, cũng là người quản lý các tài sản. Cuối cùng anh ấy chết một năm sau đó, bị phình động mạch não. Chúng tôi đã bị mắc kẹt với những tài sản này. Không có gì để làm, không có ai để giúp chúng tôi. Nhưng đó thực sự là chất xúc tác để chúng tôi bắt đầu công việc kinh doanh chìa khóa trao tay của mình là, chúng tôi có thể ra ngoài đó và tự làm việc này, và phát triển hệ thống của riêng mình chỉ cần học hỏi qua những kinh nghiệm đó.
Rất nhanh để đạt được vị trí hiện tại, chúng tôi đang đầu tư vào nhiều thị trường trên khắp Hoa Kỳ, mở rộng danh mục đầu tư của mình và thực hiện nhiều chuyển đổi sang không gian thương mại. Chúng tôi sở hữu rất nhiều cửa hàng bán lẻ thương mại và đó là lĩnh vực mà chúng tôi đang tập trung vào việc cho phép chúng tôi mở rộng quy mô nhanh hơn, thực hiện các lợi ích về thuế của các nghiên cứu tổng hợp chi phí về những lĩnh vực đó. Vì vậy, đó là nơi chúng ta đang ở ngày hôm nay.

Cướp:
Vì vậy, tôi muốn nhảy lại chỉ một mái tóc ở đây, và tôi muốn hỏi bạn… Ồ, ý tôi là, bạn đã đề cập rằng bạn đã chi 25,000 đô la cho một khóa học và bạn đã chia nó với một đối tác. Rất nhiều người làm điều này. Câu hỏi của tôi dành cho bạn là khi bạn bắt đầu, bạn có cảm thấy thích thành công mà bạn đã có, sự thúc đẩy bạn có được từ khóa học này không, nó có đến từ thực tế là bạn đã chi tiền cho nó và bạn nói, tôi hiện đã cam kết tài chính cho việc này, vì vậy tôi sẽ làm điều đó, hay thành công đến từ kiến ​​thức mà bạn có được từ nó? Tôi luôn tò mò muốn nghe, bởi vì tôi nghĩ rằng nó là 50-50 cho rất nhiều người.

Zach:
Rob, bạn đã đánh cây đinh vào đầu, đó là cam kết tài chính trăm phần trăm. Nó giống như, ôi tào lao, tốt hơn là tôi nên làm gì đó vì tôi vừa đánh rơi số tiền mà tôi không thực sự có. Chắc chắn, khóa học có một số nội dung giáo dục. Bạn đã có một chút huấn luyện. Họ đã xem xét một số hợp đồng với chúng tôi. Thực tế là tất cả những thứ đó đều có sẵn trực tuyến miễn phí hoặc chỉ kết nối với những người phù hợp. Nhưng nó chắc chắn là động lực tài chính đằng sau nó. Tôi không nghĩ điều đó là cần thiết, nhưng chắc chắn nó sẽ thắp lên ngọn lửa dưới bạn để đảm bảo rằng bạn sẽ làm được điều gì đó trong tình huống đó. Đó là những gì đã xảy ra với chúng tôi.

Cướp:
Chắc chắn. Và vì vậy khi bạn lần đầu tiên bắt đầu, chỉ để tôi hiểu dòng thời gian, tôi biết bạn nói rằng bạn đã tham gia vào ngành đo thị lực, đó có phải là điều thực sự thúc đẩy bạn, tôi không biết, số vốn ban đầu để tham gia vào lĩnh vực này? Hay điều đó diễn ra như thế nào khi bạn mới bắt đầu? Hay bạn đang sử dụng tiền từ việc bán buôn để thực sự tài trợ cho việc mua tất cả các bất động sản nhà ở của bạn?

Zach:
Vâng, đó là một sự kết hợp. Ý tôi là, chúng tôi cũng mắc nợ. Chúng tôi có sáu con số nợ sinh viên, vì vậy đó là một chút gánh nặng, tất nhiên. Có khoản vay VA cho phép chúng tôi mua tài sản đầu tiên đó mà không phải trả thêm tiền. Đó là một cơ cấu cho vay tuyệt vời. Nhưng thực sự bán buôn nhanh chóng trở thành phương pháp chính để tài trợ rất nhiều cho thuê mà chúng tôi đang nắm giữ.
Bán buôn là chìa khóa cho chúng tôi vì nó cho phép chúng tôi đánh giá các giao dịch, học cách tìm và đánh giá các giao dịch. Và tôi đoán rằng điều đó rất quan trọng trong việc cho phép chúng tôi đánh giá cách thực hiện các giao dịch mà chúng tôi sẽ mua và nắm giữ. Nhưng tôi đoán đó là một khía cạnh tuyệt vời cho phép chúng tôi xây dựng vốn nhanh hơn nhiều so với việc chúng tôi chỉ làm trong ngành nghề thông thường của mình.

Cướp:
Bạn vẫn còn trong đó? Tôi đoán lúc này sẽ có phần hối hả hơn một chút, nhưng bạn vẫn ở trong thế giới đó hay bạn đã tiếp tục khi bạn đã xây dựng được số vốn tồn đọng của mình và mọi thứ như vậy?

Zach:
Ý bạn là trong môi trường chăm sóc sức khỏe?

Cướp:
Không, không, trong cài đặt bán buôn. Bạn vẫn thực hiện mặt đó của nó? Hay bạn vừa mới hoàn toàn vào các ngách khác mà bạn đã thảo luận trước đó?

Zach:
Ừ. Bán buôn luôn là một chiến lược rút lui tiềm năng. Nếu có một thỏa thuận nào đó mà chúng tôi không thực hiện, chúng tôi sẽ bán nó cho một người cai nghiện khác. Vì vậy, ý tôi là, đó là điều chúng tôi chắc chắn đã làm, nhưng nó không phải là hoạt động kinh doanh cốt lõi. Thực sự, bây giờ, chúng tôi mua rất nhiều từ các nhà bán buôn để thực sự tiếp nhận, và chúng tôi sẽ thêm vào danh mục đầu tư của mình. Vì vậy, đó không phải là trọng tâm chính, nhưng chắc chắn tôi nghĩ rằng đó chỉ là một chiến lược rút lui cần lưu ý.

Cướp:
Tổng cộng. Ừ. Tôi đoán rằng rất hiếm khi chúng tôi có ai đó ở vị trí của bạn ở đây, nơi bạn có một công việc kinh doanh thực sự tuyệt vời và bạn cũng có một đế chế bất động sản tuyệt vời. Vì vậy, chỉ từ quan điểm triết học, tôi muốn tìm hiểu một chút về cách bạn xử lý các khoản đầu tư của mình và triết lý cá nhân về cách bạn vận chuyển tiền từ mặt này sang mặt khác. Và điều tôi tò mò là bạn có lấy tất cả lợi nhuận từ bất động sản của mình và tiếp tục tái đầu tư không? Bởi vì có vẻ như bạn luôn chỉ phát triển danh mục đầu tư của mình và mua ngày càng nhiều hơn. Hay có một chút phần thưởng nào đó mà bạn thực sự nhận được từ danh mục đầu tư bất động sản của mình? Hay bạn chỉ sống dựa vào thu nhập từ kinh doanh?

Zach:
Ý tôi là, chúng ta không sống theo lối sống xa hoa, khổng lồ bằng bất cứ cách nào. Nó không mất nhiều để thay thế thu nhập mà chúng tôi có ngày hôm nay. Nhưng ý tôi là, khi chúng tôi bắt đầu kiếm được thu nhập đáng kể thông qua hoạt động kinh doanh của mình, gánh nặng thuế là có thật và vì vậy, phần lớn chiến lược của chúng tôi bây giờ là tái đầu tư số tiền đó và đó là triết lý của chúng tôi về cách bạn nên tái đầu tư số tiền thu được. Và rất nhiều hoạt động kinh doanh đang hoạt động của chúng tôi mà chúng tôi thực hiện và đưa vào, tại thời điểm hiện tại, các trung tâm bán lẻ thương mại này tiến hành các nghiên cứu phân tách chi phí trên những hoạt động đó để giảm thu nhập chịu thuế của chúng tôi và chỉ cố gắng tiếp tục mở rộng quy mô theo cách đó. Vì vậy, tôi đoán câu trả lời, Rob, hoàn toàn là chỉ tái đầu tư nó.

Cướp:
Ừ. Đây là điều mà tôi thực sự thấy rất nhiều doanh nhân và nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn, đặc biệt là khi họ có một doanh nghiệp như bạn đang nói và bất động sản và họ chỉ không biết như thế nào, làm thế nào để tôi tự trả tiền? Khi nào tôi tự thanh toán? Khi nào thì thích hợp? Bởi vì đối với tôi trong sự nghiệp đầu tư cá nhân của mình, tôi chưa bao giờ thực sự chi bất kỳ khoản tiền nào mà tôi từng kiếm được vào bất động sản. Không thực sự dù sao. Ý tôi là, không có gì đáng kể. Tôi luôn tận dụng lợi nhuận mà tôi có và tôi vừa đưa nó trở lại danh mục đầu tư để giữ cho nó phát triển.
Và nó thực sự khó bởi vì rõ ràng tôi cảm thấy như bạn phải tự thưởng cho mình thường xuyên. Nhưng tôi đang ở trong một tình huống tương tự khi tôi có một công việc kinh doanh khác bên ngoài và đó là nơi tôi đang ... Thu nhập của tôi chủ yếu đến từ khoản đó để tôi có thể bảo vệ tổ ấm bất động sản mà tôi đang dần xây dựng theo thời gian.

Zach:
Chắc chắn rồi. Tôi thích điều đó.

David:
Khi nói đến điều bạn thực sự yêu thích trong lĩnh vực bất động sản, tại sao bạn lại bỏ nghề cũ để đi sâu vào lĩnh vực này, bạn có thể cho chúng tôi biết điều gì? Có khoảnh khắc nào bạn nhìn thấy thứ mà bạn chưa từng thấy trước đây không? Có một yếu tố nào đó mà bạn yêu thích không? Đó có phải là một quyết định kinh doanh thuần túy? Điều gì đã khiến bạn rời bỏ công việc cũ của mình và hoàn toàn tập trung vào công việc này?

Zach:
Tôi nghĩ có lẽ khoảnh khắc mà chúng ta giống như, này, chúng ta phải tập trung hết sức vào chuyện này. Điều này hoàn toàn có ý nghĩa. Một thực tế đơn giản là bất động sản, nó không liên quan đến thời gian. Với việc làm việc trong môi trường chăm sóc sức khỏe, bạn được đền bù dựa trên thời gian ngồi trên ghế, đúng không? Bạn chỉ có thể nhìn thấy rất nhiều bệnh nhân, bạn chỉ có thể được bồi thường… Ngay cả khi sở hữu doanh nghiệp, bạn cũng đang đội nhiều mũ. Và rất nhiều chuyên gia chăm sóc sức khỏe không phải là chủ doanh nghiệp vĩ đại.
Nhưng chỉ là khả năng tạo ra các dòng thu nhập, nơi bạn đang tăng giá trị tài sản ròng của mình và cung cấp thu nhập thụ động ổn định, cho dù bạn có thực sự đang làm việc hay không, ý tôi là, khi chúng ta thấy chữ viết trên tường với điều đó, David, điều đó rất giống như, này, chúng ta phải làm hết sức mình. Chúng ta đã thấy một mô hình kinh doanh thành công. Chúng tôi có một hồ sơ theo dõi đã được chứng minh.
Đó cũng là một sự thay đổi cảm xúc. Có rất nhiều người nói, này, bạn đã dành tám năm đại học để đi học cho nghề này, bạn đang làm gì? Vì vậy, ý tôi là, có một chút điều đó và đó là một sự thay đổi về mặt cảm xúc, nhưng hoàn toàn là quyết định tốt nhất mà chúng tôi đã đưa ra.

David:
Vì vậy, đây có lẽ là một điểm tốt để hỏi bạn. Chúng tôi đã nói về những điều chúng tôi yêu thích về bất động sản, một số thách thức mà bạn gặp phải mà bạn không mong đợi khi lần đầu tiên tham gia vào lĩnh vực này hoặc một số điều khiến bạn không thể phát triển với tốc độ mà bạn mong muốn bạn có thể?

Zach:
Đó là một thế giới luôn phát triển. Bạn thực sự cần phải tuân thủ luật pháp, về tài chính. Ý tôi là, tài chính là một thứ rất lớn. Đó là một trở ngại lớn đối với chúng tôi khi chúng tôi đã phát triển danh mục đầu tư của mình theo thời gian. Một điều chúng tôi luôn làm là phỏng vấn nhiều người cho vay khác nhau để cố gắng tìm ra các phương án tài chính tốt nhất.
Chúng tôi gặp một chút trở ngại với một số bất động sản thương mại mà chúng tôi đã mua ở những nơi họ yêu cầu… Họ cho chúng tôi những điều khoản cho vay tốt nhất, nhưng sau đó họ đã buộc chúng tôi phải tuân theo tất cả những thỏa thuận và yêu cầu cho vay này. Họ muốn yêu cầu thanh khoản 10% chỉ cần ngồi trong ngân hàng, chỉ để lạm phát ăn mòn điều đó. Và họ kiểm tra hàng quý. Vì vậy, nó chỉ là một chút trở ngại để có thể sử dụng số tiền đó để phát triển và mở rộng quy mô. Ý tôi là, có đủ loại trở ngại trong lĩnh vực bất động sản từ mọi khả năng khác nhau.
Một điều cho phép chúng tôi thành công, tôi nghĩ chỉ là sáng tạo. Và tôi cũng thích điều đó, đó rõ ràng là một thách thức với trở ngại, nhưng hãy sáng tạo để tìm ra giải pháp cho những vấn đề đó, để có thể mở rộng danh mục đầu tư của bạn, cho dù đó là người thuê, vấn đề tài chính, bất kể trường hợp nào.
Chúng tôi đã có một số quan hệ đối tác không tốt trong lĩnh vực bất động sản. Ý tôi là, điều đó có thể được áp dụng cho kinh doanh nói chung. Chúng tôi đã mất rất nhiều tiền trong các mối quan hệ đối tác mà chúng tôi đã tham gia quá nhanh và mở rộng quy mô quá nhanh khi chưa được ràng buộc. Nhưng đó chỉ là một phần của trò chơi và hãy đứng ngoài cuộc và cố gắng đi đúng hướng.

David:
Rob, khi nghe điều này, bạn đang nghĩ gì khi nghĩ về trải nghiệm của mình, và bây giờ chúng ta nghe thấy Zach đang làm điều này ở quy mô khá lớn? Bạn đang nghĩ gì về những thử thách mà bạn đã trải qua khi so sánh với Zach?

Cướp:
Chà, Zach, rõ ràng là bạn đã mở rộng quy mô và có sự khác biệt thực sự lớn giữa việc chạy danh mục đầu tư 20 đơn vị và danh mục đầu tư 100 hoặc 200 hoặc 300 đơn vị. Đó là một thử thách rất thú vị. Tôi nghĩ rằng việc chia tỷ lệ là điều mà rất nhiều người đang mắc phải… Họ gặp rất nhiều khó khăn bởi vì mọi người đều có ý tưởng rất khác nhau về việc mở rộng quy mô trông như thế nào và làm thế nào để thực hiện thành công.
Và vì vậy bây giờ tôi đang làm điều này và mở rộng quy mô và phát triển đội ngũ của mình và làm cho công việc này phù hợp với tôi, tôi bắt đầu hiểu và tôi không nói điều này theo cách tiêu cực, nhưng có cảm giác như tôi đang rời đi những ngày hoàng kim khi tôi học mọi thứ và cắt răng và tôi vẫn có thể mắc sai lầm và tôi vẫn có thể thất bại thực sự lớn.
Và bây giờ tôi thực sự phải tự chịu trách nhiệm và giống như, được rồi, giờ chơi đã kết thúc rồi, chúng tôi đã thử nghiệm. Đó là miền Tây hoang dã trong năm năm đầu tiên lập nghiệp của tôi, nhưng bây giờ có rất nhiều thứ tôi phải cân nhắc và có những công việc tôi trả lương cho người ta, tôi trả lương cho nhân viên. Và vì vậy đối với tôi, tôi chỉ đang trong cơn kinh hoàng của việc mở rộng quy mô.
Nhưng tôi biết rằng thậm chí 20 năm kể từ bây giờ, tôi sẽ nói rằng ngay bây giờ là những ngày hoàng kim, bởi vì tôi cảm thấy đây sẽ là giai đoạn quan trọng nhất của cuộc đời tôi là tìm ra cách mở rộng quy mô kinh doanh của mình. Và vâng, tôi không biết. Ý tôi là, tôi rất tôn trọng những người có thể phát triển danh mục đầu tư qua 20 đơn vị, XNUMX cửa, chỉ vì đội ngũ mà họ cần để làm điều đó là rất khó xây dựng. Tôi đoán là rất khó để tìm thấy những người ở trên trang của bạn, trên cùng một trang với bạn.

David:
Ừ. Vậy Zach, suy nghĩ của bạn về yếu tố mà bạn đang cố gắng xây dựng là gì?

Zach:
Vâng, hệ thống. Ý tôi là, hệ thống và khả năng mở rộng là điều khó nhất. Tôi nghĩ rằng khá dễ dàng để nhiều người mở rộng quy mô kinh doanh bất động sản và danh mục đầu tư của họ lên vài triệu với một số ít nhân viên, nhưng để thực sự đưa nó lên cấp độ tiếp theo là phát triển danh mục đầu tư của bạn, nơi bạn có thể có hơn 20 nhân viên hoặc bạn đang thực sự biến đây thành một doanh nghiệp hợp pháp và thực sự là bất kỳ doanh nghiệp nào tôi nghĩ về vấn đề đó, khả năng mở rộng là khó khăn và đối phó với các vấn đề thực sự lớn với nhân viên. Ý tôi là, đó là một điều khó khăn, tôi nghĩ tất cả chúng ta đều đang phải đối mặt.
Và tôi vẫn chưa tìm ra điều đó, nhưng mỗi bước chúng tôi thực hiện về khả năng mở rộng, bạn thử điều gì đó, nếu nó không hiệu quả, bạn cố gắng triển khai một hệ thống tốt hơn để làm điều đó và tiếp tục thêm người phù hợp vào nhóm của bạn . Tất cả là như thế đấy. Ý tôi là, chúng ta đã nghe thuật ngữ hay câu nói thuê từ từ và sa thải nhanh chóng. Đôi khi chúng ta đã làm điều ngược lại. Nhưng những người phù hợp mới thực sự là công việc tạo ra những hệ thống đó.

David:
Vì vậy, một thách thức khác mà các nhà đầu tư phải đối mặt là nơi họ sinh sống có thể có trở ngại về mặt địa lý đối với việc đầu tư của họ. Vì vậy, nếu bạn sống trong một thị trường tuyệt vời, bạn không thực sự nghĩ về điều này, nếu có cơ hội để mua bất động sản, nếu bạn có tài sản lưu chuyển tiền tệ như bạn đang ở. Nhưng nếu bạn đang ở trong một thị trường không quá tuyệt vời, bạn đau đớn nhận ra rằng toàn bộ việc đầu tư này rất tệ.
Vì vậy, bạn phải học cách mua bất động sản ở các vùng khác nhau của đất nước, đó là đầu tư ngoài nhà nước. Ý tôi là, bạn thực sự đang ở các quốc gia khác với một số thứ. Một số thách thức mà bạn gặp phải khi đầu tư đường dài là gì và bạn đã vượt qua những thách thức đó như thế nào?

Zach:
Vâng, tôi nghĩ rằng những thách thức của bất động sản thực sự, có một số thách thức không quan trọng về mặt địa lý bởi vì bạn sẽ gặp những vấn đề tương tự và sau đó có một số vấn đề rõ ràng là như vậy. Có một sự thoải mái này, suy nghĩ này liên quan đến, này, nếu một cơ sở kinh doanh gần đó, tôi có thể giải quyết vấn đề này, điều này có thể đúng ở một mức độ nào đó, nhưng nó cũng có thể chiếm quá nhiều thời gian của bạn.
Thực tế là nếu bạn có đúng người, đội ngũ và hệ thống phù hợp, nó sẽ tuân theo cùng một quy trình bất kể bạn đang ở đâu. Nhưng ý tôi là đầu tư ra khỏi nhà nước, tìm nhà thầu tốt, làm thế nào để bạn xây dựng đội ngũ đó, cho dù đó là ở địa phương hay ở các khu vực khác nhau? Rõ ràng là có những luật lệ khác nhau của tiểu bang mà bạn cần phải biết và cấu trúc thuế.
Nó giống như, luật cho người thuê nhà là gì và làm thế nào để chúng ta biết rằng chúng ta đang tuân thủ những luật đó? Chúng ta có thể kiểm tra những người thuê nhà giống như cách chúng ta làm trong lĩnh vực này không? Quá trình trục xuất diễn ra như thế nào? Có rất nhiều điều cần xem xét về mặt quản lý tài sản lâu dài.
Ý tôi là trên bình diện quốc tế, liên tục. Và chúng tôi có một gia đình sở hữu một bất động sản ở Úc và nhiều quốc gia khác. Tôi luôn thích so sánh Hoa Kỳ với các quốc gia đó về cơ cấu cho vay và thuế, bởi vì không có gì khác gần hơn. Ý tôi là, không có cái gọi là khoản vay cố định 30 năm ở Canada hay bất kỳ quốc gia nào khác. Úc thực hiện hành vi tiêu cực khi họ thực sự mua bất động sản có dòng tiền âm để bù đắp thuế. Vì vậy, đó là một lời nhắc nhở liên tục rằng Hoa Kỳ có rất nhiều lợi ích để đầu tư vào. Đó là lý do tại sao chúng ta có rất nhiều tiền quốc tế đến.
Nhưng về những thử thách, tôi nghĩ chúng thực sự giống nhau, David. Tôi nghĩ rằng bạn phải đối mặt với những thách thức giống nhau bất kể vị trí thực tế là gì và đó là lý do tại sao việc bố trí đúng người là vô cùng quan trọng.

Cướp:
Ừ. Vì vậy, tôi muốn đi sâu một chút vào nó vì tôi biết bạn là một người làm chìa khóa trao tay lớn, phải không? Và vì vậy tôi muốn hỏi, nó trông như thế nào? Bạn coi tài sản chìa khóa trao tay là gì? Bạn có thực sự cân nhắc khi đầu tư vào một thứ gì đó thuộc danh mục đó, đã hoàn thành một trăm phần trăm, đã chốt, sẵn sàng để đi, hay bạn vẫn đi vào một tài sản chìa khóa trao tay tiềm năng với bất kỳ loại ngân sách cải tạo nào, cho dù đó là 3 hoặc 4 hoặc 5,000 đô la chỉ để đạt được tiêu chuẩn của bạn?

Zach:
Ừ. Ý tôi là chìa khóa trao tay, chúng ta có thể đi xuống nhiều hố thỏ khác nhau bằng cái này, phải không? Tôi nghĩ rằng có rất nhiều người có ý kiến ​​khác nhau về chìa khóa trao tay so với thực hiện hợp đồng hoặc những thứ tương tự như thế này. Tôi nghĩ nói chung là chìa khóa trao tay, và rõ ràng đây là công việc kinh doanh của chúng tôi, nhưng tôi nghĩ chìa khóa trao tay là một lựa chọn tuyệt vời, nếu bạn đang làm việc với những người phù hợp để cho phép bạn mở rộng quy mô, cho phép bạn có một chút nắm bắt khi bắt đầu và cho phép bạn đa dạng hóa sang các lĩnh vực khác nhau.
Nhưng nó không làm cho bạn miễn nhiễm với những thách thức tương tự như bạn đối với bất động sản nói chung. Khi chúng ta xem xét chìa khóa trao tay, ý tôi là định nghĩa của chúng tôi, là một ngôi nhà mới được xây dựng, bởi vì chúng tôi thực sự tham gia vào rất nhiều công trình xây dựng mới. Đó là khoảng 50% những gì chúng tôi làm tại thời điểm này là xây dựng để cho thuê.
Nhưng chúng tôi muốn xem một ngôi nhà có tuổi thọ ít nhất từ ​​8 đến 10 năm. Vì vậy, nếu HVAC của bạn, máy nước nóng của bạn, mái nhà của bạn cần thay thế, thì chắc chắn đó là những món đồ CapEx của bạn, đó là những thứ lớn nhất của bạn để làm điều đó, và tất nhiên là cho thuê và quản lý tài sản.
Nhưng chúng tôi cũng vậy, mặc dù chúng tôi bán sản phẩm chìa khóa trao tay, chúng tôi cũng mua chìa khóa trao tay. Rất nhiều tài sản thương mại mà chúng tôi mua, tôi sẽ coi những tài sản đó thậm chí còn là chìa khóa trao tay. Đó là các hợp đồng thuê ròng gấp ba lần, ban quản lý trả thuế cho chúng tôi, trả bảo hiểm cho chúng tôi, trả tiền thế chấp cho chúng tôi. Đó là các hợp đồng thuê ròng ba lần thường được đảm bảo một cách hợp lý. Vì vậy, ý tôi là, có rất nhiều triết lý khác nhau về chìa khóa trao tay thực sự là gì, nhưng tôi nghĩ nó chỉ thực sự diễn ra và có đội ngũ phù hợp tại chỗ để hỗ trợ bạn học cách làm điều đó.
Và tôi cũng nghĩ rằng chìa khóa trao tay không phải là lựa chọn duy nhất ngoài kia. Chúng tôi thấy rất nhiều người đang mua chìa khóa trao tay và đây cũng là điều tương tự với chúng tôi, Rob, chìa khóa trao tay là một cách tuyệt vời để đầu tư vào một lĩnh vực nhất định cùng với những gì bạn đang làm. Nếu bạn đang thực hiện công việc kinh doanh của riêng mình, nếu bạn đang bán buôn của riêng mình, bất kể trường hợp nào, đó là một cách tuyệt vời để đa dạng hóa các lĩnh vực khác nhau này.
Nhưng đối với ngân sách phục hồi chức năng, chúng tôi có một kỳ vọng. Chúng tôi có các nhóm hợp đồng khác nhau trong các lĩnh vực khác nhau này và họ có ngân sách và mục hàng cụ thể, phù hợp với mong đợi. Về quản lý, chúng tôi không thực hiện bất kỳ công việc quản lý nội bộ nào tại thời điểm này, điều tương tự đối với những người quản lý tài sản. Chúng tôi có một quy trình cụ thể mà chúng tôi muốn những người quản lý tuân theo khi kiểm tra người thuê và cách họ thực sự quản lý tài sản.

Cướp:
David, bạn có mua chìa khóa trao tay những ngày này không? Bởi vì tôi biết rõ ràng bạn là người có giá trị gia tăng ngay tại đây, Ngài BRRRR, và tôi biết rằng rõ ràng đó là một phần rất quan trọng trong sự nghiệp của bạn. Nhưng rõ ràng, tôi biết rằng bạn là một người rất bận rộn và là một doanh nhân bất động sản rất thành công. Vì vậy, khi bạn phát triển trong công việc kinh doanh của mình, tôi biết rằng thời gian của bạn có hạn hơn, điều đó có nghĩa là bạn thường tìm kiếm nhiều thứ chìa khóa trao tay hơn vào thời điểm này? Hay bạn vẫn đang ở trong không gian giá trị gia tăng?

David:
Tôi nghĩ đó là một câu hỏi thực sự hay ở đây. Trái tim tôi đang ở trong không gian gia tăng giá trị, nhưng tùy thuộc vào những gì tôi đang diễn ra tại bất kỳ thời điểm nào, tôi phải đủ khiêm tốn để thừa nhận nếu tôi nhận dự án này, một điều tôi nghĩ đến ngay bây giờ, một tài sản mà tôi có. theo hợp đồng ở Savannah, Georgia nằm trong khu lịch sử. Nó đến với giấy phép cho thuê ngắn hạn. Có rất nhiều thứ, tôi thực sự thích về nó, nhưng trong quá trình kiểm tra, nó có một số vấn đề quan trọng, như cần phải được phá bỏ các đinh tán vào một thời điểm nào đó, cần một mái nhà mới hoàn toàn.
Và tôi đã nghĩ, nếu tôi thành thật với bản thân, nếu tôi mua thứ này ngay bây giờ, tôi sẽ không bao giờ quản lý trại cai nghiện đó. Tôi sẽ không biết chuyện gì đang xảy ra. Tôi không có một người nào ở chỗ mà tôi tin tưởng có thể quản lý trại cai nghiện. Đó là một bước đi sai lầm đối với tôi, mặc dù nó có rất nhiều giá trị gia tăng tiềm năng. Tôi sẽ không thể thực hiện điều đó.
Và tôi có lẽ hướng tới nhiều hơn khi chúng tôi nói chìa khóa trao tay trong thời gian thuê ngắn hạn là những gì tôi đang xem xét. Tôi cần một cái gì đó được trang bị sẵn sàng, không cần phải làm nhiều việc, sẵn sàng để đi. Và tôi nhận ra rằng tôi không nhận được vốn chủ sở hữu mà tôi từng có, nhưng tôi sẽ không chảy máu, cố gắng tìm cách tôi sẽ đưa đồ đạc vào nơi này, khi chúng tôi đang gặp khó khăn trong chuỗi cung ứng. .
Và làm thế nào để tôi có được một nhà thầu ở một trong những thị trường thực sự nóng bỏng này, nơi rất khó tìm thấy họ? Sẽ mất 90 đến 120 ngày trước khi có người bắt đầu dự án. Và sau đó tôi phải ngồi trong hàng giấy phép sẽ thực sự dài vì mọi người khác đều đang làm điều tương tự.
Vì vậy, đó là một hành động cân bằng mà bạn liên tục phải trải qua. Và đôi khi lựa chọn chìa khóa trao tay chắc chắn tốt hơn cho tôi, nhưng có thể có một thời điểm mà mọi thứ đang hoạt động tốt với các doanh nghiệp, tôi đã có những người thuê tốt, mọi người đang làm tốt và tôi sẽ như thế này , đây là cơ hội để thực hiện một dự án lớn hơn.

Zach:
David, tôi nghĩ đó là một điểm quan trọng, chỉ cần thực tế với năng lực của bạn là đúng vào thời điểm này. Và nếu thời gian của bạn bị hạn chế dựa vào những việc khác mà bạn đang làm ngoài công việc kinh doanh hoặc xây dựng danh mục đầu tư của mình, tôi nghĩ rằng rất nhiều người đang tìm kiếm… Họ có thể bị phân tâm… Nếu bạn không có thời gian để dành cho một thỏa thuận, sau đó bạn sẽ không thực hiện nó, với khả năng tốt nhất của bạn. Và vì vậy, nó chỉ là thực tế với những gì bạn mang đến bàn và khả năng thời gian của bạn là gì và những gì phù hợp với mục tiêu của bạn tại thời điểm này.

David:
Ừ. Và đó là một điều quan trọng cần thừa nhận trong bất động sản nói chung, bởi vì có một sự cám dỗ… Tôi cần phải tìm ra một cái tên cho nó. Đây là nơi tôi nhớ Brandon Turner vì anh ấy rất giỏi trong việc nghĩ ra những cái tên thông minh cho mọi thứ.
Nhưng đó là ý tưởng rằng có một phần bản chất con người muốn đặt câu hỏi rằng tôi phải làm gì, chỉ cần đưa cho tôi bản thiết kế và tôi sẽ thực hiện nó, cứ như thể cuộc sống diễn ra theo cách đó, như thể có một con đường mà mọi người có thể đi, và đó không phải là con đường mà điều này xảy ra. Có nhiều con đường, và tùy thuộc vào bộ kỹ năng của bạn, thời gian của bạn, mục tiêu của bạn, tất cả chúng sẽ khác nhau. Và một phần, tôi tin rằng ít nhất, một phần của việc giỏi bất động sản là hiểu rõ bản thân để biết loại bất động sản mà bạn nên đầu tư và thời gian của bạn tốt hơn.
Tôi nghĩ đó là một trong những lý do mà tôi đã ra ngoài và xây dựng doanh nghiệp và xây dựng đội ngũ thay vì chỉ tập trung vào việc mua một loạt bất động sản nhỏ hơn là tôi có một bộ kỹ năng mà tôi thích lãnh đạo mọi người và tôi là người có tầm nhìn xa, ngược lại ai đó khác, đó không phải là những gì họ giỏi. Họ thực sự giỏi trong việc ghi sổ kế toán, và vì vậy họ chỉ cần điều hành các tổ chức tài chính và mua tài sản cho nhiều gia đình.
Và thật khó chịu khi bạn mới cố gắng tìm ra nó, nhưng thật tuyệt vời khi bạn có kinh nghiệm vì đột nhiên cái cây bùng nổ thành cành và bạn có tất cả những cách khác nhau để bạn có thể bước vào đó làm cho công việc của bạn vui hơn.
Và tôi biết Zach, một trong những điều mà bạn tin tưởng là khái niệm về chiến lược xếp chồng. Đó là, này, bạn giỏi về loại tài sản này, loại tài sản tiếp theo mà bạn có thể mang vào sẽ bổ sung cho những gì bạn đã có. Bạn có thể chia sẻ chiến lược đó là gì và bạn đã vận dụng nó vào công việc kinh doanh của mình như thế nào?

Zach:
Yeah tuyệt đối. Và tôi nghĩ rất nhiều người, đặc biệt là mới bắt đầu, David, họ mắc hội chứng vật thể sáng bóng, phải không? Và nó giống như, ồ, tôi muốn làm điều này, tôi muốn làm điều này. Và đó là một điều tuyệt vời về bất động sản, có rất nhiều cách khác nhau để bạn có thể kiếm tiền từ đầu tư vào bất động sản và thành công, nhưng bạn không thể bắt đầu với tất cả chúng cùng một lúc.
Và vì vậy, bạn cần phải tập trung cao độ vào những gì có ý nghĩa đối với bạn và sau đó chỉ cần hiểu rằng khi bạn tiếp tục cuộc hành trình của mình, đầu tư bất động sản là một hành trình cả đời, rằng sẽ có nhiều cách khác nhau mà bạn có thể tìm hiểu và tham gia. Đó chính xác là cách hoạt động kinh doanh và đầu tư cá nhân của chúng tôi đã phát triển theo thời gian.
Chúng tôi đã mua căn song công đầu tiên của mình và năm sau quyết định mua thêm hai căn song công nữa và tiếp tục mở rộng quy mô theo thời gian. Chúng tôi đã thử bán buôn. Đó là công việc nhiều hơn chúng tôi dự đoán ban đầu, nhưng điều đó cho phép chúng tôi học cách đánh giá các giao dịch. Đoán xem nào? Chúng tôi muốn quyết định giữ lại một số giao dịch đó vì chúng tôi thực sự thích ý tưởng nắm giữ lâu dài. Sau đó, chúng tôi bắt đầu xây dựng doanh nghiệp này và thành công với điều đó, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau.
Bắt đầu kiếm nhiều tiền hơn. Chúng ta làm gì với số tiền đó? Chúng tôi phải đưa nó trở lại bất động sản. Chúng tôi không muốn sở hữu 500 ngôi nhà riêng lẻ cho một gia đình. Tôi nghĩ rằng tôi đã nghe bạn đề cập đến danh mục đầu tư của mình, giống như việc chăn bầy mèo vào một thời điểm nào đó và điều đó rất đúng. Tôi yêu gia đình độc thân, nhưng chỉ ở một mức độ nhất định. Và vì vậy, chúng tôi cần một nơi để mở rộng quy mô giao dịch nhanh hơn và các giao dịch lớn hơn sẽ nhận được những lợi ích về thuế đó.
Có đủ loại chiến lược khác nhau để đầu tư vào bất động sản. Và đó là điều tuyệt vời là bạn có thể thành công nhiều lần cùng một lúc, nhưng bạn phải luôn tập trung cao độ với một chiến lược tại thời điểm cụ thể đó. Tìm hiểu nó, thành công với nó và phát triển theo thời gian.

Cướp:
Ừ. Vì vậy, khi bạn đang bắt đầu một chiến lược mới, tôi đoán vậy, bởi vì nó có vẻ như… Vì vậy, nhìn vào danh mục đầu tư của bạn, bạn đã bán buôn, bán buôn, bây giờ là một chút thương mại, bạn đã thành công. Có phải vấn đề là, ồ, tôi cảm thấy như mình đã thành công ở thời điểm này, đã đến lúc thử một cái gì đó mới? Hay bạn nghĩ nó giống như là, tôi cần phải nắm vững chiến lược này trước khi tôi tiếp tục? Suy nghĩ của bạn ở đó là gì?

Zach:
Ừ. Tôi ước tôi có thể nói với bạn rằng tôi có kế hoạch hành động rõ ràng này, Rob, nhưng nó ít nhiều đang tìm hiểu về một chiến lược mới, bị hấp dẫn bởi nó, bởi vì nếu bạn quan tâm, nếu bạn đam mê nó và bạn quan tâm đến một chiến lược, thì rõ ràng bạn sẽ chuyển sang hướng đó nhiều hơn và muốn tìm hiểu về chiến lược đó và thực hiện nó.
Tôi luôn bị thu hút bởi ý tưởng về thương mại nói chung, chỉ vì đó là những hợp đồng thuê dài hạn. Bây giờ có rất nhiều rủi ro và sự biến động với điều đó, đừng nhầm lẫn về khía cạnh đó của nó. Gia đình độc thân và khu dân cư, tôi nghĩ chỉ là bánh mì và bơ của bạn, cách vững chắc để xây dựng sự giàu có, ít nhất là ban đầu. Nhưng đó là điều tôi luôn quan tâm, chỉ để thực sự bị động và có những hợp đồng thuê dài hạn. Vì vậy, chúng tôi quyết định muốn đầu tư vào lĩnh vực thương mại, tốt, có thể từ XNUMX đến XNUMX năm trước khi chúng tôi mua chiếc đầu tiên, nhưng đó chỉ là nói chuyện với những người phù hợp, tìm hiểu về điều đó.
Nhưng tiếp theo và khi chúng tôi nghe về các chiến lược khác nhau, và điều này cũng áp dụng cho cả bên thuế, khi chúng tôi tìm hiểu về phân tách chi phí và đầu tư vào các vùng cơ hội và những thứ như thế này, tâm trí của tôi đã nổ tung vì tôi nghĩ rằng, thực sự có nhiều cách để hoàn toàn giảm trách nhiệm chịu thuế của bạn, nếu bạn đang ở và đầu tư vào bất động sản làm những điều tương tự như chúng tôi đã làm. Chúng tôi yêu bất động sản vì tất cả những lý do này. Vì vậy, nó đang tìm hiểu về nó và chỉ tiếp tục đi theo con đường đó cho đến khi điều tiếp theo xuất hiện.

David:
Vì vậy, một số ví dụ thực tế mà bạn có thể nghĩ về nơi mà người nghe trung bình có thể sắp xếp… Giả sử ai đó bắt đầu trên con đường nhỏ đa gia đình. Tôi nghĩ đó có lẽ là cách phổ biến nhất mà mọi người bắt đầu. Rob, bạn là một phần của thế hệ Pokemon. Vậy Pikachu có phải là Pokemon đầu tiên mà mọi người nhận được không?

Cướp:
Không, bạn thường chọn giữa Bulbasaur, Charmander hoặc Squirtle.

David:
Được chứ. Vì vậy, bất động sản cũng giống như vậy, nó cũng giống như vậy. Bạn có một con đường nhỏ dành cho nhiều gia đình, có lẽ đó là Bulbasaur. Sau đó, bạn đã có con đường đột nhập ngôi nhà gia đình duy nhất, đó là Squirtle. Và tôi không nhớ câu chuyện khác mà bạn đã nói là gì, nhưng có một lộ trình khác-

Cướp:
Người quyến rũ.

David:
Charmander, phải không? Có thể điều đó sẽ giống như việc bạn chỉ mua những ngôi nhà cho một gia đình ở những khu vực có dòng tiền, như Thành phố Kansas, những khu vực có mức giá thấp hơn. Vì vậy, thường có ba người bắt đầu, bạn sẽ hack nhà, bạn vào một gia đình đơn lẻ hoặc nhiều gia đình nhỏ.
Nhiều gia đình nhỏ có lẽ là cách phổ biến nhất mà mọi người bắt đầu. Bạn học những kiến ​​thức cơ bản về bất động sản là tốt nhất. Zach, bạn đã đề cập rằng bạn có rất nhiều song công, song lập trên khắp đất nước. Đó không phải là một sự trùng hợp ngẫu nhiên.
Vì vậy, ai đó nhận được 7, 8, 9 trong số những thứ này và họ bắt đầu trải nghiệm cái mà tôi gọi là cảm giác của những con mèo chăn gia súc. Nó giống như trong phim hoạt hình, có một lỗ rò rỉ trong tàu ngầm và họ thò ngón tay vào đó. Và sau đó một lỗ rò rỉ khác bật ra và sau đó họ thọc ngón tay vào, một cái khác họ thọc ngón chân. Và rồi họ phải buông một ngón tay ra để cắm vào một ngón tay khác, và nước từ đó chảy ra.
Và đối với tôi, nó giống như mọi ngày, một vết rò rỉ nhỏ khác lại xuất hiện và không ai trong số họ sẽ làm chìm thuyền, nhưng chúng thật khó chịu. Và không vui khi đầu tư vào bất động sản vì tôi đang phải đối mặt với những vấn đề rất nhỏ như rò rỉ, đứt đường nước thải, máy lạnh tắt, người thuê nhà phàn nàn về điều gì đó.
Và tôi chỉ nghĩ, tôi có thể bán 25 trong số những căn nhà này hoặc thay thế nó bằng một căn nhà lớn gấp 25 lần hoặc tốt hơn hoặc một căn hộ hay thứ gì đó và nhận được những lợi ích tương tự, nhưng không phải là 25 lỗ hổng khác nhau mà tôi phải cắm. Vì vậy, đối với tôi, đó là thời điểm mà tôi nhận ra, được rồi, tôi cần phải tham gia vào một loại tài sản khác.
Tôi đoán những gì tôi nhận được ở đây là bạn có thể chia sẻ một số ví dụ thực tế về những gì một người nghe có bảy hoặc tám tài sản nhỏ dành cho nhiều gia đình sẵn sàng để thêm một ngăn xếp khác vào những gì họ đang làm không, một số tình huống có thể sẽ hoạt động cho họ?

Zach:
Yeah tuyệt đối. Tôi nghĩ đó thực sự là điều mà nhiều người nghĩ đến khi họ đang cố gắng đạt được sự độc lập về tài chính hoặc thu nhập thụ động đáng kể là làm cách nào để mở rộng quy mô thành một số loại giao dịch lớn hơn này? Và có nhiều điều bạn cần làm để định vị mình thực sự là nhà đầu tư hấp dẫn nhất.
Điều quan trọng nhất là về mặt tài chính. Tôi nghĩ đó là lý do tại sao bắt đầu với một gia đình đơn lẻ, gia đình nhỏ nhiều người đặt bạn… Nó không chỉ mang lại cho bạn kinh nghiệm đầu tư vào bất động sản mà còn giúp bạn có được vị trí tài chính tốt nhất. Khi một loại người cho vay thương mại, cho dù chúng ta đang nói đến thương mại, bán lẻ, văn phòng, công nghiệp, nhiều gia đình, khi họ đánh giá bạn là người đi vay, họ sẽ xem xét hồ sơ theo dõi và hiệu suất của bạn.
Hầu hết mọi người không nhảy ngay vào bất động sản, mua một khu phức hợp căn hộ 50 căn. Tôi nghĩ rằng đó là một cách tuyệt vời để mở rộng quy mô theo thời gian và cũng cho ngân hàng thấy rằng, tôi có thể là một nhà đầu tư thành công khi mua và nắm giữ những bất động sản này và vận hành chúng thành công. Và điều đó sẽ thay đổi đáng kể hình thức cho vay mà bạn có thể thực hiện. Có kinh nghiệm đó cũng mang lại cho bạn sự tự tin, để xem xét các giao dịch quy mô lớn hơn và chỉ cần thay đổi suy nghĩ của bạn về điều đó.
Nhưng tôi nghĩ rằng tài chính là điều lớn nhất để thực sự xem xét, hãy đảm bảo rằng bạn đang có một danh mục đầu tư thành công. Ngoài ra, ý tôi là, không có nhiều khác biệt cho dù bạn có một gia đình độc thân 200,000 đô la ở Trung Tây, một hợp đồng trị giá 2 triệu đô la ở một khu phố đắt tiền hơn, bạn vẫn đánh giá các con số như nhau. Vì vậy, đừng giới hạn bản thân khi xem xét các giao dịch lớn hơn và sợ hãi khi tham gia vào những giao dịch đó, ngay cả khi nó yêu cầu mang lại một số tiền riêng tư.
Tuy nhiên, các ví dụ thực tế, ý tôi là, điều hành một doanh nghiệp thành công với những khoản cho thuê nhỏ hơn đó, điều đó rất lớn và cũng mở rộng quy mô nhóm của bạn theo thời gian. Như tôi đã đề cập về phía quản lý, sự quản lý của bạn… Và David, bạn có quyền quản lý… Ý tôi là, bạn đã không thực hiện công việc quản lý của riêng mình, phải không? Bạn đã có việc làm quản lý? Nó vẫn là cảm giác của những con mèo chăn gia súc, mặc dù bạn có quản lý?

David:
Ừ. Ngay cả với những người quản lý đã có mặt, họ vẫn đến gặp tôi và họ nói: “Bạn muốn làm gì với điều này? Bạn muốn làm gì với điều đó? ” Và đó là giá thầu mà bạn nhận được. Tôi nhớ một trong số họ, có một đường ống dẫn nước thải bị hỏng bên dưới một trong những khu nhà và họ đã quay lại với giá 46,000 đô la để sửa nó. Và tôi nhớ mình đã nghĩ như… Ý tôi là, tôi sẽ không để một ngôi nhà bị tịch thu, nhưng điều đó sẽ có ý nghĩa hơn những gì họ muốn tôi chi cho việc này.
Vì vậy, tôi nói, "Được rồi, bạn đã nói chuyện với ai?" Họ đã cho tôi tên của công ty. Và tôi nói, "Bạn có đưa ai khác đi chơi không?" Không. Bạn có muốn chúng tôi không? Tôi giống như, "Ồ." Tôi đã nói điều này… Đây là một ghi chú phụ. Các công ty quản lý tài sản tuyển nhân viên nhanh đến mức bạn có thể nói với ai đó, đây là điều tôi muốn, và họ có thể đã thuê ba người kể từ lần cuối cùng bạn nói chuyện với họ và người đó không biết bạn đã nói gì với người đầu tiên. Vì vậy, bạn luôn nhắc lại những hướng dẫn này.
Và chúng tôi đã cử một người khác ra ngoài và anh ta nói, "Ồ, tôi có thể sửa cái này với giá 2,700 đô la." Họ chạy một ống soi qua đường dây và tìm ra vấn đề nằm ở đâu, trong khi giá thầu ban đầu là, họ chỉ định xé toạc toàn bộ sàn nhà để cố gắng tìm chỗ rò rỉ. Và tôi chỉ nhớ rằng tôi có thể dễ dàng trả lời có, sửa nó và ném 46,000 đô la vào vấn đề 2,700 đô la, và đó là với các nhà quản lý tài sản. Vì vậy, vấn đề của tôi là nhiều hơn, tôi cần thuê một người có thể quản lý người quản lý tài sản của bạn, và tôi đã không thể. Đó là một thứ rất khó tìm.

Zach:
Vì vậy, các ví dụ thực tế từ đó, và tôi đồng ý với bạn một trăm phần trăm là có, biết cách quản lý người quản lý của bạn. Nếu bạn cần thuê một người quản lý tài sản vào một thời điểm nào đó, bạn nên làm điều đó vì họ cũng sẽ cho phép bạn thành công hơn và thụ động hơn.
Nhưng ý tôi là, ngay cả trong tình huống đó với những người quản lý tài sản của bạn, ngay cả khi họ quan tâm đến vấn đề này, rõ ràng là trong trường hợp của bạn, họ đã không đưa ra cho bạn câu báo giá đầu tiên, đắt nhất và để lại ở đó, nhưng ngay cả khi họ lo tất cả mọi thứ và bạn chỉ nghe về nó, đó chỉ là quá nhiều tiếng ồn và nó làm phân tán tư duy của bạn khỏi những gì thực sự…
Và đó có thể là một bất động sản siêu thành công, bán được và được đánh giá cao trong tương lai, nhưng có quá nhiều vấn đề khiến bạn không thể tập trung vào công việc kinh doanh của mình. Vì vậy, tập trung vào cách quản lý người quản lý, làm thế nào để tìm và kiểm tra các nhà quản lý giỏi, và làm thế nào để bạn giải quyết các vấn đề cá nhân khi chúng xuất hiện? Đôi khi, bạn cần phải gọi điện thoại và gọi cho những nhà thầu đó, đồng thời phải sáng tạo và tìm đúng người để thực sự giải quyết những vấn đề đó.
Đó là cùng một loại vấn đề, ngôi nhà đơn lẻ, nó có thể là một vấn đề quy mô lớn hơn, nhưng giải quyết những vấn đề đó có lẽ là một trong những bộ kỹ năng tốt nhất mà bạn có thể có khi học cách vượt qua vấn đề đó.

Cướp:
Tôi tò mò, David, chức danh công việc đó là gì? Đó có phải là người quản lý tài sản, người quản lý tài sản không?

David:
Loại.

Cướp:
Hay là người quản lý tài sản, người quản lý tài sản?

David:
Vì vậy, đó là một vấn đề khác mà tôi gặp phải trong công việc kinh doanh mà nhân viên của bạn luôn yêu cầu một chức danh hoặc một bản mô tả công việc. Điều này giống như, tôi cần biết chức danh của tôi là gì, mô tả công việc của tôi là gì. Tôi giống như là, tôi đang thuê bạn làm tất cả những việc mà tôi không muốn làm và có rất nhiều việc khác nhau. Vì vậy, tôi không biết rằng tôi có thể nghĩ ra mọi thứ có thể có. Nhưng tôi có thể tin tưởng rằng nếu bạn phải gửi một email thông qua MailChimp, bạn có thể làm được điều đó. Tôi có cần đưa điều đó vào mô tả công việc của bạn không?
Tôi thậm chí không nghĩ rằng mình đã gọi anh ấy là người quản lý tài sản, bởi vì mỗi khi tôi đặt ra thứ gì đó, tôi lại có được những người muốn 200,000 đô la một năm. Nhưng về cơ bản những gì họ phải làm là ngồi trước email mà tất cả những người quản lý tài sản sẽ gửi các báo cáo và yêu cầu sửa chữa của họ đến và xử lý các email đến với một mức độ thông thường. Và nếu bạn gặp phải một vấn đề lớn, không, tôi cần phải nói điều này trước mặt David và học hỏi từ những gì anh ấy đã làm và sửa chữa nó.
Vì vậy, tôi nhanh chóng biết được rằng giao cho người quản lý tài sản chức danh không phải là một ý tưởng hay, bởi vì nó giống như, ồ, tôi là người quản lý tài sản cho tập đoàn khổng lồ này và họ trả cho tôi 250,000 một năm, vì vậy tôi sẽ làm việc cho bạn. Và tôi giống như, không, đây chỉ giống như ba giờ một tuần làm việc mà tôi thực sự cần phải làm.

Cướp:
Ừ. Tôi đã gửi một email ngày hôm qua giống như tám vai trò. Và tôi đã gửi email rằng mỗi vai trò sẽ yêu cầu từ một đến hai giờ một tháng. Nó không phải là bất cứ điều gì. Nó là để giúp những người trong chương trình của tôi. Tôi đang cố gắng mở rộng khả năng của nó. Nhưng tôi đã có rất nhiều người liên hệ và họ nói: “Ồ, tôi muốn số tiền X và số tiền X”. Tôi đã nói: “Ồ, không, không, không. Theo email của tôi, có thể là hai giờ một tuần. Nó không nhiều. ” Vì vậy, tôi nghĩ rằng đó có lẽ là khá phổ biến.

Zach:
Chà, sẽ không ai quan tâm nhiều như bạn quan tâm đến tài sản của mình, và vậy làm cách nào để bạn thực hiện việc thuê đó? Làm thế nào để bạn tìm được ai đó có thể đưa ra những quyết định điều hành cho danh mục đầu tư của bạn? Thật khó khăn. Nhưng nếu bạn tìm được một người quản lý tài sản giỏi, đó là một công việc khó khăn, phải không? Ý tôi là, đó là một công việc khó khăn. Nó thực sự giống như bạn có những chủ sở hữu điên rồ và bạn có những người thuê điên rồ và bạn chỉ đang ở giữa, nhưng có những người tốt ngoài kia thường có thể, nếu bạn đưa ra hướng tốt cho họ, hãy xử lý phần lớn các vấn đề.

David:
Ừ. Tôi sẽ nói với những người đang lắng nghe, nếu họ đang cố gắng tìm ra cách tôi đi vào bước tiếp theo, tôi thực sự tin tưởng, và Zach, tôi tò mò liệu bạn có ủng hộ điều này không, và bạn cũng vậy, Rob, a cản trở lớn đối với việc mọi người thành công trong thế giới của chúng ta, mà tôi sẽ gọi là thế giới 1099 vì chỉ là, bạn chịu trách nhiệm cho thành công của chính mình ở đây, họ có mang tư duy W-2 vào đó không.
Họ đang mong đợi cấu trúc và các quy tắc cứng nhắc và lịch trình từ 9:00 đến 5:00 và tất cả những điều này mà chúng tôi đã được điều chỉnh để mong đợi từ trường cấp lớp, đến nơi làm việc, đến nơi giống như chúng ta gần như có một hệ thống đạo đức được thiết lập. xung quanh bạn không cần phải làm việc quá 5:00, hoặc những ngày cuối tuần bạn nên nghỉ. Và nếu bạn được yêu cầu làm điều gì đó ngoài việc đó, bạn sẽ cảm thấy như đang bị lợi dụng, ngay cả khi bạn ngồi trong văn phòng và không làm gì trong bảy trong tám giờ mà bạn được trả tiền, phải không?
Vì vậy, khi ai đó bước vào thế giới của chúng ta với những kỳ vọng đó, rất khó để thích nghi với một số… Bạn có thể gặp khó khăn khi cho thuê ngắn hạn. Giả sử rằng có một con chuột chạy xung quanh bên trong đó vào lúc 9 giờ đêm. Và người thuê nhà không nhìn nó như thể, ồ, tôi đang làm phiền người đó, họ, tôi muốn con chuột này ra khỏi nhà này và bạn không muốn bị đánh giá xấu. Vì vậy, điều đúng đắn cần làm là nhảy vào và sửa chữa nó.
Nếu mọi người có thể linh hoạt khi hiểu rằng bạn đang được trả tiền để giải quyết vấn đề và họ có thể xuất hiện bất kỳ lúc nào, nhưng điều này cũng có lợi. Cá nhân tôi nghĩ rằng chúng tôi sẽ có nhiều người hơn trong không gian của chúng tôi có thể tham gia nhiều hơn vào những gì ba chúng tôi đang làm và do đó, họ sẽ học hỏi được. Zach, bạn có quan điểm tương tự với điều đó không?

Zach:
Đó là điều khó nhất, David, là tìm được nhân viên có tư duy đó. Ý tôi là, tư duy kinh doanh, không có 9:00 đến 5:00, không có bật, tắt. Và đó cũng là một điều khó khăn. Tôi nghĩ rằng tất cả chúng ta có thể chứng thực điều này. Ý tôi là, đôi khi bạn cần phải tắt tâm trí của mình và tập trung vào gia đình khi bạn ở nhà. Đó là một điều khó thực hiện và tôi đã phải vật lộn với điều đó. Giống như việc vợ tôi liên tục nhắc nhở tôi.
Nhưng để tìm được một người có cùng suy nghĩ như vậy, tôi không biết phải làm thế nào. Ý tôi là, thách thức lớn nhất là tìm được người giỏi. Và nếu bạn có ai đó có tư duy kinh doanh đó và để giữ chân họ, tôi không biết, họ có thể sẽ muốn trở thành một đối tác ở một mức độ nào đó ở một mức độ nào đó. Bạn định đền bù cho họ như thế nào và khiến họ vui vẻ ở lại? Đó là một điều khó khăn. Bạn nghĩ sao, Rob?

Cướp:
Ừ. Điều này thật khó, với W-2 và điều 1099 là chúng tôi muốn tất cả những điều tốt đẹp của thế giới W-2 khi chúng tôi 1099, nhưng không có điều gì xấu. Và nó giống như là, chúng ta muốn chiếc bánh của mình và chúng ta cũng muốn ăn nó. Và đó là điều mà tôi phải đối mặt với rất nhiều. Tôi là một podcaster, một nhà sáng tạo nội dung, một nhà đầu tư bất động sản, không có giây phút nào mà tôi không nghĩ đến thực sự ba điều đó, ngoại trừ việc tôi cố gắng tắt máy lúc 5 giờ hoặc 00 giờ. Và vợ tôi và tôi có một cuộc sống vô cùng linh hoạt, và những đứa trẻ cũng vậy, nhưng thật không vui khi tôi về nhà lúc 6:00 bởi vì cô ấy nói, "Chà, bạn có thể về nhà lúc 6:30, phải không?" Và tôi kiểu như, “Vâng, nhưng nếu tôi không làm việc, chúng tôi không làm việc, chúng tôi sẽ không thanh toán các hóa đơn,” đại loại là vậy.
Và nó thực sự tương tự ngay cả với việc thuê nhân viên và mọi thứ, bởi vì tôi là doanh nhân, họ không phải vậy. Và do đó, cuộc gặp gỡ tâm trí ở đó có thể rất khó khăn vì tôi phải thực sự làm cho họ hiểu, đặc biệt là trợ lý của tôi, người mà cô ấy là người quản lý tài sản của tôi và mọi thứ, và tôi rất thông cảm cho cô ấy vì cô ấy sẽ nhắn tin cho khách Airbnb lúc 7:00 sáng, 7:00 tối, nửa đêm, 2:00, 3:00, nhưng cô ấy có thể có thời gian ngừng hoạt động từ 1:00 đến 6:00 chiều vì không có một cái nhìn trộm nào về nó. Vì vậy, nó ebbs và chảy.
Và tôi nghĩ bạn đúng. Ý tôi là, tôi nghĩ bạn chỉ cần chuẩn bị cho mọi người rằng nó giống như, nhìn này, nó sẽ tốt khi nó tốt và nó không phải là khi nó không. Khi trời mưa nó đổ. Bạn phải thực sự hiểu điều đó với không gian bất động sản, bởi vì nó không bao giờ là điều từ 9:00 đến 5:00. Bây giờ là 9:00 đến 9:00.

Zach:
Nhưng đó là những gì bạn đang xây dựng. Đó là những gì bạn đang phát triển theo thời gian. Bạn phải đặt công việc đó ngay bây giờ. Bạn phải sẵn sàng làm những gì mà không ai khác sẽ làm ngay bây giờ để xây dựng lối sống và danh mục đầu tư đó lâu dài. Vì vậy, nó chỉ là một phần của trò chơi.

Cướp:
Mặc dù, tôi sẽ nói rằng khi tôi sống trong một căn hộ và mọi thứ liên tục bị hỏng và tôi sẽ yêu cầu bảo trì của mình, họ sẽ không đến sửa nó trong hai hoặc ba tuần. Tôi ước mình có thể làm được điều đó, nếu mọi thứ xảy ra sai sót và tôi nghĩ, đúng vậy, tôi sẽ cho nó một vài tuần và sau đó tôi sẽ sửa chữa nó. Tôi ghen tị với điều đó.

David:
Được rồi. Phân đoạn tiếp theo của chương trình của chúng tôi là tìm hiểu sâu về thỏa thuận. Trong phân đoạn này của chương trình, chúng ta sẽ đi sâu vào một trong những giao dịch cụ thể của khách để xem nó diễn ra như thế nào, cách họ tìm thấy nó và một loạt các chi tiết hấp dẫn khác. Hãy nhớ rằng bạn có thể tự mình thực hiện nhiều giao dịch hơn với sự trợ giúp của các công cụ và tài nguyên của BiggerPockets. Vì vậy, hãy chắc chắn để kiểm tra những người ra. Vì vậy, câu hỏi số một là loại thỏa thuận này là gì?

Zach:
Vì vậy, nơi mà chúng ta sẽ nói đến hôm nay nằm ngay trên con hẻm của Rob. Đây là một căn hộ sang trọng cho thuê ngắn hạn ở vùng núi ở Keystone, Colorado. Chúng tôi thực sự tìm thấy nó về cơ bản chỉ thông qua các mối quan hệ môi giới. Nó đã được niêm yết và tiếp thị kém và sau đó trở thành một danh sách trì trệ.

Cướp:
Được chứ. Và thỏa thuận là bao nhiêu?

Zach:
Vì vậy, nó được niêm yết ở mức 4.8 triệu và cao hơn rất nhiều so với giá niêm yết, hơn rất nhiều so với giá trị thị trường. Tất nhiên, Zillow có nó ở mức 5.5. Và tôi nghĩ rằng họ đã sử dụng cấu trúc định giá đó. Nhưng không có ai, không có hoạt động nào trên đó, không có giá thầu, bất cứ thứ gì. Và nó được liệt kê bởi một nhà môi giới không thực sự, tôi nghĩ đã đăng ký và có thể ở trên núi trượt tuyết nhiều hơn là họ đang trả lời điện thoại. Vì vậy, đó là những gì nó được liệt kê tại.

David:
Được chứ. Và sau đó làm thế nào bạn kết thúc việc thương lượng nó để có được nó trong hợp đồng?

Zach:
Vì vậy, chúng tôi đã xem xét nó. Và chúng tôi không có nhiều ngắn hạn. Ý tôi là, chúng tôi có không gian ngắn hạn hạn chế. Và vì vậy đây thực sự là một bài học kinh nghiệm lớn đối với chúng tôi là đánh giá nó, xem xét các lĩnh vực để gia tăng giá trị. Vì vậy, đây là thứ mà chúng tôi đã xem xét, này, rõ ràng là chúng tôi cần điều này, những con số có ý nghĩa, là dòng tiền dương. Chúng tôi đánh giá tất cả các giao dịch này, ngay cả khi chúng không có ý nghĩa trên bề mặt, chỉ để xem có những loại cơ hội nào.
Vì vậy, những gì chúng tôi đã làm là về cơ bản chúng tôi đã đưa cho họ một lời đề nghị. Chúng tôi thấy rằng đây là một danh sách trì trệ, không có hoạt động. Và vì vậy chúng tôi chỉ đưa ra một đề nghị. Đề nghị ban đầu của chúng tôi là 3 triệu, và vì vậy, con số đó ít hơn đáng kể so với những gì họ ... Và đặc biệt là trong thị trường ngày nay. Họ nói với chúng tôi, tốt, họ thậm chí không trả lời, đó chỉ là sự xúc phạm. Và đó là những gì chúng tôi đã làm. Chúng tôi đã ném nó ra ở mức 3 triệu.
Chúng tôi đã nhận được phản hồi từ họ sau đó, tôi nghĩ rằng đã ba tháng sau đó, vẫn không có hoạt động nào trên đó. Và nó cũng là một ngôi nhà độc đáo. Nó giống như 9,000 foot vuông, 8 phòng ngủ, 11 phòng tắm, chỉ là một ngôi nhà rất lớn, độc đáo, tôi không nghĩ có nhiều người muốn ở. Và cuối cùng chúng tôi đã đi theo hợp đồng ở mức 3.2.

Cướp:
Nghe có vẻ rất, rất quen thuộc với một thỏa thuận mà tôi và David vừa thực hiện. Bạn đã tài trợ như thế nào?

Zach:
Vì vậy, chúng tôi thực sự đã sử dụng khoản vay mua nhà thứ hai cho bất động sản này và đây sẽ là một bài học kinh nghiệm tốt, chỉ là về mặt tài chính để xem xét những lựa chọn tài chính khác nhau hiện có. Do mức giá trên, chúng tôi đã được 20 người cho vay khác nhau cho biết rằng không có cách nào bạn có thể thực hiện khoản vay mua căn nhà thứ hai với khoản vay 90% giá trị, điều này thật khó hiểu, điều này nằm trên tiêu chí bảo lãnh phát hành của chúng tôi mà chúng tôi cho phép. Và vì vậy hầu hết các bên cho vay đều báo giá, tôi nghĩ rằng đó là khoản vay 60 đến 70% giá trị của nó. Họ cũng không biết cách định giá tài sản. Họ giống như, tại sao bạn lại mua nó dưới giá trị thị trường? Có gì sai với nó?
Vì vậy, chúng tôi thực sự đã tìm được một liên minh tín dụng tốt ở địa phương đã thực hiện một số khoản tài chính cho chúng tôi về mặt thương mại trong quá khứ. Chúng tôi nhận khoản vay mua nhà thứ hai với khoản giảm 10%. Họ thực sự từ bỏ bảo hiểm thế chấp vì không có công ty nào cung cấp bảo hiểm thế chấp ở mức giá đó.
Và lãi suất cũng vậy, chúng tôi gần như sử dụng một sản phẩm ARM trên đó, chỉ vì lãi suất có chút biến động vào thời điểm này. Các sản phẩm của ARM vẫn còn, tôi nghĩ rằng chúng tôi nhận được báo giá ARM ở mức 3.75, nhưng cuối cùng chúng tôi đã nhận được một sản phẩm cố định dài hạn ở mức 4.25 trên đó.
Đó cũng là điều thú vị, một số khoản vay lớn hơn, và trên không gian thương mại, bạn thực sự có thể nhận được lãi suất thấp hơn… Ý tôi là, những mức lãi suất đó đôi khi ít biến động hơn so với gia đình đơn lẻ của bạn.

Cướp:
Chuyện này xảy ra khi nào nữa, chỉ để tôi biết?

Zach:
Vâng, vì vậy chúng tôi vừa mới mua nó vào đầu năm nay.

Cướp:
Được chứ. Vâng, bởi vì chúng tôi vừa đóng cửa căn nhà 3.25 triệu USD, tôi nghĩ là 6.25 hoặc không, XNUMX. Vì vậy, chỉ một chút hơn của bạn.

Zach:
Vâng, và đó là một điều khó khăn. Chúng tôi đã nhận được rất nhiều báo giá tại… Vì vậy, đây rõ ràng là một vài tháng trước, lãi suất chắc chắn đã khác so với hiện tại, nhưng chúng tôi vẫn thấy một số báo giá trên các sản phẩm ARM dưới 4% và nó chỉ là , Tôi nghĩ rằng việc tìm kiếm các hiệp hội tín dụng và ngân hàng phù hợp để khám phá.

David:
Vậy bạn đã làm gì với thỏa thuận này?

Zach:
Vì vậy, đây là một khoản cho thuê ngắn hạn. Không có giá trị gia tăng lớn như việc cải tạo, nó được xây dựng vào năm 2001. Vì vậy, nó có niên đại và chúng tôi sẽ đưa một số cải tạo vào nó theo thời gian, nhưng thực sự cơ hội với công việc này là người quản lý tài sản, cũng là danh sách môi giới trên đó. Vì vậy, bạn có thể tưởng tượng tài sản đó đã được chạy như thế nào.
Nó đủ rộng để trở thành địa điểm tổ chức đám cưới vào mùa hè, cũng như không gian của công ty. Vì vậy, nó thực sự có khá nhiều hoạt động vào mùa hè. Nhưng họ vẫn giữ nguyên giá thuê, tôi nghĩ là 1,700 đô la một đêm trong suốt cả năm. Ý tôi là, tôi nghĩ đó có lẽ là quy tắc 101 khi cho thuê ngắn hạn đang có giá thuê năng động, đặc biệt là vào mùa cao điểm. Vào mùa trượt tuyết, bất động sản đó được dự đoán sẽ cho thuê từ 4 đến 5,000 đô la một đêm vào mùa cao điểm, và cô ấy vẫn đang cho thuê với giá 1,700 đô la một đêm.
Bây giờ, cô ấy đã cho thuê nó trong 340 đêm vào năm ngoái, nhưng rõ ràng là có nhiều tiềm năng tăng giá hơn. Vì vậy, việc chúng ta sử dụng nó rõ ràng là sẽ giữ không gian ngắn hạn, có thể tạo ra một chút giá trị gia tăng chỉ trong việc cải tạo, nhưng cũng tăng thu nhập đáng kể.

Cướp:
Tôi đoán chúng ta đã nói về kết quả. Có bất kỳ kết quả cụ thể nào khác từ đó không, hoặc chúng tôi vẫn đang tìm hiểu chính xác nơi bạn sẽ thu được, phải không?

Zach:
Vâng, đây là một thỏa thuận mới đối với chúng tôi, vì vậy chúng tôi sẽ xem xét nó và xem nó hoạt động như thế nào theo thời gian. Chúng tôi rất vui mừng về nó. Nếu có một vị thế vốn chủ sở hữu lớn, có thể chúng tôi sẽ làm điều gì đó với điều đó, hoặc nhìn vào 1031 trong tương lai, nhưng tôi không biết. Ý tôi là, chúng tôi sẽ lên kế hoạch sử dụng nó, tất nhiên có thể là một vài lần một năm khi nó không được cho thuê.
Nhưng chúng tôi rất vui khi thấy con đường đi như thế nào và chỉ trong những dự đoán ban đầu, ý tôi là họ đã làm… Chỉ cần sử dụng giá thuê động và không thay đổi bất kỳ điều gì khác về bất động sản, chúng tôi đã có thể tăng thu nhập hơn 30% từ nó và điều đó rất lớn.
Và điều đó khiến nó từ một tài sản hoàn toàn không chảy tiền mặt, với khoản vay 90% giá trị, chúng tôi sẽ mất kha khá tiền để thực sự trở thành một dòng tiền dương, điều này thật khó làm.
Chúng tôi đã tìm kiếm các căn hộ cho thuê ngắn hạn trong khu vực này trong khoảng ba hoặc bốn năm nay và đó luôn là một kịch bản mà nó giống như, được rồi, chúng tôi sẽ mua nó. Nếu chúng ta không giảm từ 30 đến 40% để tạo ra dòng tiền, thì nó sẽ không tạo ra dòng tiền. Chúng tôi chỉ không thể tìm thấy bất cứ điều gì. Vì vậy, tôi nghĩ rằng khả năng tìm được thứ gì đó ở mức giá này, ngôi nhà độc đáo, giá thuê thấp, chúng tôi chỉ vui mừng xem nó hoạt động như thế nào theo thời gian. Có các bạn đi chơi trượt tuyết vào mùa đông.

Cướp:
Ồ đúng rồi, hãy tính cho chúng tôi tham gia.

David:
Vậy bạn sẽ rút ra bài học gì từ thương vụ này?

Zach:
Tôi sẽ nói, chúng tôi không thực sự nói về quá nhiều cuộc đàm phán. Tôi đi thẳng vào vấn đề chúng tôi thực sự đã mua được tài sản tại điểm nào. Có rất nhiều cuộc trò chuyện chiến thuật trong suốt quá trình, ồ, chúng tôi có người này, chúng tôi có một số người, bởi vì họ biết chúng tôi quan tâm đến nó. Chúng tôi là những người duy nhất đã xem ngôi nhà. Mặc dù chúng tôi đã cung cấp cho họ một lời đề nghị thấp, nhưng đó là, này, chúng tôi quan tâm. Chúng tôi có một số người khác quan tâm. Họ đang đưa ra những ưu đãi này và chống lại chúng tôi.
Và chúng tôi chỉ chăm chăm vào súng của mình trong suốt thời gian đó. Chúng tôi đã biết số lượng. Đây không phải là một mua theo cảm xúc. Đó là điều lớn nhất tôi nghĩ ở cái này, David, đây không phải là một cuộc mua bán theo cảm tính mà bạn có thể dễ dàng tham gia, tôi nghĩ đặc biệt là trong không gian Airbnb, nếu bạn định sử dụng nó. Nhưng chúng tôi biết những con số của chúng tôi ở đâu để có ý nghĩa và chúng tôi đã bám vào điều đó trong suốt thời gian và điều đó cho phép chúng tôi thực sự có được nó với mức giá mà chúng tôi cần.
Đó là một trò chơi đang chờ đợi, nhưng chúng tôi chỉ bám vào các con số cũng như khám phá các lựa chọn tài chính khác nhau. Đó là một điều rất lớn. Tôi khuyến khích mọi người xem ít nhất 5 đến 10 người cho vay khác nhau cho mọi giao dịch, ngay cả khi bạn có người cho vay. Tôi nghĩ chúng ta thường rơi vào trường hợp này, này, tôi muốn sử dụng một công ty cho vay mà tôi đang sử dụng, bởi vì tôi cảm thấy trung thành với họ và tôi cảm thấy thoải mái và dễ dàng, tôi không cần phải nộp tài liệu.
Chà, những người cho vay không được tạo ra bình đẳng và họ cũng khá năng động. Vì vậy, nếu bạn có mối quan hệ tốt với ai đó, hãy tuyệt đối khám phá điều đó, nhưng mọi giao dịch đều khác nhau và chắc chắn sẵn sàng xem xét các lựa chọn vay khác nhau ngoài kia. Chúng tôi có rất nhiều người nói với chúng tôi rằng bạn không thể tài trợ cho khoản vay đó, một khoản vay 90% giá trị. Chúng tôi không có bảo hiểm thế chấp trên đó và nhiều người nói rằng điều đó là không thể. Vì vậy, đó là những điều lớn nhất. Ngoài ra, chỉ cần tìm kiếm giá trị và đôi khi điều đó mất một thời gian, đặc biệt là trong thị trường ngày nay.

Cướp:
Đáng kinh ngạc. Và cuối cùng, ai là người hùng trong đội của bạn trong thỏa thuận này?

Zach:
Ồ, đây có phải là một câu hỏi mới không? Tôi không biết nếu tôi đã nghe điều này trước đây.

Cướp:
Nó là. Chúng tôi đang ném cho bạn một quả bóng cong nhỏ, Zach. Việc chuyển đổi cũ.

Zach:
Chà, vợ tôi là một anh hùng. Tôi phải hét lên cho cô ấy bởi vì mặc dù chúng tôi ... tôi đã gắn bó tình cảm với ... Tôi sẵn sàng trả nhiều hơn những gì chúng tôi nên có, nhưng cô ấy là người thực sự đưa chúng tôi trở lại và nói, "Không, chúng ta sẽ tìm một cái gì đó khác. Bạn không cần cái này. Đừng kéo dài điều này để làm cho nó hoạt động chỉ vì bạn đã tìm kiếm thứ gì đó như thế này trong suốt ba năm. Nếu nó có ý nghĩa, nó sẽ làm, và nếu nó không, chúng tôi sẽ tìm một cái gì đó khác. Nó không phải là một việc lớn." Và vì vậy tôi nghĩ thực sự đó là khía cạnh lớn nhất của việc giữ cho chúng tôi tập trung, biết các con số và thực hiện các tiêu chí của chúng tôi. Và vì vậy chắc chắn vợ là người hùng trong chuyện này.

Cướp:
Họ luôn luôn như vậy.

Zach:
Ừ. Ừ. Nhân tiện, cô ấy bắt tôi phải nói điều đó, cô ấy biết rằng chúng tôi đang ghi âm điều này.

Cướp:
Cô ấy đang đứng ở phía bên kia của máy quay, bạn nên nói điều đó đi.

Zach:
Yeah.

David:
Được rồi. Chà, điều đó đưa chúng ta đến với phân đoạn cuối cùng của chương trình, đó là bộ tứ nổi tiếng thế giới. Trong phân đoạn này của chương trình, Rob và tôi sẽ hỏi bạn bốn câu hỏi giống nhau mà chúng tôi hỏi mọi khách và chúng tôi rất vui khi biết câu trả lời của bạn. Câu hỏi số một, cuốn sách bất động sản yêu thích của bạn là gì?

Zach:
Và tôi không có bất cứ điều gì chưa được nói. Có rất nhiều sách hay. Là một fan cuồng của Kiyosaki, nhưng có lẽ hiện tại là Nhà đầu tư bất động sản triệu phú, Gary Keller. Đó là một điều quá lớn đối với tôi, và tôi cố gắng đọc nó mỗi năm một lần, phần hai, nói về các giai đoạn khác nhau của suy nghĩ, mua, sở hữu và nhận một triệu. Đó là hệ thống thực hiện rất lớn. Ý tôi là, đó chỉ là một cuốn sách nổi bật và khuyến khích mọi người đọc nó nếu họ chưa đọc.

Cướp:
Tuyệt quá. Tuyệt quá. Câu hỏi số hai, cuốn sách kinh doanh yêu thích.

Zach:
Ý tôi là kinh doanh đối với chúng ta, loại này đi đúng với những gì chúng ta đã nói trước đó về tư duy kinh doanh, vì vậy, E-Myth hoàn toàn có thể nói là E-Myth được tái hiện với Michael Gerber về vấn đề này. Đây chắc chắn là điều mà tôi cố gắng đọc một cách nhất quán cũng như để nhắc nhở bản thân tập trung vào công việc kinh doanh, không nên quá sa đà vào công việc kinh doanh. Tôi nghĩ đây là một cuốn sách quan trọng cho bất kỳ ai đang điều hành một doanh nghiệp ở bất kỳ năng lực nào và chắc chắn là cách xây dựng đội ngũ, tập trung vào hệ thống. Đó là một cuốn sách cần thiết.

Cướp:
Đáng kinh ngạc. Và khi bạn không xây dựng một đế chế chìa khóa trao tay và một đế chế thương mại, một số sở thích của bạn là gì?

Zach:
Vì vậy, như tôi đã đề cập với các bạn trước chương trình, chúng tôi đã có một tuổi, đó là sở thích của chúng tôi ngay bây giờ. Chúng tôi yêu điều đó. Chúng tôi đã từng đi du lịch khá nhiều nơi. Ngay sau khi kết hôn, chúng tôi đã đi nghỉ tuần trăng mật bảy tháng và đi thăm 30 quốc gia, lặn biển rất nhiều. Chúng tôi thích đi du lịch. Chúng tôi rất vui được quay lại với điều đó khi đứa trẻ đủ lớn để làm điều đó. Và sau đó, chỉ cần tận hưởng thiên nhiên ở Colorado xinh đẹp.

David:
Theo bạn, điều gì khác biệt giữa các nhà đầu tư thành công với những người bỏ cuộc, thất bại hoặc không bao giờ bắt đầu?

Zach:
Tôi nghĩ rằng tôi sẽ nói rằng tôi sẽ sử dụng ba thuật ngữ vì tôi tin rằng tất cả những điều này đều cần thiết để mọi người thành công trong lĩnh vực bất động sản. Trước hết, họ cần tập trung. Bạn phải tập trung vào con đường đầu tư mà bạn muốn tham gia. Nếu bạn là một nhà đầu tư mới, đừng mắc phải hội chứng đối tượng sáng bóng, hãy chọn một con đường và hành động và đi theo nó.
Nhưng điều lớn nhất theo thời gian, tôi nghĩ chỉ là duy trì khóa học. Sự bền bỉ và sáng tạo là hai từ khóa khác. Bất động sản có rất nhiều trở ngại và nó không dễ dàng, phải không? Điều này mất rất nhiều thời gian. Điều này cần làm việc. Đây không phải là một loại kịch bản làm giàu nhanh chóng và nó đầy thách thức và khó chịu, nhưng miễn là bạn có thể kiên định để đầu tư vào hành trình suốt đời này, hành trình của thế hệ, cũng như bạn dạy con mình cách trở thành một nhà đầu tư thành công.
Nhưng bạn phải duy trì khóa học và sáng tạo trong việc giải quyết vấn đề. Luôn có một giải pháp, thường xuyên có nhiều giải pháp, và hãy nghiên cứu kỹ lưỡng để tìm ra những giải pháp đó là gì.

Cướp:
Những lời rất khôn ngoan để sống qua ngày, Zach. Cuối cùng, bạn có thể cho chúng tôi biết mọi người có thể tìm hiểu thêm về bạn ở đâu không?

Zach:
Tất nhiên, trang YouTube của chúng tôi. Mặc dù là một trang mới hơn, nhưng chúng tôi đang cố gắng đưa ra càng nhiều thông tin giáo dục về tất cả mọi thứ về bất động sản. Vì vậy, trang của chúng tôi chỉ là Rent To Retirement, Rent, TO, Retirement. Họ cũng có thể truy cập trang web của chúng tôi. Đó là trang web Renttoretirement.com, để tìm hiểu thêm về nhóm của chúng tôi, những điều khác biệt mà chúng tôi đang diễn ra. Nếu họ muốn tìm hiểu về cách đầu tư chìa khóa trao tay vào bất kỳ lĩnh vực nào mà chúng tôi hoạt động. Và điều đó cũng có liên kết đến tất cả các tài khoản mạng xã hội của chúng tôi, vì vậy đó là một nơi tuyệt vời để bắt đầu.

David:
Rob, còn bạn thì sao?

Cướp:
Bạn có thể tìm thấy tôi trên YouTube cũng như trên Robuilt. Đó là ROBUILT. Và bạn cũng có thể tìm thấy tôi trên Instagram, @robuilt và TikTok, @robuilto.

David:
Được rồi. Và nếu bạn thích cuộc phỏng vấn mà bạn đã nghe hôm nay với Zach, hãy xem trang YouTube của BiggerPockets. Chúng tôi có rất nhiều thứ. Tôi đoán nó được gọi là một kênh, không phải một trang. Rất nhiều thứ trên đó, các cuộc phỏng vấn khác nhau. Tôi đang phỏng vấn mọi người. Rob có một số thứ ở đó. Có rất nhiều tính cách BiggerPockets khác nhau mà nếu bạn muốn đi sâu hơn vào thế giới này, có rất nhiều nội dung. Và sau đó, hãy đảm bảo xem bigpockets.com/podcasts, nơi bạn có thể xem các podcast khác mà chúng tôi có để bạn nghe về các chủ đề cụ thể. Nếu bạn muốn theo dõi tôi cụ thể, tôi là davidgreene24 trên Instagram và mọi nơi khác.
Zach, điều này thật tuyệt vời. Chúng tôi thực sự đánh giá cao bạn ở đây với chúng tôi và chia sẻ thông tin của bạn. Có lời cuối cùng nào bạn muốn để lại với khán giả của chúng tôi trước khi chúng tôi để bạn ra đi không?

Zach:
Hãy ra ngoài và hành động. Đó là một thế giới điên rồ ngay bây giờ, lạm phát cao, lãi suất điên rồ, thị trường cạnh tranh. Vẫn có những giao dịch phải được thực hiện và mọi người vẫn đang rất thành công trong lĩnh vực bất động sản. Đừng để điều đó ngăn cản bạn. Giáo dục bản thân và hành động. Thật là vui vẻ các bạn ạ. Cảm ơn bạn rất nhiều.

David:
Đáng kinh ngạc. Chúng tôi sẽ cho phép bạn ra khỏi đây. Đây là David Greene cho Rob power-coif Abasolo ký tắt.