tâm trí:
Xin chào, xin chào, xin chào và chào mừng bạn đến với podcast Bigger Pockets Money, nơi tôi ngồi cùng James Dainard, Jamil Damji và Kathy Fettke, ba trong số những người tham gia hội thảo từ podcast On the Market, một podcast chị em của chương trình này và chúng ta nói chuyện về thị trường bất động sản đang thay đổi nhanh chóng mà chúng ta đang tham gia.
Tôi ở đây để làm cho sự độc lập tài chính bớt đáng sợ hơn, bớt đáng sợ hơn khi người khác giới thiệu cho bạn mọi câu chuyện về tiền bạc bởi vì tôi thực sự tin rằng mọi người đều có thể đạt được tự do tài chính bất kể bạn bắt đầu từ đâu và khi nào. Cho dù bạn muốn nghỉ hưu sớm và đi du lịch khắp thế giới, bắt đầu công việc kinh doanh của riêng mình, tiếp tục thực hiện các khoản đầu tư và tài sản lớn như bất động sản hay thậm chí chỉ cần nắm bắt những gì đang diễn ra trên thị trường này ngay bây giờ, chúng tôi sẽ giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính của bạn và kiếm được tiền để bạn có thể hướng tới ước mơ của mình.
Được rồi. Hôm nay, tôi có sự tham gia của James Dainard, Jamil Damji và Kathy Fettke. James, chào mừng bạn đến với podcast Bigger Pockets Money. Hãy giới thiệu bản thân và cho chúng tôi biết tại sao bạn lại tuyệt vời như vậy.

James:
Này, Mindy. Vì vậy, tôi là một nhà đầu tư toàn thời gian. Tôi đã là nhà đầu tư ở Tây Bắc Thái Bình Dương trong 19 năm qua. Tôi bắt đầu khi tôi còn là sinh viên năm cuối đại học. Tôi là một nhà đầu tư có giá trị gia tăng lớn, nơi chúng tôi thực hiện rất nhiều công việc nặng nhọc về các đặc tính nhằm tăng tỷ suất lợi nhuận ngày đầu tiên. Vì vậy, cho dù đó là tài sản cố định và tài sản cố định, địa điểm phát triển, xây nhà hay khu chung cư lớn nhỏ cho nhiều gia đình, chúng tôi đều đang ổn định chúng và tăng giá trị của chúng. Tôi cũng là nhà môi giới ở Tây Bắc Thái Bình Dương, nơi chúng tôi kiếm được khoảng 150 triệu đô la mỗi năm với các nhà đầu tư chỉ giúp đỡ các nhà đầu tư trong suốt quá trình, tìm nguồn cung ứng trong và ngoài các giao dịch thị trường, sau đó xử lý cả việc xử lý, nhưng chỉ là giao dịch toàn thời gian. người nghiện, Tây Bắc Thái Bình Dương. Đó là nơi tôi treo.

tâm trí:
Người nghiện thỏa thuận toàn thời gian, tôi thích điều đó. Jamil, chào mừng bạn đến với podcast Bigger Pockets Money. Hãy cho mọi người biết tại sao bạn lại tuyệt vời như vậy.

Jamil:
Cảm ơn, Mindy. Tôi đánh giá cao việc ở đây. Tôi là Jamil Damji. Tôi là một nhà bán buôn toàn quốc. Vì vậy, những gì tôi làm là bán buôn bất động sản trên khắp đất nước. Tôi đã thành lập công ty nhượng quyền bán buôn lớn nhất ở Hoa Kỳ có tên KeyGlee. Không chỉ vậy, tôi còn sửa chữa và chuyển nhượng tài sản, và tôi còn tham gia một chương trình truyền hình trên kênh A&E, nơi tôi chuyển nhượng tài sản với người bạn thân nhất và chị gái của mình, và giống như James, thực hiện rất nhiều công việc có giá trị gia tăng, rất nhiều công trình nặng nề. -loại dự án. Vì vậy, điều này rất thú vị với tôi. Rất vui được gặp bạn.

tâm trí:
Vâng, rất vui được gặp bạn. Cảm ơn bạn đã tham gia với chúng tôi ngày hôm nay. Kathy, cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, cô ấy đứng cuối cùng theo bảng chữ cái. Kathy Fettke, chào mừng bạn đến với podcast Bigger Pockets Money.

Kathy:
Cảm ơn bạn.

tâm trí:
Hãy cho thính giả của chúng tôi biết tại sao bạn lại tuyệt vời đến vậy.

Kathy:
Ồ, cảm ơn bạn. Tôi là người đồng sáng lập Real Wealth. Chúng tôi đã và đang giúp các nhà đầu tư ở các thị trường giá cao tìm bất động sản trong thị trường dòng tiền, vì vậy điều đó có nghĩa là hiểu rõ những gì cần thiết để sở hữu một bất động sản cho thuê ngoài tiểu bang. Chúng tôi đào tạo rất nhiều tại Real Wealth và tôi có mối quan hệ giữa người môi giới với người môi giới trên khắp đất nước, những người thực sự hiểu biết về bất động sản đầu tư và biết giá thuê là bao nhiêu. Nhiều người trong số họ sở hữu các công ty quản lý tài sản để bạn không bị mắc kẹt với một đại lý chỉ muốn hoa hồng và sẽ đưa bạn đến nhầm khu phố.
Chúng tôi cũng cung cấp các nguồn lực đi kèm như các công ty bảo hiểm và người cho vay có thể cho vay ở các tiểu bang đó. Vì vậy, chúng tôi đã làm điều đó, ôi trời ơi, gần 20 năm rồi, và sau đó tôi cũng bắt đầu hợp vốn vào năm 2010 trong thời kỳ suy thoái khi chúng tôi mua đất với giá 10 xu trên một đô la. Vì vậy, đó cũng là một chuyến đi thú vị trong 12 năm qua.

tâm trí:
Chà, tôi rất vui mừng khi ba bạn có mặt ở đây ngày hôm nay. Tôi muốn nói rằng tôi đã tập hợp đội ngũ tham luận viên tài năng tuyệt vời này để đến và nói về thị trường bất động sản, nhưng thực ra tôi đã nhận được sự giúp đỡ. Họ là những tham luận viên thường xuyên xuất hiện trên podcast chị em của chúng tôi có tên Trên thị trường, nơi họ nói về tình trạng thị trường nói chung và đó là những gì chúng ta sẽ làm hôm nay. Chúng ta sẽ nói về tình trạng của thị trường nói chung.
Nếu bạn không chú ý, Fed sẽ tăng lãi suất, ba lần liên tiếp, và họ không hề tăng nhẹ chút nào. Tôi tin rằng cả ba lần đều là 0.75 điểm cơ bản, một con số rất lớn. Họ đã không làm điều đó… À, họ thường nói rằng họ đã không làm điều đó kể từ đó, đó là gì? 2010 hay gì đó? Bây giờ, có vẻ như hàng tháng họ đều làm việc này. Vì vậy, nó đã được rất nhiều.

Jamil:
Tôi nghĩ tôi đã đọc nó là năm 94 vì nó-

tâm trí:
'94, vâng.

Jamil:
… mức tăng lương lớn như vậy.

tâm trí:
Đúng. Họ chưa từng tăng lương nhiều như vậy kể từ năm 1994. Bạn nói đúng, và giờ họ đã làm điều đó ba lần liên tiếp. Tại sao Fed tiếp tục tăng tỷ lệ này? Vì lạm phát. Họ đang cố gắng chống lạm phát. Hãy nói về lạm phát.

Kathy:
Chà, thật thú vị vào năm ngoái khi cùng một Fed nói rằng đó chỉ là tạm thời và rất nhiều người trong chúng tôi nhìn nhau như thể “Bạn có chắc chắn về điều đó không? Bởi vì chúng ta đang thấy điều gì đó khác biệt ở đây. Chúng ta đang chứng kiến ​​những cuộc chiến đấu thầu và những cuộc xếp hàng ngoài cửa và 90 người muốn có một ngôi nhà phải trả quá nhiều tiền cho nó.” Vì vậy, thật sốc khi Cục Dự trữ Liên bang, thực chất là hệ thống ngân hàng, không phải là một cơ quan chính phủ và mọi người nhầm lẫn về điều đó, nhưng họ có nhiệm vụ kiểm soát lạm phát. Vậy là họ thực sự đã hiểu sai. Họ đã thừa nhận điều đó, nhưng với tôi, bức tranh lớn hơn là số tiền, một lần nữa, bạn nói, "Lạm phát là gì?" Đơn giản là giá cả tăng lên và như bạn đã nói trước buổi trình diễn này, cung và cầu thường kiểm soát điều đó, nhưng ngày nay chúng ta đang ở một thế giới rất khác.
Nền kinh tế không phải là nền kinh tế của cha mẹ chúng ta. Kinh tế không phải là điều mọi người được học ở trường. Nó bị thao túng mạnh mẽ bởi Fed và hệ thống ngân hàng. Một lần nữa, không phải liên bang, không phải cơ quan chính phủ. Hệ thống ngân hàng vẫn như vậy và họ đã có thể tạo ra một lượng tiền khổng lồ, điều đó thật không ổn khi tôi còn trẻ. Họ sẽ in một ít tiền và nó trở thành tiêu đề tin tức, nhưng để đưa ra một ví dụ về số tiền, tôi đã nói về điều này trên podcast On the Market của chúng tôi, vào thời cha mẹ tôi, có hai nghìn tỷ đô la được lưu hành hoặc ít hơn. Nếu họ in thậm chí vài tỷ đô la thì đó là điều không nên chút nào. Ngày nay, họ đã tạo ra bảy nghìn tỷ đô la trong hai năm qua. Làm sao điều đó có thể không tạo ra lạm phát khi có nhiều tiền hơn đang lưu hành?

tâm trí:
Điều tôi thấy rất thú vị là nó thường là cung và cầu. Khi nguồn cung tăng, tỷ giá giảm hoặc giá giảm. Khi nguồn cung giảm, giá sẽ tăng và việc bạn đang làm gì không thực sự quan trọng. Nếu không có nguồn cung, giá sẽ tăng lên trừ khi không ai muốn. Giống như máy đánh chữ, bạn có thể kiếm được hàng ngàn đô la. Không ai mua những thứ đó. Bạn kiếm cho họ một đô la mỗi lần, không ai mua những thứ đó, nhưng hiện tại, chúng tôi không có nguồn cung. Chúng ta có các vấn đề về chuỗi cung ứng bắt nguồn từ một thứ nhỏ bé gọi là COVID, và việc tăng lãi suất, theo ý kiến ​​​​của tôi, tôi không phải là nhà kinh tế, nhưng việc tăng lãi suất khi chúng ta không có nguồn cung dường như không phải là một bước đi đúng đắn ở đây bởi vì, vâng, bạn đang làm giảm nhu cầu về nhà ở ở một số thị trường, không phải ở tất cả các thị trường, mà ở một số thị trường.
Tôi đang ở thị trường Denver và nhu cầu của chúng tôi với tỷ giá tháng Sáu đã tăng lên. Yêu cầu của chúng tôi là, “Ồ, không còn nữa. Chúng tôi không muốn bất kỳ ngôi nhà nào cả,” và điều đó thật khó khăn vì tôi đã có danh sách rao bán đầu tiên sau một thời gian rất dài và bây giờ nó vẫn còn trên thị trường, điều khiến tôi sốc là ba tháng sau nó vẫn còn trên thị trường, nhưng ở các thị trường khác thì không thành vấn đề. Không quan trọng tỷ giá sẽ tăng cao đến mức nào. Mọi người vẫn đang mua hàng và chúng tôi vẫn có lượng hàng tồn kho thấp kỷ lục. Vậy việc tăng lãi suất giúp kiềm chế lạm phát như thế nào? Tất cả những gì tôi thấy là điều này gây tổn thương cho những người phải di chuyển, những người phải mua, những người phải… và không chỉ nhà cửa, ô tô và những thứ khác nữa, mà điều này có vẻ giống như một hướng đi sai lầm mà chúng ta đang đi. .

James:
Những gì chúng ta thấy là lạm phát giảm xuống một chút so với mức đỉnh điểm của tháng Sáu. Tôi nghĩ đó là 9.1 và bây giờ chúng tôi giảm xuống còn 8.3, nhưng rất nhiều tỷ lệ này đã được điều chỉnh bởi vì không chỉ vấn đề cung và cầu là một phần của vấn đề, mà chúng ta đang thấy nguồn cung bắt đầu tăng. Thậm chí ngày hôm trước, chúng tôi xây dựng rất nhiều và chúng tôi nghe nói rằng thực sự có kho hàng với tình trạng dư cung sàn và các loại vật liệu khác nhau vì họ đã mua hết, mua hết, mua hết và giờ họ đang bị kẹt hàng tồn kho. Chúng tôi thực sự đang thấy điều đó trong thị trường xe hơi đã qua sử dụng. Tôi cũng đã nhìn thấy điều đó. Rất nhiều nơi đang bắt đầu được lấp đầy, nhưng một phần lý do khiến họ gia tăng cuộc đua là họ đang cố gắng làm chậm dòng tiền trong nền kinh tế của chúng ta. Nó đang diễn ra quá nhanh hoặc nó đang diễn ra quá nhanh và nó đang tiêu thụ mọi thứ, đó là rất nhiều lý do khiến không có nguồn cung, ngoài ra đó không chỉ là vấn đề cung cầu mà còn là vấn đề lao động. Phần lớn chi phí lạm phát mà tôi thấy là vấn đề lao động, không chỉ là chi phí vật chất.
Đó chỉ là vì tỷ lệ thất nghiệp về cơ bản là bằng 0. Nó khiến chi phí lao động tăng vọt và họ đang cố gắng giảm chi phí đó xuống, điều này không may có nghĩa là tiền sẽ bị chậm lại. Việc giảm dòng tiền sẽ dẫn đến suy thoái kinh tế, và sau đó bạn phải vượt qua giai đoạn chuyển tiếp. Cá nhân tôi biết, với tư cách là một nhà đầu tư thực hiện nhiều công trình xây dựng, quản lý nhiều nhân viên, thị trường lao động là một mớ hỗn độn và nó cần phải được sửa chữa vì rất khó để hoàn thành công việc của bạn và cho đến khi họ thực hiện những chỉnh sửa này. , nó cũng sẽ đẩy điều đó xuống, điều này sẽ mang lại rất nhiều sự nhẹ nhõm cho các nhà đầu tư ở phía đó. Bạn sẽ có thể thu hút mọi người đến làm việc cho bạn. Bạn thực sự có thể trả cho họ một mức giá phải chăng, nhưng việc này phải chậm lại và đó là một nửa lý do khiến họ cũng tăng lãi suất. Đó không chỉ là vấn đề cung cầu.

Jamil:
Tôi đồng ý, James. Tôi nghĩ hiện tại chúng ta đang phải giải quyết một tình huống phức tạp như vậy và các biến số đang tạo ra cuộc khủng hoảng lạm phát. Tôi nghĩ đó không chỉ là một phép toán đơn giản như “Được rồi. Hãy tăng lãi suất và mọi thứ sẽ tự khắc phục”. Tôi nghĩ rằng đó chỉ là dấu hiệu cho thấy cách giải quyết vấn đề ở cấp độ bề mặt mà chúng ta hiện có từ Fed. Tôi thực sự không tin rằng họ đang xem xét vấn đề đủ sâu. Một lần nữa, tôi không phải là nhà kinh tế nên tôi không có giải pháp nào tốt hơn để nói nhưng tôi đã đọc được một bài báo thú vị. Steve Forbes cho biết: “Chúng ta cần xem xét tình huống này từ cấp độ tiền tệ. Chúng ta cần phải củng cố và củng cố đồng tiền của mình chứ không chỉ tăng lãi suất để làm suy yếu nền kinh tế.”
Trên thực tế, tất cả những gì chúng tôi đang làm hiện nay là đánh đập những người thuộc tầng lớp lao động, những người thực sự cần giúp đỡ trong những thị trường như thế này. Khi mọi thứ trở nên khó khăn, chúng ta tìm cách tiếp tục đánh đập những người cần sự giúp đỡ nhất. Một lần nữa, tôi nghĩ rằng cách chúng ta đang tiếp cận vấn đề này hiện nay là hoàn toàn lạc hậu, nhưng nó rất thú vị.

Kathy:
Vâng. Tôi coi đó là một loại thuế thầm lặng nếu các chính trị gia và cử tri của họ muốn nhiều thứ hơn và một lần nữa muốn xóa khoản nợ vay sinh viên. Tôi nhìn vào Châu Âu và họ có trường đại học và dịch vụ chăm sóc sức khỏe miễn phí, nhưng ở Mỹ, nếu các chính trị gia muốn thứ gì đó, việc in thêm tiền cho thứ đó sẽ dễ dàng hơn nhiều so với việc đánh thuế người dân vì tại thời điểm này, bạn sẽ phải đánh thuế người dân 150% thu nhập của họ để trả hết nợ. Vì vậy, đây là một loại thuế thầm lặng và nó gây tổn hại cho những người đang gặp khó khăn vì khi giá tăng, bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn ở máy bơm, à, tôi có một chiếc ô tô điện, nó không ảnh hưởng đến tôi hoặc nếu những người tôi biết là ai họ vẫn mua RV của mình và họ vẫn lái xe đi khắp nơi để trả tất cả số tiền này cho xăng, rõ ràng là họ không bị ảnh hưởng nhiều nếu không họ sẽ không làm điều đó, nhưng chính những người đang cố gắng đi làm mới là họ đã đấu tranh. Vì vậy, đây là thời điểm thú vị và hy vọng rằng ngày càng có nhiều người sẽ nhận thức được một số thao túng thị trường.

tâm trí:
Bạn có nghĩ rằng tỷ giá sẽ tiếp tục tăng? Ý tôi là, Fed đã chỉ ra rằng họ không thực sự quan tâm đến việc giữ cho mọi người hạnh phúc. Họ muốn giữ lạm phát ở mức thấp và họ sẽ làm điều đó, họ là ông chủ, nhưng bạn nghĩ tỷ giá sẽ đi về đâu vào năm 2023?

James:
Chà, tôi nghĩ họ đã nói rằng họ sẽ tiếp tục tăng lãi suất. Điều quá tệ là bây giờ họ đang phản động quá mức, và vì vậy họ phải thực hiện hành động tăng vọt mạnh mẽ này vì họ đã phớt lờ vấn đề này trong 2023 tháng vì vào đầu năm, điều ông ấy nói là lãi suất liên bang là dự đoán sẽ đạt khoảng hai rưỡi đến ba điểm vào cuối năm nay hoặc đến năm 12 và điều đó sẽ khắc phục được vấn đề, sau đó nó thay đổi từ hai rưỡi thành ba, thành ba rưỡi. Bây giờ, họ nói lãi suất cho ăn là XNUMX% và thông thường, lãi suất cao hơn XNUMX%. Vì vậy, đây sẽ là khoản vay bảy, rưỡi, tám phần trăm đối với hầu hết các nhà đầu tư, người mua, bất kỳ ai nhận được bất kỳ khoản tài trợ ngân hàng nào, đây là một mức tăng lớn so với XNUMX tháng trước bởi vì chúng tôi ở mức XNUMX phần trăm và bây giờ nó sẽ tiếp tục lên tám, và lúc đó sẽ có sóng xung kích.

tâm trí:
Bạn có nghĩ rằng điều đó sẽ ảnh hưởng đến giá cả? Chúng tôi vẫn còn rất ít hàng tồn kho. Ý tôi là, bạn nhìn lại năm 2008, 2009, về cơ bản, chúng tôi đã ngừng xây dựng vào năm 2008, vì vậy năm 2008, '09, '10, '11, '12. Tôi không biết họ bắt đầu xây dựng bởi bạn từ khi nào. Tôi không nhớ đã nhìn thấy các tòa nhà, các phân khu lớn hoạt động trở lại cho đến năm 14, thậm chí có thể là vào năm 15. Đó là một khoảng thời gian dài không có tòa nhà nào, và đó không chỉ là khu phố của tôi, mà ở khắp mọi nơi. Các nhà xây dựng đã phá sản. Những người giao dịch đã rời khỏi thị trường và không quay lại, rời bỏ ngành và không quay lại. Vì vậy, bây giờ, chúng tôi đang thiếu tất cả nhà ở này. Tôi nghe mọi người nói, “Ồ, mọi chuyện sẽ giống như năm 2008,” và tôi thực sự không cảm thấy rằng thị trường này sẽ giống như vậy nhưng có những nguyên nhân khác nhau, nhưng bạn có nghĩ rằng giá cả sẽ giảm không? như họ đã làm năm 2008 hay ở đâu đó gần hơn như năm 2008?

Kathy:
Nó đã xảy ra rồi.

Jamil:
Chúng tôi đang thực hiện điều chỉnh giá khoảng 10% trong tương lai ở hầu hết các thị trường mà chúng tôi tham gia và chúng tôi nhận thấy rất nhiều cơ hội để mọi người thực sự định vị bản thân ngay bây giờ để hưởng lợi từ những gì đang xảy ra trong chợ phải không? Vì vậy, bạn có những nhà đầu tư nhiều tiền mặt đang thực sự bóp cò, nhưng thực sự, thực sự, thực sự đang nhận được chiết khấu đáng kể khi mua hàng của họ ngay bây giờ, nhưng tôi không nghĩ điều đó sẽ kéo dài. Tôi nghĩ đó chỉ là tình trạng tạm thời và sẽ có một số… Ai phải bán thì sẽ bán, phải không? Đó là điều mà chúng tôi đang tìm thấy rằng cá nhân đang ở trong hoàn cảnh phải chuyển đi, tái định cư hoặc họ được thừa kế một tài sản hoặc một vụ mua bán là điều cần thiết, họ sẽ đưa ra quyết định bán. Có phải họ sẽ hoàn toàn bị đánh kem vì điều này? Vâng, họ sẽ làm vậy. Họ sẽ cảm thấy điều đó.
Tôi không nghĩ rằng chúng ta có thể bỏ qua thực tế là bạn đã nói, Mindy, chúng ta đang có lượng hàng tồn kho thấp kỷ lục và vì những gì đang xảy ra hiện tại, các nhà xây dựng đang tạm dừng xây dựng, phải không? Vì vậy, đã ngắn. Chúng tôi vốn đã thiếu nguồn cung, hàng tồn kho và bây giờ bạn nhận được mức giá đang tăng lên, các nhà xây dựng thậm chí còn rút lui xa hơn. Điều này tạo ra cái gì? Ở cuối làn sóng, điều này tạo ra điều gì cho khoảng không quảng cáo và giá cả? Tôi nghĩ điều bạn sắp tìm thấy là bạn sẽ có một cơ hội tạm thời, nhất thời nơi mọi người, nhà đầu tư hoặc bất kỳ ai có thể tham gia và mua.
Tôi đã đi chuyến bay ngày hôm qua, và thật thú vị khi bạn ngồi với những người thực sự không có nhà ở, họ không có bất động sản, họ không giao dịch nó, nhưng tình cảm, phải không? Giống như khi tôi nói với họ rằng tôi đang kinh doanh bất động sản, ngay lập tức, họ đã an ủi tôi. Vì vậy, họ có cảm giác như thế nào về những gì đang diễn ra trên thị trường nhà ở, "Ồ, tôi rất xin lỗi."
Bạn nghĩ: “Được rồi. Đây là cảm nhận dành cho một người bình thường không đầu tư vào bất động sản mà chỉ xem và đọc các tiêu đề.” Sau đó, tôi nghĩ điều cuối cùng sẽ xảy ra là chúng ta chắc chắn sẽ rơi vào một đợt suy thoái nhỏ bởi vì mọi người, họ tin rằng giá trị nhà ở đang giảm, vì vậy người bán cởi mở hơn với mức chiết khấu cao, nhưng tôi nghĩ điều gì sẽ xảy ra vào cuối thời kỳ này. làn sóng này sẽ là một cuộc khủng hoảng hàng tồn kho thậm chí còn lớn hơn và điều này sẽ tạo ra sự đánh giá cao hơn nữa và một sự điều chỉnh khác sẽ quay trở lại với áp lực đẩy giá lên cao. Đó là những gì tôi dự đoán trong hai năm tới.

Kathy:
Tôi vừa nói hồi đầu năm khi đưa ra dự đoán rằng các bạn phải chú ý đến người ăn vì chúng ta chỉ là những con rối, họ là những kẻ múa rối. Họ kiểm soát mọi thứ, chúng ta cần lắng nghe và làm theo. Thực sự, các nhà đầu tư có kinh nghiệm đều làm điều đó, đặc biệt là các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán. Đầu năm nay, Jerome Powell cho biết: “Chúng tôi sẽ tăng lãi suất bảy lần”. Tôi thực sự đã không tin. Tôi đã nói, “Tại sao Fed, Cục Dự trữ Liên bang…” Khi bạn nói Fed, nó lại giống như một cơ quan chính phủ. Đó là hệ thống ngân hàng. Ngân hàng trung ương quyết định chúng tôi sẽ tăng lãi suất bảy lần và tôi nghĩ, “Tại sao họ lại muốn đè bẹp nền kinh tế của chúng ta? Tại sao họ lại làm vậy?"
Trước hết, hãy kích thích nó quá mức và sau đó quyết định, "Không, chúng ta đã kích thích nó quá mức, bây giờ chúng ta phải nghiền nát nó." Vì vậy, tôi chỉ nghĩ, "Tại sao bạn lại làm vậy nếu bạn đại diện cho đất nước này?" nhưng họ đã tuyên bố rõ ràng vào tuần trước rằng, "Không, chúng tôi sẽ phá hủy nó, và sẽ có người mất việc làm, và chúng tôi sẽ đưa giá trị tài sản trở lại nơi mà họ nghĩ chúng nên ở, đó là giá cả phải chăng.
Vì vậy, tùy thuộc vào bạn là ai, nó tốt hay xấu. Tin tức tiêu đề có cách hiểu khác nhau, tùy thuộc vào việc bạn đang làm và bạn đang ở đâu. Đối với người mua, đó sẽ là một điều tốt. Trong khi đó, về cơ bản, đó là một điều khủng khiếp đối với những người sở hữu loại tài sản mà Cục Dự trữ Liên bang đang cố gắng loại bỏ, phải không? Vì vậy, bạn có một số lĩnh vực nhất định đã tăng tới 40% chỉ trong một năm.
Vì vậy, rất có thể những khu vực đó sẽ điều chỉnh, và đó là cách Jerome Powell đã nói, “Chúng tôi sẽ điều chỉnh thị trường nhà đất,” và tôi chỉ coi đó là một chuyện. Chính họ là người đã làm nổ tung nó. Một trong những cách họ làm nổ bong bóng này là mua chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp để giữ lãi suất ở mức thấp. Khi bạn yêu cầu các ngân hàng trung ương mua những chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp này và sau đó bạn rút lui, đó là những gì họ đang làm, họ đang giảm dần, giờ bạn không có người mua những chứng khoán đó. Vậy thì lãi suất phải tăng lên.
Vì vậy, một lần nữa, tại sao họ lại làm điều đó cho đến tận tháng 3 năm nay khi giá đã tăng cao như vậy? Họ vẫn đang kích thích trong bối cảnh thị trường bị kích thích quá mức. Bây giờ, họ nói: “Ồ, được rồi. Chúng tôi sẽ thu hồi tất cả những thứ đó và ngừng mua hoặc ít nhất một lần nữa giảm bớt việc mua.” Vậy nên tôi lắng nghe. Thực sự, một tháng trước, lẽ ra tôi đã nói điều gì đó khác, nhưng dựa trên những gì Powell đã nói tuần trước, anh ấy nói, “Không, chúng tôi sẽ phá hủy nó.” Vì thế bạn phải chú ý.
Bây giờ, điều đó không có nghĩa là tôi sẽ thay đổi một số điều chúng tôi đang làm vì chúng tôi vẫn đang mua nhà ở mức giá 150 đô la, thậm chí 80,000 đô la ở các khu vực của Texas, nơi có sự tăng trưởng việc làm. Vì vậy, luôn có nhiều cách để vượt qua một nền kinh tế như thế này, nhưng cuối cùng, những người đang vay nợ ngắn hạn sẽ chú ý. Những người đã trả quá nhiều tiền cho tài sản hy vọng sẽ bị khóa ở một tỷ lệ vẫn ổn định theo thời gian, nhưng giá trị có thể giảm xuống. Điều đó không có nghĩa là dòng tiền của bạn sẽ giảm. Vì vậy, có lẽ nếu bạn bị mắc kẹt ở mức lãi suất thấp trong 30 năm, đừng quá lo lắng ngay cả khi bạn thấy mình có thể đã mất một số tiền. Hãy tiếp tục giữ vì cuối cùng nó sẽ quay trở lại, nhưng sẽ có một số bong bóng vỡ ra.

James:
Vâng. Tôi nghĩ bạn không thể tăng chi phí tiền lên 40 đến 50 phần trăm và không mong đợi mọi thứ sẽ giảm phát. Thị trường chứng khoán, tiền điện tử, nhà đất cũng đang đi xuống và giảm phát. Nó chỉ là quá đắt đối với khoản thanh toán hàng tháng. Họ càng nhanh chóng tiếp cận được một thị trường ổn định hơn thì tôi là người chuyên nghiệp trong việc tăng giá. Hãy đến nơi chúng ta cần đến để bắt đầu làm việc giống như những gì Jamil vừa nói là đúng 100%. Hiện đang có một phản ứng thái quá và có nhiều giao dịch hơn trên thị trường, và sau khi họ đến được nơi họ cần đến, chúng tôi thực sự có thể san bằng lĩnh vực máy bay và chỉ mua như chúng tôi thường mua, đó là, “Đây là phép toán trong thỏa thuận, thực hiện đúng kế hoạch, ổn định nó cho dù bạn giữ nó hay loại bỏ nó.”
Mọi người nên mong đợi, hoặc ít nhất là tôi mong đợi sự rút lại và giá trị vì bạn không thể tăng số tiền đó lên nhiều như vậy trong một khoảng thời gian ngắn và không có phản ứng thái quá. Với mỗi hành động là một phản ứng. Chúng ta đã bơm quá nhiều tiền, nó bay xuyên mái nhà, bây giờ chúng ta đang kéo tiền trở lại theo hướng khác, nó sẽ rơi xuống theo hướng khác, và điều đó không sao cả. Nó chỉ đang san bằng nó thôi.

tâm trí:
Bạn thấy trước sự rút lui nào về giá?

James:
Chúng tôi đã thấy ở Tây Bắc Thái Bình Dương, chúng tôi đã thấy mức giảm giá cao nhất khoảng 25 đến 28%. Những gì chúng ta thấy vào tháng Hai, tháng Ba và tháng Tư là chúng ta thấy một tỷ lệ tăng giá vô lý. Nó đã đạt mức 19 đến 24 phần trăm, thật điên rồ. Vì vậy, chúng ta đang thấy nó đi xuống theo cách khác, nhưng chúng ta vẫn đang ở mức cao hơn mức tăng giá nhà trung bình từ XNUMX đến XNUMX% so với năm ngoái. Nó chỉ ở mức cao nhất, con số cao nhất. Nếu bạn mua một giao dịch ngắn hạn vào tháng XNUMX, tháng XNUMX, tháng XNUMX, tháng XNUMX, nó sẽ bị tổn thương một chút và nhức nhối vì đó là những con ruồi vừa mới xì hơi. Tôi thực sự không coi đây là một vụ tai nạn, tôi chỉ thấy rằng chúng ta đang làm mọi thứ xẹp xuống.
Vì vậy, nó hoàn toàn khác so với năm 2008, giống như một khu chợ tường gạch rơi tự do. Điều này giống như một sự chậm lại, chúng tôi chỉ để không khí thoát ra ngoài và khi không khí được nới lỏng, mọi thứ sẽ ổn định lại, nhưng chúng tôi đã thấy mức giảm tối đa khoảng 25 đến 30% khá nhanh chóng.

tâm trí:
Được rồi. Điều đó thật thú vị và điều đó phù hợp với điều mà tôi đã nói chuyện với một đại lý địa phương ở khu vực phía trước ở Colorado và cô ấy nói, “Đúng, chúng tôi đang thấy giá đang giảm, nhưng nếu bạn nhìn vào quỹ đạo từ năm 2021 trở đi vào tháng XNUMX, nếu bạn vẽ một đường thẳng và bỏ qua phần nhô ra lớn từ lò xo, bạn sẽ thấy sự phát triển ổn định tương tự ở phía bên phải, nhưng nếu bạn nhìn vào lò xo, bạn có cái bướu khổng lồ này ở đây và sau đó nó tiếp tục đi."
Vì vậy, giống như bạn đã nói, nó ở ngoài đỉnh, nhưng không phải là giá giảm. Nó chắc chắn không phải là cuộc khủng hoảng cấp độ năm 2008. Tôi đang tự hỏi, Jamil và Kathy, nếu đó là cùng một mức giảm giá, thì tôi đang làm điều đó trong báo giá hàng không mà bạn đang thấy, một sự giảm phát thay vì giảm giá miễn phí cho tất cả mọi người.

Jamil:
Tuyệt đối. Từ những gì chúng ta đang thấy, đặc biệt là từ hoạt động của nhà đầu tư vì tôi chủ yếu bán buôn, và điều đó có nghĩa là tôi đang đặt cược vào con người, đặt cược vào thị trường, phải không? Những người mà tôi đang giao dịch hàng ngày, những người này đang xem xét việc đưa ra các dự đoán về giá trị của họ hoặc tài sản mà họ đang mua ngay bây giờ sau khi họ sửa chữa nó sẽ có giá trị như thế nào. ba hoặc bốn tháng. Vì vậy, tất cả chúng ta đều đội chiếc mũ bói nhỏ của mình khi cố gắng đưa ra những quyết định này.
Những gì tôi đang thấy hiện tại ở các thị trường chính của chúng tôi, vì vậy chúng tôi đang nói đến Phoenix, Tampa, Orlando, đây là những điểm mà chúng tôi giao dịch nhiều, hiện tại chúng tôi đang thấy mức giảm khoảng 10 đến 15%, nhưng một lần nữa, tôi không có cảm giác như nó đã chạm đáy. Vì vậy, đó là những gì chúng tôi đang trải qua ngay bây giờ, một số thị trường hoạt động tốt hơn những thị trường khác, nhưng tôi cũng nghe nói ở một số thị trường rằng mức giảm 25, 30 phần trăm đã được nhìn thấy.

Kathy:
Vâng, và như bạn biết đấy, không có thị trường nhà đất. Mỗi thị trường đều hoạt động khác nhau và một số thị trường thực sự phổ biến. Có sự tăng trưởng việc làm hoặc có nguồn tiền lớn chuyển đến những khu vực đó, vì vậy họ đã nhìn thấy những lợi ích mà họ chưa từng thấy, một lần nữa, Boise, Austin, Nashville. Khi tôi bắt đầu đầu tư, Nashville chưa bao giờ là một thị trường tăng trưởng. Austin đã từng là nơi ngành công nghệ chuyển đến đó. Tất nhiên, Seattle cũng vậy, khi ngành công nghệ nở rộ, nơi đó đã trở thành một thị trường tăng trưởng, nhưng đây là những khu vực có mức tăng trưởng việc làm vượt bậc, lượng di cư khổng lồ và chắc chắn những người ở đó đã phải trả giá đắt.
Người ta dọn vào, vẫn rẻ, vẫn thế. Đối với những người chuyển đến những khu vực đó, đó là một thỏa thuận, đó là một món hời, nhưng điều đó sẽ còn kéo dài bao lâu nữa? Vì vậy, chắc chắn rằng những thị trường đi lên không bền vững sẽ cảm nhận được điều đó nhiều nhất bởi vì không có thị trường nào, cho dù bạn có tăng trưởng đến đâu, có thể duy trì mức tăng trưởng 40% về giá thuê hoặc giá nhà.
Một trong những điều đáng lo ngại là lạm phát nhà ở là một trong những số liệu lớn mà Fed hoặc chính phủ xem xét khi xem xét các con số lạm phát, năng lượng và thực phẩm, chắc chắn là nhà ở, và rất nhiều chi phí thuê nhà. Liệu giá thuê đó có giảm không? Đó là một vấn đề lớn hơn, phải không? Chúng ta đang thấy giá nhà giảm, một lần nữa, điều này tốt cho người mua, nhưng không tốt cho những người sở hữu tài sản đó, nhưng về giá thuê, liệu chúng ta có thấy sự điều chỉnh tương tự không? Nếu chúng ta không làm vậy, thì Fed sẽ tiếp tục làm điều đó bởi vì nếu giá thuê vẫn ở mức cao và điều đó khiến lạm phát ở mức cao và họ nghĩ cách duy nhất để giải quyết vấn đề đó là giết chủ nhà, bạn hiểu ý tôi không, đó là gì? họ sẽ làm gì để đến được nơi họ muốn?
Tại thời điểm này, có vẻ như Jerome Powell đang tham gia một trận chiến, một cuộc chiến chống lại lạm phát, một lần nữa, lại xảy ra do nền kinh tế có quá nhiều kích thích. Cách bạn khắc phục sai lầm đó là bạn rút số tiền đó ra, và cách bạn rút tiền ra khỏi nền kinh tế là thông qua phá sản, thông qua mất việc làm, thông qua sự sụp đổ của thị trường chứng khoán. Đó là cách bạn lấy lại tiền và đó chỉ là một cách khủng khiếp để điều hành nền kinh tế, nhưng đó là những gì họ đang làm và đó là những gì họ dự định làm và anh ấy không hề e ngại về điều đó như, “Đây là nơi chúng ta sẽ đến .”

James:
Ông đã đề cập đến điều đó ở cuối bài phát biểu của mình. Ông nói, “Tình trạng lạm phát xung quanh vấn đề nhà ở sẽ mất một thời gian để vượt qua nhưng nó sẽ đến mức đó.” Khi bạn nghe thấy dòng đó, điều đó có nghĩa là, vâng, tôi nghĩ Kathy đúng 100%, họ sẽ cố gắng giảm giá thuê, giảm giá trị và tạo ra nhà ở giá cả phải chăng. Đó là điều mà tất cả các nhà đầu tư nên chú ý ngay bây giờ khi bạn thực hiện dự đoán của mình.

Kathy:
Trên hết, hãy biến nó thành một cơ hội. Thế giới vẫn chưa thực sự biết điều này. Vì vậy, nếu bạn đang sở hữu một tài sản không phải là tài sản tốt nhất của mình, có thể bạn nên rao bán nó trên thị trường. Bạn có thể thua lỗ, nhưng có thể sau này mức độ thua lỗ sẽ ít hơn.

Jamil:
Tôi chỉ không hiểu làm cách nào chúng ta có thể đi đến điểm mà giá thuê giảm xuống bởi vì ngay cả khi, chỉ cần nói chẳng hạn, ngay bây giờ bạn đang ngồi bên lề và bạn nói, “Chà, giá cả rất cao. quá cao. Tôi không muốn mua,” nên bạn thuê, hiện nay thị trường cho thuê có rất nhiều áp lực. Tôi không biết liệu mọi nơi có giống nhau không, nhưng đó chỉ là những gì bạn có thể thấy ở Phoenix, nơi bạn cho thuê một căn nhà và có nhiều người đang cố gắng để có được tài sản đó và giá thuê rất cao. Thế nên tôi vẫn không hiểu số tiền đó đến từ đâu. Đó là tất cả áp lực, tất cả những điều đang xảy ra, nhưng hiện tại vẫn có những dòng người xếp hàng thuê nhà vì họ không muốn đưa ra quyết định mua.

tâm trí:
Vâng. Người mua phải đi đâu đó. Tôi có một số câu hỏi. Hiện tại có phải là thời điểm tốt để mua bất động sản? Jamil cho biết cách đây vài phút sẽ có một cơ hội nhỏ khi giá lãi suất sẽ giảm mặc dù lãi suất vẫn cao. Các nhà đầu tư tiền mặt, những nhà đầu tư có nhiều tiền mặt, họ sẽ đến để mua những bất động sản này với giá thấp hơn. Bạn có thấy lãi suất sẽ giảm trở lại trong tương lai để những người mua không có tiền mặt cuối cùng có thể tái cấp vốn với mức lãi suất cao điên rồ này không? Tôi nói tỷ lệ cao điên rồ, tôi nghĩ chúng ta nên thừa nhận rằng 7%, theo truyền thống, trong lịch sử không phải là tỷ lệ cao điên rồ. Đó là mức trung bình lịch sử cho một khoản thế chấp. Vấn đề là giá cả đã tăng lên quá nhiều đến mức hiện nay 7% khiến khoản thanh toán thế chấp chỉ bằng 99% thu nhập của bạn.

Kathy:
Vâng, ý tôi là, nó chỉ phụ thuộc vào ý định của bạn mà thôi. Nếu bạn đang tìm kiếm dòng tiền, vẫn có cơ hội mặc dù lãi suất vẫn cao. Điều thú vị là các khoản vay phi truyền thống hiện nay thực sự thấp hơn so với các khoản vay truyền thống. Bạn có thể đến một người cho vay tư nhân, thật đáng kinh ngạc khi mọi thứ lại thất bại, nhưng nếu bạn có thể tìm được một tài sản ngay bây giờ với dòng tiền đó, thì bạn có thể nhận được một mức giá tốt và có thể bạn đang trả tiền. thêm một chút nữa cho khoản nợ đó nhưng nó vẫn có dòng tiền, tuyệt vời. Đúng là một số khu vực có thể thấy tiền thuê nhà giảm, nhưng điều đó vẫn còn đáng nghi ngờ. Nó phụ thuộc vào nguồn cung. Đó chắc chắn là vấn đề về nguồn cung. Nếu có nhiều việc làm và mọi người cần một nơi để ở, họ có thể không mua mà sẽ đi thuê.
Vì vậy, nếu bạn đang mua nơi cư trú chính của riêng mình và nó rẻ hơn tiền thuê nhà hoặc không có nhiều lựa chọn khác, bạn vẫn nhận được tất cả lợi ích của bất động sản. Bạn bị ràng buộc trong một khoản thanh toán, bạn đang trả dần khoản vay của mình, theo thời gian bạn sẽ nhận được các lợi ích về thuế. Vì vậy, luôn có lý do chính đáng để mua bất động sản. Tương tự với việc đầu tư. Nếu bạn mua vì dòng tiền và bạn có thể chốt lãi suất, và bạn có người khác trả khoản vay đó cho bạn, và bạn sẽ nhận được lợi ích về thuế và bảo vệ tài sản, và theo thời gian, nói chung, nếu lạm phát ở mức thấp. một vấn đề thì nợ là một điều tốt. Nợ trở nên ít lớn hơn trong nền kinh tế lạm phát.
Vì vậy, tất cả các nguyên tắc cơ bản vẫn còn đó. Nếu chiến lược của bạn từ 10 năm trước hoặc XNUMX năm trước là chiến lược phù hợp với bạn, hãy tiếp tục sử dụng nó, nhưng chỉ cần biết rằng một số thứ đã thay đổi khi bạn có thể mua nó rẻ hơn, nhưng trong giao dịch, bạn sẽ nhận được một lãi suất cao hơn, nhưng có lẽ dòng tiền vẫn như cũ.

James:
Tôi muốn nói rằng hiện tại hoặc quy trình đó là một loại thuộc tính BRRRR khác. 24 tháng trước, cách bạn mua một bất động sản BRRRR là bạn đang mua một thứ gì đó có giá trị lớn. Bạn đang mua nó với giá giảm. Bạn đang đưa vào trại cai nghiện. Đôi khi bạn đang ổn định điều đó, ít nhất là ở thị trường đắt đỏ của chúng tôi, trong 12 đến 18 tháng. Chúng tôi không nhận được bất kỳ dòng tiền nào vào thời điểm đó và chúng tôi phải thực hiện tất cả công việc này. Lý do chúng tôi làm điều đó là để có được vị thế vốn chủ sở hữu và vị thế dòng tiền cao vào cuối ngày vì chúng tôi đã mua nó với giá rẻ hơn.
Bây giờ, nó thực sự là một loại BRRRR khác theo cách tôi nhìn nhận mọi thứ. Tôi đang chạy các số liệu của mình cho một giao dịch và xem xét tỷ lệ hiện tại của chúng, nếu nó ở mức 8% và nếu hiện tại tôi đang nhận được tỷ suất lợi nhuận tiền mặt từ 5 đến 24%, thì tôi dự đoán tỷ lệ đó sẽ là khoảng 24% trong khoảng 24 tháng. Vì vậy, bây giờ, tôi thực sự chỉ đang xem xét các giao dịch, “Điều này sẽ như thế nào sau 4 tháng nữa? Trong 4 tháng, lợi nhuận 12% của tôi. Tôi có thể mua thứ gì đó thực sự ở tình trạng tốt hơn nhiều. Bây giờ, tôi không cần phải làm tất cả công việc khó khăn, tôi chỉ cần bám vào nó với mức lãi 14%. Khi lãi suất giảm xuống còn XNUMX, tỷ suất thực sự sẽ tăng lên XNUMX đến XNUMX% tiền mặt = tiền mặt, và thêm vào đó, vì lúc này mọi người đang hơi lo lắng nên tôi có thể có được vị thế vốn chủ sở hữu khổng lồ đó ngay bây giờ.”
Vì vậy, đó là một quá trình BRRRR khác. Đó là cùng một loại quá trình. Bạn đang mua một thứ gì đó, bạn đang chờ đợi dòng tiền sẽ thu được lợi nhuận lớn vào cuối. Đó thực sự là một cách dễ dàng hơn để làm điều đó bây giờ. Tôi không cần phải xé nát một tòa nhà để kiếm lợi nhuận. Tôi chỉ cần cố gắng ở đó và tiêu tốn một ít tiền mặt ổn định trong hai năm. Vì vậy, chỉ cần bạn nhìn vào mọi thứ và thực hiện phép tính, bạn có thể định vị, thay đổi quy trình của mình và kết quả cuối cùng vẫn như nhau.

Jamil:
Tôi chỉ muốn chỉ ra bởi vì, James, điều tôi đang nói đang xảy ra, những nhà đầu tư tiền mặt này đang đến, theo đúng nghĩa đen là đến và nhận những khoản chiết khấu cực lớn đối với tài sản. Đó chính xác là những gì anh ấy vừa nói anh ấy đang làm. Các bạn ơi, nếu lúc này các bạn đang ngồi đó lắng nghe và nghĩ: “Tôi không biết bây giờ đã đến lúc chưa”, hãy làm theo người dẫn đầu. Hãy theo dõi những người đang tạo ra thị trường. Chính xác. Anh ấy đã hết thời gian chờ thị trường trong 24 tháng tới. Anh ấy biết chuyện này diễn ra như thế nào.
Vì vậy, bạn không nên ngồi ngoài và để mình bỏ lỡ cơ hội lớn để tham gia và sở hữu một bất động sản với mức chiết khấu đáng kể. Hãy nhìn xem, tôi không phải là người thích thế chấp có lãi suất điều chỉnh, và xin đừng làm cho điều này nghe có vẻ như tôi đang nói vậy, nhưng nếu có lúc nào đó tôi nghĩ rằng đó sẽ là một tình huống ít rủi ro hơn. vào một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, điều đó sẽ xảy ra ngay bây giờ. Đi vào. Nhận một tài sản giảm giá đáng kể. Nhận một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh. Giữ ở mức lãi suất thấp hơn trong 5 năm tới nếu họ đưa chúng cho bạn theo cách đó, và sau đó loại bỏ điều đó sau 5 năm khi lãi suất giảm trở lại, nhưng bạn sẽ nhận được lợi ích to lớn bằng cách tận dụng lợi thế của thị trường tình hình lúc này. Bạn có thích bọt không? Tôi thích bọt trong cà phê của tôi. Đi lấy bọt đi. Bây giờ là lúc.

Kathy:
Vâng. Ngày nay mọi người không nên quá sợ ARM vì những người cho vay đã biết rằng có những quy định chặt chẽ hơn nhiều và bạn thực sự phải đủ điều kiện để được điều chỉnh nếu lãi suất tăng. Vì vậy, họ thực sự đủ điều kiện cho những người vay ARM. Vì vậy, họ muốn đảm bảo rằng bạn có thể xử lý khoản thanh toán tăng lên sau 10 năm. Đó không phải là trường hợp XNUMX năm trước. Trên thực tế, họ đang phát ARM. Chúng tôi đã. Vào thời điểm đó, tôi đang làm việc trong ngành thế chấp và chúng tôi thực sự không phải ý tưởng của tôi mà một người nào đó ở các văn phòng lớn ở New York đang nói: “Không, hãy đánh giá mọi người dựa trên tỷ lệ trêu ghẹo, vì vậy chỉ bằng một phần tư số tiền của họ. thanh toán thực tế sẽ như thế nào và xem việc đó diễn ra như thế nào,” điều đó không thành công.
Ngày nay thì ngược lại, “Không, chúng tôi sẽ xác định cho bạn mức giá có thể điều chỉnh được.” Vì vậy, tôi không lo lắng về ARM. Tôi nghĩ đó là một giải pháp tuyệt vời, tuyệt vời cho ngày hôm nay và đó chính xác là lý do tại sao hiện tại chúng tôi đang lập quỹ cho thuê nhà dành cho một gia đình, điều mà một số người có thể cho là điên rồ, nhưng giống như mọi người có thể đầu tư 50,000 đô la vào điều đó và chúng tôi sẽ đi vào và trả tiền mặt. Một lần nữa, đó là lý do tại sao tôi nói rằng chúng tôi đang mua hàng ở một trong những khu vực phát triển nhanh nhất của Dallas, nơi tất cả các nhà sản xuất chip này đang chuyển đến vì chính quyền Biden đang trợ cấp 52 tỷ đô la cho khu vực đó và họ đang chuyển đến khu vực Bắc Texas này. Tuy nhiên, như tôi đã nói, chúng tôi có thể thương lượng với tất cả các đề nghị bằng tiền mặt ở mức 60,000 USD, 80,000 USD cho một bất động sản. Bỏ khoảng 50, 60 nghìn vào đó để tạo điều kiện thực sự tốt cho những nhân viên công nghệ đó, tôi không hiểu một cuộc suy thoái lớn sẽ ảnh hưởng đến điều đó như thế nào. Vậy là vẫn còn cơ hội. Có rất nhiều cơ hội ngoài kia.

Jamil:
Ghi chép nhé các bạn.

tâm trí:
Tôi thực sự vui mừng vì bạn đã đề cập đến ARM vì đó là một trong những câu hỏi của tôi ở đây. Theo truyền thống, ARM không phải là một “sản phẩm tốt” trong báo giá hàng không vì nó sẽ tăng giá. Nó luôn luôn đi lên. Trong vài năm qua, không ai nhận được ARM vì lãi suất thấp đến mức nực cười và hiện tại, ngay cả bây giờ, ARM vẫn cao hơn lãi suất thông thường nhưng vẫn thấp hơn khoản vay có lãi suất cố định.
Tôi chỉ muốn chỉ ra rằng nếu bạn đang cân nhắc việc vay tiền, hãy nói chuyện với người cho vay. Hỏi câu hỏi. Người cho vay của bạn không thể đọc được suy nghĩ của bạn. Họ không biết bạn đang nghĩ gì. Nói chuyện với họ về ARM. ARM không chỉ là khoản vay ba năm. ARM, tỷ giá có thể điều chỉnh, là tỷ giá cố định trong một khoảng thời gian nhất định và sau đó nó có thể điều chỉnh. Nó có thể điều chỉnh, cái gì, mỗi năm một lần, hai năm một lần? Nó có thể bắt đầu điều chỉnh nhưng có một khoảng thời gian cố định. Vì vậy, ARM ba năm có nghĩa là trong ba năm đầu tiên nó không thể tăng lên. Có ARM 10 năm, ARM XNUMX năm, ARM XNUMX năm.
Bạn có nghĩ tỷ giá sẽ giữ nguyên như vậy trong 10 năm tới không? Tôi không. Tôi không có quả cầu pha lê. Hiệu suất trong quá khứ không biểu thị lợi nhuận trong tương lai, nhưng tôi nghĩ rằng ARM 10 năm vẫn tốt hơn thế chấp 30 năm và mọi người di chuyển trung bình cứ sau 30 đến 6.5 năm. Vì vậy, nếu bạn định mua nơi cư trú chính của mình và các lựa chọn của bạn là, và tôi không có báo giá về tỷ lệ ARM, nhưng tôi nghĩ lãi suất cố định 10 năm hiện tại là 5.75% đối với chủ sở hữu. Vì vậy, hãy chọn ARM 6 năm là XNUMX hoặc thậm chí XNUMX%. Đó là ít hơn. Vì vậy, điều đó có nghĩa là bạn đang trả ít hơn, điều đó tốt hơn.

James:
Vấn đề là vốn chỉ là chi phí của thương vụ và tôi nghĩ các nhà đầu tư rơi vào trường hợp này và tôi cũng có thể làm được. Bạn rơi vào cái bẫy lãi suất này và bạn nghĩ, “Chà, thỏa thuận này chẳng có ý nghĩa gì với tỷ giá này,” nhưng mỗi nguồn vốn đều có một mục đích. Khi tôi vay tiền với lãi suất 10 đến 12 phần trăm bằng tiền cứng trong khoảng thời gian từ một đến hai năm, tôi không chỉ tập trung vào điều này. Đó chỉ là sản phẩm mà tôi phải tính vào chi phí của thỏa thuận. Ngay bây giờ, khi bạn đang muốn mua một sản phẩm cho thuê và bạn đang sử dụng một sản phẩm ARM, đó là những gì bạn đang làm để giúp bạn vượt qua nếu bạn nghĩ rằng giá đó sẽ giảm sau hai năm nữa. Tôi tin rằng tỷ giá sẽ quay trở lại trong khoảng 24 tháng tới.
Việc sở hữu một sản phẩm ARM có thể có rủi ro, nhưng sẽ không nguy hiểm nếu tôi mua nó với mục đích kết nối tôi với nơi tôi có thể nhận được dòng tiền cao. Vì vậy, bất kể sản phẩm cho vay là gì, hãy nói chuyện với người cho vay của bạn, như bạn đã nói, sau đó chỉ tính nó vào cách bạn cấu trúc giao dịch và chi phí của giao dịch, và tại thời điểm đó, nó chỉ được tính vào toán học.

tâm trí:
Tôi thực sự muốn chỉ ra rằng Kathy, James và Jamil có tư duy đầu tư hơn là chủ sở hữu/người ở và họ sẽ ở trong đó lâu dài. Họ đang nắm giữ khoảng thời gian mãi mãi để trích dẫn Warren Buffett, người tôi yêu thích. Vì vậy, nếu bạn đang nghĩ đến việc mua một căn nhà để ở trong vài năm thì đây có thể là lời khuyên có thể không áp dụng được cho bạn. Nếu lãi suất vẫn ở mức rất cao trong hai năm và bạn sẽ không có cơ hội rút tiền ra hoặc tái cấp vốn và sau đó bạn sẽ bán và có thể thị trường vẫn đi xuống trong hai năm nữa, có lẽ không, đây sẽ là một lời khuyên khác. Điều này phù hợp hơn với những người đang đầu tư.
Cách đây vài phút, James đã nói: “Hãy tính toán.” Tôi nghĩ rằng bây giờ thậm chí còn hơn bao giờ hết khi điều đó đã thực sự quan trọng, việc biết cách chạy các con số của bạn là rất quan trọng và thực sự chạy chúng một cách cẩn thận là điều then chốt, nhưng như James đã nói, chúng ta vẫn đang ở trong thị trường hàng tồn kho thấp lịch sử, và điều đó sẽ không sớm thay đổi. Bạn không thể xây bốn triệu ngôi nhà chỉ trong một đêm. Bạn không thể chỉ nhận được… Ý tôi là, bạn đã bao giờ cố gắng xin phê duyệt bất cứ thứ gì cho văn phòng cấp phép chưa? Ngay cả những văn phòng cấp phép hào phóng nhất cũng phải mất mãi mãi. Nó cần những gì? Tôi chưa bao giờ xây dựng cả một khu phố từ đầu, nhưng đó là một quá trình kéo dài ba hoặc bốn năm. Nó không chỉ giống như, “Này, tôi muốn xây nhà ở khu đất trống đằng kia,” và rồi ngày mai bạn sẽ đổ xi măng. Đó thực sự là một quá trình dài.
Vì vậy, chúng ta sẽ có lượng hàng tồn kho thấp kỷ lục trong một thập kỷ tới. Vì vậy, khi thay đổi nhỏ mà chúng ta đang trải qua bây giờ thay đổi, nếu bạn đang tìm mua một căn nhà mà bạn sẽ giữ trong một thời gian dài, chúng ta có thể ở trong một tình huống mà bây giờ là thời điểm tuyệt vời để mua, còn nếu bạn muốn mua lâu dài thì tôi có nhà cần bán.

Jamil:
Chà, điều gì sẽ xảy ra sau 24 tháng nữa các bạn, khi hiện tại chúng ta đang chán nản xây dựng, chúng ta đã thiếu bốn triệu căn nhà rồi? Điều gì xảy ra khi tỷ giá ổn định? Thị trường sẽ đi về đâu khi hiện tại có rất nhiều nhà xây dựng đang tạm dừng và lượng hàng tồn kho đã thiếu? có tác dụng gì

tâm trí:
Nàng tiên xây dựng sẽ vẫy cây đũa thần của mình và nói, “Phù! Có bốn triệu ngôi nhà.”

Kathy:
Tôi nghĩ rằng tôi thực sự đã thay đổi suy nghĩ của tôi về điều này. Gần đây tôi đã thay đổi quan điểm về hàng tồn kho vì tại thời điểm mà về cơ bản, chính phủ hoặc Fed đang ngừng hoạt động nền kinh tế và mọi người đang mất tiền trên thị trường chứng khoán, họ không có thêm tiền, khi bạn có thêm tiền, bạn mua những thứ bạn không cần, phải không? Khi bạn không có nó, bạn không có. Vì vậy, có những người nhận được tài sản cho thuê ngắn hạn và có thể họ nghĩ, “Ồ, việc này không hiệu quả đâu,” hoặc họ nhận được bất động sản cho thuê và mọi chuyện không diễn ra như họ nghĩ.
Bạn cũng có những người thuộc thế hệ baby boomer già đi rất nhiều và chết đi, những người già nhất, và sau đó bạn cũng có dân số thế hệ thiên niên kỷ mà trong khoảng ba năm tới sẽ là một thế hệ thực sự lớn, nhưng sau họ, dân số bắt đầu suy yếu dần. Vì vậy, tôi không biết mình đang ở trong tình trạng khó khăn nữa rằng vấn đề tồn kho này sẽ kéo dài mãi mãi. Tôi thực sự nghĩ rằng nó sẽ bình thường hóa trong một hoặc hai năm, nếu không sớm hơn. Vì vậy, đó là điều cần chú ý với tư cách là dân số, khi nhân khẩu học thay đổi một chút.

Jamil:
Hấp dẫn. Tôi muốn nói chuyện với bạn sâu hơn về điều đó và mở rộng thêm một chút vì đó là một quan điểm rất trái ngược, đồng thời, tôi tò mò về dữ liệu nào và tôi biết bạn đưa ra quyết định rất chu đáo, vì vậy Tôi quan tâm đến điều gì đã khiến bạn thực hiện sự thay đổi.

Kathy:
Ồ, tôi vừa phỏng vấn John Burns trên Real Wealth Show và anh ấy đã gửi cho tôi tất cả các slide của anh ấy và anh ấy nghiên cứu về nhân khẩu học, và anh ấy vừa nhận được một lượng dữ liệu khổng lồ. Chúng ta đã biết từ lâu rằng phần lớn nhất của thế hệ Millennial hiện nay. Từ năm 2020 đến năm 2024, đây sẽ là nhóm mua lớn nhất và chúng tôi đã không chuẩn bị cho họ, nhưng sau đó, dân số Gen Z sẽ nhỏ hơn. Vì vậy, khi bạn nhìn vào sự tăng trưởng dân số, bạn sẽ thấy vết sưng này, nhưng sau đó nó là vết sưng. Vì vậy, đằng sau chúng là ít người hơn, ít người mua hơn vào thời điểm mà thế hệ bùng nổ dân số đang già đi.
Vì vậy, chắc chắn đó là một khoảng thời gian ngắn ngủi khi chúng tôi không chuẩn bị sẵn sàng và không có hàng tồn kho. Chúng tôi đóng cửa nền kinh tế. Chúng tôi đã ngừng sản xuất, tuy nhiên chúng tôi đã thành lập tất cả những gia đình này. Vì vậy, nếu chúng ta lên kế hoạch tốt hơn một chút và không kích thích nền kinh tế vào thời điểm không có đủ cung và cầu lớn thì chúng ta đã không rơi vào tình trạng này. Khi tôi nói chúng ta, tôi không nói về tôi, tôi đang nói về Fed. Tôi biết điều đó thật đáng buồn, các bạn ạ, nhưng tôi có niềm tin vững chắc rằng dù ở đâu, luôn có cơ hội ở bất kỳ thành phố nào.

James:
Tôi nghĩ thực tế là hàng tồn kho sẽ chuyển sang chế độ điều chỉnh quá mức trong một phút bởi vì đó là… Bất động sản, khi nó tăng, nó giảm, và sau đó nó chững lại. Vấn đề về công chúng Mỹ, người tiêu dùng Mỹ là họ rất phản động. Chúng ta đang nhìn thấy nó bây giờ. Hiện tại, chúng tôi đang có những giao dịch mua thực sự tốt vì mọi người bán phá giá và nói chung họ chỉ là những kẻ phản động. Vì vậy, khi bạn thấy những điều đó, mọi người mắc FOMO, họ muốn tối đa hóa vốn chủ sở hữu của mình, họ đang thấy những thứ khác như tài khoản chứng khoán của họ bị thu hẹp lại. Mọi người hiện tại cảm thấy như đang mất đi sự giàu có và khi họ cảm thấy như đang mất đi sự giàu có, họ đưa ra những quyết định rất tồi tệ và những quyết định rất nhanh chóng.
Vì vậy, chúng ta có thể thấy làn sóng nhà ở này xuất hiện trên thị trường, nhưng sau đó nó sẽ vượt qua và mọi chuyện sẽ ổn. Bạn không muốn trở thành người phản động cho đi tài sản của mình hoặc bán đi tài sản của mình quá nhanh hoặc cố gắng mua quá nhanh, nhưng có thể dự đoán được rằng, khi lãi suất tăng, khi chúng ta rơi vào suy thoái, mọi thứ sẽ chậm lại, hàng tồn kho sẽ tăng lên và sẽ di chuyển qua hệ thống.

tâm trí:
Tôi nghĩ nhận xét của bạn về sự gia tăng hàng tồn kho thật thú vị. Trong suốt mùa xuân, tôi là một đại lý bất động sản, chủ yếu đại diện cho người mua và tôi sẽ xem xét MLS, MLS địa phương của mình và những ngôi nhà được rao bán trên thị trường vào thứ Năm, các buổi trình diễn là thứ Sáu, thứ Bảy, Chủ nhật, các ưu đãi đến hạn vào Chủ nhật hoặc Thứ Hai, và họ có hợp đồng vào thứ Ba. Vì vậy, vào thứ Tư, không có gì trên thị trường. Tôi đang nói có lẽ là 10 tài sản. Ở thành phố 90,000 dân của tôi, có 10 ngôi nhà có giá lên tới 700,000 USD, và việc này diễn ra hàng tuần trong khoảng ba hoặc bốn tháng.
Bây giờ, tôi có thể vào và tìm kiếm, và có 75 hoặc 80 ngôi nhà, nhiều hơn rất nhiều, nhưng vẫn thấp về mặt lịch sử. Sẽ có khoảng 100 hoặc 200 căn nhà trên thị trường để cung cấp cho bạn sự kết hợp thực sự tốt giữa các căn nhà để mua và xem, đồng thời lượng hàng tồn vẫn còn thấp. Tôi nghĩ có rất nhiều người không làm trong lĩnh vực bất động sản nên không để ý đến điều này. Không phải ai cũng là người đam mê bất động sản như chúng tôi đâu các bạn. Thế nên họ không biết rằng 70 căn nhà là thấp. Họ nghĩ, “Chà, số nhà bây giờ nhiều gấp bảy lần so với mùa xuân, vậy là chúng ta đã trở lại bình thường.” Chúng tôi thậm chí còn không thân thiết.
Vì vậy, tôi chỉ nghĩ rằng thật thú vị khi chúng ta có cuộc trò chuyện về hàng tồn kho này. Tôi nghĩ Kathy cực kỳ thông minh và cô ấy vừa nói chuyện với một người thông minh hơn tôi rất nhiều, nhưng tôi ghét phải tranh luận với bạn. Tôi không thấy sự thay đổi trong kho hàng và tôi hy vọng mình đã nhầm.

Kathy:
Tôi nghĩ rằng sự bùng nổ sẽ kéo dài trong một thời gian. Như tôi đã nói, trước tất cả những điều này là từ năm 2020 đến năm 2024. Ý tôi là, người ta đã dự đoán rằng nhóm dân số thế hệ trẻ này sẽ ở độ tuổi mua nhà và độ tuổi thành lập hộ gia đình. Vì vậy, tôi không nghĩ hôm nay nó sẽ thay đổi, nhưng chỉ cần phác thảo 10 năm trong tương lai, có thể chúng ta sẽ thấy một số thay đổi sau đó. Một lần nữa, trừ khi chúng ta phụ thuộc vào chính sách của chính phủ, trừ khi có sự thay đổi về vấn đề nhập cư vì tỷ lệ sinh cũng đang chậm lại, vì vậy nếu chúng ta cởi mở hơn với vấn đề nhập cư, điều đó có thể thay đổi điều đó.

tâm trí:
Được rồi. Tôi nghĩ đây là một cuộc thảo luận tuyệt vời. Tôi thực sự cảm ơn tất cả các bạn rất nhiều vì thời gian của bạn ngày hôm nay. Hãy nhắc mọi người biết các bạn thường ở đâu mỗi tuần.

Kathy:
Tôi đang truy cập realwealth.com và tôi đã xem Real Wealth Show, sau đó công ty cung cấp dịch vụ của tôi là Growing Developments.com.

Jamil:
Bạn có thể tìm thấy tôi trên YouTube của tôi, @JamilDamji, cũng trên Instagram, @JDamji. Hãy xem tôi vào lúc 10:00 sáng Thứ Bảy trên A&E và xem chúng tôi lật nhà, mắc sai lầm và cố gắng kiếm tiền.

James:
Đầu tiên và quan trọng nhất, hãy xem chúng tôi trên podcast Trên thị trường. Đây là nơi tất cả chúng ta có một hangout. Đó là một trong những điểm nổi bật trong tuần của tôi. Ý tôi là, chỉ là những người tuyệt vời trong chương trình. Sau đó, để biết thêm mẹo xây dựng, mẹo dành cho nhà đầu tư, hãy xem tôi trên Instagram, JDainFlips và trên YouTube, @ProjectRE.

tâm trí:
Được rồi. James, Jamil, Kathy, cảm ơn rất nhiều vì đã dành thời gian hôm nay. Điều này đã được rất nhiều niềm vui. Đừng bỏ lỡ việc xem qua James, Kathy và Jamil, cùng với Henry Washington và Dave Meyer trên podcast On the Market, podcast này có sẵn ở mọi nơi bạn tải podcast của mình.
Thánh mèo ơi! Đó là một trong những tập phim yêu thích của tôi. Tôi thích nói chuyện về bất động sản, và Kathy, Jamil, và James đều rất hiểu biết và thông minh. Một số điểm rút ra quan trọng của tôi từ tập này là, thứ nhất, đầu tư có thể đáng sợ và luôn tiềm ẩn rủi ro khi đầu tư, và cách tốt nhất để giảm thiểu rủi ro đó là phải được cung cấp thông tin. Vì vậy, hãy nhìn vào những gì đang diễn ra trên thị trường. Lãi suất là câu chuyện lớn. Hãy lắng nghe những gì Fed đang nói. Giống như Kathy đã nói, cô ấy lắng nghe những gì người liên quan nói. Cô ấy lắng nghe, cô ấy xem video, cô ấy đọc các bài báo.
Cả ba vị khách của chúng tôi hôm nay đều nghe các video và đọc các bài báo và họ thực sự đang nghiên cứu. Nó không chỉ là “Này, tôi đã mua một căn nhà. Bây giờ tôi là một nhà đầu tư.” Bạn thực sự cần phải cập nhật thông tin nếu muốn tiếp tục phát triển với tư cách là một nhà đầu tư, nhưng như James đã nói, sẽ có thành công ở phía trước. Có ánh sáng cuối đường hầm, và anh ấy dự đoán khoảng 24 tháng nữa chúng ta sẽ thấy sự khác biệt về tỷ giá, chúng ta sẽ thấy giá bắt đầu tăng trở lại. Vì vậy, bây giờ là thời điểm thực sự tuyệt vời để mua nhà, miễn là bạn có đủ khả năng thanh toán hiện tại.
Giống như Jamil đã nói, thị trường, anh ấy đang chứng kiến ​​sự điều chỉnh giá trên thị trường của mình. Tôi đang thấy sự điều chỉnh giá trên thị trường của mình và điều đó không có gì đáng ngạc nhiên khi bạn là người bán. Đây là thời điểm tốt để trở thành người mua ngay bây giờ. Đây có thể là thời điểm tốt hơn để trở thành người mua trong vài tháng tới. Thị trường sẽ giảm trong một thời gian ngắn. Vì vậy, vẫn có cơ hội mua ngay cả với mức lãi suất cao hơn hiện nay.
Hàng tồn kho sẽ tiếp tục giảm trong nhiều năm. Chúng tôi sẽ không thể khắc phục tình trạng tồn kho thấp, tồn kho thấp trong lịch sử chỉ trong vài tháng, chỉ trong vài năm. Tôi không thấy chúng ta quay lại điều chỉnh mức tồn kho trong một thập kỷ, và ngay cả với những nhận xét rất có lý của Kathy về thế hệ bùng nổ dân số là thế hệ lớn nhất mà chúng ta từng có và họ đang già đi, họ bắt đầu vượt qua . Ngay cả khi họ qua đời, chúng ta vẫn còn thiếu bốn triệu đơn vị nhà ở.
Đó là con số mà tôi liên tục nghe được từ tất cả những người của tôi trong bộ phận phân tích dữ liệu của Bigger Pockets, Dave Meyer, người tình cờ là người dẫn chương trình On the Market, nơi tất cả các tham luận viên của tôi đến từ hôm nay. Tôi vẫn nghe nói rằng chúng ta đang thiếu 4 triệu đơn vị nhà ở, và ngay cả khi chúng ta thiếu 3 triệu đơn vị nhà ở hay thiếu 5 triệu đơn vị nhà ở, thì điều đó cũng không thể giải quyết được chỉ trong vài tháng. Phải mất nhiều năm, thậm chí nhiều thập kỷ nữa, cuối cùng chúng ta mới có thể tìm ra điều đó nếu chúng ta bắt đầu thực hiện các bước ngay bây giờ, nhưng như họ đã nói, các nhà xây dựng thậm chí còn bắt đầu rút lui. Vì vậy, tôi thực sự nghĩ rằng hàng tồn kho sẽ là một yếu tố trong một thời gian và có những yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến thời kỳ lạm phát hiện tại nằm ngoài tầm kiểm soát của thị trường nhà đất mà tôi nghĩ sẽ sớm xuất hiện. Tôi nghĩ hiện tại chúng ta đang nhìn vào một cơ hội thú vị dành cho những người có đủ khả năng mua.
Bài học cuối cùng, bài học lớn nhất của tôi, nếu bạn thực sự quan tâm đến việc đầu tư vào bất động sản, bạn cần thêm Trên thị trường vào vòng quay podcast của mình. Nó được tổ chức hàng tuần bởi Dave Meyer, người mà tôi nghĩ là đi trên mặt nước. Tôi nghĩ anh ấy là nhà phân tích dữ liệu cực kỳ thông minh và đã làm việc cho Bigger Pockets được sáu năm. Anh ấy có khả năng tuyệt vời này, giống như Kathy, Jamil và James, anh ấy có khả năng tuyệt vời để tiếp nhận các ý tưởng và lý thuyết kinh tế và bất động sản phức tạp rồi dịch chúng sang tiếng Anh dễ hiểu. Vì vậy, đây là một podcast tuyệt vời để bạn xem hàng tuần ở bất cứ nơi nào bạn có podcast.
Từ podcast Bigger Pockets Money, đây là lời xác nhận của Mindy Jensen.