Rắc rối bất động sản của Trung Quốc đang tăng tốc. Người mua nhà tiềm năng đang giữ lại về việc mua hàng, dẫn đến doanh số bán hàng yếu dẫn đến nhu cầu cấp thiết đối với các nhà hoạch định chính sách là tăng cường hỗ trợ cho ngành.

Edward Chan, giám đốc của S&P Global Ratings, cho biết doanh số bán nhà mới của 100 nhà phát triển hàng đầu đã giảm khoảng XNUMX/XNUMX trong tháng XNUMX và tháng XNUMX so với một năm trước, sau khi tăng trưởng hai con số vào đầu năm. Với hầu hết các căn hộ ở Trung Quốc bán trước khi chúng được hoàn thành, doanh số bán nhà mới yếu có thể sẽ dẫn đến các vấn đề đáng kể về dòng tiền cho các nhà phát triển.

Chan nói với CNBC trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại hôm thứ Năm: “Chúng tôi nghĩ rằng tình hình có thể trở nên tồi tệ hơn một chút vì sự cố Country Garden này. Ông nói thêm rằng ông chưa thấy bất kỳ sự cải thiện nào trong doanh số bán nhà mới cho đến nay.

Tại thời điểm khi hàng loạt dữ liệu chỉ ra một nền kinh tế đang chậm lại nhanh chóng, sự thiếu cải thiện này, cùng với Vườn quốc giavỡ nợ sắp xảy ra, đang gây khó khăn hơn cho các nhà phát triển bất động sản trong việc huy động vốn.

Cuối ngày thứ Năm tại Mỹ, nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới Evergrande đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản, càng làm lung lay niềm tin của các nhà đầu tư.

Cuộc khủng hoảng niềm tin ngày càng sâu sắc đang gây thêm áp lực lên nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc ước tính trực tiếp và gián tiếp chiếm tới XNUMX/XNUMX hoạt động kinh tế ở đại lục. JPMorgan nâng dự báo vỡ nợ doanh nghiệp tại các thị trường mới nổi trên toàn cầu vào thứ Ba, phần lớn là do lo ngại về sự lây lan ngày càng tăng trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc do bụi phóng xạ Country Garden có thể xảy ra.

Country Garden, nhà phát triển không thuộc sở hữu nhà nước lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu, chỉ còn chưa đầy 30 ngày để thực hiện thanh toán phiếu giảm giá mà nó đã bỏ lỡ vào ngày 7 tháng 22.5 với phiếu giảm giá trái phiếu hai đô la trị giá XNUMX triệu đô la.

Tuần trước, công ty bất động sản tạm dừng giao dịch 11 trái phiếu trong nước và cảnh báo nó dự kiến ​​​​sẽ công bố khoản lỗ hàng năm trong nửa năm lên tới 55 tỷ nhân dân tệ (7.5 tỷ USD).

Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã lao đao kể từ năm 2020, khi Bắc Kinh siết chặt mức nợ của các nhà phát triển bất động sản đại lục.

Nhiều năm tăng trưởng vượt bậc đã dẫn đến việc xây dựng các thị trấn ma nơi cung vượt xa cầu khi các nhà phát triển tìm cách tận dụng mong muốn sở hữu nhà và đầu tư bất động sản.

Các biện pháp này, được gọi là chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc, chỉ ra ba điều kiện cụ thể về bảng cân đối kế toán mà các nhà phát triển phải đáp ứng nếu họ muốn nhận thêm nợ.

Các quy tắc yêu cầu các nhà phát triển hạn chế nợ của họ liên quan đến dòng tiền, tài sản và mức vốn của công ty, với các nhà phát triển mắc nợ cao evergrande đầu tiên mặc định lấy tiêu đề vào cuối 2021.

Một vụ vỡ nợ của Country Garden có thể làm tăng thêm 9.9 tỷ đô la vào tổng số vụ vỡ nợ của các công ty có năng suất cao trên toàn cầu từ đầu năm đến nay, nâng tổng khối lượng vỡ nợ của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc lên 17 tỷ đô la cho đến nay vào năm 2023, JPMorgan nói trong một ghi chú ngày 15 tháng XNUMX.

Ngân hàng đầu tư Hoa Kỳ dự đoán bất động sản Trung Quốc sẽ chiếm gần 40% tổng khối lượng vỡ nợ của các thị trường mới nổi vào năm 2023.

Phần lớn các vấn đề của Country Garden liên quan đến việc tiếp xúc quá mức với các khu vực kém phát triển hơn của Trung Quốc được gọi là các thành phố cấp thấp hơn. Khoảng 61% sự phát triển, theo báo cáo của công ty 2022 báo cáo thường niên, đều ở những thành phố cấp thấp này, nơi nguồn cung nhà ở vượt xa nhu cầu.

“Hiệu suất bán hàng của Country Garden là một thảm họa,” Chan của S&P Global cho biết, đồng thời lưu ý rằng doanh số bán hàng trong tháng 50 và tháng XNUMX đã giảm khoảng XNUMX% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chan nói rằng các thành phố cấp thấp hơn bắt đầu thấy doanh số bán hàng yếu đi vào tháng XNUMX, trong khi các thành phố cấp cao hơn bắt đầu thấy doanh số bán hàng xấu đi trong những tháng tiếp theo.

Do những rắc rối của Country Garden, Chan cho biết “ngày càng trở nên khó khăn hơn” đối với doanh số bán bất động sản nói chung của Trung Quốc để đạt được kịch bản cơ sở của S&P là 12 nghìn tỷ nhân dân tệ đến 13 nghìn tỷ nhân dân tệ trong năm nay.

Ông nói: “Thay vì hình chữ L, nó có thể là một cầu thang đi xuống.

Chan cho biết trường hợp giảm giá của S&P đối với lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc là doanh thu 11 nghìn tỷ nhân dân tệ trong năm nay và 10 nghìn tỷ nhân dân tệ cho năm 2024.

Con số đó vẫn chỉ bằng gần một nửa so với doanh số bán hàng trên thị trường bất động sản của nước này ở mức cao nhất vào năm 2021 – ở mức 18 nghìn tỷ nhân dân tệ, theo số liệu mà Chan chia sẻ.

Tại cuộc họp đánh giá kinh tế giữa năm vào tháng XNUMX, các nhà lãnh đạo hàng đầu của Trung Quốc đã tuyên bố sẽ “điều chỉnh và tối ưu hóa chính sách kịp thời” cho lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn của mình.

Cho đến nay, họ vẫn chưa thể hiện rõ ràng kế hoạch thích ứng với “những thay đổi lớn” trong động lực cung-cầu trên thị trường bất động sản.

Louise Loo, nhà kinh tế hàng đầu tại Oxford Economics, viết trong một báo cáo ngày 11/XNUMX: “Những rắc rối về nợ tại Country Garden và sự không chắc chắn về hỗ trợ của chính phủ đang gây ra sự bất ổn rộng lớn hơn trên thị trường nhà ở Trung Quốc.

Khi lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc củng cố trong bối cảnh nợ nần và tín dụng khó khăn, các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước có vị trí tốt hơn để phát triển so với các công ty ngoài nhà nước.

Theo dữ liệu từ Natixis Corporate and Investment Banking, các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước đã chứng kiến ​​doanh số bán hàng theo hợp đồng tăng 48% trong bảy tháng đầu năm nay so với một năm trước, trong khi các nhà phát triển không thuộc sở hữu nhà nước có doanh số bán hàng giảm 19%.

Điều này đang tăng cường khả năng mua đất của các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước từ chính quyền địa phương vì doanh số bán nhà mạnh mẽ đang thúc đẩy dòng tiền của họ.

“Ngày nay, 87% giao dịch mua đất là của [các doanh nghiệp nhà nước], vậy bạn kỳ vọng [các doanh nghiệp tư nhân] sẽ phát triển hơn nữa như thế nào?” Gary Ng, một nhà kinh tế cấp cao tại Natixis, cho biết trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại hôm thứ Ba.

Dữ liệu của Natixis cho thấy trong năm nay tính đến tháng 87, 59% giao dịch mua đất tính theo giá trị là của các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước, tương tự như năm ngoái. Dữ liệu cho thấy con số này tăng mạnh so với mức 2021% vào năm XNUMX.

Ng hy vọng các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước sẽ có quyền sở hữu lớn hơn trong thị trường bất động sản của Trung Quốc trong tương lai. Nhưng ông nói rằng mặc dù các nhà phát triển không thuộc sở hữu nhà nước đã gặp vấn đề về đòn bẩy trong quá khứ, nhưng việc có quá nhiều nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước trong ngành có thể khiến việc dự đoán nhu cầu thực tế trở nên khó khăn hơn.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cơ bản ở các thành phố hạng nhất vẫn còn phần nào phục hồi và chưa được khai thác, và có thể được giải phóng khi có chính sách rõ ràng hơn.

Chan từ S&P Global cho biết: “Chính sách kịp thời trong việc ổn định nhu cầu và doanh số bán hàng ở các thành phố cấp cao hơn sẽ rất quan trọng.

“Nếu điều đó có thể đạt được thì theo thời gian, sự ổn định có thể được lan tỏa đến các thành phố cấp thấp hơn. Nhưng điều đó sẽ còn mất nhiều thời gian hơn nữa.”