Med så många fluktuationer på dagens marknad har det blivit avgörande att säkra rätt hyresgäst – de kommer att vara en källa till kassaflöde för din investering och att förlora en kan leda till kortsiktiga eller långsiktiga förluster. Det betyder att du vill göra en gedigen forskning innan du presenterar några hyresavtal. Du vill också se till att villkoren är konfigurerade på ett sätt som skyddar dina intressen.

Som sagt, uppfattningen att denna typ av relation är en "enkelriktad gata", där hyresgästerna finns för att tillhandahålla hyra för hyresvärdar och inget mer, är till stor del ett begrepp från det förflutna. Idag, oavsett om du har att göra med multi familj, KONTOR, eller detaljhandeln, bör du fundera över vad du som hyresvärd kan erbjuda hyresgäster. När det är bra gjort kan du hjälpa hyresgäster på deras egna framgångsvägar, vilket kan ge fördelar för alla som är inblandade i investeringen.

Att utföra Diligence

Innan du anställer en hyresgäst vill du först och främst veta vem du har att göra med. För flerfamiljer kan detta vara så enkelt som att undersöka sin historia och göra en kreditprövning. Du kan också följa upp referenser. Naturligtvis finns det otaliga mardrömssituationer som involverar hyresgäster som har en dålig meritlista och saknar ekonomiska medel för att göra betalningar. Att vidta åtgärder för att veterinära individer innan du erbjuder ett hyreskontrakt hjälper dig att undvika dessa huvudvärk senare. Tänk på att varje stat har regler om vad du kan och inte får göra när du verifierar hyresgäster. Prata med en bra hyresmäklare för råd om åtgärder du har rätt att vidta och för att säkerställa att du följer de juridiska riktlinjerna.

För kontors- och detaljhandelsinvesteringar kan det vara ännu viktigare att hitta rätt hyresgäst eftersom hyresavtalen vanligtvis är längre. Butiksytor kan ha tre till femåriga hyresavtal. Det är vanligt att kontorshyreskontrakt löper på 5 år, 10 år eller ännu mer. För flerfamiljshus kan däremot hyresavtalets längd bara vara ett år. Du kan också ha färre kontors- och butikshyresgäster än flerfamiljshus (eller bara en).

Rätt hyresgäst hyresvillkor

För kontor och handel handlar en del av förhandlingsprocessen ofta om hur hyresgästen initialt kommer att ta utrymmet. Det kan finnas specifika behov som verksamheten har som kräver renoveringar eller byggarbeten. Du vill komma överens om hur byggnaden ska levereras. Det kan finnas förbättringsbidrag för hyresgästen, som ges av ägaren för att hjälpa hyresgästen att täcka utgifter för att flytta in i utrymmet.

Många gånger kommer hyresvärdar att tillhandahålla avvägningar med hyresgäster och erbjuda gratis hyra i utbyte mot att hyresgästen utför förhandsarbetet. Vid andra tillfällen kan hyresvärden stå för en god del av hyresgästförbättringsbidraget. I vissa fall kan den här typen av eftergifter innebära att du som hyresvärd inte får hyra på ett eller två år.

Av denna anledning vill du göra allt du kan för att säkerställa att du får en kreditvärdig hyresgäst. Du kan prata med tidigare hyresvärdar för att verifiera att hyresgästen är ekonomiskt kapabel och en god förvaltare av utrymmet. För att veta vad som vanligtvis förväntas på din marknad, arbeta med en lokal leasingmäklare som är bekant med sederna. Ta även in fastighetsrådgivare för att hjälpa dig att få de bästa villkoren och skydda dina intressen.

När Larry Haber, managing partner för Commercial Real Estate Department av bi-kustfirman Abrams Garfinkel Margolis Bergson, gick med i en episod av min podcast, "The Insider's Edge to Real Estate Investing", betonade han vikten av juridiska överväganden när man upprättar ett hyresavtal. Var medveten om "good guy-klausulen", som säger att en hyresgäst som är aktuell på hyresavtalet har möjlighet att lämna tillbaka nycklarna och gå därifrån, förutsatt att platsen är i gott skick.

Ekonomi för kontor och detaljhandel

Kredithyresgäster har tillräckliga garantier och ekonomiskt stöd och är ofta kända namn eller nationella kedjor. Du kan hitta kreditbetyg på ställen som Moodys or S & P. Avison Young har också Net Lease Advisor, där du kan kontrollera den genomsnittliga takräntan som är associerad med en hyresgäst tillsammans med trender för cap rate. Från och med augusti 2023 noterades Sonic med ett kreditbetyg på B2 av Moody's, B+ av S&P och ett tak på 5.34 %. Den hade en cap rate på 6.10 % 2021 och 5.42 % 2022. CVS hade en genomsnittlig cap rate på 4.8 %, vilket skiftade från 5.70 % 2021 till 5.40 % 2022. Dess S&P-betyg var BBB och Moody's rankade det som Baa2.

Mindre hyresgäster utan kredit har vanligtvis en högre takränta, och de kommer ofta att betala högre hyror för att justera för det. De kan också begäras mer säkerhet, eftersom de saknar företagsgaranti. Om du planerar att sälja vidare tillgången kan hyresgästen och den tillhörande taket spela en viktig roll. En bank kanske letar efter den lägre risken som vanligtvis följer med en kredithyresgäst som har en företagsgaranti.

Förbise inte mindre spelare

Medan vissa källor kommer att se en nationell hyresgäst som mer kreditvärdig än andra, vill jag alltid påpeka att en mamma och pop-hyresgäst kan vara lika värdefulla. Många av dessa mamma- och pop-hyresgäster har haft sin verksamhet länge och är stolta över sitt utrymme. De kommer ofta att göra allt för att få utrymmet att fungera och fortsätta, även om det är en nedgång. Detta gällde särskilt i vissa områden efter Covid, då vi såg många nationella hyresgäster stänga butiker och göra storskaliga utträden.

Med en föränderlig marknad kommer relationerna du odlar med hyresgästerna att fortsätta att ha yttersta vikt. När du upprättar ett hyresavtal, förstå vad som står i det finstilta, särskilt om du gör en betydande ekonomisk investering initialt. När det genomförs på ett bra sätt kan du ha en långsiktig hyresgäst som i slutändan blir din partner i byggandet och investeringen.

• SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
• Platoesg. Fordon / elbilar, Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
• PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
• ChartPrime. Höj ditt handelsspel med ChartPrime. Tillgång här.
• BlockOffsets. Modernisera miljökompensation ägande. Tillgång här.
• Källa: https://www.forbes.com/sites/jamesnelson/2023/08/26/whats-the-best-type-of-tenant/