Gå med i rörelsen på Inman Connect Las Vegas, 30 juli – 1 augusti! Ta tillfället i akt att ta hand om nästa era inom fastighetsbranschen. Genom uppslukande upplevelser, innovativa format och en oöverträffad rad talare blir denna sammankomst mer än en konferens – den blir en samarbetskraft som formar vår industris framtid. Säkra dina biljetter nu!

Om domstolen godkänner lösning nått med National Association of Realtors, kommer noteringsmäklare fortfarande att kunna ge erbjudanden om kooperativ ersättning till köparmäklare utanför multipelnoteringstjänsten. Vissa kommer inledningsvis att försöka fortsätta med business as usual, men affären kommer så småningom att resultera i "en våg av innovation" som driver ner provisionerna för konsumenterna.

Det är enligt Robby Braun, partner i antitrustpraxisgruppen på Cohen Milstein Sellers & Toll, en av advokatbyråerna som representerar käranden i Moehrl och Umpa kommissionskostymer. Företaget är också co-lead rådgivare för målsäganden i NAR-uppgörelsen.

Inman intervjuad Brauns kollega på Cohen Milstein, Benjamin Brown, när företaget först anmälde Moehrl för fem år sedan. Nu när fallet ser ut att vara på väg mot en lösning, pratade Inman med Braun om vilken inverkan den föreslagna NAR-uppgörelsen kan ha på provisioner, styrning och nya affärsmodeller, och om affären kan komma att uppfylla godkännandet av det amerikanska justitiedepartementet .

Denna intervju har redigerats för längd och tydlighet.

Inman: Ni hörde av er och sa att ni ville prata om missuppfattningar om hur effektfull uppgörelsen kommer att bli, omfattningen av de förändringar som fastighetsmäklare kan förvänta sig och varför fastighetsmäklare bör ta uppgörelsen och de förändringar som den kommer att medföra för branschen på allvar eller de riskerar att hamna på efterkälken. Så vilka missuppfattningar syftar du på?

brunt: Det finns några av dem. En av de missuppfattningar jag har sett publicerat på vissa ställen är denna idé att förlikningen kommer att resultera i någon form av evig frigivning på en framtida basis av fastighetsmäklare som ägnat sig åt potentiellt konkurrensbegränsande metoder. Releasen går bara framåt upp tills jag tror preliminärt godkännande av förlikningen, baklänges. Så om det finns ytterligare konkurrensbegränsande aktiviteter i fastighetsbranschen kan fastighetsmäklare bli ansvariga för det.

En annan har att göra med denna idé att människor kommer att kunna kringgå de praxisförändringar som återspeglas i uppgörelsen helt enkelt genom att erbjuda erbjudanden om samarbetsersättning utanför MLS.

Det är sant att förlikningen inte på en kategorisk, generell basis förbjuder alla erbjudanden om kooperativ ersättning utanför MLS, men den sätter vissa begränsningar för dessa erbjudanden och vad som kan göras för att underlätta dessa erbjudanden om kooperativ ersättning.

MLS-data kan inte användas för att underlätta erbjudanden om samarbetsersättning utanför MLS. Om någon skulle få ett MLS-dataflöde, och de ville skapa någon sorts webbplats som är värd för erbjudanden om samarbetsersättning från flera olika mäklare, skulle MLS, när den väl fick veta om den praxis, behöva stänga av deras MLS-dataflöde.

Jag har sett vissa ställen prata om lösningar, potentiellt genom till exempel Zillow eller den Zillow-ägda sajten ShowingTime. Dessa metoder kommer inte att vara tillåtna enligt förlikningen.

Missuppfattning nr 3 är denna idé att förlikningen faktiskt inte kommer att påverka någonting eftersom mäklare kan fortsätta att ge erbjudanden om kooperativ ersättning ensidigt och inte i samband med MLS eller använda MLS-dataflöden. Det är sant så långt det går, men ur vårt perspektiv kommer denna uppgörelse verkligen att stimulera en ny våg av innovation inom fastighetsbranschen.

Du kommer att se många människor som experimenterar med olika typer av kompensationsmodeller och kompensationsnivåer. Du kommer att se rabattmäklare. Du kommer att se människor som vill göra processen mer effektiv. Du kommer att se vissa konsumenter, inklusive på köparsidan, experimentera med att inte använda en mäklare alls för att spara pengar. Du kommer att se människor använda andra typer av proffs, som fastighetsadvokater istället för mäklare.

Kanske under det första året eller två kommer det att finnas några människor som ignorerar den nya världen som vi tror att denna uppgörelse kommer att skapa, men i slutändan kommer dessa innovatörer och rabattkonkurrenter att öka priskonkurrensen på marknaden som kommer att driva ner provisioner till konsumenter. Människor som är i branschen och inte inser det och inte står för det kommer att hamna på efterkälken.

Branschkonsult Rob Hahn skrev om detta och hans uppfattning var i princip "Det här eliminerar inte styrningen så provisionerna kommer inte att gå ner, så i princip ingenting kommer att förändras eftersom folk fortfarande kan, på sin mäklarwebbplats, lista" det här är vad jag erbjuder på alla mina listor.' Så om en köparagent vill se vad en viss notering erbjuder, är allt de behöver göra att gå till mäklarens webbplats eller till och med bara ringa dem och se till att de erbjuder det som köparens agent vill att de ska erbjuda . Så det kommer inte att bli av med styrningen.” Vad är din uppfattning om det?

Vi tror att det kommer att minska styrningen eftersom du inte kommer att ha hela universumet av erbjudanden om kooperativ ersättning på ett enda ställe, synligt endast för mäklare.

Förlikningsavtalet förbjuder inte bara användningen av MLS och återskapandet av MLS-system som skulle replikera MLS-systemet, utan det kräver också ökad transparens för konsumenterna både på noteringssidan och på köparsidan. Det finns skriftliga avtal som de måste ingå som måste göra detaljerade avslöjanden tidigt i förhållandet om den ersättning som erbjuds.

Kombinationen av alla dessa förändringar tillsammans kommer att arbeta för att minska styrningen och, återigen, för att öka konkurrensen och priskonkurrensen i fastighetsbranschen.

Som jag förstår det betyder det bara att det blir lite svårare för en köparagent att se vad som erbjuds på en notering. De måste ringa fler noteringsmäklare. De måste gå in på fler mäklarwebbplatser eftersom det inte bara kommer att finnas i MLS. Men de kommer fortfarande att kunna hitta den informationen, och just nu kan konsumenter se många av dessa provisioner eftersom MLS matar den ersättningen till webbplatser som Redfin, där de visar den för alla så att alla vet, men nu vann konsumenterna inte se den informationen på ett ställe eftersom bosättningen förbjuder det. Så hur ska det bli av med styrningen om de fortfarande, bara med lite mer ansträngning, kan se vad dessa noteringsmäklare erbjuder och konsumenterna inte [nödvändigtvis] kommer att se?

Jag tror att vi kan ha en grundläggande oenighet om aspekter av vad förlikningen gör. Vi håller inte med om att det gör det bara lite svårare. Vi tror att det kommer att göra det betydligt svårare för mäklare att engagera sig i styrningsmetoder.

Under en lång tid kunde konsumenterna inte se erbjudanden om kooperativ ersättning i MLS alls. Det var uttryckligen förbjudet. Det var en av anklagelserna i vår rättegång, och både DOJ-utredningen och trycket [från] våra rättegångar ändrade det.

Men rättstvisterna kräver också öppenhet för säljare och köpare om den ersättning som deras mäklare erbjuds och får.

Ser du denna uppgörelse som frikopplingsprovisioner?

Jag är inte säker på hur det ordet används, så jag vet inte hur jag ska svara på det utifrån det. Det jag ser är att den här uppgörelsen leder till mer innovation i branschen och ger både säljare och köpare fler valmöjligheter om de vill behålla en fastighetsmäklare eller mäklare, hur de vill kompensera den fastighetsmäklaren eller en mäklare, och dessutom ger det också deras förmåga att förhandla.

När jag säger frikoppling menar jag just nu, vad köparmäklaren får betalt beror på vad noteringsmäklaren erbjuder dem. Det verkar som att uppgörelsen förbjuder det genom MLS, men inte förbjuder det helt. Är det korrekt?

Jag menar inte att vara undvikande på något sätt. Mitt tidigare svar är hur jag känner inför uppgörelsen. Jag tror att det gynnar konsumenterna att öppna branschen för konkurrens.

DOJ, i deras Nosalek intresseanmälan, sa att de ville ha ett förbud för säljaren att besluta om ersättning till köparen mäklare. Denna speciella uppgörelse verkar bara göra det via MLS och inte ett verkligt förbud helt och hållet. Så det är därför jag försöker, först, försäkra mig om att så faktiskt är fallet eftersom jag vill vara korrekt för mina läsare, och även fundera på vad detta betyder när det gäller om förlikningen potentiellt kan godkännas eller inte, eller om DOJ kommer att väga in någon gång. Det är därför jag frågar.

Vi uppskattar förvaltningens stöd hittills för uppgörelsen. President Biden tidigare i veckan hade positiva saker att säga i ett offentligt tal om uppgörelsen och uppmuntrade fastighetsmäklare att arbeta för att förbättra konkurrensen i fastighetsbranschen och sänka priserna. Vi är optimistiska om att förlikningen kommer att godkännas. Vi tror att det är en bra sak för branschen och det är en bra sak för konsumenterna.

När det gäller DOJ:s uttalande i Nosalek, kan vi behöva respektfullt inte hålla med om tolkningen av uttalandet du inkluderade i din fråga. I uttalandets brödtext, på sidan 20, sa DOJ att det skulle stödja "ett föreläggande som förbjuder erbjudanden om köpare-mäklare-ersättning från MLS PIN-deltagare." Vi tror att denna uppgörelse är förenlig med vad [DOJ], i MLS PIN-fallet, angav att den skulle stödja.

För att det inte sker via MLS även om det kan hända någon annanstans?

De praxisändringar som begärs är ett föreläggande som förbjuder erbjudanden om köparmäklarersättning från MLS-deltagare, liksom många andra praxisändringar.

Var DOJ inblandad i att utforma NAR-uppgörelsen?

Jag kan inte svara på den frågan.

Vet du om de kommer att lämna in en intresseanmälan?

Jag kan inte svara på den frågan.

För att gå tillbaka till styraspekten av detta, föreslår Rob Hahn att en noteringsmäklare kan sätta ett formulär framför en säljare, som ett noteringsavtal, och säga: "Du kommer att erbjuda 3% av försäljningspriset till vilken agent som helst. vem kommer med köparen” och det skulle vara helt okej enligt detta förlikningsavtal.

Fokus på vad någon skulle kunna göra under År Ett av uppgörelsen bortser från det faktum att uppgörelsen kommer att resultera i ökad konkurrens och innovation. Listningsmäklare som försöker fortsätta med samma metoder som de har ägnat sig åt nu kommer att bli underprissatt av andra innovativa mäklare och proffs inom fastighetsområdet som är villiga att erbjuda lägre priser till sina kunder. Detta förändrar incitamenten i branschen.

Jag tror att en del av anledningen till att han verkligen fokuserar på styrning är att anledningen till att [provisionerna] inte har sjunkit hittills är på grund av styrningen - det är vad dina stämningar [och] alla dessa stämningar argumenterar för, eller hur? Det har funnits gott om rabattmäklare eller mäklarhus som tar mindre än 5% till 6% som har försökt hitta framgång, och de har inte kunnat på grund av denna rädsla för att styra. Om styrningen inte kommer att försvinna under de första åren eller två, hur ska dessa konkurrenter då få framgång?

Jag håller med om att styrning har varit ett stort problem i fastighetsbranschen. Jag har varit en av personerna som har kritiserat styrning i fastighetsbranschen och förklarat varför styrning är dåligt för konsumenterna.

Jag håller också med om att det kommer att ta lite tid för marknaden att förändras efter uppgörelsen och det är att vänta. Jag tror inte att jag ifrågasätter det faktum att det tidigt kommer att finnas människor som kommer att blunda och försöka bortse från att systemet håller på att förändras och kommer att fortsätta att försöka ta ut högre priser.

Men de förändringar av systemet som kommer att bli resultatet av förlikningen kommer att förbättra möjligheten för lågprisföretag och innovatörer att konkurrera och hjälpa till att driva lägre priser för konsumenterna.

Kan du specificera vilka förändringar du tror kommer att göra det lättare för dessa innovatörer att konkurrera?

Allihopa. Förändringarna som kräver ökad transparens, både för köpare och säljare. Ändringarna som förbjuder erbjudanden om kooperativ ersättning på MLS. Ändringarna som hindrar människor från att kringgå förbudet mot erbjudanden om kooperativ ersättning på MLS genom att till exempel göra det så att MLS-data inte kan användas för att underlätta mäklare att träffas och utbyta erbjudanden om kooperativ ersättning på någon annan sida.

Det faktum att själva uppgörelsen har blivit stora nyheter [betyder] att konsumenterna blir mer utbildade om fastighetsmäklarkompensation och hur systemet fungerar överlag.

Varför tillåta mäklare att lägga ut provisionserbjudanden på sina egna webbplatser?

Jag tror inte att vi tillåter eller förkastar någonting. Förlikningen stöder inte denna praxis. Antitrustlagstiftningen är inriktad på monopolister, och den är fokuserad på att konkurrenter går samman och samordnar saker som prissättning eller produktion. Förlikningen förbjuder det. Det tillåter inte konkurrenter inom fastighetsbranschen att skapa något slags samordnat system för att erbjuda kooperativ ersättning.

Vem räknas som en aggregator och kommer de att få lägga ut provisionserbjudanden till köparmäklare?

Många av aggregatorerna får sina provisionsdata från MLS:er. Om de tillåter att erbjudanden om samarbetsersättning från flera olika mäklare publiceras på deras portaler, riskerar de att få MLS:erna att stänga av deras data eftersom det är vad förlikningen skulle kräva.

Om du har en portal som i princip försöker replikera erbjudandet om kompensationssystem på MLS, sticker dessa portaler verkligen ut nacken och riskerar en potentiell antitrustprocess. Jag måste tänka att av båda dessa skäl kommer du inte att se MLS kooperativa kompensationssystem som fanns före denna uppgörelse replikeras.

Mejla Andrea V. Brambila.

Gilla mig på Facebook | Följ mig på Twitter

• SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
• Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
• PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
• Källa: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/