Det kan vara svårt att komma med en handpenning för en hyresfastighet, särskilt om du är en ny investerare utan mycket pengar. Ofta behöver du 5-20 % ned, vilket kan vara tiotusentals dollar eller mer. Om det är en hyra kan du också få problem med att få finansiering om du har en befintlig intecknad fastighet.

Men tänk om du kunde köpa hyresfastigheter med lite eller inga pengar ner? Det finns kreativa sätt att investera i fastigheter även om du inte har mycket pengar på förhand. Vissa metoder medför risker om de inte görs rätt.

I den här guiden ger vi flera idéer för att hjälpa nya investerare att köpa hyresfastigheter på en budget. Med smart planering och tänkande utanför ramarna kan nybörjare bryta sig in i fastighetsinvesteringar utan mycket kapital med dessa strategier.

1. House Hacking

Hushackning är en kreativ fastighetsinvesteringsstrategi som låter dig förvandla din primära bostad till en hyresfastighet. Det är en fastighetspraxis som tar ledtrådar från tidigare decennier samtidigt som den lägger till en modern snurr.

Traditionell villaintrång är att köpa en flerfamiljsfastighet, bo i en lägenhet och hyra ut de andra så att hyresgästerna betalar ägarbolånet och ägaren bygger eget kapital samtidigt som fastigheten behålls. Det är ett enkelt första steg till att bli hyresvärd samtidigt som man bygger eget kapital genom fastigheter.

Före uppkomsten av vidsträckta förorter var flerfamiljshus i städer vanliga för stadsbor. Pensionerade ägare skulle hyra ut enheter till yngre hyresgäster, eller så köpte föräldrar duplex och triplex så att gifta barn kunde bo i närheten. Det var en mer överkomlig väg till fastighetsägande och långsiktig rikedom.

Dagens smarta investerare förnyar den här gamla metoden genom att hacka hus med en modern kant. Genom att äga en hyresfastighet som du bor i kan du samla hyresintäkter från hyresgästerna samtidigt som du har några av fördelarna med bostadsägande, som möjligheten att renovera och skapa värde efter behag.

Varför House Hack?

I en tid där bostadskostnaderna stiger snabbare än inkomsterna, tillåter hushackning dig att skapa en källa till passiv inkomst och hjälper dig att bygga upp eget kapital snabbare. För dem vars prioritet är att inte betala av sina bolån snabbt är det ett kreativt sätt att minska utgifterna genom att generera hyresintäkter. För andra är hushackning det första steget till att bli en fastighetsinvesterare på heltid.

Hushackning erbjuder flera fördelar:

• Skapa extra inkomst. Hyresbetalningar från hyresgäster hjälper till att täcka dina boendekostnader och ge ytterligare intäkter. Detta extra kassaflöde kan investeras eller användas för att betala andra utgifter.
• Betala av ditt bolån snabbare. Om din högsta prioritet är att snabbt bygga hem eget kapital, kan hyresintäkterna accelerera hur snabbt du betalar av bolånet. Varje månad hjälper hyresgästernas betalning att slänga din lånebelopp.
• Få erfarenhet av fastighetsförvaltning. Hushackning erbjuder praktisk övning som hyresvärd, inklusive uppgifter som att kontrollera hyresgäster, samla in hyra och hantera underhållsfrågor. Denna erfarenhet förbereder dig för att skala upp till en större uthyrningsportfölj.
• Skatteförmåner. Med en inkomstbringande hyra kan du kanske skriva av utgifter som fastighetsreparationer och underhåll på dina skatter. Rådfråga alltid en skattespecialist för att förstå avdrag.
• Lättare att finansiera. Kämpar du för att bli godkänd för ett bolån på egen hand? Att köpa en flerfamiljsfastighet och generera hyresintäkter kan förbättra lånekvalifikationen och överkomligheten.
• Mer flexibilitet. Om du behöver flytta är det vanligtvis lättare att hyra ut din del av ett flerfamiljshus än att hitta hyresgäster till ett helt enfamiljshus.
• Minska investeringsrisken. Hushackning låter dig doppa tårna i förvaltningen av hyresfastigheter medan du bor på plats. Denna praktiska erfarenhet kommer med mindre risk än att köpa en separat investeringsfastighet.

Hushackning handlar om att få din fastighet att arbeta hårdare för dig. Medan du bygger eget kapital som bosatt ägare, producerar du också inkomst som hyresvärd. Med strategiskt tänkande kan ditt hem fungera som startskottet för att utöka din portfölj över tid. Det egna kapitalet du bygger nu kan utnyttjas för att köpa fler hyresfastigheter och tillgångar i framtiden.

Risker för hushackning

Hushackning är inte för alla. Drömmen om bostadsägande kommer vanligtvis inte med delade väggar eller en gemensam gård. Men utöver det måste köpare överväga om de är redo att ta sig an:

• Fastighetsförvaltning. Att generera inkomster genom hushackning är vanligtvis passivt, men det kommer att finnas tillfällen då du behöver vara aktivt involverad med dina hyresgäster och investeringar. Det kan finnas tillfällen då du kommer att behöva ta itu med underhållsförfrågningar eller aktivt övervaka uthyrningen av din fastighet. Ändå är det värt att notera att du har alternativet att anlita en fastighetsförvaltare eller en professionell fastighetsförvaltningsfirma för att sköta detta ansvar för din räkning. Fastighetsförvaltningstjänster kommer dock till en kostnad som kommer att tära på dina vinster.
• Ytterligare finansiell risk. Hyresintäkter är inte garanterade. Kostnader som reparationer och vakanser kan påverka ditt resultat.
• Fastighetsskador. Oansvariga hyresgäster kan orsaka överdrivet slitage eller skada. Ta hänsyn till reparationer, särskilt före återuthyrning av enheter.
• Hyresgästfrågor. Konflikter om buller, renlighet eller andra problem kan uppstå vid samboende på en fastighet. 
• Vakans. Om du inte kan hitta kvalificerade hyresgäster kommer lägenheterna stå tomma utan att generera inkomster. Vakanskostnaderna ökar med tiden.

Hushackare behöver professionella men ändå hjärtliga relationer med sina hyresgäster. Det gemensamma utrymmet kräver också kompromisser som traditionella småhusägare inte står inför. Väg din tolerans för dessa störningar. Hushackning är inte en helt passiv investering, så fundera på om du är redo för det praktiska arbete som krävs.

2. Home Equity Line of Credit (HELOC)

Visste du att du kan utnyttja ditt befintliga hemkapital för att köpa en hyresfastighet med lite eller inga pengar ur fickan? Ja, du kan göra detta genom att använda en hemkredit eller HELOC.

En hemkapitalkredit (HELOC) är en revolverande kredit som tillåter husägare att låna mot eget kapital i sitt hem. 

En HELOC fungerar på samma sätt som ett kreditkort, vilket ger husägare tillgång till godkända lånegränser med hemkapital som säkerhet. Du kan dra mot din HELOC efter behov upp till den inställda gränsen. Jämfört med alternativ erbjuder HELOCs ofta lägre räntor.

Räntan som betalas kan vara avdragsgill om den används för fastighetsinvesteringar, men rådfråga en skattespecialist för att vara säker. Flexibiliteten hos godkända HELOC-gränser ger ett användbart och prisvärt sätt att utnyttja hemkapitalet.

Kvalifikationskrav och kostnader

Innan du ansöker om en HELOC, kontrollera först kvalificerings- och garantikraven. Långivare kommer att utvärdera flera faktorer för att avgöra om du kvalificerar dig och hur mycket du kan låna. För att bli godkänd för en HELOC behöver du vanligtvis:

• Minst 15-20% bostadskapital.
• En kreditvärdering i mitten av 600-talet.
• Skuldkvoten under 43 %.
• Stadig inkomst.
• Gedigen betalningshistorik.

En värdering krävs för att bedöma bostadens värde och eget kapital. HELOC-kostnader inkluderar ansöknings- och bedömningsavgifter och kanske en årsavgift. Men stängningskostnaderna är ofta lägre än andra lån.

3. Lease-to-Own

Hyresavtal ger hoppfulla förstagångsbostadsköpare en chans att hyra och så småningom köpa en bostad, även om de ännu inte kan kvalificera sig för ett bolån. Dessa arrangemang tillåter blivande ägare att flytta in i en fastighet, arbeta på att öka sina krediter och besparingar och köpa bostaden när de är ekonomiskt redo.

Ett annat namn för ett hyresavtal är ett hyresavtal eller hyresoptionsavtal - ett arrangemang som tillåter hyresgäster att hyra en fastighet med möjlighet att köpa den i slutet av hyresperioden. Det är ett praktiskt alternativ för köpare som kanske inte kvalificerar sig för ett bolån, ofta för att de har problem med sin kredit eller är egenföretagare.

För köpare som ställs inför hinder för ett traditionellt lån kan det utgöra en viktig språngbräda till bostadsägande.

Två huvudtyper av hyresavtal

Det finns två huvudtyper av hyresavtal:

• Hyresalternativ. Hyresgästen har möjlighet, men inte skyldighet, att köpa fastigheten vid slutet av hyresperioden; de kan välja att inte köpa, och kontraktet kommer helt enkelt att löpa ut.
• Hyresköp. Hyresgästen måste köpa fastigheten i slutet av hyresperioden - det är ett engagerat köp, inte bara ett alternativ.

Hur en hyresrätt gynnar investerare och hyresgäster

Hyresavtal har flera fördelar för både fastighetsinvesterare/säljare och hyresgäster/köpare när de är rätt strukturerade.

Det ger några viktiga fördelar för investeraren eller säljaren av en fastighet, som inkluderar:

• En alternativ exitstrategi om bostaden historiskt har varit svår att sälja. 
• En tillfällig hyresintäkt medan köparen förbereder sig för att köpa bostaden. 
• Mindre daglig fastighetsförvaltning om hyresgästen sköter bostaden väl. 

Fördelarna för hyresgästerna inkluderar:

• Ge tid att förbättra sin ekonomiska situation och kreditvärdighet för att bättre kvalificera sig för ett bolån i framtiden.
• Låser in köpeskillingen nu även om marknaden stiger senare. Detta ger prissäkerhet.
• Ger flexibilitet att gå iväg i slutet om de inte kan säkra finansiering. Köparen är inte skyldig att köpa.
• Tillåter dem att testa hemmet innan de köper det. Hyresgästen kan värdera fastigheten.

Men hyresgäster bör också väga riskerna, som att förlora eventuella icke-återbetalningsbara avgifter om de väljer bort köpet. Bortsett från förlust av pengar kan de bli besvikna om de lägger tid och omsorg på ett hem som de i slutändan inte kan köpa.

4. Säljarfinansiering

Säljarfinansiering, eller ägarfinansiering, är en fastighetstransaktionsmetod där säljaren ger kredit till köparen för att underlätta köpet av fastigheten. Det är ett av de mest populära sätten för investerare att köpa fastigheter utan pengar i förväg.

Hur fungerar säljarens finansiering?

Under en säljarfinansieringsstruktur finansierar fastighetssäljaren delar av eller hela köpeskillingen för förvaltningsfastigheten. I huvudsak agerar säljaren som bank tills köparen betalar av lånet eller får annan finansiering. De ger kredit för att täcka inköpspriset utöver eventuell handpenning. Köparen gör sedan betalningar till säljaren enligt ett skuldebrev som beskriver lånets villkor — ränta, återbetalningsplan, konsekvenser av fallissemang, etc.

Säljare gör vanligtvis kreditprövningar och avvisar riskfyllda köpare. Dessa affärer involverar vanligtvis kortfristiga lån med månatliga betalningar. Ett typiskt säljarfinansieringslån har en amortering på 30 år för att hålla betalningarna överkomliga men med en ballongbetalning som ska betalas inom 5-10 år. Detta ger tid för fastigheten att bygga upp eget kapital och köparen att förbättra sin ekonomi och få ett konventionellt lån.

Om du vill köpa en fastighet utan pengar kan vissa säljare vara öppna för 100 % säljarfinansiering. Kunniga investerare åstadkommer denna typ av investeringar genom att:

1. Att hitta ett hem i förfall.
2. Lägga ett erbjudande med 100 % säljarfinansiering.
3. Utföra reparationer och slutföra renoveringar för att öka värdet och höja fastighetens hyresnivå.
4. Uthyrning av fastigheten till marknadshyra.
5. Refinansiering till ett konventionellt lån med det inbyggda kapitalet i bostaden och hyresintäkter.

För- och nackdelar med säljarfinansiering för köpare och säljare

Säljarfinansiering erbjuder en alternativ väg till att handla med fastigheter utan pengar, men båda parter måste noggrant väga riskerna och fördelarna. 

Fördelarna med säljarfinansiering för köpare inkluderar:

• Snabbare stängningar utan att vänta på bolånegodkännanden.
• Lägre stängningskostnader - noll långivare och värderingsavgifter.
• Flexibla alternativ för handpenning.
• Utökad köpkraft för dem som inte kan kvalificera sig för ett traditionellt bolån.

Men potentiella nackdelar för köpare är:

• Högre räntor jämfört med traditionella banklån.
• Trycket av ballongbetalningar efter några år – 5-10 år.
• Det är mindre skydd för köpare om säljaren initierar utmätning på grund av utebliven betalning.

Fördelar för säljare/ägare inkluderar:

• Möjlighet att sälja fastigheten snabbare.
• Möjlighet att tjäna högre avkastning jämfört med andra investeringar.
• Möjlighet att behålla äganderätten som säkerhet tills lånet är helt återbetalat
• Undvika reparationer som ofta krävs av banker för att godkänna finansiering.

Men risker för säljare inkluderar:

• Köparen misslyckas med att betala lånet.
• Begränsningar under Dodd-Franks regler.
• Kostnader om de tvingas utmäta och sälja fastigheten vidare.

5. Hårda eller Gap Money Långivare

Lån med hårda pengar (även kallade gappengar) är kortsiktiga finansieringsalternativ. De används ofta för att köpa fastigheter som behöver omfattande reparationer. De flesta traditionella långivare kommer inte att finansiera en extremt nödställd egendom eftersom de uppfattar det som en för hög risk.

Lån från långivare med hårda pengar kan vara ett utmärkt sätt att säkra bra affärer på egendomen utan några pengar ner; de måste dock användas som ett kortsiktigt verktyg och inte som en långsiktig lösning.

Var beredd på högre räntor och kostnader

Den största nackdelen med hårda pengar lån är att de kommer med högre kostnader och avsevärt högre räntor jämfört med konventionell finansiering, ofta upp till 20%. Utöver de höga räntorna tar långivare ut förskottsavgifter på 2-5 % av lånebeloppet.

De högre priserna och kostnaderna återspeglar den ökade risken som långivaren med hårda pengar tar. Se till att ta hänsyn till dessa utgifter i dina vinstprognoser när du använder hårda pengar finansiering.

Dessa lån tjänar som en snabb kapitalkälla under en kort period, antingen för rehaben eller tills du säkrar avhämtningsfinansiering till en lägre kostnad.

Exempel på hur ett lån med hårda pengar fungerar för investerare

Låt oss titta på ett exempel på hur ett lån med hårda pengar kan fungera för investerare.

En investerare identifierar en möjlighet i en nödställd fastighet i ett önskvärt område, listat betydligt under marknadsvärdet. Traditionella finansieringsalternativ är borta från bordet på grund av fastighetens nödställda tillstånd, men investeraren inser potentialen för betydande avkastning på eget kapital och hyresmarknaden. I den här situationen kan ett lån med hårda pengar ge de medel som behövs för att både förvärva och rehabilitera fastigheten snabbt trots en högre ränta än konventionella lån. Investerarens mål är att tillföra värde till fastigheten, förvandla den till en lukrativ hyresenhet, och därmed förvandla en till synes skuld till en värdefull tillgång.

Investeraren får ett hårt lån med en häpnadsväckande ränta på 10 %. Efter renoveringen söker investeraren, nu med en revitaliserad och uthyrningsbar fastighet, en hyresgäst och etablerar framgångsrikt en konsekvent hyresintäkter. Detta stabiliserar inte bara investeringen utan positionerar även fastigheten för refinansiering genom ett konventionellt lån. Efter en säsongsperiod, vanligtvis sex till tolv månader, och med en gedigen hyreshistorik för att minska risken, refinansierar investeraren till ett konventionellt bolån med en mycket lägre ränta.

När refinansieringen avslutats har investeraren inte bara säkrat en hyresfastighet till under marknadsvärdet, utan deras renoveringar har tillfört eget kapital och de har nu en positiv kassaflödesinvesteringsfastighet.

Även om lån med hårda pengar har en högre kostnadsbörda, hjälper de till att låsa upp investeringsmöjligheter som annars skulle vara otillgängliga på grund av initiala ekonomiska hinder.

6. Anta en inteckning

Ett antagbart bolån innebär att en köpare kan ta över en säljares befintliga bolån istället för att skaffa ett helt nytt. Denna väg erbjuder stora fördelar när räntorna är höga.

Hur man tar ett lån

Om du är intresserad av att ta ett bolån, börja med att fråga säljarna om deras lån är övertagbart. Många statligt stödda lån är övertagbara, men vanliga lån är det ofta inte.

Bara för att du antar ett lån betyder det inte att du inte behöver uppfylla långivarens kvalifikationer. Du måste fylla i en låneansökan, tillhandahålla finansiella dokument och gå igenom emissionsgarantier med den befintliga långivaren. Detta säkerställer att du kvalificerar dig, och långivaren godkänner, befria säljaren från ansvar.

En fördel med att ta ett lån är att stängningskostnaderna är lägre än ett nyköpsbolån. Du behöver dock fortfarande kontanter för att täcka säljarens huskapital. 

Fördelar med att ta ett bolån i en miljö med hög ränta

När räntorna är höga kan att anta ett bolån vara ett utmärkt sätt att få finansiering på en fastighet utan att betala marknadens höga ränta. Vid övertagande av bolån behåller köparen gällande lånevillkor.

Så anta att du köper en fastighet som ursprungligen köptes för fem år sedan och antar bolånet. I så fall kommer du att dra nytta av en lägre ränta snarare än dagens högräntemiljö.

Att anta att ett bolån kan erbjuda flera ekonomiska fördelar:

• Lägre räntor.
• Lägre stängningskostnader.
• Ingen bedömning behövs.
• Mindre skuld.

Genom att anta ett befintligt bolån får du ta över ett befintligt lågräntebolån och slipper de höga kostnaderna för ett nytt bolån. För köpare erbjuder bolåneantaganden stora ekonomiska fördelar, särskilt när räntorna har stigit avsevärt.

7. Partnerskap/Investerare

Har du förmågan att hitta bra erbjudanden eller renovera bostäder men har inte nödvändigtvis de ekonomiska resurserna att köpa fastigheter på egen hand? Under dessa omständigheter kan partnerskap med andra investerare få dig på vägen mot fastighetsinvesteringar.

Att bilda partnerskap med andra investerare kan utöka din köpkraft om du själv saknar tillräckliga medel eller expertis. Genom att slå samman pengar och kompetens kan en grupp köpa större fastigheter än enskilda kan ensamma. Om du inte har några medel för en handpenning, leta efter partners som vill vara passiva i en investeringsrenovering och erbjuda dina byggkunskaper och tid som ditt bidrag till en investeringsfastighet.

Alternativt, om du vet hur du hittar bra erbjudanden men inte har kapital att investera, leta efter passiva partners som du kan engagera dig med som investerare. Denna strategi har nyligen vuxit i popularitet, vilket har lett till en boom i fastighetssyndikeringsbranschen. 

Även om partnerskap kan vara lönsamma arrangemang, är det viktigt att du noggrant beskriver alla villkor i förväg i formella avtal för att förhindra missförstånd. En ordentlig struktur kräver arbete initialt, men det tillåter de med begränsade resurser att gå in i fastighetsinvesteringar genom pålitliga partnerskap.

7. Kreditkort

Kreditkort kan utnyttjas för att köpa fastigheter genom ett kontantförskott eller genom att använda dem för att betala för fastighetsrelaterade utgifter. Du kan dock inte använda ett kreditkort för att köpa fast egendom direkt (vilket innebär att de inte kan ersätta ett bolån).

Fastighetsinvesterare kan se kreditkort som ett snabbt sätt att skaffa kapital, med förmåner som belöningspoäng också, men som med andra finansieringsalternativ har de tillhörande risker. Riskerna inkluderar höga räntor och potentiella lånegränser som kräver noggrant övervägande.

Så innan du finansierar en investering med ett kort, se till att din gräns helt täcker köpet och att du är säker på att du kan betala av saldot snabbt.

Komma igång Investera i uthyrning

Innan du köper hyresfastigheter med lite eller inga pengar, utvärdera möjligheten noggrant – varje finansieringsmetod du överväger för din fastighetsaffär medför risker och fördelar. Kom ihåg att högre risk inte garanterar högre belöningar, så se till att juicen är värd att klämma på.

För nya investerare med begränsade medel kan kreativa finansieringsstrategier göra det möjligt att köpa din första hyresfastighet. Nyckeln till att komma igång är att noggrant bedöma risker, kassaflöde och kostnader. Samtidigt som kreativ finansiering öppnar dörrar, är noggrann planering och riskbedömning avgörande.

Få kontakt med en lokal fastighetsmäklare med högsta betyg från FastExperts omfattande register över proffs för att guida dig i att skräddarsy en smart investeringsstrategi. Börja din fastighetsinvesteringsresa på rätt fot med hjälp av erfarna fastighetsmäklare som hjälper dig att hitta bra erbjudanden. Med den rätta blandningen av kreativitet och en expertagent i ditt hörn är vägen till hyresfastighet möjlig, även på en begränsad budget. Kontakta en kvalificerad lokal agent idag.

• SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
• Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
• PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
• Källa: https://www.fastexpert.com/blog/buy-a-rental-property-with-little-or-no-money-down/