Gå med i rörelsen på Inman Connect Las Vegas, 30 juli – 1 augusti! Ta tillfället i akt att ta hand om nästa era inom fastighetsbranschen. Genom uppslukande upplevelser, innovativa format och en oöverträffad rad talare blir denna sammankomst mer än en konferens – den blir en samarbetskraft som formar vår industris framtid. Säkra dina biljetter nu!  Läs mer.

Fastighetsbranschen chockades på fredagen av nyheter som Fastighetsmäklarnas Riksförbund hade nådde ett avtal att göra genomgripande förändringar av hur bostäder köps och säljs i USA i en föreslagen uppgörelse av rättegångar som utmanar branschen.

Förändringarna förväntas i stor utsträckning lägga till transparens och komplexitet till hur köparagenter betalas, med flera branschexperter som säger att provisioner, och möjligen även bostadspriser, kommer att falla som ett resultat.

NAR sa att de arbetade med kärandena i flera stämningar som växer fram över hela landet för att komma med en lista över reformer och betala en straffavgift på 418 miljoner dollar i ett försök att skydda organisationen, och två tredjedelar av dess medlemmar, från stämningar som går framåt.

"Kommissioner kommer att bli mer transparenta som ett resultat av allt detta och det kommer också att sätta press nedåt på provisioner", säger Stephen Brobeck, senior fellow vid Consumer Federation of America, som länge har efterlyst förändringar liknande de som överenskommits i förlikningen .

Steve Brobeck | Consumer Federation of America

"Det kommer i slutändan att få ner konsumentkostnaderna," sa Brobeck. "I själva verket borde det till och med sänka bostadskostnaderna."

Som en del av den föreslagna uppgörelsen, som fortfarande måste godkännas i domstol och sannolikt kommer att granskas av justitiedepartementet, gick NAR med på att skapa en regel i juli som skulle ta bort erbjudanden om ersättning från de flera listtjänsterna. 

MLS-deltagare kommer att behöva arbeta med köpare för att ingå skriftliga köparepresentationsavtal innan de reser hem, enligt en ram för förlikningen, som ännu inte har släppts offentligt eller lämnats in i domstol.

Det är ännu inte klart vilka fall som ingick i den föreslagna uppgörelsen. NAR noterade att vissa rättstvister fortfarande pågår, vilket tyder på att fredagens uppgörelse inte skulle befria mäklare och franchisegivare från hotet om rättstvister i alla de nästan två dussin fall som lämnats in över hela landet de senaste månaderna.

Representanter från NAR, såväl som deras juridiska team, svarade inte på förfrågningar om kommentarer på fredagen. Men många välkomnade nyheten som en positiv förändring som kunde rensa bort de kvardröjande mörka molnen som hade samlats över branschen.

Toby Schifsky | Vice vd i Kaplan

"På en skala från ett till 10, är ​​National Association of Realtors beslut att flytta provisionsbördan från säljare till köpare en 10 och representerar inget annat än en förändring", säger Toby Schifsky, vice vd för fastighetsutbildning vid Kaplan. "Det här nya landskapet innebär en brantare stigning för alla agenter som kommer att behöva bevisa sitt värde för potentiella kunder."

1M fastighetsmäklare skyddade

I dispositionen delade NAR ett ramverk för de kommande regeländringarna som kan göras så snart som mitten av juli. Gruppen gjorde också klart vem som omfattades och, framför allt, vem som inte var det.

Över 1 miljon medlemmar – ungefär två tredjedelar av organisationens totala medlemsantal – fick övergripande skydd från målsägande i målen. Det inkluderade alla statliga och lokala fastighetsmäklarorganisationer och alla flera listningstjänster som är helägda av fastighetsmäklarorganisationer.

Alla mäklarhus som genomförde mindre än 2 miljarder dollar i bostadstransaktionsvolym 2022, och som hade en NAR-medlem som huvudman, omfattades också. 

Marty Green | Rektor på Polunsky Beitel Green

Särskilt frånvarande från den föreslagna uppgörelsen är HomeServices of America, som också har varit resolut i sin beslutsamhet att slåss i domstol. Vissa tror att en uppgörelse sannolikt är på väg.

"Jag förväntar mig att du kommer att se en uppgörelse som inkluderar dem också ganska snabbt," sa Marty Green, rektor på bolåneadvokatfirman Polunsky Beitel Green. "Att gå det här ensam är inte meningsfullt för dem."

En representant från HomeServices avböjde att kommentera och sa att företaget inte hade sett en kopia av den föreslagna uppgörelsen.

Förlikningen var en bråkdel av skadeståndet som NAR och HomeServices ålades att betala som en del av domen i det landmärke fallet med kommission som kallas Sitzer | Burnett. Juryn beordrade de tilltalade, som vid den tiden inkluderade NAR, HomeServices of America och Keller Williams, att betala 1.8 miljarder dollar i skadestånd, ett belopp som automatiskt skulle tredubblas till 5.3 miljarder dollar.

Det är inte klart vilka av de nästan två dussin liknande fallen som skulle lösas av förslaget. NAR hänvisade bara till "copycat"-processer och noterade att rättstvister skulle fortsätta i åtminstone ett fall, känt som Batton I, inlämnat av husköpare i Illinois. 

Rättegångar ingivna av köpare "löses inte med detta", säger Edward Zorn, chefsjurist för California Regional Multiple Listing Service. "Men det är väldigt svaga fall jämfört med vad som har hänt på säljarsidan. Det återstår att fastställa."

Ändå delades nyheter om uppgörelsen över stora nyhetskanaler över hela landet. Branschinsiders sa att de förväntade sig att konsumenterna skulle notera att förändringar kommer och att de skulle börja ställa frågor omedelbart.

Clelia Peters | Era Ventures

"Det här är ett riktigt viktigt drag", säger Clelia Peters, managing partner för Era Ventures. "Det kommer att påverka konsumenternas uppfattning. Inom det sammanhanget misstänker jag att det kommer att göra det väsentligt svårare att upprätthålla status quo.”

Nyheter sprids som en löpeld

Medan många industriinsiders förväntade sig att NAR så småningom skulle nå en uppgörelse, kom nyheten fortfarande som en överraskning och visar hur snabbt saker och ting förändrades efter att ha hållits hemliga före fredagen.

Bara på onsdagen planerade NAR:s chefsjurist Katie Johnson att berätta för vd:er för statliga och lokala fastighetsmäklarorganisationer vid en NAR-evenemang i San Diego att domen var "felaktig" och att NAR hade gjort motioner och bad om ett positivt beslut från domaren som övervakade Sitzer-fallet.

Mindre än 48 timmar senare, på evenemangets sista dag, The New York Times rapporterade först att NAR:s juridiska team hade gått med på villkoren för en föreslagen uppgörelse och att fastighetsbranschen skulle anta genomgripande förändringar av hur bostäder köps och säljs i USA 

"Jag tror att detta chockade alla", säger Andrea Geller, en mäklare med Berkshire Hathaway HomeServices Chicago. 

Efter att historien publicerats och nyheterna spred sig som en löpeld genom ett torrt fält, skickade NAR:s president Kevin Sears ett e-postmeddelande till medlemmarna med en ram för den föreslagna uppgörelsen.

Karen Stone | Engel & Volkers

Andra sa att detta var ännu ett exempel på att NAR misslyckades med lanseringen av en viktig uppdatering.

"Min mamma berättade nyheten för mig i morse," sa Karen Stone, agent på Engel & Volkers i Park City, Utah. "Min mamma borde inte ha brutit det här för mig. Ju mer jag tänker på det desto mer irriterad blir jag.”

I slutändan fångade nyheterna om den föreslagna uppgörelsen många inom branschen.

"Jag förväntade mig verkligen att det här skulle dra ut på tiden ett tag", säger Kevin Kauffman, en teamledare på eXp. ”I någon mening är jag förvånad, men på andra sätt är jag inte det. Vi visste att något skulle hända."

När branschen förstod att en uppgörelse nåddes, arbetade experter snabbt för att förstå vad som snart skulle förändras.

"Ledande agenter ... gå och läs din favoritbok om förhandling," sa Keith Robinson, NextHome Strategic Officer, under en livestream på Inman fredag. "Det finns en hel nivå av förhandling som kommer snart som du måste bli bra på."

Ändå finns det mycket kvar att reda ut.

Osäkerheter framöver

Även om det föreslagna avtalet ger viss klarhet kring framtiden för fastighetstransaktioner, finns det många okända saker.

NAR sa att förslaget skulle tillåta säljare och deras noteringsagenter att fortsätta erbjuda ersättning för köparmäklartjänster, men att dessa erbjudanden inte kommer att visas i MLS.

Vad som inte är klart är vad som händer när säljare erbjuder en provision som är lägre än det belopp som en köpare och deras agent har kommit överens om i sitt avtal om köparepresentation.

Jason Haber | Kompass

Kompassmäklaren Jason Haber – som ledde uppmaningarna till reformering av NAR som institution och nyligen startade en konkurrerande handelsgrupp med The Agencys grundare Mauricio Umansky – efterlyste på fredagen ändringar i bolånereglerna för att göra det möjligt för köpare att kunna finansiera sina agenternas ersättning.

"The American Real Estate Association uppmanar Fannie Mae att omedelbart höja bidragsgränserna för intressenter så att köpare har möjlighet att finansiera sin agentprovision", sa Haber.

Okänd är också hur snabbt samtalen med konsumenter och andra utlovade reformer kommer att leda till bredare förändringar i branschen, om alls.

Ändå sa analytiker på investeringsbanksföretaget Keefe, Bruyette & Woods att de förväntade sig att förändringar skulle ske snabbt.

"Vi tror fortfarande att den ultimata tidpunkten för förändringar kommer att visa sig mycket tidigare än vad många marknadsaktörer och investerare förväntade sig", skrev analytikerna.

Under veckorna fram till Sitzerrättegången, KBW släppte en rapport att nämnda analytiker förväntade sig att den totala provisionspoolen i USA skulle falla med så mycket som 60 procent om provisionsdelning förbjöds. 

"Vi tror att störningar i branschens provisionsstruktur," sa KBW-analytiker då, "är nästan garanterat."

Men många branschinsiders sa att de inte förväntar sig att färre agenter nödvändigtvis skulle vara en dålig sak för toppproducenter som förblir i position att ösa på sig marknadsandelar i en värld med färre konkurrerande agenter.

"Industrien och NAR var mycket kloka att lösa den här tvisten just nu, för att få det bakom sig så snabbt som möjligt," sa Brobeck. "När räntorna sjunker och bostadslagren ökar kommer fastighetsproffs, inte bara säljare, fastighetsproffs att gå en mycket ljus framtid till mötes. Lägre provisioner, men mycket mer försäljning. Eftersom antalet agenter, av vilka de flesta har liten erfarenhet, kommer att minska dramatiskt.”

Mejla Taylor Anderson

• SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
• Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
• PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
• Källa: https://www.inman.com/2024/03/18/an-anticipated-settlement-still-shocks-the-real-estate-industry/