Denna rapport är endast tillgänglig för prenumeranter på Inman Intel, Inmans data- och forskningsarm som erbjuder djupa insikter och marknadsintelligens om bostadsfastigheter och proptech. Prenumerera idag.

Ett av de mest citerade måtten på amerikanska bostadspriser har hamnat i brand under de senaste veckorna efter att kritiken från ett uppkomlingföretag väckte en bredare diskussion om vilka datakoncept branschen bör spåra - och hur.

A Offentliga posten i slutet av januari fångade Parcl Labs fantasin hos fastighetsdatainsiders när det ifrågasatte S&P CoreLogic Case-Shiller Index, en månatlig prismätare som av många anses vara en källa för bostadspristrender.

Det är inte första gången en så brett refererad industrimätstav har granskats, och det kommer inte att vara den sista.

För att förstå dessa argument undersöker Intel vad Case-Shiller och liknande modeller försöker åstadkomma, hur man tolkar dem och vilka blinda fläckar andra dataleverantörer i allt högre grad försöker fylla i.

Läs mer i hela rapporten nedan.

Ursprunget till en "guldstandard"

I decennier har fastighetsproffs erkänt många problem med att helt enkelt spåra råa huspriser.

En av de största problemen? Gruppen av bostäder som säljs under ett år kanske inte ser ut som de bostäder som säljs under nästa period. En plötslig bolåneräntehöjning kan till exempel driva fler köpare till en lägre prisnivå utan att utöva lika stor press nedåt på bostadspriserna inom samma nivå.

Det är ett av problemen som Case-Shiller-indexet utformades för att lösa.

Ekonomerna Karl Case, Robert Shiller och Allan Weiss formulerade detta index i slutet av 1980-talet. Det är baserat på konceptet "upprepad försäljning". Istället för att följa priserna på sålda hus under en period, följer indexet priserna på enskilda hus över tiden.

Det är långt ifrån den enda åtgärden inrättad på detta sätt. Loan Performance Home Price Index, en annan CoreLogic-dataserie, använder prissättningstekniken för upprepad försäljning, liksom Federal Housing Finance Agency House Price Index.

I ett blogginlägg som diskuterade förhållandet mellan värderingsvärden och bostadsprisrörelser, skrev FHFA:s Justin Contat och Daniel Lane, "indexet för upprepade försäljningar är industrins guldstandard eftersom det är "konstant kvalitet" och lider mindre än medelvärden eller medianvärden från urvalsskillnader.”

Case-Shillers nationella husprisindex är mer än en enkel upp-och-ner-mätare; med tiden har det blivit ett riktmärke för både bostäder och landets bredare ekonomi. Indexet, och dess undergrupp av flera stora storstadsområden, är ett nyckelverktyg som används av beslutsfattare och investerare i sina beslut.

Medan många påpekar en av dess potentiella nackdelar - en två månaders fördröjning i data - pekar de också generellt på ett annat tidsbaserat element för dess popularitet. En tidsserie på flera decennier med en noggrant testad metodik kommer inte varje dag.

"Det som Case och Shiller har satt ihop är verkligen guldstandarden för prisförändringar på bostadsmarknaden," sa Edward Glaeser, professor i ekonomi vid Harvard University, i en intervju för The New York Times dödsruna över Karl Case. "Det har skönheten att vara både transparent och pålitlig."

Tar en sväng på kungen

Den sista tisdagen i februari, som varje månad som går tillbaka år, släpptes S&P CoreLogic Case-Shiller-index. Och som ett urverk genererade de rubriker sekunder senare. 

Men det var en annan rubrik, publicerad några veckor tidigare, som slog igenom i data- och forskningskretsar när den ifrågasatte årtionden av accepterade prisövervakningsstandarder.

Detta djärva skott över fanbärarens båge kom från en januariartikel av Parcl Labs, en av ett växande antal dataleverantörer som utmanar den institutionella ordning som ställer klockan på indikatorer som Case-Shiller-utgåvan.

En talesperson för S&P Global avböjde att svara i detalj på en begäran om kommentar på inlägget och hänvisade istället Intel till Case-Shillers metodsida.

Parcl Labs, som driver en pandemi-erans digitala fastighetsmentalitetsförändring, erbjuder investerare möjligheten att satsa på marknader snarare än fysisk egendom. Den fokuserar på att bestämma dagligt värde och trendåtgärder. Genom att göra det, hävdar Parcl att det lägger till ett nytt lager av information i fastighetsprissättning och analys.

Parcls artikel, skriven av medgrundaren Jason Lewris och Vice President of Strategy Lucy Ferguson, hävdade att Case-Shiller "saknar användbarhet för den moderna bostadsmarknaden."

Deras lista över problem med Case-Shiller var lång och inkluderade följande:

• Bakåtblickande data som är två månader gammal. Under de senaste åren har fler dataleverantörer gått mot att erbjuda kunder dagliga uppdateringsrapporter istället för kvartalsvisa eller månatliga. Parcls inlägg hävdar att denna trend lämnar Case-Shiller - som släpps med två månaders försening - längre bakom kurvan än någonsin.
• Använder endast återkommande försäljningar av småhus, men inte ens alla, för att mäta värdeförändringar i bostaden. Förutom att utesluta nybyggnation av bostäder, kooperativ och bostadsrätter, förnekar Case-Shiller-metoden också alla affärer som sker inom sex månader efter varandra. En studie av Parcl 2022 hävdade att på grund av dessa uteslutningar utelämnade Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index 42 procent av försäljningen i de 10 största statistiska storstadsområdena.

• I vissa fall rabatteras äldre eller lågomsättningshem med mer än 50 procent. Även om Case-Shiller inte nödvändigtvis utesluter äldre bostäder eller sådana med betydande klyftor mellan försäljningen, ändrar metodviktningsjusteringar deras inverkan avsevärt. Parcl drog slutsatsen att, på grund av vad som handlas i San Francisco på senare tid, har de flesta försäljningar inom det storstadsområdets index diskonterats och några så mycket som 45 procent.
• Att använda MSA-gränser i dess 10- och 20-metersområden visar färger med för bred pensel. Människor bor i New York City, eller Boston eller Chicago, men precis som alla andra fastigheter är utbud, efterfrågan och värde lokal dynamik. Följande diagram illustrerar till exempel prestandadeltat mellan tunnelbanan San Francisco och själva staden.

Diagram av Parcl Labs

En enda källa till sanning?

Även om han tror att Case-Shiller är en ofullständig datakälla, ser Lewris fortfarande en viss nytta i den för tillfället: Nämligen att hjälpa Parcl Labs-teamet att bli smartare och förstå specifika marknadsförhållanden eller hur de flesta anhängare använder det.

Lewris skrev i ett blogginlägg nyligen att Parcl-teamet försökte rekonstruera Case-Shiller-metoden så gott det kunde för att hjälpa till att "förutsäga" hur den skulle bete sig under de senaste veckorna.

"Denna rapport ger oss insikt i hur marknaderna utvecklas för enfamiljshus, återkommande försäljningshem som faller utanför definitionen av hemvändning", skrev Lewris.

Varje gång Case-Shiller släpps ger Parcl en obduktion om hur nära det var att förutsäga resultaten. Decembers var i stort sett i nivå med de flesta månader, med Parcls uppskattningar i allmänhet mycket nära, även om de var av riktning.

Men i slutändan har Parcl Labs ett ungefär lika djärvt mål som vilken informationsleverantör som helst i alla branscher: Dess uttalade uppdrag är att skapa en ny global standard för prissättning och analys av bostadsfastigheter, till stor del genom att skapa en enda källa för bostadsvärdering.

Denna idé är både elegant i konceptet och skrämmande i praktiken. Istället för att ha flera systemservrar och åtkomstpunkter är tanken att skapa ett system som integrerar, förhör, aggregerar och sprider data. Varken konceptet eller jakten på att producera en sådan datareservoar är ny, och om Parcl – eller en annan uppstickare dataleverantör – kommer att övertyga branschen om att den har knäckt koden återstår att se.

Vissa experter tror dock att det har fungerat bra i årtionden att ha olika källor som kompetent och effektivt erbjuder olika dataprodukter. Om något inte är trasigt, hävdar de, finns det ingen anledning att laga det.

"Vi använder FHFA-serien, som är en återförsäljningsmodell, och vi gillar den. Men Case-Shiller är bevisat, och jag tror inte att det är trasigt, säger Ali Wolf, chefsekonom för Zonda. "Parcl gör något nytt och annorlunda, och det finns ett värde i deras data. Men det gör inte Case-Shiller fel eller irrelevant.”

Mejla Chris LeBarton

• SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
• Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
• PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
• Källa: https://www.inman.com/2024/03/11/case-shiller-is-a-go-to-source-for-prices-but-know-these-blind-spots/