Pridružite se gibanju na Inman Connect Las Vegas, 30. julij – 1. avgust! Izkoristite trenutek in prevzamete vodstvo naslednje dobe na področju nepremičnin. S poglobljenimi izkušnjami, inovativnimi formati in neprimerljivo zasedbo govorcev postane to srečanje več kot le konferenca – postane sila sodelovanja, ki oblikuje prihodnost naše industrije. Zagotovite si vstopnice zdaj!

Če sodišče odobri naselje Po dogovoru z nacionalnim združenjem nepremičninskih posrednikov bodo posredniki za kotacije še vedno lahko posrednikom kupcev ponujali zadružna nadomestila zunaj storitve večkratnih kotacij. Nekateri bodo sprva poskušali nadaljevati s poslovanjem kot običajno, vendar bo posel sčasoma povzročil "val inovacij", ki bo znižal provizije za potrošnike.

To je odvisno od tega Robby Braun, partner v skupini za protimonopolno prakso pri Cohen Milstein Sellers & Toll, eni od odvetniških družb, ki zastopa tožnike v Moehrl in Umpa komisijske obleke. Podjetje je tudi soglavni svetovalec za tožnike v poravnavi NAR.

Intervju z Inmanom Braunov kolega pri Cohen Milstein, Benjamin Brown, ko je podjetje pred petimi leti prvič prijavilo Moehrla. Zdaj, ko se zdi, da se zadeva bliža rešitvi, se je Inman pogovarjal z Braunom o tem, kakšen bi lahko bil vpliv predlagane poravnave NAR na provizije, usmerjanje in nove poslovne modele ter ali bi posel morda odobril pravosodno ministrstvo ZDA. .

Ta intervju je bil urejen zaradi dolžine in jasnosti.

Inman: Fantje ste se obrnili in rekli, da želite govoriti o napačnih predstavah o tem, kako vplivna bo poravnava, obsegu sprememb, ki jih lahko pričakujejo nepremičninski posredniki, in zakaj bi morali nepremičninski posredniki poravnavo in spremembe, ki jih bo prinesla v industrijo, jemati resno oz. tvegali bodo, da bodo zaostali. Na katere napačne predstave se torej sklicujete?

Rjav: Nekaj ​​jih je. Ena od napačnih predstav, ki sem jih videl objaviti ponekod, je ideja, da bo poravnava povzročila nekakšno trajno izpustitev nepremičninskih posrednikov, ki so sodelovali v potencialno protikonkurenčnih praksah. Sprostitev gre samo naprej do predhodne odobritve poravnave, nazaj. Torej, če se v nepremičninski industriji nadaljujejo protikonkurenčne dejavnosti, so lahko nepremičninski posredniki za to odgovorni.

Druga je povezana s to idejo, da se bodo ljudje lahko izognili spremembam prakse, ki se odražajo v poravnavi, preprosto tako, da bodo ponudili zadružno nadomestilo izven MLS.

Res je, da poravnava ne prepoveduje kategorično, vsesplošne ponudbe zadružnega nadomestila zunaj MLS, vendar nalaga določene omejitve za te ponudbe in kaj je mogoče storiti za olajšanje teh ponudb zadružnega nadomestila.

Podatkov MLS ni mogoče uporabiti za omogočanje ponudb zadružnega nadomestila izven MLS. Če bi nekdo prejel vir podatkov MLS in bi želel ustvariti nekakšno spletno mesto, ki bi gostilo ponudbe kooperativnih nadomestil od več različnih posrednikov, bi MLS, ko bi izvedel za to prakso, moral prekiniti njihov vir podatkov MLS.

Videl sem, da se na nekaterih mestih govori o rešitvah, potencialno prek, na primer, Zillow ali spletnega mesta ShowingTime, ki je v lasti Zillowa. Te prakse v skladu s poravnavo ne bodo dovoljene.

Napačna predstava št. 3 je ta zamisel, da poravnava dejansko ne bo vplivala na nič, ker lahko posredniki še naprej enostransko ponujajo zadružna nadomestila in ne v povezavi z MLS ali z uporabo virov podatkov MLS. Kar zadeva to drži, toda z našega vidika bo ta poravnava resnično spodbudila nov val inovacij v nepremičninski industriji.

Videli boste veliko ljudi, ki eksperimentirajo z različnimi vrstami modelov nadomestil in ravnmi nadomestil. Videli boste diskontne posrednike. Videli boste ljudi, ki želijo narediti proces učinkovitejši. Videli boste, da nekateri potrošniki, tudi na strani kupcev, eksperimentirajo s tem, da sploh ne uporabljajo posrednika, da bi prihranili denar. Videli boste ljudi, ki namesto posrednikov uporabljajo druge vrste strokovnjakov, kot so odvetniki za nepremičnine.

Morda bo v prvem letu ali dveh nekaj ljudi ignoriralo nov svet, za katerega menimo, da ga bo ustvarila ta naselbina, a na koncu bodo ti inovatorji in diskontni konkurenti povečali cenovno konkurenco na trgu, ki bo padla provizije za potrošnike. Ljudje, ki so v industriji in se tega ne zavedajo in tega ne upoštevajo, bodo zaostali.

Industrijski svetovalec Rob Hahn Napisal o tem in njegov pogled je bil v bistvu »To ne odpravi krmiljenja, tako da se provizije ne bodo znižale, tako da se v bistvu nič ne bo spremenilo, ker lahko ljudje še vedno na svojem spletnem mestu posrednika navedejo »to je tisto, kar ponujam«. na vseh mojih seznamih.' Torej, če želi kupčev agent videti, kaj ponuja določen seznam, mora le obiskati posrednikovo spletno stran ali ga celo poklicati in se prepričati, da ponuja tisto, kar kupčev agent želi, da ponuja . Torej se ne bo znebil krmiljenja.” Kaj menite o tem?

Menimo, da bo to zmanjšalo krmiljenje, ker ne boste imeli celotnega vesolja ponudb zadružnega nadomestila na enem mestu, vidnega samo posrednikom.

Sporazum o poravnavi ne le prepoveduje uporabo MLS in ponovno ustvarjanje sistemov tipa MLS, ki bi posnemali sistem MLS, ampak zahteva tudi večjo preglednost za potrošnike tako na strani kotacije kot na strani kupca. Obstajajo pisni sporazumi, ki jih morajo skleniti in ki morajo v zgodnji fazi razmerja podrobno razkriti ponujeno nadomestilo.

Kombinacija vseh teh sprememb skupaj bo pripomogla k zmanjšanju usmerjanja in ponovno k povečanju konkurence in cenovne konkurence v nepremičninski industriji.

Kolikor jaz razumem, to samo pomeni, da bo agent za kupce nekoliko težje videti, kaj se ponuja na seznamu. Morali bodo poklicati več posrednikov za kotacijo. Morali bodo iti na več spletnih mest posrednikov, ker to ne bo samo v MLS. Vendar bodo še vedno lahko našli te informacije in prav zdaj lahko potrošniki vidijo veliko teh provizij, ker MLS posreduje to nadomestilo spletnim stranem, kot je Redfin, kjer jih prikažejo vsem, da vsi vedo, zdaj pa so potrošniki zmagali Te informacije ne vidim na enem mestu, ker poravnava to prepoveduje. Kako se bo torej znebil krmiljenja, če lahko še vedno, samo z malo več truda, vidijo, kaj ti posredniki kotacij ponujajo in potrošniki [nujno] ne bodo videli?

Mislim, da se morda bistveno ne strinjamo glede vidikov tega, kaj poravnava počne. Ne strinjamo se, da je zaradi tega le malo težje. Menimo, da bo to posrednikom bistveno otežilo sodelovanje pri usmerjevalnih praksah.

Dolgo časa potrošniki sploh niso mogli videti ponudbe zadružnega nadomestila v MLS. Bilo je izrecno prepovedano. To je bila ena od obtožb v naši tožbi in tako preiskava DOJ kot pritisk [iz] naših tožb sta to spremenila.

Vendar sodni spor zahteva tudi preglednost za prodajalce in kupce glede odškodnin, ki se ponujajo in prejemajo njihovim posrednikom.

Ali vidite to poravnavo kot provizije za ločevanje?

Nisem prepričan, kako se ta beseda uporablja, zato ne vem, kako bi na to odgovoril. Vidim, da ta poravnava vodi k več inovacij v panogi, prodajalcem in kupcem pa daje več izbire glede tega, ali želijo obdržati nepremičninskega posrednika ali agenta, kako želijo plačati tega nepremičninskega posrednika ali agenta, poleg tega pa krepi tudi njihovo sposobnost pogajanja.

Ko rečem ločevanje, trenutno mislim, da je plača posrednika kupca odvisna od tega, kaj mu posrednik kotacije ponuja. Zdi se, da poravnava to prepoveduje prek MLS, vendar tega ne prepoveduje v celoti. Je to točno?

Nikakor se ne želim izmikati. Moj prejšnji odgovor je, kako se počutim glede poravnave. Mislim, da odpiranje industrije konkurenci koristi potrošnikom.

DOJ, v njihovem Nosalku izjava o interesu, so rekli, da želijo prepoved prodajalcu odločati o nadomestilu za posrednika kupca. Zdi se, da ta posebna poravnava to počne samo prek MLS in ne v celoti dejanske prepovedi. Zato poskušam, najprej, ugotoviti, da je res tako, ker želim biti natančen za svoje bralce, in tudi razmisliti o tem, kaj to pomeni v smislu, ali bi bila poravnava potencialno odobrena ali ne, oz. če bo DOJ na neki točki pretehtal. Zato sprašujem.

Cenimo dosedanjo podporo uprave pri poravnavi. Predsednik Biden v začetku tega tedna v javnem govoru o poravnavi povedal pozitivne stvari in spodbudil nepremičninarje, da si prizadevajo za izboljšanje konkurence v nepremičninski industriji in nižje cene. Optimistični smo, da bo poravnava potrjena. Menimo, da je to dobra stvar za industrijo in dobra stvar za potrošnike.

V zvezi z izjavo Ministrstva za pravosodje v zadevi Nosalek se morda ne strinjamo z razlago izjave, ki ste jo vključili v svoje vprašanje. V osrednjem delu izjave na strani 20 je Ministrstvo za pravosodje izjavilo, da bo podprlo "odredbo, ki prepoveduje ponudbe nadomestila kupcu in posredniku s strani udeležencev MLS PIN." Menimo, da je ta poravnava skladna s tem, kar je DOJ v primeru MLS PIN navedlo, da bo podprlo.

Ker se to ne dogaja prek MLS, čeprav se lahko zgodi drugje?

Spremembe prakse, ki se zahtevajo, so sodna odredba, ki udeležencem MLS prepoveduje ponudbe kompenzacije posrednika kupca, kot tudi številne druge spremembe prakse.

Ali je bilo DOJ vključeno v oblikovanje poravnave NAR?

Ne znam odgovoriti na to vprašanje.

Ali veste, ali bodo vložili izjavo o interesu?

Ne znam odgovoriti na to vprašanje.

Če se vrnem k usmerjevalnemu vidiku tega, Rob Hahn predlaga, da lahko posrednik kotacije pred prodajalca postavi obrazec, kot je pogodba o kotaciji, ki pravi: »Ponudil boš 3 % prodajne cene kateremu koli agentu. ki pripelje kupca« in to bi bilo po tej poravnalni pogodbi povsem v redu.

Osredotočenost na to, kaj bi lahko nekdo naredil v prvem letu poravnave, zanemarja dejstvo, da bo poravnava povzročila večjo konkurenco in inovacije. Posredniki, ki kotirajo na borzi, ki poskušajo nadaljevati z istimi praksami, s katerimi se ukvarjajo zdaj, bodo spodkopani s strani drugih inovativnih posrednikov in strokovnjakov na področju nepremičnin, ki so pripravljeni ponuditi nižje cene svojim strankam. To spremeni spodbude v industriji.

Mislim, da je del razloga, zakaj se je res osredotočil na krmiljenje, ta, da [provizije] doslej niso padle, je krmiljenje – to trdijo vaše tožbe [in] vse te tožbe, kajne? Bilo je veliko posredniških služb s popustom ali posredniških služb z manj kot 5 % do 6 %, ki so poskušale doseči uspeh, a jim to ni uspelo zaradi tega strahu pred usmerjanjem. Če krmiljenje ne bo izginilo v prvem letu ali dveh, kako bodo potem ti konkurenti dosegli uspeh?

Strinjam se, da je bilo krmiljenje velik problem v nepremičninski industriji. Bil sem eden od ljudi, ki so kritizirali krmiljenje v nepremičninski industriji in razlagali, zakaj je krmiljenje slabo za potrošnike.

Prav tako se strinjam, da bo trajalo nekaj časa, da se trg po poravnavi premakne, in to je pričakovano. Mislim, da ne oporekam dejstvu, da se bodo na začetku našli ljudje, ki bodo zatiskali oči in poskušali ignorirati dejstvo, da se sistem spreminja, in bodo še naprej poskušali zaračunavati višje cene.

Toda spremembe sistema, ki bodo posledica poravnave, bodo povečale sposobnost diskontov in inovatorjev, da konkurirajo, in pomagale znižati cene za potrošnike.

Ali lahko navedete, katere spremembe bodo po vašem mnenju tem inovatorjem olajšale tekmovanje?

Vse. Spremembe, ki zahtevajo večjo preglednost, tako za kupce kot za prodajalce. Spremembe, ki prepovedujejo ponudbe zadružnega nadomestila na MLS. Spremembe, ki ljudem preprečujejo, da bi se izognili prepovedi ponudb zadružnega nadomestila na MLS, na primer tako, da se podatki MLS ne morejo uporabiti za olajšanje združevanja posrednikov in izmenjave ponudb zadružnega nadomestila na kakšnem drugem mestu.

Dejstvo, da je sama poravnava postala velika novica, [pomeni], da so potrošniki vse bolj poučeni o nadomestilih nepremičninskih posrednikov in o tem, kako sistem na splošno deluje.

Zakaj dovoliti posrednikom, da objavljajo ponudbe provizij na svojih spletnih mestih?

Mislim, da ničesar ne dovoljujemo ali prepovedujemo. Poravnava te prakse ne podpira. Protimonopolna zakonodaja je osredotočena na monopoliste in na tekmece, ki se združujejo in usklajujejo stvari, kot so cene ali proizvodnja. Poravnava to prepoveduje. Konkurentom v nepremičninski panogi ne dovoljuje, da bi ustvarili nekakšen usklajen sistem za ponudbo zadružnega nadomestila.

Kdo se šteje za zbiralnik in ali mu bo dovoljeno objavljati ponudbe provizije kupcem posrednikom?

Veliko agregatorjev pridobiva podatke o provizijah od MLS. Če dovolijo, da se na njihovih portalih objavijo ponudbe kooperativnih nadomestil od več različnih borznih posrednikov, potem tvegajo, da bodo MLS prekinili njihove podatke, ker bi to zahtevala poravnava.

Če imate portal, ki v bistvu poskuša posnemati ponudbo kompenzacijskega sistema na MLS, se ti portali res držijo in tvegajo morebitno protimonopolno tožbo. Mislim, da zaradi obeh razlogov ne boste videli ponovitve zadružnega kompenzacijskega sistema MLS, ki je obstajal pred to poravnavo.

Pošlji e-pošto Andrei V. Brambili.

Všečkaj me na Facebooku | Sledite mi na Twitter

• Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
• PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
• PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
• vir: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/