Solicitar uma hipoteca é uma parte importante da compra de uma casa, mas muitas pessoas ficam confusas com esse processo. Um estudo descobriram que 78% das pessoas achavam que procurar uma hipoteca era pelo menos moderadamente desafiador, enquanto 29% disseram que conseguir uma hipoteca era mais difícil do que ensinar uma criança a usar o banheiro.

Compreender o processo de solicitação de hipoteca pode capacitá-lo a tomar decisões inteligentes ao garantir um empréstimo residencial. Este guia usará US$ 300,000 como referência para que você possa entender as hipotecas e calcular suas opções de pagamento. Aprenda o processo de obtenção de uma hipoteca de uma casa de 300 mil e aplique essa matemática à sua situação atual.

Fatores-chave que influenciam o pagamento mensal da hipoteca

Uma hipoteca não é uma entidade única, mas sim vários fatores que contribuem para o seu pagamento mensal. Esta é uma boa notícia para os compradores de casas. Isso significa que há várias strings que você pode usar para ajustar o valor do pagamento, a taxa de juros e o prazo para pagar o empréstimo.

Depois de conhecer os elementos que compõem o pagamento da hipoteca, você poderá ajustá-los para atender às suas necessidades. Aqui estão os vários fatores com os quais você trabalhará.

Pagamento inicial

O primeiro número a calcular é o seu pagamento inicial, que é o valor que você pode investir em sua casa. Em 2023, o pagamento inicial médio foi de 15%, o que equivale a US$ 45,000 para uma casa de US$ 300,000. No entanto, os compradores de primeira viagem tiveram um pagamento inicial médio de 8% e alguns empréstimos do Associação Federal de Habitação (FHA) exigem apenas um pagamento inicial de 4%. Isso significa que você poderia comprar sua casa de $ 300 mil por apenas $ 6,000 a $ 12,000.

Entradas menores são úteis para compradores que não economizam muito, mas geralmente significam que você terá um pagamento mensal maior. Você não apenas terá um empréstimo maior, mas também poderá ter uma taxa de juros mais alta porque o banco está assumindo mais riscos ao conceder-lhe uma hipoteca. 

Montante do empréstimo

O valor do empréstimo é o preço da casa menos o pagamento inicial. Isso também será conhecido como o principal do empréstimo. Se você comprar uma casa de $ 300,000 e tiver um pagamento inicial de $ 30,000, o valor do empréstimo será de cerca de $ 270,000. 

O valor do empréstimo pode ser um pouco maior se o credor hipotecário cobrir os custos de fechamento e outras taxas relacionadas ao empréstimo.

Taxa de Juros

A taxa de juros é essencialmente o custo do empréstimo. Embora as taxas de juros federais possam fornecer uma estimativa de quanto você pagará pela sua hipoteca, você poderá pagar um valor maior ou menor dependendo do seu credor e do risco associado ao seu empréstimo. 

Os empréstimos de menor risco tendem a ter taxas de juros mais baixas. Você pode reduzir seu nível de risco oferecendo um pagamento inicial mais alto, tendo uma pontuação de crédito alta e uma relação dívida / rendimento baixa. Mesmo pequenas alterações nas taxas de juros podem fazer uma grande diferença.

Um exemplo calculou as diferenças de hipoteca de um empréstimo de US$ 180,000. Um aumento de 37,000% na taxa de juros resultou no pagamento pelo comprador de US$ XNUMX a mais em juros sobre o empréstimo. Naturalmente, este é apenas um exemplo e os juros reais dependerão do tamanho e da taxa do empréstimo.  

Pesquise diferentes credores para conhecer seu opções de taxa de juros. Você pode escolher uma empresa hipotecária que ofereça taxas favoráveis ​​​​e dinheiro seguro nos pagamentos mensais da hipoteca. 

Termo de Empréstimo

O prazo cobre o tempo que levará para você pagar o empréstimo. A maioria das hipotecas são empréstimos de 15 ou 30 anos.

Embora um empréstimo de 30 anos tenha pagamentos mensais mais baixos, geralmente também vem com uma taxa de juros mais alta. Os credores geralmente recompensam os mutuários que desejam pagar seus empréstimos mais rapidamente.

Seguro hipotecário privado

Se o seu pagamento inicial for inferior a 20% do valor da casa, você precisará pagar um seguro hipotecário privado (PMI). O custo anual do PMI é de cerca de 0.22% a 2.25% da sua hipoteca. 

Por exemplo, se você tiver uma casa de $ 300 mil e pagar uma entrada de 10%, o valor do empréstimo será de $ 270 mil. Seu PMI pode variar de US$ 594 a US$ 6,075 anualmente. O PMI é adicionado aos pagamentos mensais da hipoteca, portanto, você pagaria uma taxa de $ 49.50 a $ 506 além do seu empréstimo padrão. 

Quanto mais cedo você atingir o limite de propriedade de 20% da sua casa, mais cedo o seu credor poderá cancelar o PMI e reduzir seus pagamentos mensais. 

Taxas de originação

Os bancos e outros credores muitas vezes incluem taxas e outros custos nos seus empréstimos. Este é outro motivo para pesquisar e encontrar-se com diferentes credores. Um banco pode oferecer boas condições de empréstimo, mas cobrar taxas excessivas que aumentam seus custos gerais.

Impostos sobre a propriedade e seguros residenciais

O pagamento mensal da hipoteca não é sua única conta. Alguns credores incluirão pagamentos mensais de impostos e seguros residenciais em sua hipoteca.

Isso evita que você receba contas surpresa quando for proprietário da casa. Se o seu credor cobrir esses custos para você, espere que os pagamentos mensais da hipoteca sejam maiores do que se você os pagasse por conta própria.

Comparando os termos do empréstimo: 30 anos vs. 15 anos

O prazo do empréstimo é um dos maiores elementos do pagamento de uma hipoteca que você tem sob seu controle. Se você deseja uma fatura mensal menor, opte por uma hipoteca de 30 anos. Com esta opção, você pagará sua dívida ao longo de três décadas.

Uma hipoteca de 15 anos é mais curta. Você pode pagar sua hipoteca de forma mais agressiva e possuir uma porcentagem maior de sua casa com mais rapidez, mas terá uma conta mais alta a cada mês. 

Os termos do empréstimo também afetam as taxas de juros. Os credores costumam fazer ofertas com juros mais baixos para compradores que desejam empréstimos de 15 anos. Embora sua hipoteca seja maior com um prazo de empréstimo de 15 anos, não é tão simples quanto dobrar o pagamento mensal esperado. Seu pagamento pode ser apenas um pouco maior por causa do que você economiza em juros.   

Vale a pena pedir aos seus credores propostas de 15 e 30 anos para ver que tipo de diferença eles fazem em seus pagamentos mensais.

Compreendendo os tipos de hipoteca

O cálculo do seu pagamento mensal irá variar dependendo do tipo de hipoteca que você possui. Diferentes opções de empréstimo apresentam vários riscos e oportunidades. Aqui estão algumas opções a serem consideradas ao iniciar sua pesquisa de hipotecas.

• Empréstimo convencional: este é um empréstimo padrão concedido por um credor ou banco privado. É uma opção padrão para pessoas que desejam um pagamento mensal consistente da hipoteca e têm um bom crédito. 
• Empréstimo apoiado pelo governo: é fornecido por programas concebidos para apoiar compradores específicos, como proprietários de casas pela primeira vez, veteranos e pessoas que compram em áreas rurais. Esses empréstimos são ideais se você tiver um pequeno pagamento inicial e uma pontuação de crédito média. 
• Empréstimo jumbo: este é um grande empréstimo para compradores que procuram áreas com alto custo de vida, como São Francisco ou Seattle.  
• Empréstimo ponte: geralmente é usado ao comprar uma casa e vender outra. O empréstimo geralmente dura apenas cerca de seis meses e foi projetado para preencher uma lacuna financeira. 

A maioria dos compradores usa empréstimos hipotecários convencionais ou apoiados pelo governo. Converse com seu credor se achar que precisará de opções de empréstimo diferentes para acomodar casos especiais. 

Hipotecas de taxa fixa vs. hipotecas de taxa ajustável (ARM)

Ao solicitar um empréstimo convencional, você pode decidir se deseja uma hipoteca de taxa fixa ou uma opção de taxa ajustável. Um empréstimo de taxa fixa tem o mesmo pagamento mensal da hipoteca desde o início até o final do empréstimo. Seu credor pode ajustar seus pagamentos com base em impostos e seguros, mas não haverá ajustes com base nas taxas de juros. 

As pessoas muitas vezes preferem opções de taxa fixa devido à sua estabilidade. Você sabe o que esperar do pagamento da hipoteca mês a mês. Esses empréstimos também são preferidos quando você pode obter uma taxa de juros mais baixa. As taxas podem aumentar, mas não afetarão você. 

An hipoteca de taxa ajustável (ARM) varia com base nas tendências das taxas de juros. Quando as taxas de juros estão baixas, seu pagamento mensal é baixo. Quando eles aumentam, o mesmo acontece com o seu pagamento. Os ARMs são considerados mais arriscados porque seus pagamentos mensais podem aumentar drasticamente à medida que as taxas sobem. No entanto, às vezes são preferidos quando as taxas de juros são altas porque seus pagamentos mensais diminuirão quando as taxas caírem.

Determine o nível de risco com o qual você se sente confortável nos pagamentos mensais da hipoteca. Uma hipoteca de taxa fixa é ideal se você deseja que seu pagamento mensal permaneça o mesmo, mas um ARM pode ser uma boa opção se você estiver comprando quando as taxas de juros estão altas.

Calculando o pagamento mensal de uma hipoteca de $ 300 mil

Depois de ter uma compreensão clara de todos os fatores envolvidos no cálculo de uma hipoteca, você pode estimar seus pagamentos mensais de hipoteca e determinar se uma casa de US$ 300 mil está dentro de sua faixa de preço. Siga estas etapas e use esta matemática como exemplo para estimar seus custos de hipoteca. 

• Comece com o preço da casa. Para simplificar, suponha que você esteja comprando uma casa de US$ 300 mil. 
• Calcule seu pagamento inicial. Você pode não querer colocar todo o seu dinheiro no pagamento inicial. Reserve alguns milhares de dólares para reparos domésticos e despesas de emergência. Um pagamento inicial de 20% em uma casa de $ 300 mil custa $ 60,000, o que significa que o valor do empréstimo é de $ 240,000. 
• Determine se você precisa do PMI. Se o seu pagamento inicial for inferior a 20%, estime que você pagará 1% do valor do empréstimo anualmente para o PMI. Para uma casa de $ 300 mil com entrada de 10%, seu PMI é de $ 2,700 ou $ 225 mensais. 
• Verifique as taxas de juros. Revise as taxas de juros em sua área e como elas mudam com base nos termos do empréstimo. 
• Estimar impostos sobre a propriedade, impostos e custos de seguro. Seu credor deve ser capaz de fornecer estimativas sobre as contas de impostos e taxas de seguro residencial das casas nas quais você está interessado. 
• Não se esqueça dos custos de fechamento. Os compradores podem esperar pagar entre 2% e 6% do valor do empréstimo nos custos de fechamento. Para um empréstimo de US$ 270,000, os custos de fechamento podem variar de US$ 5,400 a US$ 16,200.  

Várias calculadoras online ajudarão você a estimar os pagamentos mensais da hipoteca. Consulte-os se não quiser fazer as contas sozinho. Você também pode solicitar estimativas de empréstimos aos credores para ver seus pagamentos mensais estimados. 

Acessibilidade: quanta renda você precisa

O primeiro passo quando você deseja comprar uma casa é calcular o pagamento mensal da hipoteca. Depois de saber a hipoteca de uma casa de 300 mil, você pode determinar se ela está dentro de sua faixa de preço. 

Quando você solicita um empréstimo, os credores hipotecários solicitarão um comprovante de renda para calcular o índice dívida / rendimento (DTI). Este é o valor da dívida que você paga em comparação com sua renda mensal bruta (o que você leva para casa antes dos impostos). A maioria dos credores não aprova um empréstimo que exceda 43% do seu DTI e muitos bancos estabelecem limites de DTI de 36%. Aqui estão dois exemplos a serem considerados: 

• Um comprador recebe um salário anual de US$ 60,000 antes dos impostos, o que equivale a US$ 5,000 por mês. Eles não têm empréstimos estudantis, pagamentos de carro ou outras dívidas. Os credores estão dispostos a aprovar um pagamento máximo de hipoteca de US$ 1,800 por mês (36% DTI). 
• Outro comprador tem o mesmo salário de US$ 5,000 por mês. No entanto, eles também têm um pagamento mensal de carro de US$ 250 e um pagamento mensal de empréstimo estudantil de US$ 550. Os credores estão dispostos a aprovar um pagamento máximo de hipoteca de US$ 1,000 por mês (DTI).  

Existem duas maneiras de diminuir seu DTI: você pode aumentar sua renda e diminuir sua dívida. Alguns compradores passarão um ano pagando agressivamente empréstimos estudantis ou pagamentos de automóveis para eliminar essa dívida de suas vidas. Outros esperam até conseguir uma promoção ou encontrar um novo emprego e ter renda suficiente para cobrir todas as suas despesas. Você também pode assinar um empréstimo com seu parceiro para poder relatar duas receitas ao seu credor.

O processo de solicitação de hipoteca

Se você se sentir confiante em suas estimativas mensais de pagamento da hipoteca, poderá iniciar o processo de inscrição. Aqui está como será desde o primeiro contato com os credores até a data de fechamento. 

• Seja pré-qualificado: converse com alguns credores e analise suas finanças para ter uma ideia do tamanho ideal do empréstimo. Normalmente você não precisa fornecer documentação de suas finanças durante esta conversa. 
• Comece a olhar para as casas: visite casas na sua faixa de preço e área desejada. Encontre um pelo qual você gostaria de fazer uma oferta. 
• Seja pré-aprovado: envie a casa ao seu credor e peça a pré-aprovação do empréstimo. Isso tornará a oferta da sua casa mais forte. Você precisará fornecer documentos financeiros ao seu credor (como declarações de impostos, recibos de pagamento e extratos bancários) para obter pré-aprovação. 
• Dê um lance na casa: envie uma oferta ao proprietário e inclua a carta de pré-aprovação do seu credor. 
• Continue a enviar documentação financeira ao seu credor: você precisará fornecer uma imagem detalhada de suas finanças ao seu credor durante o processo de subscrição. Inclua o máximo de informações necessárias para cumprir o prazo de fechamento. 
• Evite quaisquer decisões que possam afetar seu crédito: não contrate nenhum empréstimo ou cartão de crédito neste momento. Espere até fechar para fazer grandes compras que possam afetar suas finanças.  
• Seja liberado para fechar: se suas finanças estiverem em ordem, vocês dois estarão autorizados a fechar. Você enviará seu pagamento inicial ao credor e ele trabalhará com a empresa de títulos para preparar a papelada para o compromisso de fechamento. 

O preenchimento de um pedido de hipoteca geralmente leva de 20 a 60 dias, dependendo da casa e do credor. Durante esse período, converse diariamente com seu credor enquanto ele trabalha no processo de subscrição.  

Comparando US$ 300 mil com os preços médios de residências

Depois que todos os seus cálculos de pagamento mensal estiverem concluídos e suas finanças estiverem em ordem, você poderá verificar se uma hipoteca de uma casa de 300 mil é uma meta realista em sua área. US$ 300,000 irão mais longe em algumas áreas do que em outras, o que afetará sua busca por uma casa. 

No final do 2023, o preço médio de casa nos Estados Unidos foi de US$ 417,700. No entanto, os preços das casas variam significativamente por estado, cidade e até bairro. Aqui estão alguns preços médios de residências em alguns estados de amostra que mostram como os custos podem ser diferentes: 

• Iowa: $ 205,139
• Novo México: $ 287,752
• Tennessee: $ 304,617
• Virgínia: $ 370,134
• Oregon: $ 480,251
• Massachusetts: $ 581,414 
• Califórnia: $ 737,677 

Apenas olhando para esses estados, você pode ver que uma casa de US$ 300 mil é razoável em algumas áreas, mas não em outras. Os dados também mudam em nível de cidade. Tennessee pode parecer acessível, mas os preços das moradias em Nashville são excepcionalmente altos em comparação com o resto do estado. O mesmo pode ser dito de Portland em Oregon em comparação com outras partes da região. 

Para encontrar uma casa em sua área, liste suas comodidades essenciais. Geralmente são o número de banheiros e quartos, juntamente com a localização. Veja quanto custam as propriedades desejadas para ver se o orçamento para uma hipoteca de uma casa de 300 mil é razoável. 

Trabalhe com um corretor de imóveis para garantir uma hipoteca de uma casa de 300 mil

Embora calcular a hipoteca de uma casa de 300 mil seja útil ao iniciar o processo de busca de uma casa, você não precisa ser um especialista financeiro para encontrar uma casa. Seu corretor de imóveis pode ajudá-lo a revisar suas finanças e estimar o tipo de hipoteca que você pode pagar. Eles também podem ajudá-lo a se pré-qualificar para um empréstimo hipotecário para acelerar o processo assim que você começar a procurar casas. O seu agente imobiliário está ao seu lado e pronto para apoiá-lo nesta jornada. 

Confira FastExpert para encontrar um agente que possa ajudá-lo a comprar uma casa de US$ 300 mil. Você pode consultar corretores de imóveis que compram e vendem propriedades para clientes em níveis semelhantes. Você também pode entreviste esses agentes para ter certeza de que eles são adequados para você. Visita FastExpert hoje e dê os primeiros passos para comprar uma casa.

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• Fonte: https://www.fastexpert.com/blog/mortgage-on-a-300k-house/