Em 9 de janeiro, a Suprema Corte dos EUA ouvirá o casas do californiano George Sheetz, que solicitou uma licença para construir uma casa pré-fabricada em suas terras no condado de El Dorado e foi atingido por uma taxa de mitigação de tráfego de US$ 23,420. Opondo-se à falta de qualquer ligação entre o valor em dólares e o impacto real da sua família no trânsito na área, Sheetz pagou a taxa, mas recorreu ao sistema jurídico. Sheetz vs. Condado de El Dorado, Califórnia, aborda apenas uma pequena parte da crise imobiliária do estado. No entanto, será importante para milhões de pessoas que não conseguem encontrar casas acessíveis aqui e em muitos outros estados.

Quando as “taxas de impacto” são desvinculadas do aumento dos custos que uma cidade ou condado incorrerá devido a uma nova casa ou empreendimento, as taxas podem fazer mais do que apresentar a alguém uma conta injusta – podem também reduzir a construção de habitação. Num país onde a escassez de casas levou a preços altíssimos, isto é mais importante do que se imagina.

Os desenvolvedores deveriam pagar sua parte justa, é claro. Se as taxas de construção não conseguirem cobrir os custos do aumento dos serviços públicos exigidos pelo novo desenvolvimento, os governantes eleitos e os eleitores recorrem a outros meios para cobrir ou evitar esses custos. Podem impor restrições ao crescimento ou outras políticas de zoneamento excludentes para bloquear a construção de novas casas, em vez de aceitar projectos que conduzam a impostos mais elevados ou a serviços degradados.

Vemos provas generalizadas de que isto acontece quando as localidades adoptam regras como o zoneamento unifamiliar, requisitos mínimos de tamanho de lote e requisitos estéticos que garantem que apenas habitações caras, que geram impostos sobre a propriedade mais elevados, possam ser construídas.

Taxas de impacto devidamente definidas oferecem uma forma de o desenvolvimento pagar o seu caminho e reduzem a pressão política contra o crescimento necessário. Estudos locais descobriram que taxas definidas de forma adequada estão associadas a aumento da construção nas áreas suburbanas.

Mas quando as taxas são fixadas em níveis arbitrariamente elevados, desincentivam a construção de novas casas e aumentam os desafios de acessibilidade da habitação no país, causando tensão aos arrendatários e aos novos compradores de casas.

Em 2013, o Supremo Tribunal considerou que todas as taxas de licença devem ter uma ligação essencial com o impacto real de um empreendimento nos serviços da cidade ou do condado, e um preço aproximadamente proporcional. Isto reduz sensivelmente o risco de que as taxas bloqueiem o desenvolvimento.

Em alguns estados, como a Florida, a jurisprudência vai ainda mais longe, exigindo que as taxas financiem apenas infra-estruturas que sirvam os desenvolvimentos específicos sobre os quais foram cobradas. Não por coincidência, a Florida viu a sua população crescer mais que duas vezes mais rápido que o país como um todo, reflectindo a sua abertura para novos lares e preços relativamente justos em comparação com grande parte do resto do país.

Mas noutros estados, incluindo Califórnia, Maryland, Washington e Arizona, os tribunais criaram uma excepção ao princípio da proporcionalidade do Supremo Tribunal, permitindo taxas mais elevadas se forem fixadas pela legislação. O caso de Sheetz testará se essa exceção é constitucional.

Parte da justificativa para a exclusão é que os eleitores têm uma solução contra avaliações excessivas nas urnas. Em teoria, eles podem eliminar os legisladores responsáveis.

No entanto, qualquer afirmação de que os eleitores possam e irão realmente fazer isso é duvidosa. Os promotores imobiliários representam uma pequena parcela de qualquer eleitorado. Os futuros compradores ou arrendatários de casas — aqueles que precisam que os municípios incentivem, e não desencorajem, a construção de casas — podem nem sequer votar ou viver na jurisdição quando as taxas forem determinadas. Por outro lado, as pessoas que votam são provavelmente aquelas que já possuem casas nas proximidades e tendem a resistir ao crescimento: o valor das suas propriedades aumenta se as taxas elevadas mantiverem a oferta de habitação baixa.

A crise de acessibilidade à habitação é real. Os californianos, em particular, deveriam compreender o cálculo simples de oferta e demanda que está exacerbando a falta de moradia e fazendo com que sete cidades (ou áreas metropolitanas) do estado sejam classificadas entre as 10 mais caras do país. de acordo com o US News and World Report. Quando e onde os tribunais estaduais permitirem que os políticos locais atendam aos seus eleitores mais ricos, cobrem taxas de impacto exorbitantes e, de outra forma, impeçam a entrada de novas casas, a situação não melhorará.

Espera-se que o Supremo Tribunal emita uma decisão sobre as taxas do condado de El Dorado no primeiro semestre de 2024. O argumento jurídico de que todas as taxas de impacto, independentemente de quem as fixa, devem estar sujeitas às mesmas condições é forte. E durante uma crise habitacional a nível nacional, os argumentos económicos contra as práticas estatais e locais que pioram a acessibilidade da habitação e impedem a produção de habitação necessária são ainda mais fortes.

Carlos Gardner é advogado e pesquisador do Mercatus Center da George Mason University. Emily Hamilton é diretor do Projeto Urbanidade da Mercatus.

• Conteúdo com tecnologia de SEO e distribuição de relações públicas. Seja amplificado hoje.
• PlatoData.Network Gerativa Vertical Ai. Capacite-se. Acesse aqui.
• PlatoAiStream. Inteligência Web3. Conhecimento Amplificado. Acesse aqui.
• PlatãoESG. Carbono Tecnologia Limpa, Energia, Ambiente, Solar, Gestão de resíduos. Acesse aqui.
• PlatoHealth. Inteligência em Biotecnologia e Ensaios Clínicos. Acesse aqui.
• Fonte: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-01-08/california-u-s-supreme-court-sheetz-el-dorado-county-permit-fees-traffic-mitigation