O processo de compra de uma casa aparentemente nunca foi tão simples: encontre um imóvel em um site de listagens como Zillow, Redfin ou Trulia; entre em contato com o agente da lista; visitar a propriedade; e faça uma oferta.

Mas durante anos nos bastidores, dizem os especialistas, os consumidores não tiveram plena consciência do custo final – e dos potenciais conflitos de interesse – quando procuram uma casa.

Agora, um acordo histórico com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis está prestes a derrubar este modelo. De acordo com defensores do consumidor, e até mesmo com alguns corretores de imóveis, é uma vitória para compradores e vendedores de casas.

“A transparência de preços é uma coisa boa, o aumento da concorrência é uma coisa boa e isso irá aumentar ambos”, disse Mariya Letdin, professora associada da Faculdade de Administração da Florida State University. “Eu realmente saúdo essa mudança.”

Quando alguém procura uma casa hoje, na maioria dos casos é interceptado por um corretor que tem acesso a determinadas listagens e que trabalhará com o comprador sem nenhum custo inicial para ajudá-lo a conseguir uma casa.

Mas aí reside um equívoco comum, disseram especialistas entrevistados pela NBC News. Embora o proprietário que coloca seu imóvel à venda deva contratar profissionais para comercializar sua casa, ele geralmente inclui esse custo no preço final pago pelo comprador.

“O comprador traz todo o preço de compra para a mesa”, disse Letdin. “E o vendedor poderá ficar com um pouco mais disso após esta decisão.”

Como parte do novo acordo, o comprador deve agora ser totalmente informado antecipadamente sobre quaisquer taxas ou comissões potenciais que terá de pagar.

Isso porque o acordo exige que o comprador assine um contrato formal com um corretor estabelecendo quais serviços receberá e por quanto.

Alternativamente, o comprador de uma casa pode decidir não contratar um corretor e, em vez disso, transferir seus custos de busca para um advogado imobiliário, avaliador ou outra pessoa com conhecimento do mercado imobiliário, dizem os especialistas.

E um vendedor pode até oferecer-se para cobrir os custos da equipe do comprador como um incentivo para atrair mais compradores.

É claro que, para uma propriedade que está atraindo muita atenção, é improvável que tais incentivos ao comprador estejam disponíveis.

E nos meses que se seguiram à reabertura da pandemia de Covid-19, os mercados imobiliários mais aquecidos dos EUA inclinaram-se claramente a favor dos vendedores.

Mas agora, com o crescimento dos preços das casas a estabilizar, o campo de jogo também está a estabilizar, colocando mais compradores no comando, dizem os especialistas.

“Agora você pode contratar um advogado por US$ 1,500, em vez de pagar uma comissão de US$ 50,000”, disse Doug Miller, advogado imobiliário baseado em Minnesota que ajudou a lançar as ações que levaram ao acordo da NAR.

Quem quer que um comprador em potencial escolha como seu representante no processo de compra de uma casa, o acordo NAR agora proíbe formalmente a capacidade do vendedor de anunciar uma comissão para os representantes do comprador no serviço de listagem múltipla.

Por seu lado, a NAR sustentou que o mercado livre sempre fixou níveis de comissões e que estes sempre foram negociáveis ​​– e até úteis.

“As ofertas de compensação ajudam a tornar a representação profissional mais acessível, a diminuir os custos para os compradores de casas para garantir estes serviços, a aumentar as oportunidades justas de habitação e a aumentar o grupo potencial de compradores para os vendedores”, afirmou a NAR na sua declaração de 15 de março ao anunciar o acordo.

Mas na maioria dos casos, houve pouca diferença no valor oferecido por essas comissões num determinado mercado – normalmente cerca de 3%.

Isso ocorre porque qualquer tentativa de oferecer uma comissão mais baixa ao corretor de um comprador provavelmente motivaria o corretor a desviar seu cliente daquela propriedade.

Miller caracterizou esse comportamento como impróprio e disse que os compradores, em muitos casos, não teriam consciência disso.

“O futuro aqui é que os compradores estarão agora no comando”, disse Miller. “Em vez do dinheiro [da comissão] ir para o agente… agora ele pode ir diretamente para o comprador. É a mesma quantia de dinheiro, mas agora o comprador recebe o dinheiro em vez de um agente comprador, e pode decidir o que fazer com ele.”

Além do mais, uma maior concorrência por clientes provavelmente resultará em custos mais baixos em todos os níveis, disse Ryan Tomasello, analista do setor imobiliário da empresa financeira Keefe, Bruyette & Woods.

“Quando você introduz muita transparência em um mercado que historicamente carece dela, qualquer economista lhe dirá que isso reduz os custos de atrito – ou seja, as comissões – e esses são alguns dos mais altos do mundo”, disse Tomasello. “Portanto, o custo total de compra e venda de uma casa, em teoria, vai diminuir.”

Muitos especialistas, incluindo outros profissionais do setor imobiliário, concordam que o acordo irá efetivamente diminuir as fileiras de agentes temporários que serviram como intermediários – um fenómeno que surgiu durante o boom imobiliário da era pandémica.

“Muitas pessoas saltaram de pára-quedas durante 2020-2021 para tentar ganhar dinheiro extra fácil, colocando-se como agentes compradores e ganhando 3%”, disse Phil Crescenzo Jr., vice-presidente da divisão Sudeste da Nation One Mortgage Corp. .

“Mas eles não estavam trazendo 3% do valor – nem perto disso.”

Crescenzo comparou isso a corretores de hipotecas que ajudaram a alimentar a bolha imobiliária de meados da década de 2000.

“Depois que mudaram as regras de remuneração, os profissionais dominantes subiram ao topo, a base desapareceu e a indústria melhorou”, disse Crescenzo.