Com desculpas aos moradores urbanos, os subúrbios estão de volta. Eles não chegaram a lugar nenhum, é claro, considerando que mais americanos viveram em arrabaldes do que as cidades desde a década de 1970. Mesmo assim, muitas pessoas acusaram os subúrbios de serem insípidos e monótonos, lugares onde a vida e a vibração se desvaneciam nos gramados bem cuidados. Talvez os subúrbios só precisassem de um secretário de imprensa melhor.

Acontece, porém, que as pessoas adoram os subúrbios e estão cada vez mais dispostas a dizê-lo. Axios chamou os subúrbios “O renascimento surpresa da América.” O Bank of America chamou os EUA de “nação suburbana,” com até 45% dos millennials esperando comprar casas lá.

A Bloomberg informou que os subúrbios estão se tornando mais diversificada, umnd The New York Times declarou que o “A era da supremacia urbana acabou.”

Com a escassez de moradias e as taxas de hipotecas continuando altas, os possíveis proprietários continuam sendo locatários, mesmo quando se mudam. A habitação multifamiliar suburbana continua a crescer, particularmente nos mercados unifamiliares e de construção para alugar. Então, o que isso significa para os investidores imobiliários multifamiliares?

Embora o clima de compra continue a desvendar-se, os investidores empreendedores estão a encontrar oportunidades nos subúrbios. Locais com mercados de trabalho estáveis ​​ou em ascensão, um afluxo de famílias jovens e um atraso no desenvolvimento produzem oportunidades de compra viáveis.

Investidores inteligentes que compreendem os submercados e focam a sua visão localmente podem encontrar investimentos que valham a pena. Veja como estamos explorando oportunidades no subúrbio muitas famílias mercado.

Por que existem oportunidades de compra em habitações multifamiliares

Embora os mercados de capitais continuem a desafiar os investidores imobiliários, os compradores mais exigentes podem encontrar propriedades dignas. As taxas de juro e os baixos stocks continuam a ser preocupações para todos, incluindo os investidores institucionais que estão a armazenar capital ou a realocá-lo para investimentos. Portanto, estamos a encontrar menos investidores no mercado, o que beneficia os investidores empreendedores. 

Com menos concorrência por activos e com as taxas de juro a manterem a sua elevada altitude de cruzeiro, alguns preços caíram ao longo dos últimos anos. Estamos vendo negócios interessantes em moradias multifamiliares, especialmente para propriedades suburbanas que possam precisar de reformas.

Os investidores dispostos a desenvolver propriedades de sinalização para a procura actual poderiam convertê-las em ofertas de aumento de rendas. Para os incorporadores, as propriedades suburbanas normalmente são mais fáceis de adquirir, desenvolver e manter. Os desenvolvedores também acham os subúrbios mais fáceis de escalar (mais sobre isso em breve). 

É claro que hoje em dia menos negócios chegam ao mercado, por isso a concorrência continua acirrada por novos produtos. No entanto, as empresas empreendedoras que realizam a devida diligência podem encontrar negócios, desde que saibam onde procurar.

A localização também é importante em habitações multifamiliares

Os investidores sabem que embora 85% dos apartamentos estejam nos subúrbios, de acordo com a página real, nem todos os lugares estão crescendo. Os investidores bem-sucedidos analisam os submercados em busca de mudanças populacionais e demográficas, crescimento do emprego e comodidades. Eles estão encontrando lugares para investir.

No subúrbio de Chicago, por exemplo, alguns desenvolvedores estão convertendo espaço de escritório não utilizado em habitação. Os subúrbios da Filadélfia agora circundam a cidade com um raio de uma hora de carro que cobre três estados, e cada subúrbio abriga sua própria personalidade e sabor. Como Notas da Revista Filadélfia, uma região oriental da Pensilvânia conhecida como Lehigh Valley se considera um subúrbio de fato da Filadélfia e de Nova York.

Alguns mercados estão crescendo mais rápido do que conseguem construir propriedades. Confira Indianápolis. Enquanto isso, encontramos lugares saturados de produtos multifamiliares, entre eles Austin, Texas. As melhores oportunidades de compra e desenvolvimento geralmente estão em submercados com estoques apertados e poucos projetos programados.

O Centro-Oeste apresenta algumas oportunidades, principalmente no que diz respeito ao crescimento dos aluguéis, porque carece de nova oferta multifamiliar. Mas para onde quer que os investidores olhem, eles também devem compreender a nova geração de arrendatários.

Compreendendo o novo mercado multifamiliar

Como Hyojung Lee, professor assistente de habitação e gestão de propriedades na Virginia Tech, disse Axios, “Sempre falamos dos millennials como pessoas urbanas, que vivem em apartamentos, usam Uber e saem para tomar um brunch. Mas acontece que eles não são mais tão legais.”

Eles podem estar nos subúrbios, que agora oferecem brunch junto com muitos dos empregos, serviços e conveniências que as cidades há muito reivindicavam para si. Como resultado, os millennials estão a trocar rendas elevadas e apartamentos apertados pelos espaços (dentro e fora de casa) que os seus avós construíram na década de 1950. Estamos revivendo termos como o “efeito donut” e cunhando novos termos como “Zoom Cidades” para ilustrar nossa transferência para os arredores e subúrbios. 

É claro que as finanças desempenham um papel. A geração Y e outros residentes urbanos que se sentem presos aos altos aluguéis urbanos e aos preços mais elevados das casas optam por alugar nos subúrbios. Muitas vezes, os aluguéis são mais acessíveis, os espaços são maiores e as crianças têm espaço para brincar.

No entanto, os residentes suburbanos de hoje também procuram importar aspectos do seu estilo de vida urbano. Eles querem propriedades com oportunidades de recreação integradas (como academias de ginástica e estúdios de ioga), espaços públicos para trabalho conjunto e socialização e acesso a restaurantes, compras e entretenimento. Propriedades multifamiliares com essas opções geram maior ocupação e aluguéis.

Em última análise, os locatários querem uma casa, mesmo que não sejam proprietários dela. Esse desejo informa uma tendência crescente em habitações multifamiliares.

Considere o modelo construir para alugar

Embora certamente não seja novo, o mercado de arrendamento unifamiliar está em franca expansão, à medida que as famílias jovens e os que estão a reformar-se descobrem as suas vantagens. Em 2023, a MZ Capital Partners comprou o Residences at Devanshire, uma comunidade de 87 residências em West Knoxville, Tennessee, que gerou uma demanda robusta. Queremos investir em mais propriedades para aluguel unifamiliar, enquanto outros incorporadores estão correndo para construir para alugar.

Comunidades construídas para alugar, compostas inteiramente por casas de aluguel unifamiliares, preenchem um espaço necessário no mercado suburbano. Os moradores casam com os benefícios do aluguel e do estilo de vida unifamiliar sem precisar substituir o telhado. Os promotores e investidores institucionais beneficiam da criação de escala, o que é mais difícil no mercado habitacional unifamiliar. As empresas empreendedoras também deveriam considerar a busca por esse mercado.

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis concluiu que construir para alugar é “transformando” o cenário habitacional multifamiliar, abordando de forma única a escassez nacional de moradias. Segundo a CBRE, construir para alugar é um setor em crescimento por muitas razões que abordamos: demanda suburbana, interesse da geração Y e redução do tamanho da geração baby boomer. Mesmo com altos custos de construção, as previsões de construir para alugar são boas devido à sua oferta ainda limitada.

Muitas famílias a habitação continua a ser um investimento saudável a longo prazo, mesmo através do desfile de provações económicas que temos visto nos últimos anos. E com os subúrbios novamente frescos, os investidores precisam de olhar para lá. Não há problema em gostar dos subúrbios e é uma ideia inteligente considerar investir neles.

Michael H. Zaransky é o fundador e diretor administrativo da MZ Capital Partners em Northbrook, Illinois. Fundada em 2005, a empresa atua em propriedades multifamiliares.

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• Fonte: https://www.inman.com/2024/03/05/are-there-still-buying-opportunities-in-suburban-multifamily/