Transacties met cannabisvastgoed kunnen notoir ingewikkeld zijn – veel ingewikkelder dan de gemiddelde vastgoeddeal. Op 9 januari 2024 spreek ik in een panel genaamd “Navigeren door vastgoedproblemen die van invloed zijn op de cannabisindustrie” voor de Los Angeles County Bar Association, waar mijn medepanelleden en ik veel van de meest precaire kwesties bij dit soort transacties willen bespreken. Vandaag wil ik een voorproefje geven van enkele van de belangrijkste kwesties die we bij dit soort deals tegenkomen.

Locatie, locatie, locatie

De belangrijkste factor bij elke cannabisvastgoedtransactie is de locatie. Vergunningverlenende autoriteiten stellen allerlei eisen of beperkingen aan vastgoedlocaties, waaronder:

• Bestemmingswetten zijn doorgaans zeer restrictief voor cannabisbedrijven. Cannabisbedrijven kunnen worden gedegradeerd tot zeer kleine gebieden binnen een stad. Toegestane zones veranderen vaak afhankelijk van het type gebruik. Sommige steden staan ​​bijvoorbeeld winkels toe die dichter bij woonwijken liggen, terwijl je er vrijwel zeker van kunt zijn dat de volatiele productie in industriële zones zal blijven hangen.
• Ook staten en steden leggen allerlei locatiespecifieke beperkingen op. Cannabisbedrijven kunnen bijvoorbeeld verboden zijn binnen een afstand van dertig meter van scholen, parken, kerken, bibliotheken, enz. In plaatsen als Californië voegen steden vaak beperkingen toe bovenop staatsspecifieke vereisten.
• Staten of steden kunnen ook beperkingen opleggen aan het aantal cannabisbedrijven dat in een specifiek gebied gevestigd mag zijn. Soms zien we limieten voor vergunningen binnen een stad (daarover later meer), terwijl sommige steden in plaats daarvan verbieden dat twee verschillende cannabisbedrijven binnen een bepaalde afstand van elkaar bestaan.
• Naast locatiespecifieke problemen kunnen er ook tal van vastgoedspecifieke problemen zijn die een potentiële woning kunnen diskwalificeren. Een stuk onroerend goed kan de juiste bestemming hebben en buiten bufferzones liggen, maar voldoet mogelijk niet aan de lokale parkeereisen, tegeneisen, elektriciteitsbehoeften, enzovoort.

Elk van de bovenstaande problemen kan automatisch een diskwalificatie betekenen voor een perceel onroerend goed. Dingen als bufferzonelocaties kunnen moeilijk te achterhalen zijn en in de loop van de tijd veranderen. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat een school in een gebied zijn deuren opent voordat een cannabisbedrijf een vergunningsaanvraag indient, en dat het de kans daartoe misloopt. Dit alles wil zeggen dat het uitvoeren van zorgvuldigheid op een onroerend goed en de locatie ervan absoluut van cruciaal belang is voordat u een huurovereenkomst aangaat of een stuk onroerend goed koopt.

Kopen versus leasen?

Wanneer een cannabisbedrijf een goed stuk grond op een goede locatie vindt, is de volgende belangrijkste beslissing die het moet nemen: het kopen of leasen. Er zijn hier enkele belangrijke uitzonderingen, zoals grote boerderijen of verwerkingsfaciliteiten in industriële of agrarische gebieden. Maar over het algemeen hebben de meeste cannabisbedrijven de neiging om te leasen. Er zijn veel redenen waarom cannabisbedrijven ervoor kiezen om onroerend goed te leasen in plaats van te kopen. Dat heb ik uitgebreid besproken hier. Maar over het algemeen:

• Cannabisbedrijven zijn startups met beperkte middelen die ervoor kiezen om te leasen in plaats van te kopen.
• Het kopen van onroerend goed is doorgaans veel ingewikkelder dan het leasen ervan.
• Bedrijven willen zich niet binden aan een aankoop van meerdere miljoenen dollars voordat ze weten dat ze een licentie kunnen verkrijgen en/of enig vooruitzicht op succes hebben.
• Financiering is een grote uitdaging! Dat brengt mij bij het volgende punt.

Financiering, borg en titel

Het veiligstellen van financiering is lange tijd een uitdaging geweest voor cannabisbedrijven. In werkelijkheid, mijn laatste post analyseerde de belangrijkste problemen die cannabisbedrijven kunnen verwachten als ze financiering proberen veilig te stellen. Er zijn maar weinig startende cannabisbedrijven die voldoende gekapitaliseerd zijn om onroerend goed te kopen zonder financiering, en omdat traditionele financiering bijna nooit beschikbaar is, eindigen kopers meestal met veel hogere rentetarieven en kredietverstrekkervriendelijke voorwaarden.

Maar kopers zijn niet de enigen die met financieringsvraagstukken te maken krijgen. Als een cannabisbedrijf een pand waarop een hypotheek rust, wil verhuren, zal dat waarschijnlijk niet gebeuren. Grote banken zetten doorgaans geen cannabisgeld op de bank, en hebben meestal de mogelijkheid om hun lener (de huisbaas) in gebreke te laten bij het verhuren aan een cannabisbedrijf. Alleen al om deze reden heb ik veel potentiële huurcontracten voor onroerend goed zien mislukken.

Een andere moeilijkheid hier is om escrow-bedrijven of eigendomsverzekeraars zover te krijgen dat ze aan cannabisvastgoedtransacties gaan werken. Net als de grotere banken willen veel van hen eenvoudigweg niet aan cannabistransacties doen. Dit is vooral het geval in rechtsgebieden waar licenties worden verleend.

Het aanpakken van licentie-onzekerheid bij deals over cannabisvastgoed

Een cannabisbedrijf kan op geen enkele manier garanderen dat het een licentie krijgt. Zelfs in niet-competitieve rechtsgebieden zijn er tal van potentiële vastgoed- of locatiespecifieke problemen die een vergunningaanvraag in de weg kunnen staan. De kans om te verliezen is veel, veel groter in een stad met drie vergunningen die voor het oprapen liggen en dertig verschillende aanvragers. Ik heb onlangs geschreven over enkele belangrijke kwesties voor concurrerende licentierechtsgebieden en vastgoedleaseovereenkomsten hier.

Natuurlijk zijn er manieren om je tegen dit soort onzekerheid in te dekken. Hier zijn er een paar die ik heb gezien:

• Niet-bindende intentieverklaringen of termsheets kunnen voor sommige steden acceptabel zijn, maar brengen uiteraard het risico met zich mee dat de verhuurder wegloopt of belangrijke voorwaarden wijzigt als de overeenkomst niet bindend is.
• Opties om te huren of te kopen na het verkrijgen van een licentie, in tegenstelling tot volledige huur- of koopovereenkomsten, kunnen een goede manier zijn om een ​​stuk onroerend goed vast te leggen terwijl u wacht op de afgifte van een licentie.
• Leaseovereenkomsten met beëindigingsrechten als er geen licentie is verkregen, zijn nog een andere manier om zich in te dekken tegen de weigering van een aanvraag.

Het is belangrijk om erop te wijzen dat vergunningverlenende autoriteiten strikte eisen kunnen stellen aan wat een huurder moet laten zien om een ​​aanvraag in te dienen. Sommige steden staan ​​een document niet toe, tenzij het bindend is (dat wil zeggen een optie of een volwaardig huurcontract). Dit is nog een reden waarom vroegtijdige diligence zo belangrijk is.

Andere problemen bij transacties in cannabisvastgoed

Enkele andere belangrijke kwesties die ik meer dan eens naar voren heb zien komen, zijn onder meer:

• Ik heb nog nooit een cannabisaanvrager gezien die niet op zijn minst enkele huurdersverbeteringen aan zijn faciliteit heeft aangebracht om een ​​licentie te krijgen. Verbeteringen door huurders kunnen leiden tot verhogingen van de onroerendgoedbelasting. Het is het beste om in een leaseovereenkomst aan te geven wie verantwoordelijk is voor deze verbeteringen.
• Als we op het laatste punt ingaan: ik heb nogal wat cannabishuurders een vervallen gebouw op een industriegebied zien ombouwen tot een zeer productieve, ultramoderne faciliteit. Zoals u zich kunt voorstellen, kost dit veel geld. Slimme huurders kunnen proberen een soort huurderverbeteringsvergoeding van de verhuurder te bedingen. Of ze kunnen hun verbeteringen gebruiken om een ​​lagere huurprijs of een langere huurtermijn te rechtvaardigen.
• Formele huurovereenkomsten voor commercieel onroerend goed vereisen universeel dat huurders aan alle wetten voldoen. Het is een goede gewoonte om federale cannabiswetten op te stellen. Dit zal niet alleen een standaardval voorkomen, maar het zal ook voorkomen dat een huisbaas later probeert een huurcontract te beëindigen met de bewering dat hij niet wist dat cannabis federaal illegaal was (ja, ik heb zulke dingen zien gebeuren).
• Verlengingsopties zijn essentieel! Cannabisleaseovereenkomsten schommelen meestal rond de initiële looptijd van vijf jaar. In staten als Californië, waar licenties feitelijk voor altijd aan één stuk onroerend goed zijn gebonden, hebben verhuurders een enorme macht om aan het einde van de huurperiode van het huurcontract af te zien, tenzij een huurder verlengingsopties heeft (en deze tijdig uitoefent). Dit zou uiteraard verwoestend zijn voor een aanvrager die zijn licentie niet naar elders kon verplaatsen.
• Ook aankoopmogelijkheden zijn belangrijk. De leasehuur van cannabis is vaak veel hoger dan de markthuur voor vergelijkbaar niet-cannabisgebruik. En het neemt bijna altijd jaar na jaar toe. Bedrijven met meerjarige huurtermijnen willen mogelijk een aankoopoptie, zodat ze kunnen bepalen of het zinvoller is om het onroerend goed direct te kopen (als het heel goed gaat) in plaats van elke maand X keer de marktrente te betalen.

Ik zou hier nog lang kunnen doorgaan. Het punt is dat vastgoedtransacties in de cannabissector moeilijk zijn en vol potentiële valkuilen zitten. Het gebruik van een formulierhuurovereenkomst voor een normale commerciële transactie is bijna altijd een slecht idee, en het niet goed onderzoeken van onroerend goed kan tot repercussies leiden.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://harris-sliwoski.com/cannalawblog/what-to-expect-in-cannabis-real-estate-deals/