Met zoveel schommelingen op de huidige markt is het veiligstellen van de juiste huurder van cruciaal belang geworden: zij zullen een bron van cashflow voor uw investering zijn en het verliezen van een huurder kan leiden tot verliezen op de korte of lange termijn. Dit betekent dat u gedegen onderzoek wilt doen voordat u huurcontracten indient. U moet er ook voor zorgen dat de voorwaarden zo zijn opgesteld dat uw belangen worden beschermd.

Dat gezegd hebbende, is de perceptie dat dit soort relaties een ‘eenrichtingsverkeer’ is, waarbij de huurders bestaan ​​om de huur aan de verhuurders te verstrekken en niets anders, grotendeels een concept uit het verleden. Vandaag de dag, ongeacht of je te maken hebt met multi-familie, kantoorof <HR>Retail, wil je nadenken over wat jij als verhuurder huurders kunt bieden. Als u dit goed doet, kunt u huurders op hun eigen succespad helpen, wat voordelen kan opleveren voor iedereen die bij de investering betrokken is.

Diligence uitvoeren

Voordat u een huurder aanneemt, wilt u eerst en vooral weten met wie u te maken heeft. Voor meergezinswoningen kan dit zo simpel zijn als het onderzoeken van hun geschiedenis en het uitvoeren van een kredietcontrole. Je kunt ook referenties opvolgen. Natuurlijk zijn er talloze nachtmerriesituaties waarbij huurders betrokken zijn die een slechte staat van dienst hebben en niet over de financiële middelen beschikken om betalingen te doen. Als u stappen onderneemt om personen te onderzoeken voordat u een huurcontract aanbiedt, kunt u deze problemen later voorkomen. Houd er rekening mee dat elke staat regels heeft over wat u wel en niet kunt doen bij het verifiëren van huurders. Praat met een goede verhuurmakelaar voor advies over de maatregelen die u mag nemen en zorg ervoor dat u zich aan de wettelijke richtlijnen houdt.

Voor kantoor- en winkelbeleggingen kan het vinden van de juiste huurder zelfs nog belangrijker zijn, aangezien de huurcontracten doorgaans een langere looptijd hebben. Winkelruimtes kunnen huurcontracten van drie tot vijf jaar hebben. Het is gebruikelijk dat huurcontracten voor kantoren vijf jaar, tien jaar of zelfs langer duren. Voor meergezinswoningen kan de duur van het huurcontract daarentegen slechts een jaar bedragen. Het kan ook zijn dat u minder kantoor- en winkelhuurders heeft dan meergezinswoningen (of slechts één).

De juiste huurvoorwaarden voor huurders

Bij kantoren en winkels gaat het onderhandelingsproces vaak over de wijze waarop de huurder de ruimte in eerste instantie zal innemen. Er kunnen specifieke behoeften van het bedrijf zijn die renovatie- of bouwwerkzaamheden vereisen. U wilt graag afspreken hoe het gebouw wordt opgeleverd. Er kunnen verbeteringsvergoedingen voor huurders zijn, die door de eigenaar worden gegeven om de huurder te helpen de kosten te dekken die verband houden met het verhuizen naar de ruimte.

Vaak zullen verhuurders compromissen sluiten met huurders en gratis huur aanbieden in ruil voor het uitvoeren van de voorbereidende werkzaamheden door de huurder. In andere gevallen kan de verhuurder verantwoordelijk zijn voor een groot deel van de verbeteringsvergoeding voor de huurder. In sommige gevallen kunnen dit soort concessies ertoe leiden dat u als verhuurder een jaar of twee geen huur ontvangt.

Om deze reden wilt u er alles aan doen om ervoor te zorgen dat u een kredietwaardige huurder binnenhaalt. U kunt met voormalige verhuurders spreken om te verifiëren dat de huurder financieel capabel is en een goed beheerder van de ruimte is. Om te weten wat er doorgaans in uw markt wordt verwacht, werkt u samen met een lokale leasemakelaar die bekend is met de gebruiken. Schakel ook een vastgoedadviseur in om u te helpen de beste voorwaarden te krijgen en uw belangen te beschermen.

Toen Larry Haber, de managing partner van de commerciële vastgoedafdeling van het aan beide kustgebieden gelegen bedrijf Abrams Garfinkel Margolis Bergson, zich aansloot bij een aflevering van mijn podcast, “The Insider's Edge to Real Estate Investing”, benadrukte hij het belang van juridische overwegingen bij het opzetten van een huurcontract. Houd rekening met de ‘good guy-clausule’, waarin staat dat een huurder die momenteel een huurcontract heeft, de mogelijkheid heeft om de sleutels terug te geven en weg te lopen, op voorwaarde dat de woning in goede staat verkeert.

Financiële administratie voor kantoren en winkels

Krediethuurders beschikken over voldoende garanties en financiële steun en zijn vaak bekende namen of landelijke ketens. U kunt kredietbeoordelingen vinden op plaatsen zoals Moody's or S & P. Avison Young heeft dat ook Net Lease Adviseur, waar u het gemiddelde maximumtarief voor een huurder kunt bekijken, samen met de trends in het maximumtarief. Vanaf augustus 2023 stond Sonic genoteerd met een kredietrating van B2 door Moody's, B+ door S&P en een maximumrente van 5.34%. Het had een plafondrente van 6.10% in 2021 en 5.42% in 2022. CVS had een gemiddeld plafondtarief van 4.8%, verschuivend van 5.70% in 2021 naar 5.40% in 2022. De S&P-rating was BBB en Moody's rangschikte deze als Baa2.

Kleinere huurders zonder krediet hebben doorgaans een hogere maximumrente, en zij zullen vaak hogere huurprijzen betalen om zich daaraan aan te passen. Mogelijk wordt hen ook om meer zekerheid gevraagd, omdat zij geen bedrijfsgarantie hebben. Als u van plan bent het activum door te verkopen, kunnen de huurder en het bijbehorende maximumtarief een belangrijke rol spelen. Een bank is mogelijk op zoek naar het lagere risico dat doorgaans gepaard gaat met een krediethuurder met een bedrijfsgarantie.

Vergeet kleinere spelers niet

Hoewel sommige bronnen een nationale huurder als kredietwaardiger beschouwen dan andere, wil ik er altijd op wijzen dat een moeder- en vaderhuurder net zo waardevol kan zijn. Veel van deze moeder- en vaderhuurders hebben hun bedrijf al heel lang in handen en zijn nog steeds erg trots op hun ruimte. Ze zullen vaak al het mogelijke doen om de ruimte te laten werken en door te gaan, zelfs als er sprake is van een recessie. Dit was vooral het geval in bepaalde gebieden na Covid, toen we zagen dat veel nationale huurders winkels sloten en op grote schaal vertrokken.

In een veranderende markt zullen de relaties die u onderhoudt met huurders van het allergrootste belang blijven. Terwijl u een leaseovereenkomst afsluit, moet u begrijpen wat er in de kleine lettertjes staat, vooral als u in eerste instantie een aanzienlijke financiële investering doet. Wanneer het goed wordt uitgevoerd, kunt u een huurder voor de lange termijn hebben die uiteindelijk uw partner wordt in de bouw en investering.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. Automotive / EV's, carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• ChartPrime. Verhoog uw handelsspel met ChartPrime. Toegang hier.
• BlockOffsets. Eigendom voor milieucompensatie moderniseren. Toegang hier.
• Bron: https://www.forbes.com/sites/jamesnelson/2023/08/26/whats-the-best-type-of-tenant/