Dit rapport is exclusief beschikbaar voor abonnees van Inman Intel, de data- en onderzoeksafdeling van Inman die diepgaande inzichten en marktinformatie biedt over de activiteiten van residentieel vastgoed en proptech. Abonneer je vandaag nog.

De vraag is voor sommigen een gezelschapsspel. Maar voor velen binnen de residentiële vastgoedwereld heeft het antwoord grote gevolgen: hoeveel leden zullen de National Association of Realtors in 2024 verlaten?

Het uiteindelijke resultaat zou een daling van het ledenaantal kunnen zijn die ongekend is in de geschiedenis van Amerika's grootste handelsgroep, suggereert een analyse van Intel.

NAR in 2023 zag zijn eerste netto ledenverlies in meer dan tien jaar, terwijl de sector nog steeds te maken kreeg met een diepe recessie op de huizenmarkt en een sneeuwbalstorm van juridische en leiderschapsproblemen die volgens sommigen heeft plaatsgevonden beschadigde het merk Realtor. Hoewel de toekomst onzeker is, bestaan ​​er in 2024 omstandigheden waarin meer agenten NAR zullen verlaten dan in enig jaar in zijn 116-jarige geschiedenis.

En een daling van die omvang lijkt in het spel te zijn – zo niet allemaal tegelijk in 2024, dan mogelijk in de komende jaren.

Om een ​​idee te krijgen van hoeveel agenten NAR het komende jaar zouden kunnen verlaten, raadpleegde Intel de eigen lidmaatschapsprognoses van de handelsgroep, evenals de gedachten en opvattingen van 586 agentenreacties op de Inman Intel Index van december, een maandelijkse enquête die het evoluerende sentiment volgt. van vastgoedbeoefenaars in de makelaardij-, proptech- en hypotheeksector.

Lees de bevindingen hieronder.

Hoe een ‘record’ eruit zou zien

Het ongunstige aantal dat moet worden verslagen is 140,472, volgens de historische lidmaatschapsgegevens van NAR.

Dat is hoeveel de gelederen van makelaars in 2008 zijn gekrompen, toen de eerste golf van de mondiale financiële crisis nog steeds over het Amerikaanse huizenlandschap raasde.

• 9.1 procent van NAR's 1.55 miljoen betalende leden zou moeten annuleren of niet verlengen om deze nieuwe benchmark vast te stellen, volgens voorlopige jaareindegegevens die begin januari zijn vrijgegeven.

Het lijdt geen twijfel dat dit soort uitputtingscijfers op lokaal niveau een rol spelen, vertelde John Rainville, een onafhankelijke makelaar bij The Brokers Realty Group Limited in Pennsylvania, aan Intel.

• “Ik weet dat een bestuur met mij deelde dat van een bestuur van ongeveer 2,200 agenten in december ongeveer 186 [agenten]” waren die inactief werden als leden van NAR, zei Rainville. "Dat gaat over 9 procent. '

Tot op zekere hoogte zou NAR een verlies van ongeveer 150,000 leden verwelkomen. De raad van bestuur van de handelsgroep keurde in mei 2023 het begrotingsvoorstel van dit jaar goed, dat was gebaseerd op een lidmaatschapsprognose van 1.38 miljoen makelaars. In december vertelde NAR-penningmeester Greg Hrabcak aan de NAR-leden in zijn definitieve aankondiging van het begrotingsrapport dat de organisatie nog steeds voorbereid is op de mogelijkheid van een nog scherpere daling dan die in de komende maanden en jaren.

• “Hoofdeconoom Lawrence Yun roept nog steeds op tot een daling van het ledenaantal groter dan 10 procent voor 2024 en daarna”, zei Hrabcak in een opgenomen bericht bij de release. “NAR heeft dat dienovereenkomstig begroot.”

As Dat meldde Intel in augustus, zijn lidmaatschapscontributies de levensader van NAR. Ze zijn niet genoeg om de aansprakelijkheidsbevinding van $ 1.8 miljard te betalen die is beoordeeld in de Sitzer | Burnett-zaak, waartegen NAR momenteel beroep aantekent, laat staan ​​de schadevergoeding van $ 5.4 miljard die zou worden toegekend als het beroep mislukt.

Maar als NAR een solvabele weg voorwaarts heeft in de nasleep van Sitzer, een mogelijke confrontatie met het ministerie van Justitie en andere commissiezaken, zal het zware ledenverloop het verder verzwakken.

Wat zijn agenten van plan?

Het aantal betalende leden van NAR steeg van 1.58 miljoen eind oktober naar 1.55 miljoen in december.

Dat is een maandelijkse daling van 1.5 procent in een tijd van het jaar waarin het lidmaatschap vaak een seizoensdaling begint. Het komt ook nauw overeen met het aantal agenten dat reageerde op de Triple-I-enquête van vorige maand en die in de laatste dagen van december erkenden dat ze hun NAR-lidmaatschap in de afgelopen 60 dagen hadden opgezegd.

• 1.1 procent van de agenten-respondenten zei dat ze hun lidmaatschap in die periode hadden opgezegd.
• Een groter aandeel — 4.5 procent – zei dat ze nog steeds lid zijn, maar dat ze “plan om in 2024 te vertrekken. '
• Van de aanvullende 6.2 procent die ‘Anders’ selecteerden, maakte slechts 1 van de 29 respondenten duidelijk dat ze niet van plan waren de organisatie te verlaten.
• De overige 88.2 procent van de agent-respondenten verklaarde simpelweg dat ze hun lidmaatschap niet hadden opgezegd.

Hier is een greep uit de 'Andere' reacties:

• “De makelaardij stopt met ingang van 1 januari 2024, het is niet mogelijk om individueel weer aan te melden zonder van makelaar te wisselen.”
• “MLS en Forms Access voorkomen dit. Bedankt Indiana!”
• “NAR is een hete puinhoop.”
• 'Ik sta op het hek. Afwachten of ze in de praktijk brengen wat ze prediken en de grote makelaars verantwoordelijk houden voor hun duistere zaken.”
• “Dat zou ik graag willen, maar mijn bestuur en MLS vereisen lidmaatschap van NAR.”
• "Ik wil het heel graag, maar kan geen antwoorden krijgen van [California Association of Realtors] en [Greater Los Angeles Realtors Association]."

De cruciale vraag: MLS-toegang

In sommige van deze antwoorden schuilt wat volgens velen de belangrijkste onderdelen van het NAR-lidmaatschap zijn en onderdeel van wat de DOJ een antitrustrechtszaak waardig acht: MLS en toegang tot lockboxen.

Het is alleen mogelijk om volledige MLS-toegang te verkrijgen als u een erkende makelaar bent of een makelaarskantoor dat lid is van NAR. De handelsgroep stelt dat op deze manier gevoelige informatie kan worden beschermd, zoals de persoonsgegevens van zowel de verkoper als de potentiële koper, maar ook veiligheidsgerelateerde informatie, zoals toegangscodes en weergavetijden.

Op dezelfde manier hebben NAR en haar leden een beleid en praktijk aangenomen die de toegang tot lockboxes beperkt tot aangesloten makelaars van NAR en aan NAR gelieerde MLS's.

Na vragen te hebben gesteld over de opzegging van het NAR-lidmaatschap, vormde de Triple-I-enquête van december een hypothetisch vervolg. “Zou u uw NAR-lidmaatschap opzeggen als u nog steeds MLS/lockbox-toegang zou kunnen hebben?"

• Een volle 1 in 3 agenten respondenten zei dat ze zouden annuleren.
• Nog een 16 procent kozen voor ‘Anders’ – waarbij de meeste van hen openheid uitten voor het annuleren of verduidelijkten dat ze niet zeker wisten wat ze zouden doen.

Methodologische opmerkingen: De Inman van deze maand Intel Index klanttevredenheid de enquête werd gehouden van 21 tot 31 december 2023. De hele Inman-lezersgemeenschap was uitgenodigd om deel te nemen, en Intel ontving in totaal 808 reacties. Respondenten hiervoor klanttevredenheid werden doorgestuurd naar het SurveyMonkey-platform, waar ze zelf hun profiel binnen de residentiële vastgoedmarkt identificeerden. Respondenten waren beperkt tot één antwoord per apparaat, maar er was geen beperking voor IP-adressen. Zodra een profiel (woningmakelaar, hypotheekmakelaar/bankier, bedrijfsleider/investeerder/proptech, of iets anders) was geselecteerd, beantwoordden de respondenten een unieke reeks vragen voor dat specifieke profiel. Omdat de klanttevredenheid geen demografische informatie opvroeg voor leeftijd, geslacht of geografie, er vond geen weging van de gegevens plaats. Dit klanttevredenheid wordt maandelijks uitgevoerd, met zowel terugkerende als unieke vragen voor elk profieltype.

Andrea Brambila en Taylor Anderson hebben bijgedragen aan dit rapport.

E-mail Chris LeBarton