Nieuwe markten vragen om nieuwe benaderingen en tactieken. Meer dan 250 experts en marktleiders zullen het podium betreden Inman Connect New York in januari om u te helpen bij het navigeren door de marktverschuiving — en u voor te bereiden op succes in 2023. Registreer vandaag en ontvang een speciale aanbieding $ 1099 ticketprijs.
Zelfs aan het einde van een jaar vol grote dingen Ikkoop shake-upswas het nieuws van deze week een schok: Eric Wu – medeoprichter en CEO van Opendoor en in veel opzichten het publieke gezicht van de hele sector – was aan het aftreden.
Uit de aankondiging bleek ook dat Opendoor-president Andrew Low Ah Kee aftrad, dat Chief Financial Officer Carrie Wheeler nu het roer van het bedrijf zou overnemen als de nieuwe CEO, en dat het bedrijf ook nog een paar andere leiderschapswissels op zich nam.
Verloop van managers is gebruikelijk bij grote bedrijven, inclusief en vooral in de vastgoedsector. Maar de aankondiging van Opendoor is een groot probleem, want op dit moment zijn alle ogen gericht op de iBuyers. Na beide Zillow en Redfin verliet de sector, en na de overgebleven spelers boekte afgelopen kwartaal enorme verliezenEr is een actief debat gaande in de vastgoedwereld over hoe de toekomst van door technologie ondersteunde contante aankopen eruit ziet – en of deze überhaupt een toekomst heeft.
Inman nam vrijdag contact op met experts uit de industrie om erachter te komen wat dit allemaal betekent. De conclusie uit deze gesprekken is dat Opendoor niet op de rand van instorten staat. Maar tegelijkertijd navigeert het bedrijf door een uitdagende markt met een uitdagend bedrijfsmodel. Het is met andere woorden een existentieel moment voor Opendoor, en bij uitbreiding, voor het concept van iBuying in het algemeen.
Een existentieel moment
Hoewel het aftreden van Wu als CEO het nieuws domineerde, is de daadwerkelijke aankondiging van Opendoor iets complexer: Wu verlaat het bedrijf niet, maar treedt eerder in de rol van president van Marketplace. Door deze stap zal hij dus leiding geven aan de nieuwe versie van Opendoor Exclusief product, dat is ontworpen om huizenkopers en verkopers rechtstreeks met elkaar in contact te brengen.
Exclusives vertegenwoordigt een spil voor Opendoor in de richting van een slanker product waarvoor in ieder geval theoretisch geen grote hoeveelheden contant geld nodig zijn.
Rus Cofano
Vrijdag vroeg Inman het aan Russ Cofano, vandaag een ervaren vastgoedveteraan dienen als CEO van Collabra Technology – als hij het aftreden van Wu zag als onderdeel van die spil, of als onderdeel van een meer existentieel moment voor Opendoor.
‘Pivots zijn vaak existentiële momenten’, antwoordde Cofano. “Ik denk dat het allebei is. Ik denk dat ze tot de conclusie komen dat het iBuying-model hen niet zal ondersteunen, vooral niet in de markt die we hebben en in de nabije toekomst zullen hebben. En ze moeten een platform bouwen terwijl ze daarvoor de economische middelen en het geld op de bank hebben.’
Toen Inman contact opnam met een vastgoedanalist Mike Del PreteHij zei dat de opschudding in de uitvoerende macht ‘super belangrijk’ was en vergeleek deze met ‘de president en de vice-president die allebei tegelijkertijd aftreden’.
Mike Del Prete
“De situatie is niet veranderd”, zei DelPrete, verwijzend naar zijn meest recente duik in Opendoor, “maar de situatie is behoorlijk nijpend tot het punt waarop je een aanzienlijke verandering nodig hebt.”
DelPrete wees ook op de problemen van Opendoor op de aandelenmarkt.
opendeurdagen ging naar de beurs in december 2020, en in minder dan twee maanden zagen de aandelen hun waarde verdrievoudigen tot bijna $ 35. Sinds een hoogtepunt in februari 2021 hebben de aandelen echter een globaal neerwaarts traject afgelegd en vrijdag sloten ze op slechts $1.71 – slechts iets boven een historisch dieptepunt van $1.46.
Tegoed: Google
DelPrete wees erop dat veel beursgenoteerde vastgoedbedrijven ver onder hun hoogste aandelenkoersen ooit staan, maar dat Opendoor “leider is” en “zeker meer dan gemiddeld is gedaald.”
“Op een gegeven moment verliezen investeerders, crediteuren en belanghebbenden hun vertrouwen en eisen ze verandering”, vervolgde DelPrete. “Ik kan me een situatie voorstellen waarin de investeerders en crediteuren van Opendoor het vertrouwen verloren en er iets moest gebeuren.”
Het is moeilijk te voorspellen hoe de opschudding in het bestuur de belangstelling van beleggers voor Opendoor-aandelen in de loop van de tijd zal beïnvloeden. De slotkoers van vrijdag vertegenwoordigde een daling van 8 procent vergeleken met donderdag – niet geweldig, maar ook niet cataclysmisch slecht.
Ryan Tomasello
Ryan Tomasello – algemeen directeur bij financiële dienstverlening en analysebedrijf Keefe, Bruyette & Woods – vertelde Inman vrijdag dat sommige investeerders misschien naar de nieuwste stappen van Opendoor kijken en zich uiteindelijk afvragen “waarom nu?”
“Deze verandering komt duidelijk in een zeer turbulente tijd voor het bedrijf – het navigeren door deze vertraging op de huizenmarkt,” zei Tomasello. “Ik denk dat beleggers deze opschudding zullen beschouwen als een aanvulling op de lijst met risico’s waarmee het bedrijf momenteel wordt geconfronteerd op het gebied van uitvoering.”
Er zijn veel vragen over iBuying
Als verreweg de grootste iBuyer is alles wat “superbelangrijk” is bij Opendoor ook superbelangrijk voor de bredere sector – die op dit moment in wezen beperkt is tot rivaliserend Offerpad en een aantal kleinere aanbiedingen zoals die van Keller Williams. Keller-aanbiedingen en Overal Zeker. Maar hoe dan ook, DelPrete heeft het huidige moment ingekaderd als een existentieel moment voor het contante koopconcept zelf.
“Beide iBuyers hebben het moeilijk”, zei hij. “Offerpad kreeg een melding van verwijdering en Opendoor verloor bijna een miljard dollar. Dit zijn behoorlijk grote hits.”
DelPrete verwees naar een recente dreiging van de New York Stock Exchange om Offerpad te verwijderen als het zijn aandelen niet boven de $ 1 kan laten handelen. Opendoor wordt momenteel niet met hetzelfde probleem geconfronteerd, maar als het het traject van de aandelenkoers niet kan veranderen, kan het uiteindelijk in hetzelfde schuitje terechtkomen. En het probleem lijkt eenvoudigweg te zijn dat het kopen, renoveren en verkopen van huizen met winst erg moeilijk is als de prijzen stagneren of dalen.
Stefan Peterson
“Vanuit ons standpunt is iBuying een uitdagende onderneming, vooral in deze marktomstandigheden”, zegt Stefan Peterson, medeoprichter en chief data officer van de startup voor vastgoedmarkten. Zavvie vertelde Inman vrijdag in een e-mail.
Cofano maakte een soortgelijk punt en voegde eraan toe dat de situatie van Opendoor de publieke opinie over het iBuying-bedrijfsmodel in het algemeen kan kleuren.
“Opendoor is de standaardleider,” zei hij, “en dat dit hen overkomt, is zeker een implicatie van de duurzaamheid van deze benadering van iBuying in het algemeen.”
Tomasello identificeerde het “probleem” voor Opendoor als “de overvloed aan verouderde inventaris” die ze nog steeds in bezit hebben. Dat wil zeggen dat de iBuyers veel huizen hebben gekocht toen de tijden niet zo slecht waren, en nu die huizen moeten verkopen naarmate de markt verslechtert. Tomasello vroeg zich ook af of het verstandig was om op zo’n moment de zaken dramatisch te veranderen.
“De vraag is: waarom wacht je niet een aantal kwartalen voordat je dat achter je hebt, of hoe lang ook, voordat je al deze veranderingen in de top van het bedrijf optisch doorvoert?” vroeg Tomasello.
Voor alle duidelijkheid: niemand schreef een overlijdensbericht over Opendoor of iBuying. Maar het was duidelijk dat er nog veel vragen bestaan over hoe het concept in de toekomst kan slagen.
In het specifieke geval van Opendoor lijkt het antwoord te liggen in nieuwere concepten, zoals Exclusives – de nieuwe focus van Wu – hoewel DelPrete erop wees dat dit in dit stadium slechts een ‘klein babytje van een initiatief’ is.
Een nieuw hoofdstuk, geen laatste hoofdstuk
Cofano erkende dat veel waarnemers de stap van Wu als een degradatie zullen zien, en in technische zin was dat ook het geval. Maar hij was ook niet bereid het idee van de hand te wijzen dat Wu in feite ‘een oprichter’ is die zich meer op zijn gemak voelt bij het bouwen van producten dan bij het leiden van een beursgenoteerd bedrijf.
“Ik denk dat Opendoor twee problemen heeft”, zei Cofano. “De een draait en de ander herschept een bedrijfsmodel dat duurzaam is, omdat het model dat ze nu hebben dat niet lijkt te zijn. En [Wu] is waarschijnlijk de beste persoon in hun organisatie om die leiding te nemen.”
Cofano voegde eraan toe dat de benoeming van Wheeler – wiens achtergrond in de financiële wereld ligt – als CEO ook een signaal is dat het bedrijf serieus geld wil verdienen.
Wat er ook gebeurt, Wu heeft een lange en kleurrijke reis achter de rug om zo ver te komen. Hij begon zijn carrière met het opzetten van een vastgoedgerelateerd technologiebedrijf dat hij later verkocht aan Trulia, waar hij tot 2013 werkte.
Uiteindelijk besloten Wu en zijn team bij Opendoor – opgericht in 2014 – zich te concentreren op het gemakkelijker maken van verkopen, en investeerden als gevolg daarvan zwaar in een algoritme dat huizen snel en nauwkeurig kon prijzen. Ze haalden kapitaal bijeen om het bedrijf op te schalen, en ondanks de hevige concurrentie van Zillow en Redfin werden ze de leider van een nieuw bedrijfsmodel.
Het is nu onduidelijk wat ons te wachten staat voor het volgende hoofdstuk van Wu en Opendoor. Maar wat er ook gebeurt, het lijdt geen twijfel dat Opendoor al een enorme stempel heeft gedrukt op de vastgoedsector.
“Dit is een voorbeeld van ondernemersactiviteit, en soms werkt het en soms niet”, concludeerde Cofano. “Maar onze industrie heeft meer ondernemersactiviteiten nodig. We hebben mensen als Eric Wu nodig die bereid zijn risico's te nemen en verandering door te voeren. Vanuit filosofisch oogpunt dwingt dat de hele industrie om beter te worden.”
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.inman.com/2022/12/05/opendoor-faces-existential-crisis-as-ibuying-fights-for-survival/
