De Verenigde Staten hebben zichzelf lange tijd gezien als een vrijemarktbastion dat openstaat voor investeringen. Maar zorgen over de nationale veiligheid – en enige politieke grootheid – zouden de deuren kunnen sluiten voor buitenlandse kopers, vooral als het om landbouwgrond gaat.

_{By Kelly Philips Erb, Forbes-personeel}

THij kwam vorige week in actie bij Arkansas Procureur-generaal Tim Griffin heeft in een staat slechts 160 hectare landbouwgrond aangetast 14 miljoen acres gewijd aan boerderijen. Maar het was een openingsschot in een strijd waar staten in de VS zich de laatste tijd voor hebben voorbereid.

Griffioen bestelde Northrup King Seed Co. gaat die hectaren in Craighead County binnen twee jaar verkopen en krijgt het een boete van $280,000 omdat het zijn buitenlandse eigendom niet tijdig heeft bekendgemaakt. Northrup, zo merkte hij op, is een dochteronderneming van Syngenta Seeds, LLC, dat uiteindelijk eigendom is van China National Chemical Co., een staatsbedrijf.

Het grondbezit, zo beweert Griffin, is in strijd met Wet 636, ondertekend door de Republikeinse gouverneur Sarah Huckabee Sanders in april, die een “verboden” door buitenlandse partijen gecontroleerde onderneming verbiedt om openbare of particuliere grond in de staat te verwerven of te bezitten, rechtstreeks of via aangesloten partijen. . Verboden omvat bedrijven die verbonden zijn met een land dat onderworpen is aan de federale International Traffic in Arms Regulations (ITAR), zoals China. Sanders organiseerde zelf een volledige persconferentie van de rechtbank om de handhavingsmaatregelen aan te kondigen. ‘We kunnen degenen die trouw zweren aan een vijandige buitenlandse macht eenvoudigweg niet vertrouwen’, zei ze.

“Onze mensen in Arkansas zijn Amerikanen onder leiding van Amerikanen die veel waarde hechten aan het dienen van de boeren in Arkansas”, reageerde Saswato Das, de Chief Communications Officer van Syngenta GroupDas, in een lange verklaring per e-mail aan Forbes. “Deze actie schaadt de boeren in Arkansas meer dan wie dan ook.”

Volgens Syngenta bezit het ongeveer 1,500 hectare landbouwgrond in de VS (ongeveer de grootte van vier gemiddelde boerderijen in Iowa), die het gebruikt voor onderzoek, ontwikkeling en productie om aan de behoeften van Amerikaanse boeren te voldoen en om te voldoen aan de regelgeving die dit vereist. om producten die het in de VS in eigen land op Amerikaans grondgebied verkoopt, te testen. Slechts 200 van die hectaren zijn aangekocht sinds Syngenta, van oorsprong een Zwitsers bedrijf, in 2017 onder Chinese controle kwam. Het areaal in Arkansas is sinds 1988 eigendom. “Niemand uit China heeft ooit een leidinggevende van Syngenta opdracht gegeven om te kopen, leasen of anderszins zich bezighouden met grondverwerving in de Verenigde Staten”, zegt Das.

Ondanks de ongewoon vurige retoriek van Sanders is de wet van Arkansas geen uitschieter. Twee dozijn staten verbieden of beperken nu buitenlands eigendom en investeringen in bepaalde soorten onroerend goed en nog eens tien overwegen wetsvoorstellen die dit zouden doen.

Crekening houdend met alle recente politieke ontwikkelingen drukte, Het buitenlandse bezit van Amerikaans land is klein en China is slechts een kleine speler. Toch buitenlands eigendom is groeiend en in een versneld tempo.

Op 31 december 2021 (de laatste datum waarvoor momenteel gegevens beschikbaar zijn) meldden buitenlandse personen dat ze een belang hadden in ruim 40 miljoen hectare, oftewel 3.1%, van alle particuliere Amerikaanse landbouwgrond, tegenover 37.6 miljoen hectare en 2.9%. in 2020. Gemiddeld groeide het buitenlandse bezit aan Amerikaanse landbouwgrond tussen 8 en 2009 met slechts 2015 miljoen hectare per jaar. Sinds 2015 zijn ze echter bijna drie keer zo snel toegenomen – met een gemiddelde afname van 2.2 miljoen hectare per jaar. Dat is alles volgens het Amerikaanse ministerie van Landbouw, dat verplicht is toezicht te houden op het eigendom op grond van de Agricultural Foreign Investment Disclosure Act van 1978, oftewel AFIDA. Volgens dezelfde wet moeten buitenlandse personen die een belang in landbouwgrond verwerven of overdragen, de transacties binnen 90 dagen melden. Sommige staten hebben ook vereisten voor landrapportage.

China? De investeerders bezitten slechts 383,935 hectare, wat neerkomt op minder dan 1% van de buitenlandse hectaren. Met name de landen uit landen die wij als onze vrienden beschouwen – Canada, Nederland, Italië, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland – zijn de grootste buitenlandse bezitters.

Hoewel er momenteel geen federale wet bestaat die buitenlandse personen, entiteiten of regeringen verbiedt landbouwgrond te verwerven of te bezitten, en de meest recente actie in de Verenigde Staten heeft plaatsgevonden, nemen sommigen in het Congres de kwestie ook ter sprake. Dit jaar heeft het Republikeinse Congreslid Ronny Jackson uit Texas de Foreign Adversary Risk Management Act – de FARM Act genoemd – opnieuw ingevoerd, die de toeleveringsketen van de landbouw zou aanwijzen als kritieke infrastructuur en de mogelijkheden van buitenlanders om aanzienlijke Amerikaanse landbouwgrond te verkrijgen zou beperken. De maatregel ligt momenteel in de commissie.

Ondertussen zou in de Senaat een tweeledige maatregel van senatoren Michael Bennet (D-CO), James Lankford (R-Okla.), Jim Risch (R-Idaho) en Thom Tillis (RN.C.) bepaalde grondaankopen onderwerpen. door buitenlandse entiteiten tot aanvullende controle, maar geen regelrecht verbod. Het is voorspelbaar dat het een even slimme naam heeft: de SOIL-wet (Security and Oversight of International Landholdings). Ook die maatregel ligt in de commissie.

Zelfs zonder nieuwe wetgeving is de federale overheid al bezig om het buitenlandse grondbezit verder te beperken wanneer de nationale veiligheid mogelijk op het spel staat. Dat was de uitleg van de Committee on Foreign Investment in the United States (CFIUS) toen zij eerder dit jaar regels voorstelde met betrekking tot het bezit van onroerend goed in de buurt van militaire bases. De regels zouden acht militaire installaties in North Dakota, South Dakota, Californië, Iowa en Texas aan de huidige lijst toevoegen en de betekenis van ‘militaire installatie’ herzien.

CFIUS heeft de bevoegdheid om transacties, inclusief de aankoop van onroerend goed, die van invloed kunnen zijn op de Amerikaanse nationale veiligheid, te beoordelen, opnieuw te onderhandelen, af te dwingen en voorwaarden op te leggen aan transacties, inclusief de aankoop van onroerend goed. Dat omvat ook investeringen en aankopen van infrastructuur, zoals transport, telecommunicatie, volksgezondheid en energie. Wetgevers hebben geprobeerd de autoriteit van CFIUS uit te breiden nu buitenlandse investeerders uit sommige landen – zoals China – land opkopen.

Ceens over buitenlands eigendom van land, en vooral landbouwgrond, bestaat al tientallen jaren. In feite was het de drijvende kracht achter de Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) uit 1980, die belastingen gebruikt om buitenlandse aankopen enigszins af te remmen.

Volgens de Amerikaanse belastingwetgeving worden niet-Amerikaanse personen doorgaans belast op bepaalde soorten inkomsten uit de VS (zoals compensatie van een Amerikaans bedrijf), maar niet op vermogenswinsten. Vóór FIRPTA konden buitenlandse belastingbetalers het betalen van vermogenswinstbelasting vermijden wanneer ze onroerend goed verkochten, wat hen een oneerlijk belastingvoordeel opleverde ten opzichte van Amerikaanse belastingbetalers.

FIRPTA toegevoegd sectie 897 aan de belastingwetgeving, die de vervreemding van een belang in Amerikaans onroerend goed belastbaar maakt. En om ervoor te zorgen dat Uncle Sam betaald krijgt, eiste het Congres in 2015 dat Amerikaanse kopers een percentage (doorgaans 15%) van de verkoopprijs van onroerend goed die zij aan buitenlandse verkopers betalen, moesten inhouden en dat geld aan de IRS moesten overmaken. Als dat meer belasting blijkt te zijn dan de buitenlandse verkoper verschuldigd is, kan de verkoper belastingaangifte doen en teruggaaf aanvragen.

Aanvullende buitenlandse rapportagevereisten volgden. In 2018 werd de Foreign Investment Risk Review Modernization Act van 2018, of FIRRMA, in wet ondertekend. Het is bedoeld om de manier waarop CFIUS de effecten van buitenlandse investeringstransacties op onze nationale veiligheid beoordeelt, te ‘versterken en te moderniseren’. FIRRMA breidde de bevoegdheid voor het agentschap uit om, onder andere, bepaalde vastgoedtransacties te beoordelen in de nabijheid van een militaire installatie of Amerikaanse overheidsfaciliteit of eigendom met nationale veiligheidsgevoeligheden, evenals alle niet-controlerende investeringen in Amerikaanse bedrijven die betrokken zijn bij kritieke technologie, kritieke infrastructuur of het verzamelen van gevoelige persoonlijke gegevens over Amerikaanse burgers. In 2020 heeft het ministerie van Financiën definitieve regels uitgevaardigd met betrekking tot FIRRMA, inclusief rapportagevereisten en carve-outs voor Australië, Canada en het Verenigd Koninkrijk. In tegenstelling tot gerelateerde regels richtte FIRRMA zich aanvankelijk niet op specifieke landen, maar vertrouwde het op een bredere jurisdictie. De carve-outs betekenen dat in aanmerking komende beleggers uit die landen niet aan bepaalde regels en beperkingen zijn onderworpen.

Dondanks alle recente actie, geen enkele staat verbiedt buitenlands eigendom van al het land. Maar twintig dozijn verbieden enig buitenlands bezit ervan landbouwgrond. (Deze staten zijn Alabama, Arkansas, Florida, Idaho, Indiana, Iowa, Kansas, Kentucky, Louisiana, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, North Dakota, Ohio, Oklahoma, Pennsylvania, South Carolina, South Dakota, Tennessee, Utah , Virginia en Wisconsin.)

Opmerkelijk genoeg zijn tien van die wetten dit jaar nieuw, volgens Micah Brown, advocaat en adviseur op het gebied van buitenlandse eigendomskwesties bij het National Agricultural Law Center, een afdeling van de System Division of Agriculture van de Universiteit van Arkansas.

Politici in andere staten, waaronder Arizona en Californië, dringen hun eigen maatregelen aan. Eerder dit jaar heeft de Senaat van Texas een wetsvoorstel aangenomen dat het buitenlandse eigendom van land door burgers of entiteiten uit China, Iran, Noord-Korea en Rusland zou beperken, inclusief beperkingen op de aankoop van landbouwgrond, hout op stam en olie- en gasrechten. De maatregel, die in het Texas House ten einde kwam, werd gezien als een directe reactie op de aankoop van 130,000 hectare grond nabij de luchtmachtbasis Laughlin in Val Verde County, Texas. Een bedrijf in Chinese handen kocht het land, wat argwaan wekte. Forbes eerder dekte de verkoop in 2021, waarbij hij opmerkt dat het bedrijf eigendom is van een in Xinjiang gevestigde vastgoedmiljardair, Sun Guangxin, die naar schatting meer dan $ 100 miljoen heeft uitgegeven aan het kopen van land in de Lone Star State.

De wet van Florida, die in mei door gouverneur Ron DeSantis werd ondertekend, geeft nog een voorproefje van hoeveel van de recente activiteiten op China zijn gericht. De wet, die op 1 juli 2023 van kracht werd, verbiedt mensen die geen Amerikaans staatsburger of permanente inwoner zijn en wier ‘woonplaats’ zich in China, Cuba, Venezuela, Syrië, Iran, Rusland of Noord-Korea bevindt, bepaalde landbouwgrond te kopen en ander land binnen vijftien kilometer van gebieden waarvoor beperkingen gelden, inclusief militaire bases en infrastructuur zoals luchthavens en afvalwaterzuiveringsinstallaties. De wet legt strafrechtelijke sancties op aan elke persoon of vastgoedbedrijf dat willens en wetens onroerend goed in de Sunshine State verkoopt aan iedereen die onder het verbod valt. Het is veelzeggend dat de zwaarste straf, een potentieel misdrijf, alleen geldt voor degenen die betrokken zijn bij transacties met een Chinese connectie. De boete voor transacties waarbij de andere gedekte landen betrokken zijn, is een misdrijf.

De wet vereist niet dat Chinese personen of investeerders (inclusief partnerschappen of andere entiteiten) met bestaande banden met onroerend goed in Florida zich van de eigendommen moeten afstoten, maar zij zullen wel verplicht zijn om deze belangen uiterlijk in januari 2024 bij de staat te registreren, tenzij er een de minimis-uitzondering geldt. van toepassing is – die uitzondering heeft betrekking op belangen van minder dan 5% in een beursgenoteerd Amerikaans bedrijf dat grond in Florida bezit.

In mei wonen en werken Chinese burgers in Florida aangeklaagd de staat voor de Amerikaanse districtsrechtbank van Noord-Florida, waarbij hij beweert dat de nieuwe wet ongrondwettelijk is en onevenredige straffen oplegt op basis van ras, etniciteit, vervreemding en nationale afkomst. De eisers hebben tevergeefs verzocht om een ​​rechterlijk bevel om de toepassing van de nieuwe wet te verhinderen. Maar ze zijn nog niet klaar. Ashley Gorski, hoofdadvocaat bij de American Civil Liberties Union, een van degenen die de eisers vertegenwoordigt, zegt dat de wet “grote schade aanricht aan de levens van eisers en talloze andere immigranten in Florida die een huis willen kopen. Deze discriminerende wet is oneerlijk, ongerechtvaardigd en ongrondwettelijk, en we kijken ernaar uit om onze zaak voor te leggen aan het hof van beroep.”

Op dit moment, zo meldt Brown, is de rechtszaak in Florida de enige hangende betwisting van een buitenlandse eigendomswet, en is Arkansas de enige staat met een hangende handhavingsactie tegen een verboden buitenlandse investeerder. Maar verwacht niet dat dit nog lang zo zal blijven. “Houd er rekening mee dat veel van deze nieuw uitgevaardigde wetten op het gebied van buitenlands eigendom de afgelopen maanden of weken pas van kracht zijn geworden”, zegt Brown.

MEER VAN FORBES

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.forbes.com/sites/kellyphillipserb/2023/11/02/new-laws-threaten-to-limit-foreign-ownership-of-land-across-the-nation/