Huren in Los Angeles staat op het punt voor veel mensen moeilijker te worden.

De laatste huurdersbescherming in het pandemische tijdperk in Los Angeles liep af Februari 1. Voor het eerst sinds april 2020 hebben eigenaren van huurgestabiliseerde appartementen — 70% van de huureenheden in de stad – mogen de huurprijzen verhogen. En het laatste deel van de onbetaalde achterstallige huur is verschuldigd.

Verwacht geen zachte landing. Afhankelijk van hoe de stad reageert, zou het een verlies-verliesconflict met lokale landeigenaren kunnen laten escaleren, en de pijn zou breed gevoeld worden: Meer dan de helft van de Angelenos woont in huurwoningen.

De stad maakt zich nu al op voor een piek in het aantal huisuitzettingen en dakloosheid. Een geschatte 90,000 huishoudens hebben uitstaande huurschulden uit de periode waarin de pandemische beschermingsmaatregelen van kracht waren, en ongeveer 60% is mogelijk niet in staat deze te betalen.

Het jonge hulpprogramma voor huurders van de stad is alleen maar uitgedeeld een fractie van zijn budget van $ 30 miljoen; er zijn in totaal 30,000 aanvragers die een aanvraag indienen $ 473 miljoen om de achterstallige huur te dekken. Een kleine minderheid van de aanvragers is goedgekeurd, maar heeft nog geen geld ontvangen; ze hebben een uitstelperiode van 120 dagen gekregen om uitzetting te voorkomen. Maar de meeste aanvragers hebben nog steeds geen idee of ze zullen worden goedgekeurd.

Vorig jaar begonnen de dominostenen te vallen. Uitzettingsaanvragen verdubbelde van 5,000 in februari tot 10,000 in april en mei, nadat huurders opnieuw de volledige maandelijkse huur moesten betalen (los van de onbetaalde achterstallige huur) om uitzetting te voorkomen. Sindsdien zijn de uitzettingen 20% tot 25% hoger gebleven dan het oude uitgangspunt.

Na de onzekerheid van de afgelopen jaren zullen veel verhuurders waarschijnlijk op zoek zijn naar meer inkomsten en stabiliteit. De pandemie was een littekens experience for smaller landlords, many of whom found themselves squeezed as their nonpaying tenants were protected by the city and as rents remained frozen amid historic inflation. Of course, landlords are not entitled to perpetual positive returns. Housing, like any asset, has downside risk. Some landlords — especially those who aggressively scooped up new rental units anticipating a surefire payday — lost that bet during the pandemic.

Tegelijkertijd hebben verhuurders het recht om huurders die niet betalen uit te zetten. Het zou ook gerechtvaardigd zijn om potentiële huurders zorgvuldiger door te lichten binnen de grenzen van de Fair Housing Act. In plaats van snel eenheden te huren, kunnen ze eenheden leeg laten staan ​​terwijl ze wachten op het vinden van meer financieel gevestigde huurders. Dit zou het zelfs nog moeilijker kunnen maken om betaalbare huisvesting in LA te bemachtigen – vooral voor mensen met een wankel inkomen (gig-werknemers, aannemers, artiesten) en voor mensen met mogelijke waarschuwingssignalen die antecedentenonderzoek onvermijdelijk aan het licht zal brengen (zoals bij justitie betrokken individuen en huurders met een slechte kredietgeschiedenis of eerdere huisuitzettingen).

De stad heeft een bewustmakingscampagne voor huurdersrechten gelanceerd, die enkele overijverige verhuurders zou kunnen afschrikken. De stad streeft er ook naar om de beschikbaarheid van juridisch advies voor degenen die uitzetting riskeren.

Juridische vertegenwoordiging is een kernonderdeel van het gerechtelijke proces – en het is van cruciaal belang dat huurders worden beschermd tegen onrechtmatige uitzettingen. Het betalen van een vloot van openbare verdedigers om elke poging tot uitzetting aan te vechten en uit te stellen, zou echter olie op het vuur kunnen gooien en tegelijkertijd de middelen van de stad en de landheren kunnen uitputten.

Terwijl universele ‘right-to-counsel’-programma’s opscheppen hoge slagingspercentages van het houden van mensen gehuisvest, is het onduidelijk welk percentage van deze successen het voorkomen van een illegale uitzetting betreft, versus een huisbaas die opgeeft en de kosten van verloren huur opeet. Zesennegentig procent van de uitzettingen in LA in 2023 kwam voort uit het niet betalen van de huur, wat voor het grootste deel uit kant-en-klare gevallen zou moeten bestaan. Er zijn ook andere, minder dure manieren om te voorkomen dat illegale uitzettingsaanvragen bij de rechtbank terechtkomen. In sommige steden kunnen huurders met klachten over de levensomstandigheden zichzelf beschermen tegen represailles van de verhuurder door wettelijk de huur in te houden en deze bij een derde partij te storten. escrow-account.

De verwachting is dat het geven van advies de stad veel geld zal kosten $ 68 miljoen elk jaar – en bedenk dat de stad slechts 30 miljoen dollar ophaalde voor haar huurbijstandsprogramma. Deze middelen zouden kunnen worden ingezet om ontheemde gezinnen zo snel mogelijk te herhuisvesten. In plaats daarvan voert de stad een beleid dat verhuurders nog meer tegenwerkt en huurders de boodschap stuurt dat ze dat wel doen macht weg kunnen komen door het niet betalen van de huur als ze maar hard genoeg vechten.

Los Angeles hoeft niet direct over te gaan tot het meest kostbare en vijandige beleid om het aantal huisuitzettingen terug te dringen en dakloosheid te voorkomen. In Philadelphia, hebben de wetgevers een uitzettingsprogramma permanent gemaakt ten koste van $ 15 miljoen. Verhuurders die een uitzetting aanvragen, zijn verplicht deel te nemen aan een bemiddelingsperiode van 30 dagen met één doel: meningsverschillen buiten de rechtbank en zonder uitzetting beslechten. In het kader van dit programma is meer dan 70% van de geschillen met succes buiten de rechtbank tot overeenstemming gekomen. Hawaii deed hetzelfde: 87% van de gevallen resulteerde in een schikking.

Los Angeles kan zich een slepende machtsstrijd met landeigenaren niet veroorloven. Dat brengt het risico met zich mee dat er een ‘survival of the fittest’-landschap ontstaat waarin alleen eigenaren van onroerend goed die in staat zijn zich aan te passen aan de bescherming van huurders op de markt blijven. Bedrijven zijn al eigenaar meer dan 40% van de huureenheden van de stad, een cijfer dat zou kunnen stijgen als kleinere verhuurders hun dreigementen om de markt te verlaten waarmaken, door ze te verkopen aan bedrijfseigenaren of eenheden van de markt te halen. Dat is potentieel een groot probleem voor deze huurmarkt, die dat al is tot de ergste van het land als het om de woningproductie gaat.

Op een meer veelbelovende toon is de economie dat wel geweest brullen met het scheppen van banen en hogere lonen voor degenen aan de top onderkant van de inkomensverdeling. Velen zijn weer aan het werk na een tumultueus jaar van stakingen. Dat belooft veel goeds voor huurders die voor de eerste huurverhoging in vier jaar staan ​​te wachten.

Maar het feit blijft dat Los Angeles een van de minst is betaalbaar plekken om te wonen in het land. Dat is de hoofdoorzaak van de dreigende uitzettingscrisis en waarom huurders in de eerste plaats zoveel bescherming nodig hadden. Als de stad er de voorkeur aan geeft de bescherming van huurders tegelijkertijd te blijven versterken ontwikkelaars ervan weerhouden betaalbare woningen te bouwen, zet je schrap voor een nieuwe status quo: een strengere, nog duurdere huurmarkt onder het toenemende toezicht van verergerde huisbazen en anonieme bedrijven.

George Zuo is universitair hoofdeconoom bij Ren en hoogleraar beleidsanalyse aan de Pardee Ren Afstuderen.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-13/los-angeles-rent-increases-evictions-homelessness