Iets verderop in de straat van het huis van mijn familie in Venetië zijn arbeiders gips aan het gladstrijken in een nieuw huis van 6,000 vierkante meter waarvan de eigenaren, een jong stel uit de Bay Area, binnenkort een eigendom ter waarde van $ 7 miljoen zullen hebben.

Tegenover dat toekomstige herenhuis staat een appartementengebouw met 11 eenheden waarvan het gebarsten stucwerk een nieuwe laag mosterdkleurige verf kan gebruiken. De gezinnen die er wonen komen voornamelijk uit Oaxaca, Mexico, en veel van de volwassenen werken als werknemers in restaurants in Venetië en Marina del Rey.

Los Angeles is een stad historisch gescheiden per ras en klasse. Maar in ons deel van de stad wonen multimiljonairs in nieuw gebouwde villa's zij aan zij met de betaalbare appartementen van de mensen die hun zwembaden schoonmaken, op hun kinderen passen en hun El Pollo Loco-bestellingen koken.

De buurt van mijn familie is misschien een uitbijter - of evolueert onverbiddelijk naar volledige gentrificatie - maar in ieder geval gedurende de laatste drie decennia heeft het ook gediend als levendig bewijs dat het idee dat betaalbare huisvesting de waarde van onroerend goed verlaagt, overdreven, zo niet ronduit verkeerd is.

ZIJN blijvend geloof heeft bijgedragen aan wijdverbreide niet-in-mijn-achtertuin-oppositie die het bouwen van betaalbare woningen in gebieden met hogere inkomens zo moeilijk maakt.

"Het is totaal NIMBYisme", zegt Adlai Wertman van USC's Marshall School of Business. "Het is 'Ik wil arme mensen helpen, alleen niet in mijn buurt.'"

Onze buurt biedt tal van anekdotisch bewijs dat het combineren van huisvesting en inkomen de waarde van onroerend goed niet doet dalen. In een gebied van vier blokken staan ​​appartementengebouwen met lage en gemiddelde inkomens en meergezinswoningen verspreid over zes megaherenhuizen en oudere eengezinswoningen uit de middenklasse, zoals de onze, die in 1924 werd gebouwd. niet door de overheid gesubsidieerd.

In het mosterdkleurige gebouw betaalt Marin Ceja, een zelfstandige zwembadtechnicus, $ 2,000 per maand voor zijn appartement met twee slaapkamers, meer dan $ 3,000 minder dan het gemiddelde voor een huurwoning met twee slaapkamers in Venetië. Ervan uitgaande dat de nieuwe buren van Ceja aan de overkant van de straat hun huis met 20% korting hebben gefinancierd, betalen ze $ 20,000 per maand.

De aanwezigheid van goedkopere gebouwen met meerdere eenheden heeft de inruilwaarde van woningen niet verlaagd. De gemiddelde verkoopprijs van huizen in Venetië is de afgelopen 10 jaar met een miljoen dollar gestegen. In het afgelopen jaar, terwijl de huizenprijzen hebben geweigerd door 7% in het hele land stegen ze in onze buurt met meer dan 4%.

Talrijke studies tonen aan dat onze hoek van Venetië, ten oosten van Lincoln Boulevard en ten noorden van Venice Boulevard, niet uniek is. Woningen met een laag inkomen hebben een positieve of geen invloed op de waarde van buurthuizen, volgens a meerderheid van onderzoeken beoordeeld door A-Mark Foundation, de non-profitorganisatie voor onderzoek en beleid die ik leid. Twee studies concludeerden dat woningen met een laag inkomen in sommige specifieke gevallen een negatief effect hadden op de waarde van onroerend goed.

Een 10-jarige studie die keken naar de waarde van onroerend goed op de minst betaalbare huizenmarkten in de VS - waarvan 45% in Californië - ontdekte dat nieuw gebouwde woningen met een laag inkomen geen effect hadden op de waarde van staatseigendommen.

Dat is ook de ervaring van betaalbare woningbouwers. Loren Bloch, die tientallen jaren besteedde aan het ontwikkelen van betaalbare woningen in Zuid-Californië, vertelde me dat toen hij in 22 aandrong op het bouwen van 37 woningen met lage inkomens en 2001 marktconforme woningen in Oxnard, andere ontwikkelaars hem voor gek verklaarden.

"Maar mensen zogen ze op," zei hij, "en ze leefden naast elkaar."

De vastgoedprijzen van Oxnard rond de ontwikkeling van Bloch zijn sindsdien met dubbele cijfers gestegen.

Tom Safran bracht vier decennia door met het overtuigen van omzichtige, goedgehumeurde bewoners dat gemengde buurten voor iedereen werken, zolang de bouwkwaliteit maar hoog is.

Na eindelijk de goedkeuring van de stad te hebben gewonnen voor 154 betaalbare eenheden in Del Rey op Culver Boulevard, nam Safran het op tegen een handvol buren wier rechtszaken de bouw twee en een half jaar vertraagden, voordat ze schikten voor 124 eenheden - waarvoor in 1,800 meer dan 2013 mensen een aanvraag hadden ingediend.

Zijn bedrijf kreeg te maken met soortgelijke tegenstand als het zijne Thatcher-werf ontwikkeling in Venetië, ondanks het binnenhalen van Steve Giannetti, die ontwierp Lady Gaga's Malibu spread, als architect. Inwoners vochten om het project terug te schroeven van 160 eenheden naar 98, waarbij ze de bewering van Safran verwierpen dat zolang waardevol Venetië-land beschikbaar was, het de meest uiteenlopende soorten eenheden zou moeten huisvesten, en het grootste aantal daarvan, dat was redelijk.

"Gemeenschappen werken het beste als ze verschillende inkomens hebben", vertelde Safran me. “Als mensen die lesgeven of politiewerk doen of achter de toonbank in de stomerij werken geen anderhalf uur hoeven te rijden, zorgt dat voor een succesvollere samenleving.”

In Los Angeles County zijn de huizenprijzen gestegen twee keer zoveel gestegen als de lonen in het afgelopen decennium, en het gebrek aan betaalbare huisvesting leidt tot dakloosheid, armoede, bevolkingsverlies en flagrante inkomensongelijkheid. Dat is waarom gouverneur Gavin Newsom en LA burgemeester Karen Bass heb beide gebeld voor elke buurt, rijk, arm of er tussenin, om betaalbare woningen te accepteren.

Maar hoe chiquer de buurt, hoe meer weerstand er is. Inwoners met een hoger inkomen die in de oppositie staan, hanteren verschillende excuses - meer verkeer (Manhattan Beach), overbevolking (Redondo Beach), of mogelijke schade aan migrerende bergleeuwen (Woodside, werkelijk?).

"We zullen nooit betaalbare woningen krijgen in de Palisades", zei Wertman over de chique wijk met democratische stemmen. "De wereld zal eerst vergaan."

Voormalig president Trump zei, zoals hij vaak doet, het stille gedeelte hardop in 2020 toen hij een regel uit het Obama-tijdperk blokkeerde die bedoeld was om rassenscheiding in gemeenschappen te verminderen. "Ik ben blij om alle mensen die hun Suburban Lifestyle Dream naleven, te informeren dat u niet langer lastig gevallen of financieel gekwetst zult worden door woningen met een laag inkomen in uw buurt te laten bouwen," Trump heeft een tweet geplaatst destijds.

Maar zelfs studies die specifiek naar "meer welvarende" buurten kijken, hebben aangetoond dat de vrees voor betaalbare woningen die de huizenprijzen doen dalen en toenemende criminaliteit ongegrond is. A UC Irvine-onderzoek uit 2022 ontdekte dat in dergelijke gebieden in Orange County de huizenwaarde gemiddeld toenam na de opening van betaalbare woningen.

"Over het algemeen ondersteunen de gegevens over de daadwerkelijke huizenverkopen niet de bewering dat betaalbare woningen de lokale huizenwaarden drukken", concluderen de auteurs.

Een 2019 Stanford University studie toonde aan dat woningen die zijn gebouwd met behulp van belastingkredieten voor woningen met een laag inkomen, hebben geleid tot een afname van de criminaliteit in buurten met lagere inkomens en "de criminaliteit in gebieden met een hoog inkomen niet doet toenemen".

De Stanford-studie vond, in tegenstelling tot verschillende andere, wel dat woningen met lage inkomens die in buurten met hogere inkomens werden gebouwd, de waarde van onroerend goed met 2.5% verlaagden. Dat kan het gevolg zijn van een groter woningaanbod, zegt Gary Painter, hoogleraar sociale innovatie aan het USC, of ​​van bewoners die liever niet in de buurt van meergezinswoningen wonen. Geen enkele studie heeft de impact van deze twee mogelijkheden ontward, zei hij.

Terug naar mijn buurt, waar huren onder de marktprijs zich vermengen met dure hypotheken en taquero's leef naast techneuten. De diversiteit is niet zozeer het product van planning als wel timing en evolutie. Het zou nu moeilijk te repliceren zijn, niet in de laatste plaats omdat de grondkosten in combinatie met het NIMBY-isme aan het strand van Venetië een notoir moeilijke plek om nieuwe woningen te bouwen Van elke soort. (Het totale aantal woningen dat nu in Venetië is toegestaan, is de helft van het aantal dat eind jaren vijftig was toegestaan, volgens een analyse van Dario Alvarez, president van het gemeenschapsplanningsbureau Pacific Urbanism.)

Toen ik de buurt aan Painter beschreef, zei hij dat er een term is voor de oudere gebouwen met meerdere eenheden rond eengezinswoningen zoals de mijne: natuurlijk voorkomende betaalbare woningen. Naarmate een gebouw het einde van zijn gebruiksduur bereikt, heeft het minder voorzieningen en wordt het minder gewaardeerd op de markt en is het daarom betaalbaarder.

Maar het resultaat, in ieder geval zolang we hier wonen, is een visie van wat buurten in LA zouden kunnen en moeten zijn: economisch en raciaal gemengd.

Painter zei dat om dat ideaal in de hele stad te krijgen, "we eenheden moeten bouwen in alle delen van de stad." En niet alleen meer betaalbare woningen, maar meer woningen in alle soorten en maten.

“De reden dat dat eerlijk is, is dat als we meer eenheden hebben, ze een stuk gemakkelijker betaalbaar kunnen worden gemaakt. We hebben overal woningen nodig', zei hij.

Hoe meer we bouwen in elke buurt, hoe meer we mogelijkheden creëren voor mensen van alle inkomens om samen te leven. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, als we dat doen, zal de wereld niet eindigen - uw eigendomswaarden zullen niet eens dalen.

Rob Esman is chief executive van Stichting A-Mark.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. Automotive / EV's, carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• BlockOffsets. Eigendom voor milieucompensatie moderniseren. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/opinion/story/2023-08-06/housing-crisis-los-angeles-california-property-value