Niemand kan de toekomst van onroerend goed voorspellen, maar u kunt zich wel voorbereiden. Ontdek waar u zich op moet voorbereiden en koop het gereedschap dat u nodig heeft op Virtuele Inman Connect op 1-2 november 2023. En mis het niet Inman Connect New York op 23-25 ​​januari 2024, waar AI, kapitaal en meer centraal zullen staan. Zet groot in op de toekomst en sluit je aan bij Connect.

De Fed gaat door strijd om de inflatie te beteugelen heeft de hoogste hypotheekrente in ruim twee decennia. Waar kun je in deze omgeving met hoge rentetarieven verkopers vinden die het meest waarschijnlijk zullen verkopen? 

Rick Sharga, al jarenlang expert in noodlijdende eigendommen en oprichter van CJ Patrick Company, kwam onlangs bij mij langs om het tarief te bespreken “lock-in-effect.” Volgens Experian is 

Het lock-in-effect, niet te verwarren met het vastzetten van een hypotheekrente, verwijst naar huiseigenaren die ervoor kiezen om in hun huis te blijven wonen terwijl ze anders misschien wel verhuisd zouden zijn. Nu de rente in een agressief tempo stijgt, kunnen huiseigenaren zich gevangen voelen in hun woning, omdat verhuizen hun woonlasten aanzienlijk zou kunnen verhogen.

Een schokkend aantal huiseigenaren zit gevangen in het ‘lock-in-effect’ 

Volgens Sharga is

We hebben dit al eerder meegemaakt, maar we zitten momenteel in een hele interessante periode. We hebben een tijd achter de rug waarin de hypotheekrente al een aantal jaren historisch gezien het laagste punt ooit heeft bereikt. We hadden miljoenen eigenaren die onroerend goed kochten, een hypotheek afsloten of hun bestaande hypotheek herfinancierden. Tegenwoordig heeft 93 procent van de huiseigenaren een hypotheekrente onder de 6 procent, en 70 procent van de huiseigenaren heeft een hypotheekrente onder de 4 procent. 

Volgens Freddie Mac zagen we de hypotheekrente verdubbelen in een tijdsbestek van een paar maanden, toen de Federal Reserve de Federal Funds-rente met ongekende snelheid begon te verhogen. 

Sharga legde verder uit hoe de Fed de hypotheekrente bleef verhogen verdubbeling De rentetarieven in slechts een paar maanden hebben mensen enorm ontmoedigd om te kopen: iemand met een hypotheekbetaling van €2,000 per maand 18 maanden geleden zou vandaag €4,000 per maand moeten betalen voor diezelfde hypotheek. 

Verkopers vinden die het minst waarschijnlijk door het lock-in-effect worden beïnvloed 

Sharga's eerste aanbeveling is om aandacht te besteden aan de demografische gegevens. De meest opvallende groep om op te focussen zijn verkopers die 55+ jaar oud zijn. Dit is waarom:

Boomers verouderen 

Volgens de meest recente NAR-profiel van huizenkopers en -verkopers65 procent van de huidige huiseigenaren is 55 jaar of ouder. Velen van hen bezitten hun eigendommen gratis en duidelijk. Zelfs als dat niet het geval is, hebben degenen die hun huis al twintig tot dertig jaar in bezit hebben, vaak een enorme hoeveelheid eigendommen. billijkheid opgesloten in hun huidige woning.

Nu de jongste boomers dit jaar 59 worden, worden ze nu geconfronteerd met levensgebeurtenissen die velen van hen zullen dwingen te verhuizen. Of het nu gaat om het verlies van een echtgenoot, het verlies van mobiliteit, een gebrek aan pensioenfondsen, of ze besluiten eenvoudigweg dat ze niet langer de rompslomp of kosten van het onderhouden van een groot huis willen, deze individuen hebben vaak genoeg eigen vermogen om al het geld voor hun volgende huis te betalen. . Volgens Sharga is

Als u een makelaar bent die op zoek is naar een notering of als u een belegger bent die op zoek is naar marktkansen, moet u op demografische gegevens letten. Je zou moeten zoeken naar lijsten van ouder wordende huiseigenaren [REI-bron is een geweldige hulpbron] die al 20 tot 30 jaar in hun eigendom zijn. Er zijn er veel. 

Zoek naar mensen die grote levens- of financiële veranderingen ondergaan

Naast het volgen van de demografische groei van de boomers, adviseerde Sharga het volgende: 

Je moet ook op zoek gaan naar mensen die moeten verhuizen, omdat zij degenen zijn die het meest waarschijnlijk hun huis op de markt van vandaag zullen aanbieden. [Dit omvat] iemand die net gescheiden is en een verandering in het gezinsinkomen heeft ondergaan, degenen die onlangs getrouwd zijn, degenen die meer kinderen hebben en meer ruimte nodig hebben, of degenen die financiële ontwrichting ervaren, zoals huisuitverkoop.  

Wat veel mensen verbaast, is dat 92 procent van de mensen die momenteel failliet gaan, daadwerkelijk een positief eigen vermogen in hun eigendommen hebben, en dat 88 procent van de mensen die failliet gaan meer dan 20 procent eigen vermogen heeft. Voor deze mensen is het een veel beter resultaat als u hen kunt helpen hun onroerend goed vóór de executie te verkopen en hun vermogen te beschermen, in plaats van het te verliezen bij de executieverkoop. 

Talrijke bedrijven, waaronder Realtor.com en Zillow, hebben een categorie voor noodlijdende eigendommen. Als u wilt dat de contactgegevens van deze eigenaren worden verwijderd uit de bel-me-niet-lijst, ga dan naar REDX (Volledige openbaarmaking: REDX is een sponsor van mijn Awesome Females in Real Estate Conference). 

Investeerders

Volgens de New Western-president en mede-oprichter Kurt Carlton zijn veel investeerders optimistisch over de huidige markt. Er is meer inventaris beschikbaar omdat er niet zo veel kopers op de markt zijn voor primaire woningen, de problemen met de toeleveringsketen zijn dramatisch verbeterd en er is een overvloed aan leegstaande woningen (meer dan 15 miljoen volgens de volkstelling van 2020) die vaak een investeerder nodig hebben om de huizen te rehabiliteren. onroerend goed voordat het op de markt kan worden gebracht.  

Het goede nieuws over het werken met investeerders is dat ze vaak meerdere keren per jaar transacties uitvoeren, vooral als ze flippen of “huis hacken” (woont in een deel van hun eigendom terwijl ze het renoveren). 

Contante kopers

Sharga citeerde de Statistieken voor het tweede kwartaal van 2023 op basis van Atom-gegevens waaruit blijkt dat ongeveer 38 procent van alle woningaankopen contant is. 

Contante aankopen waren vroeger beleggersaankopen. Maar dat is niet noodzakelijkerwijs meer het geval. Ik denk dat veel mensen gebruik maken van de overwaarde van hun huis. Het andere datapunt dat dit ondersteunt is dat wij [huiseigenaren] op een recordbedrag aan eigen vermogen van ongeveer $28 biljoen zitten, omdat de huizenprijzen de afgelopen jaren zo sterk zijn gestegen.

We weten dat ongeveer 50 procent van de huiseigenaren met een hypotheek een huis heeft dat twee keer zoveel waard is als wat ze aan de lening verschuldigd zijn. Er is dus veel eigen vermogen beschikbaar waar mensen gebruik van kunnen maken als ze gaan inkrimpen [juiste maatvoering]. 

Potentiële eigenaren met vermoedelijke hypotheken

An vermoedelijke hypotheeke is een soort financieringsovereenkomst waarbij een uitstaande hypotheek en de voorwaarden ervan worden overgedragen van de huidige eigenaar naar een koper. Volgens Sharga is

Dus eigenlijk blijft alles op zijn plaats als u het pand overneemt. Wat het verschil ook is tussen wat er nog over is van de hypotheek en wat u ook gaat betalen voor het onroerend goed, het zal moeten worden aangevuld met een ‘contant equivalent’, wat vaak een tweede hypotheek wordt als u het contante verschil niet heeft. .  

Terwijl de meeste leningen die door Fannie Mae of Freddie Mac worden onderschreven, dat wel zijn niet Aanvaardbaar, noch zijn leningen in particuliere portefeuilles, net als de meeste jumbo-leningen, vrijwel elke FHA- en VA-lening is aantoonbaar. Dus vraag nummer één die aan elke huiseigenaar moet worden gesteld, is: "Heeft u een FHA- of VA-lening?" 

FHA-leningen zijn doorgaans goed voor tussen de 11 en 13 procent van alle uitgegeven leningen [en VA-leningen zijn goed voor ongeveer 10-12 procent. Dat is ongeveer 25 procent van alle hypotheken. 

Dit geldt echter niet als de huiseigenaar in beslag wordt genomen. Deze leningen zijn gemakkelijker aan te gaan als de lener niet failliet is gegaan, omdat je geen rekeningen uit het verleden, retentierechten voor monteurs en allerlei andere vreemde dingen hebt die verband houden met achterstallige belastingen. 

Wat staat ons te wachten?

Volgens Sharga zijn het de bouwers die het meest profiteren van de huidige markt. Ze zijn begonnen met het bouwen van huizen met een kleinere voetafdruk tegen een lagere prijs per vierkante meter accommoderen hogere financieringskosten en zijn vaak bereid de initiële rente van de koper af te kopen.  

Elke keer dat de Federal Reserve een van deze cycli heeft doorgemaakt, waarbij ze de Federal Funds-rente verhogen en vervolgens stoppen, zijn de hypotheekrentes begonnen te dalen. We kunnen dus zien dat de hypotheekrente naar de hoge zevens gaat en misschien wel de 8 procent bereikt. Ik geloof dat als dat gebeurt, het van zeer korte duur zal zijn. 

Sharga's laatste voorspelling voor 2024 is dat het geen bijzonder spannend jaar zal worden, maar we kunnen wel verwachten dat het bloeden zal stoppen. De markt zal beginnen terug te komen en we zullen klaar zijn voor een langzame groei. 

De stijgende rente vormt de kern van de vertraging op de huizenmarkt. Niet alleen omdat het voor kopers duurder is om te kopen, maar het is ook veel duurder voor verkopers om te verkopen. Dus zodra die tarieven beginnen te dalen, zal de markt zich goed beginnen te herstellen.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.inman.com/2023/09/26/the-lock-in-effect-is-real-lean-into-it-to-generate-more-leads/