Een 1031-uitwisseling verwijst naar de Internal Revenue Code, sectie 1031. Met deze code kunt u vermogenswinstbelasting uitstellen op de verkoop van een onroerend goed door het te "ruilen" voor een ander onroerend goed van gelijke of hogere waarde. Een 1031-uitwisseling staat ook bekend als de gelijkaardige uitwisseling.

1031-ruilstrategieën zijn een winstgevende en slimme manier voor beleggers om kapitaal te verdienen en hun landgoederen te plannen. Maar wat gebeurt er als je in een grote stad woont en de markt niet ideaal of winstgevend is? Kun je een 1031-uitwisseling buiten de staat gebruiken? Het antwoord is ja.

De IRS 1031-code is een federale belastingcode die in alle staten wordt erkend. Het kopen van gelijkaardige eigendom in een andere staat staat algemeen bekend als een 1031-uitwisseling van staat tot staat. 

In dit artikel leg ik uit waarom u moet investeren in onroerend goed buiten de staat en wat de beste werkwijzen zijn voor het gebruik van een 1031-uitwisseling van staat tot staat. 

Waarom u zou moeten investeren met een 1031 Exchange Out-of-State

Aangezien een 1031-uitwisseling federaal wordt geaccepteerd, zijn er weinig beperkingen voor het kopen van onroerend goed in een staat buiten waar u woont. Sommige staten hebben echter lastige regels, dus zorg ervoor dat u praat met een lokale makelaar in het gebied dat u wilt kopen. Het is verstandig om het gebied te onderzoeken om de markt en lokale wet- en regelgeving te begrijpen. Er zijn verschillende redenen waarom een ​​belegger een onroerend goed buiten de staat zou willen kopen, elk afhankelijk van persoonlijke doelen en voorkeuren. Ik heb de vier belangrijkste redenen op een rij gezet om te investeren in onroerend goed buiten de staat.

1. Verbeter de cashflow

Vermogenswinstbelastingen worden uitgesteld wanneer u een 1031-ruil gebruikt om onroerend goed te kopen, wat betekent dat een groter percentage van de opbrengst naar uw nieuwe investering kan gaan. Als de markt in de stad of staat waarin u woont niet goed presteert, vindt u mogelijk geen winstgevende woning die voldoende cashflow mogelijk maakt.

Stel dat u een onroerend goed in Californië heeft waarvan u weet dat u het voor een topprijs kunt verkopen. Het probleem zou niet noodzakelijk de verkoop van het onroerend goed zijn; het zou het vinden van een gelijkaardige eigenschap zijn die uw winst zou verhogen. In dat geval kunt u het onroerend goed in Californië verkopen en een grotere eengezinswoning, meerdere kleine tot middelgrote woningen of een appartementencomplex met meerdere huurders in een andere staat kopen. Plotseling heeft u uw portefeuille uitgebreid en uw cashflow verhoogd door één onroerend goed te verkopen.

Wanneer u een onroerend goed verkoopt met behulp van een 1031-uitwisseling, kan eventueel extra kapitaal van de verkoop naar andere eigendommen worden doorgeschoven. Hierdoor heeft u meer cashflow om in meerdere panden te blijven investeren, huur te innen en meer geld op de bank te zetten.

2. Stel de afschrijvingsklok op uw activum opnieuw in

Een ander voordeel van beleggen buiten de staat met een 1031-uitwisseling is dat het de afschrijvingsklok op uw activa kan resetten. U kunt een nieuwe woning kopen en profiteren van afschrijvingen om uw inkomen te verrekenen. Dit kan oplopen als u een onroerend goed al meerdere jaren vasthoudt.

Wanneer u een woning boven de afgeschreven waarde verkoopt, moet het verschil tussen de verkoopprijs en de belastinggrondslag als belastbaar inkomen worden opgegeven. Met andere woorden, u zult de afschrijving moeten recupereren. U hebt echter het potentieel om het bedrag aan inkomstenbelasting dat u betaalt vanwege afschrijvingen te verminderen. Verlaag de belastingen en bespaar meer geld. 

3. Niveau omhoog door te ruilen voor eigendommen met een hogere waarde

1031 beurzen hebben weinig limieten of limieten voor investeringen. Hierdoor kunnen beleggers beginnen met een bescheiden eigendom en na verloop van tijd opklimmen voor eigendommen met een hogere waarde. U kunt winst nemen uit meerdere eengezinswoningen in een populaire markt en meergezinswoningen of commercieel onroerend goed kopen in een opkomend gebied met minder concurrentie. 

Omdat u een 1031-ruil kunt gebruiken voor maximaal 10 eengezinswoningen, zullen veel investeerders die in zeer gewaardeerde, hoogbelaste staten zoals Californië en New York wonen, dit vaak gebruiken als een kans om een ​​uitgebreide portefeuille van huur- of commercieel onroerend goed op te bouwen in minder grillige markten. Door dit te doen, ontstaat er meer cashflow, wat in de loop van de tijd een groter rendement oplevert.

4. Diversifieer uw portefeuille

Krijg blootstelling aan nieuwe markten en diversifieer uw beleggingsportefeuille door onroerend goed te kopen in opkomende markten. Een voorsprong nemen in een opkomende markt kan op den duur leiden tot meer significante rendementen. Zoals hierboven vermeld, kunt u met behulp van een 1031-uitwisseling vermogenswinstbelasting uitstellen bij het verkopen van een onroerend goed in een hoogbelaste verkopersmarkt. U kunt dan dat kapitaal nemen en uw portefeuille diversifiëren met verschillende passieve investeringen in een opkomende markt met meer betaalbare woningen. Dit spreidt elk risico en zorgt voor een hoger rendement op de investering.

Best Practices

Een investering buiten de staat aangaan zonder de juiste voorzorgsmaatregelen te nemen, kan leiden tot ongewenste hoofdpijn. Het is van essentieel belang om goed na te denken over uw investeringsdoelen en welk type onroerend goed u wilt nastreven. Hier zijn een paar best practices voor beleggen buiten de staat via een 1031-uitwisseling. 

Volg de regels

Elke investering zal altijd een reeks regels of best practices hebben. Dit geldt des te meer bij het gebruik van een 1031-uitwisseling omdat er specifieke regels moeten worden gevolgd. Het kan u veel geld kosten als u zich niet aan de regels houdt. 

Bouw een solide team

Het opbouwen van een betrouwbaar team is altijd een goed idee bij het investeren in onroerend goed. Zeker als u buiten de staat investeert omdat u niet in de buurt bent om langs te komen. U moet een samenwerkend, deskundig, communicatief en betrouwbaar team opbouwen. Dit zijn de belangrijkste mensen die je in je team wilt hebben. 

Doe je onderzoek: Voordat u begint met het zoeken naar een woning, moet u het proces van een 1031-uitwisseling en de regels ervan grondig begrijpen. Zorg er ook voor dat u markten onderzoekt en samenwerkt met een vertrouwde makelaar om het juiste gebied te vinden dat bij uw doelen past en uw rendement maximaliseert. 

Conclusie

Het spotten van een groeiende markt kan moeilijk zijn als u niet weet waar u moet beginnen. Een snelle Google-zoekopdracht zal u laten zien dat het Midwesten een geweldig gebied is om nu in te investeren. Kansas City en Kansas is een groeiende markt die nog steeds betaalbaar is en lagere belastingtarieven heeft. Kansas City biedt een overvloed aan betaalbaar (en beschikbaar) commercieel en residentieel vastgoed. De vastgoedprijzen in Kansas City zijn meer betaalbaar dan in andere grootstedelijke steden, waardoor het een wenselijk gebied is. 

Vastgoedwaardering is hoog omdat het gebied snel groeit. En met meer mensen die naar het gebied verhuizen, zijn er meer huurwoningen nodig, waardoor er voldoende ruimte overblijft voor investeerders om woningen snel en gemakkelijk te verhuren. Kansas City is gerangschikt als een van de top 100 markten voor huurders. Als je niet weet waar je moet beginnen met je 1031-uitwisseling buiten de staat, raad ik aan om naar het middenwesten te kijken.