Ontvang je? Inman's Broker Edge? Zorg dat je hier geabonneerd bent.

Commissies zijn lange tijd de levensader van de makelaar geweest. Decennia lang zijn vastgoedtransacties gebaseerd op een bekend model: een commissietarief, doorgaans 3 procent. Merk op dat commissies nooit een vast bedrag zijn, ze worden onderhandeld tussen de verkoper en de makelaardij.

Die 3 procent wordt betaald aan zowel de koper als de verkopende makelaar, uit de verkoop van het huis. Het komt zo vaak voor dat de meesten van ons in de vastgoedsector het als een gegeven beschouwen, en huizenverkopers en -kopers zijn zich vaak niet bewust van hoe het proces werkt.

Maar dat begint te veranderen. Net zo huizenprijzen zijn gestegen, gedreven door tekorten aan het aanbod en de toegenomen vraag, zijn veel experts uit de industrie begonnen na te denken over de vraag of het bestaande model nog steeds werkt. Sommige onderzoekers wijzen op andere sectoren, zoals het kopen van vluchten of het verhandelen van aandelen, waar digitale technologie de kosten heeft verlaagd en kansen heeft gecreëerd voor buitenstaanders in de sector.

My Makelaars in St. Petersburg is nog steeds op commissie gebaseerd en mijn team is er trots op onze klanten uitstekende service te bieden in ruil voor die commissies. Maar als bedrijfseigenaar kijk ik altijd vooruit om te zien hoe trends in de sector het landschap van onroerend goed zullen veranderen. Sommige experts voorspellen grote veranderingen komen eraan in de manier waarop consumenten huizen kopen en verkopen.

In 2020 kwam het tot een hoogtepunt toen het Amerikaanse ministerie van Justitie een antitrustzaak aangespannen tegen de National Association of Realtors (NAR), waarin wordt beweerd dat gebrek aan transparantie over de commissiekosten van de kopersagent. De partijen hadden in juli 2021 een schikkingsovereenkomst bereikt, maar het DOJ trok zich uiteindelijk terug om het onderzoek naar de machtige vastgoedgroep voort te zetten. (NAR tegenaangeklaagd over de terugtrekking van DOJ in november 2021; die zaak wacht op een uitspraak van de DC District Court.) 

Wat is het flatfee-model?

Flat fee is een alternatief voor op commissie gebaseerde vastgoeddiensten. In plaats van dat kopers en verkopers een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs delen, zal een makelaar met een vast bedrag in plaats daarvan een vast bedrag betalen. Het tarief varieert: Clever, een nationale makelaardij met een vast tariefmodel, kost $ 3,000 of een vergoeding van 1%, terwijl de in Philadelphia gevestigde makelaardij Houwzer kost $ 5,000, ongeacht de verkoopprijs van het huis. Doorgaans komen de commissiekosten van de kopersmakelaar nog steeds uit de definitieve verkoop. 

Dit is iets anders dan de zogenaamde flat fee MLS listing, wat een à la carte makelaarsdienst is. Vaste vergoeding MLS-bedrijven zoals Homelister en Beycomé klanten vaste kosten in rekening brengen, meestal tussen $300 en $600, in ruil voor basisdiensten, zoals het aanbieden van hun eigendom via MLS, fotografie of subsidiaire vermeldingen.

Ze bieden niet de extra diensten die makelaars bieden, zoals rondleidingen aan huis, onderhandelingen en papierwerk. Dergelijke kortingsbemiddelingsdiensten zijn over het algemeen gericht op FSBO-huiseigenaren, dus het model is niet bedoeld om full-service onroerend goed te vervangen.

Gezien logistieke hindernissen van het verkopen van een huis zonder een makelaar - en het feit dat slechts 7 procent van de huizenverkopers vorig jaar verkochten hun huis FSBO, volgens NAR's 2021 "Profile of Home Buyers and Sellers" - de MLS-lijst met vaste vergoedingen zal waarschijnlijk een belangrijke maar ondergeschikte rol behouden in de algehele vastgoedsector. 

Full-service flat fee makelaardij, aan de andere kant, biedt dezelfde of vergelijkbare diensten als in opdracht gebaseerde makelaars, maar voor een vast tarief in plaats van een percentage van de verkoop. Flat-fee-agenten voeren dezelfde taken voor de klant uit als een agent in opdracht, en ontvangen eenvoudig een overeengekomen vast tarief zodra de transactie is voltooid.

In het hele land hebben onafhankelijke makelaars alleen vaste vergoedingen aangenomen, maar de belangrijkste drijfveer van deze verschuiving in de sector zijn nieuwe start-ups in onroerend goed die het beloningsmodel voor hun agenten veranderen.

Houzer, bijvoorbeeld, betaalt zijn agenten een salaris, en rekent verkopers vervolgens een aanbiedingsvergoeding van $ 5,000 aan. De makelaar van de koper verdient over het algemeen een commissie van 2.5 procent bij de verkoop van het huis.

Andere startups zoals homie en Knap zijn ook gebouwd op full-service, flat-fee-modellen. Ondertussen zijn kleinere makelaars van Tennessee tot Utah gemigreerd naar een forfaitair model, waarbij ze full-service klantenondersteuning bieden in ruil voor een vergoeding van enkele duizenden dollars. 

Waarom overstappen op een flat-fee model?

Het flat fee-model voor onroerend goed groeit. Houwzer, een van de grootste full-service flat-fee makelaars, is nu actief in zeven staten. De belangstelling voor nieuwe modellen zoals flat-fee zal waarschijnlijk toenemen: a Studie Brookings Institute 2019 ontdekte dat het ontkoppelen van commissies voor kopers en verkopers, en elke klant afzonderlijk voor hun respectievelijke diensten laten betalen, de gezonde concurrentie op de onroerendgoedmarkt zou vergroten.

Makelaars en makelaars in onroerend goed kunnen echter op hun hoede zijn voor deze trend. Aangezien commissies groeien met de prijs van het huis, biedt het huidige model grote financiële prikkels naarmate makelaars hun bedrijf laten groeien. En omdat forfaitaire modellen mogelijk vereisen dat agenten meer klanten tegelijk afhandelen, betekent deze regeling vaak meer werk. 

Dus waarom zou u überhaupt een flatfee-model overwegen?

1. Flat-fee-modellen zijn, om voor de hand liggende redenen, aantrekkelijk voor klanten die geld willen besparen. Door over te schakelen naar dit model, opent u het potentieel voor nieuwe leads, vooral als uw regio nog geen flatfee-makelaardij heeft.  
2. Marktwerking kan de industrie hoe dan ook in de richting van het flat-fee-model gaan duwen; verhuizen naar flat-fee kan uw makelaardij helpen om van tevoren binnen te komen. 
3. Flat-fee-modellen kunnen helpen de vastgoedsector in evenwicht te brengen door nieuwe agenten te helpen binnen te komen en ervaren professionals nog steeds te belonen met robuuste commerciële netwerken.  
4. Een makelaarsmodel met winstdeling kan samenwerking bevorderen in plaats van concurrentie tussen agenten.
5. Flat-fee-modellen erkennen de evolutie van de vastgoedsector, inclusief digitale innovaties zoals Zillow die huizenverkopers en -kopers meer informatie over de markt geven. Het omarmen van deze technologieën kan de werklast voor agenten in een makelaardij verminderen en tegelijkertijd meer klanten binnenhalen via het flat-fee-model.
6. Een vast tarief voor diensten biedt volledige transparantie tussen noteringsmakelaars en huizenverkopers.  

Hoe zou een makelaardij een forfaitair model kunnen toepassen?

Voor makelaars die met een traditioneel commissiebedrag werken, kunnen er vragen zijn over hoe een forfaitair model zou functioneren binnen het makelaarskader. 

In een flatfee-model, a brokerage's listing agents zou een overeengekomen vergoeding ontvangen, zeg $ 4,000, voor het helpen van een klant bij het verkopen van een huis. De makelaar zou dan een forfaitair winstdelingsmodel kunnen implementeren met noteringsagenten, bijvoorbeeld $ 500 van de $ 4,000 vaste vergoeding. 

Als alternatief kan een getrapt model van vaste vergoedingen worden gekoppeld aan de splitsing van de makelaar: de onderhandelde vergoeding voor de noteringsagent kan variëren afhankelijk van de markttarieven van het gebied of andere factoren, terwijl de splitsing van de makelaar consistent kan blijven over de tarieven (in de bovenstaande scenario zou dat een verdeling van 25 tot 75 procent zijn). 

Gezien het potentieel voor het genereren van leads van een flat-fee-model en de aantrekkingskracht ervan op nieuwe klanten, zou een waarschijnlijke toename van aanbiedingen meer inkomsten voor de makelaardij in het algemeen kunnen genereren.

Makelaars met een flat-fee-model hebben gunstige inkomsten gemeld: Scout Realty in Nashville, Tennessee, rekent huizenverkopers een vast bedrag aan. Hun Nashville-advertenties verkocht in gemiddeld zes dagen, vergeleken met gemiddeld 12 dagen voor andere makelaars. Hogere verkoopvolumes kunnen dus leiden tot een meer winstgevende makelaardij, zelfs als u onderhandelde commissies elimineert. 

De toekomst van flat fee

Ondertussen ontwikkelen sommige startups voor onroerend goed nieuwe financieringsmodellen, inclusief vaste vergoedingen in plaats van commissies. Het tot dusverre succes van deze prille concepten doet velen in de branche zich afvragen: is flat-fee onroerend goed de toekomst van het bedrijf?

Als bedrijfseigenaren en vastgoedexperts geloof ik dat we het beste gediend zijn door voorop te blijven lopen. Begrip hoe het flat-fee-model werkt en hoe het van toepassing kan zijn op onze makelaars, zal ons allemaal helpen op de hoogte te blijven van veranderingen in de branche en onze bedrijven jarenlang te laten bloeien.