ARV staat voor "after repair value", wat de geschatte waarde is van een woning nadat deze is gerenoveerd. De schatting is een goed onderbouwde, onderbouwde schatting van hoeveel een huis waard is na renovaties en reparaties.
Dit cruciale cijfer kan helpen berekenen of een woningaankoop financieel de moeite waard is. Ook hoeveel een huis moet worden gerenoveerd en tegen welke maximale prijs het huis moet worden gekocht om ruimte te laten voor winst en onverwachte kosten.
Wat betekent After Repair Value of ARV?
Wat betekent ARV? De eenvoudige ARV-definitie is de geschatte waarde van een huis na reparaties. De waarde is de verwachte prijs - in tegenstelling tot de huidige waarde van het huis - waarvoor een huis kan worden verkocht. Het houdt rekening met vergelijkbare verkopen (comps) nadat de huidige staat is geüpgraded en gerepareerd.
ARV wordt gebruikt door:
- Investeerders in onroerend goed
- Huisvinnen
- Lenders
- Potentiële huizenkopers
De betekenis van ARV-vastgoed bepaalt of een huis de moeite waard is om te kopen tegen een bepaalde prijs, rekening houdend met de kosten van de reparaties en de lokale onroerendgoedprijzen. De werkelijke waarde van elk onroerend goed wordt gerealiseerd zodra een verkoop heeft plaatsgevonden. Dus de beste informatie voor welk dollarbedrag een bepaald onroerend goed kan worden verkocht, is kijken naar huizen in de buurt die onlangs zijn verkocht.
De composities kunnen worden gevonden door te kijken op de Multiple Listing Service (MLS). Taxateurs en makelaars kunnen op de MLS kijken naar recent verkochte woningen in dezelfde buurt als het betreffende pand. Ze vergelijken huizen die vergelijkbaar zijn of zullen zijn, in het geval van een huis dat nog niet is gerenoveerd.
De verkoop van huizen met een vergelijkbare bouw, leeftijd en stijl en een vergelijkbaar aantal slaapkamers, badkamers en vierkante meters worden vergeleken om een gemiddelde verkoopprijs te krijgen. Makelaars kijken naar vergelijkbare huizenverkopen in de afgelopen 90 dagen om een momentopname van de huidige markt te krijgen.
Waarde na reparatie vs. Waarde na renovatie vs. ARV
Hoewel er kleine verschillen bestaan in de termen 'reparatie' en 'renovatie', worden ze meestal door elkaar gebruikt met betrekking tot ARV. Technisch gezien omvatten renovaties reparaties, maar ook upgrades en updates.
Reparaties, strikt genomen, repareren gebieden die kapot zijn. Als het dak bijvoorbeeld lekt, moet dit worden gerepareerd. De waarde na reparatie en de waarde na renovatie verwijzen echter over het algemeen naar dezelfde ARV-term.
De updates van een huis kunnen bestaan uit het opfrissen van de verf, het verwijderen van oude en verouderde esthetiek, en keukens verbouwen en badkamers met oude vloeren en armaturen. Een keuken met oude apparaten en verouderde verlichtingsarmaturen hoeft bijvoorbeeld niet per se gerepareerd te worden, maar kan wel een update gebruiken om modernere apparaten en armaturen toe te voegen.
Hoe de waarde na reparatie te berekenen
Om ARV nauwkeurig te berekenen, moet u een paar cijfers kennen. Je hebt het volgende nodig:
- Een schatting van de kosten van de verbouwingen
- De waarde die de renovaties zullen toevoegen
- Ofwel de huidige waarde van het huis of de verwachte prijs op basis van vergelijkbare verkopen
De manier om naar ARV te kijken, kan afhangen van het feit of u momenteel eigenaar bent van het huis en reparaties moet uitvoeren of dat u overweegt een huis te kopen om te renoveren. Als u de eigenaar bent van het huis, kunt u het taxeren om de huidige waarde te vinden. Vervolgens kunt u de waarde van de renovaties optellen om de ARV te krijgen:
ARV = dagwaarde + waarde verbouwingen
Zowel de dagwaarde van het huis als de verbouwingswaarde kunt u vinden door samen te werken met een taxateur. Taxateurs geven u de huidige waarde en vermelden hoe zij deze hebben bepaald.
Een taxateur kan bijvoorbeeld schatten dat het vervangen van een oud dak een waarde heeft van $ 5,000. Dat vertelt u dat de waarde van de dakreparatie $ 5,000 is. Dat betekent niet noodzakelijkerwijs dat de renovatiekosten $ 5,000 zullen bedragen, maar eerder dat de waarde van die renovatie de totale waarde van het huis met $ 5,000 zal verhogen. De daadwerkelijke reparatie kan meer of minder kosten dan dit bedrag van $ 5,000.
>> AGENT ANTWOORDEN: Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met de woningtaxatie?
U kunt ook een investeerder of flipper zijn die op zoek is naar een huis dat gerenoveerd moet worden. Voor deze ARV-berekening, moet u de composities en de vierkante meters van het onroerend goed kennen:
ARV = gemiddelde vierkante meterprijs van vergelijkbare panden × de vierkante meters van het pand
Hoe ARV werkt
Het ARV-concept is eenvoudig. Het is de waarde van een huis na reparatie. Het is van essentieel belang om een nauwkeurige ARV te krijgen, anders kan het zijn dat u uw gerenoveerde huis verkoopt voor minder dan u had gepland, waardoor u minder winst overhoudt.
Voor het berekenen van de juiste ARV kan het nodig zijn een taxateur in te huren of de expertise van een makelaar in onroerend goed te gebruiken die bekend is met de lokale markt en in staat is om naar de MLS te kijken om zie de lokale composities.
De waarde van renovaties beoordelen
Het schatten van de waarde van renovaties kan een lastig maar belangrijk aspect zijn bij het uitzoeken hoe ARV moet worden bepaald. Het kan moeilijk zijn om renovatiekosten in te schatten wanneer de kosten van materialen en arbeid fluctueren of zelfs, zoals we onlangs hebben gezien, gestaag stijgen. Daarom moet u misschien de beste schatting maken van hoeveel een bepaalde renovatie de huidige waarde van een huis zal verhogen op basis van de lokale onroerendgoedmarkt.
Aan een woning kunnen veel verschillende soorten verbouwingen worden uitgevoerd. Huizen kunnen nodig hebben:
- Dakreparaties of vervangingen
- Toevoegingen van vierkante meters
- Nieuwe keukens en badkamers
- Moderne apparaten
- Structurele reparaties zoals funderingsherstel
- Verf en cosmetische updates
Dit zijn slechts enkele voorbeelden van mogelijke renovaties, die allemaal afhangen van het specifieke pand en de mate van verval.
Hoeveel verhogen renovaties de woningwaarde? Het antwoord op die vraag zal afhangen van de specifieke renovatie en de lokale vastgoedmarkt.
De kosten van renovaties zullen niet volledig worden terugverdiend, maar sommige renovaties kunnen door worden terugverdiend meer dan 90%zoals het plaatsen van een nieuwe garagedeur.
Sommige verbouwingen leveren minder op dan andere en gaan zelfs ten koste van de waarde van de woning. Er zijn een paar reparaties en renovaties die misschien niet de moeite waard zijn, of ze nu te duur zijn zonder kans op een rendement op investering (ROI) of te veel moeite zonder veel voordeel - als dat al het geval is.
U moet rekening houden met het vermogen om de renovaties voor een goede prijs uit te voeren om uw ROI te schatten. Anders kunnen de reparaties onbetaalbaar zijn als u wilt dat de renovaties en uw totale investering in het huis vruchten afwerpen. Dat is een van de redenen waarom investeerders en flippers de 70%-regel gebruiken.
De 70%-regel
Investeerders, kredietverstrekkers en flippers maken over het algemeen graag gebruik van de 70% -regel bij het investeren, lenen of kopen van een huis dat grondig moet worden gerenoveerd. De 70%-regel houdt in dat u een bod uitbrengt van de ARV vermenigvuldigd met 70% (0.70) minus de verwachte reparatiekosten.
De ARV van een huis is bijvoorbeeld $ 100,000 en de verwachte reparaties kosten $ 20,000. In dat voorbeeld vermenigvuldig je de ARV met 0.70 en krijg je €70,000:
$ 100,000 × 0.70 = $ 70,000
Vervolgens trekt u de verwachte reparatiekosten van dat aantal af om $ 50,000 te krijgen, wat het hoogste zou moeten zijn dat u zou bieden voor dit specifieke onroerend goed:
$ 70,000 - $ 20,000 = $ 50,000
Dit veronderstelt dat u de 70%-regel gebruikt, die door de marktomstandigheden niet altijd wordt ondersteund.
Deze regel zorgt voor een bufferzone die bestand is tegen een onverwacht hoge verbouwingskost of een lage taxatie- of aankoopprijs bij verkoop van de woning.
>> AGENT ANTWOORDEN: De effecten van het ombouwen van garage tot mudroom?
Met de 70%-regel kunnen beleggers rekening houden met de winst die ze willen maken met de investering, terwijl ze de sluitingskosten en onverwachte uitgaven of een uiteindelijk lage verkoopprijs dekken nadat ze het huis renoveren en op de markt brengen.
Deze regel wordt ook gebruikt door banken en hard geldschieters die geld lenen aan de flippers om een woning te kopen en te renoveren. Ze mogen geen geld lenen voor de aankoop als het onroerend goed niet kan worden gekocht voor 70% van de ARV of lager.
Een lener kan bepalen hoeveel hij kan lenen voor een renovatie- of bouwlening door de ARV te berekenen en dat getal te vermenigvuldigen met 70%.
Enkele voorbeelden: waarden voor en na renovatie van huizen
In de bovenstaande paragrafen is beschreven hoe ARV werkt, de waarde van renovaties wordt beoordeeld en de 70%-regel wordt gebruikt om het potentiële bod of aanbod op het onroerend goed te beperken. Die details kunnen in perspectief worden geplaatst, zoals blijkt uit de volgende hypothetische voorbeelden.
Voorbeeld één
Een huis waar veel aan moet worden gedaan, kan op de markt komen. Omdat het uitgebreide reparaties nodig heeft, staat het huis vermeld op $ 180,000, wat lager is dan waarvoor huizen in de buurt zijn verkocht. Dat is de waarde vóór verbouwingen.
Als u of uw agent naar de lokale composities kijkt en ontdekt dat vergelijkbare huizen in goede staat worden verkocht voor ongeveer $ 300,000, dan is dat aantal de ARV.
Als u de 70%-regel gebruikt, vermenigvuldigt u de ARV met 70% en krijgt u $ 210,000:
$ 300,000 × 0.7 = $ 210,000
De volgende stap is het nauwkeurig berekenen van de totale te verwachten renovatiekosten. Dit huis heeft mogelijk een nieuw dak nodig, dat $ 10,000 zal kosten, en een nieuwe keuken, die naar schatting $ 20,000 zal kosten. De totale reparatie wordt geschat op $ 30,000.
Je hebt bepaald dat je $ 30,000 nodig hebt voor reparaties, dus dat zou je aftrekken van 70% van de ARV:
$ 210,000 - $ 30,000 = $ 180,000
In dit voorbeeld is de catalogusprijs goed voor het geld bij gebruik van de 70%-regel en krijgt de verkoper mogelijk een bod voor de vraagprijs.
Voorbeeld twee
In een ander voorbeeld kan een zwaar beschadigd huis in een vergelijkbare buurt worden vermeld voor $ 250,000. De composities zijn ongeveer $ 300,000, waardoor dat aantal de ARV is. Renovaties worden geschat op $ 100,000. Als u de 70%-regel gebruikt, krijgt u $ 210,000:
$ 300,000 × 0.7 = $ 210,000
Na aftrek van de reparatiekosten blijft $ 110,000 over, wat het hoogste is dat u op dat specifieke huis kunt bieden:
$ 210,000 - $ 100,000 = $ 110,000
Als het hoogste dat u wilt bieden lager is dan de vraagprijs, moet u onderhandelen om de koper een lager bod te laten accepteren, of u wilt misschien de woning doorgeven.
Dingen om in gedachten te houden bij het berekenen van ARV
Overweeg enkele belangrijke punten over het bepalen van ARV als het gaat om het vinden, repareren en verkopen van een gerenoveerd pand:
- Weten hoe ARV moet worden berekend, komt neer op het begrijpen van de composities van een woning.
- Als u nauwkeurig kunt uitzoeken hoe u een woningrenovatie kunt inschatten, heeft u mogelijk een grotere kans om onder het budget te blijven.
- De 70%-regel werkt mogelijk slechts in sommige markten, dus het kan zijn dat u uw bod moet aanpassen om het onroerend goed te krijgen.
- ARV is slechts een actuele schatting, aangezien de waarde van het huis kan veranderen tegen de tijd dat het wordt verkocht.
- Een overschatting van de ARV kan resulteren in minder ruimte voor fouten bij renovaties en lagere winstmarges.
- Sommige renovaties kunnen kostbaar zijn, en sommige kunnen de waarde van het huis schaden.
Laatste gedachten over ARV
Het berekenen van de ARV van een woning kan u helpen beslissen over de aankoop van een huis dat uitgebreide reparaties nodig heeft. Als de woning flink is afgeprijsd en u weet wat de geschatte kosten zijn van de benodigde reparaties, dan dient u een bod uit te brengen van 70% van de geschatte ARV van de woning. Zo weet u zeker dat er genoeg ruimte is voor onverwachte kosten én winst als u de woning verkoopt.
De kritische factoren die u moet kennen zijn:
- Lokale vergelijkbare verkoop
- De omvang van de schade en wat er gerepareerd moet worden
- Geschatte kosten van de reparaties en de waarde van de renovaties
Het kennen van de ARV is slechts een van de vele aspecten van beleggen in onroerend goed en het omdraaien van huizen. Of u nu een investeerder, flipper of huiseigenaar bent, u heeft een eenvoudig platform nodig om de beste makelaars te vinden die u kunnen helpen bij het berekenen van de ARV van potentiële eigendommen en u uiteindelijk kunnen helpen bij het verkopen van uw gerenoveerde woning.
Je kunt snel vind de beste lokale makelaars op FastExpert om u te helpen bij uw huisverkoop — en u te helpen het meeste uit uw uitgebreide renovatie-inspanningen te halen.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/
