Zeggen dat de COVID-19-pandemie de Amerikaanse vastgoedmarkt heeft beïnvloed, zou een understatement zijn. Het is zelfs moeilijk voor te stellen dat er een markt ter wereld is die niet door de pandemie is getroffen.
We zagen de wereld geconfronteerd worden met onzekerheid, angst en een van de belangrijkste culturele verschuivingen in de recente geschiedenis. Hoe we leven en werken zal nooit meer hetzelfde zijn, en het is nog steeds onduidelijk hoe en wanneer de impact van de pandemie op de woningmarkt zal afnemen.
Tegenwoordig blijven externe en hybride werkomgevingen een drijvende kracht achter waar we werken, pendelen en wonen. Bovendien heeft de pandemie geleid tot consumenten- en economische veranderingen die het eigenwoningbezit en investeringen de komende jaren zullen blijven beïnvloeden.
De huizenmarkt vóór COVID
De vastgoedmarkt vlak voordat de pandemie begon was sterk, gedreven door een robuuste economie en aantrekkelijke tarieven. Volgens FRED Economic Data stegen de mediane huizenprijzen in de VS van $ 313,000 in Q1 2019 tot $ 327,000 in Q4 2019. Dit vertegenwoordigde een aantrekkelijke gemiddelde stijging van 4.47%, wat wijst op een solide verkopersmarkt die verkopers begunstigt.
Een van de grootste uitdagingen die het vermelden waard zijn, zijn de pre-pandemische niveaus van beperkte woningvoorraad (wat misschien een bekend verhaal klinkt als je op de huidige markt let). De helft van de grootste markten van het land zag een daling van het aantal transacties. Van 2013 tot 2020 zijn de huizenprijzen alleen maar gestegen gematigd gemiddelde van 5% per jaar. Metrogebieden hadden nog steeds de sterkste huizenprijzen en dure steden als San Francisco, Los Angeles en New York leken nooit aan kracht te verliezen.
De betaalbaarheid van woningen verbeterde.
Het lijkt misschien vreemd om te horen, maar in 2019 verbeterde de betaalbaarheid van woningen. De inkomens stegen sneller dan de huizenprijzen. Jarenlang waren de huizenprijzen snel gestegen, maar de inkomensgroei bleef relatief stagneren. Een verdere verbetering van de betaalbaarheid van woningen was de dalende rente. De gemiddelde hypotheekrente is gedaald van 4.54% in 2018 naar 3.94% in 2019. Door deze veranderingen is de betaalbaarheid van woningen landelijk met 5% toegenomen.
Deze sleutelfactoren creëerden kopervriendelijke voorwaarden, die bijdroegen aan een stijging van de vraag, vooral in de buitenwijken van grote steden, die de meeste prijsgroei doormaakten.
Een nieuwe generatie veroverde een groot deel van de markt.
De millenniumgeneratie is niet langer ingepakt in hun universitaire diploma's. In plaats daarvan zijn veel van de best opgeleide generaties in de geschiedenis van de VS al bijna tien jaar bezig met hun carrière, wat betekent dat hun inkomen is gegroeid en dat ze nu een aanzienlijke koopkracht hebben. Ze hebben hard gewerkt om voet aan de grond te krijgen in de branche, en in 2019 deden velen van hen hetzelfde met de markt. In 2019 werden millennials de generatie met de meeste leningen, aangezien velen overstapten naar een eigen huis. Daarom was er in 2019 een toename van de vraag naar woningen, zowel voor huurwoningen als voor koop.
De huizenmarkt aan het begin van COVID
Op 31 januari 2020 heeft de secretaris van het ministerie van Volksgezondheid en Human Services, Alex Azar, de uitbraak van het nieuwe coronavirus in 2019 uitgeroepen tot een noodsituatie voor de volksgezondheid. De wereld begon zich snel in zichzelf te sluiten.
Aan het begin van de pandemie kenden de residentiële vastgoedmarkten in het hele land een tijdelijke pauze in de woningactiviteit. Terwijl mensen hun toevlucht zochten en bedrijven sloten, kwamen huizenverkopen en nieuwbouw op gang. Vastgoedprofessionals en investeerders vreesden voor hun bedrijf, en er leek weinig hoop in zicht toen de voorwaarden voor onderdak herhaaldelijk werden verlengd. We leefden in een wereld vol onzekerheid en angst, wat de vastgoedgroei niet bevordert.
De aanvankelijke negatieve impact van COVID op de huizenmarkt duurde niet lang
Terwijl de huizenmarkten tijdens de pandemie aanvankelijk tot rust kwamen, duurde dat niet lang. Al snel begon de vastgoedmarkt aan te trekken met een nieuw leven ingeblazen vraag, maar de voorkeuren van huizenkopers waren veranderd.
Vroege pandemische maanden
Tijdens de eerste maanden van de pandemie ondervond de residentiële vastgoedmarkt een verschuiving in de mix van huizenkopers als gevolg van de negatieve economische impact van sociale afstandsmaatregelen. Volgens gegevens van de National Association of Realtors, nam het aantal starters toe, goed voor 36% van alle woningaankopen in april 2020, vergeleken met 32% het voorgaande jaar. Aan de andere kant werden kopers van investeerders schaarser, wat leidde tot een daling van de verkoop voor investering, verhuur of vakantiegebruik, van 11% in februari tot slechts 10% in april. De afname van het aantal investeerderskopers resulteerde ook in minder contante verkopen, die slechts 15% van de bestaande woningaankopen uitmaakten, tegen 20% in het voorgaande jaar.
Door een verandering in de vraag van huizenkopers ondervonden kleinere markten een enorme waardering.
De pandemie heeft grote veranderingen teweeggebracht in de manier waarop mensen leven, werken en beslissen waar ze willen wonen. Een van de belangrijkste veranderingen in de vraag van huizenkopers tijdens de pandemie was de verschuiving weg van stedelijke gebieden. Omdat veel mensen vanuit huis werkten, was de noodzaak om dicht bij het werk te wonen minder urgent. Als gevolg hiervan gingen huizenkopers op zoek naar woningen die verder van de grote steden verwijderd waren, waar ze meer ruimte konden vinden tegen lagere kosten. Deze verschuiving weg van stedelijke gebieden veroorzaakte een toename van de vraag naar onroerend goed in voorstedelijke en landelijke gebieden, wat leidde tot meer concurrentie en hogere prijzen op die markten.
Een andere verandering in de vraag van huizenkopers was de verschuiving naar grotere woningen. Naarmate meer mensen meer tijd thuis doorbrachten, ontstond er een groeiende behoefte aan extra ruimte, vooral voor gezinnen met kinderen. Huizenkopers wilden huizen met meer slaapkamers, badkamers en buitenruimtes waar ze uren thuis konden genieten. Deze trend leidde tot een toename van de vraag naar grotere woningen en een afname van de vraag naar kleinere woningen.
>>MEER: Een top makelaar vinden is eenvoudig met FastExpert. Blader vandaag nog door makelaarslijsten.
De pandemie veranderde ook de manier waarop mensen huren. Met de verschuiving naar werken op afstand zochten mensen naar huurwoningen die meer ruimte, privacy en flexibiliteit bieden. Deze verandering in de vraag was ook zichtbaar op de huurmarkt, aangezien veel huurders van hun stadsappartementen naar grotere panden verhuisden. Staten zoals Californië zag de grootte van het huishouden krimpen omdat huurders en huiseigenaren meer ruimte zochten en er minder gedeelde woningen waren. Dit zette de woningmarkt verder onder druk.
Ten slotte veroorzaakte de pandemie een verandering in het soort voorzieningen waar huizenkopers en huurders naar op zoek zijn. Nu meer mensen meer tijd thuis doorbrengen, is de behoefte aan voorzieningen zoals thuiskantoren, sportscholen en buitenruimtes toegenomen. In plaats van te kijken hoe ver hun woon-werkverkeer zou zijn, vroegen veel huizenkopers of er een aangewezen werkruimte was of zochten ze naar een extra slaapkamer die ze in een thuiskantoor konden veranderen. Of ze gaven prioriteit aan hun afstand tot enkele van hun favoriete activiteiten.
Hoewel ze niet meer zo belangrijk zijn, gaan deze eisen voor het kopen en huren van huizen vandaag nog steeds door.
Migratie tussen staten tijdens de pandemie
Migratie tussen staten tijdens de pandemie was een belangrijke aanjager van verschuivingen op de huizenmarkt. Voor het eerst in de geschiedenis waren veel Amerikanen vrij om te kiezen waar ze wilden wonen terwijl ze hun baan op afstand behielden. De mogelijkheid om te verhuizen naar meer betaalbare markten met lagere huizenprijzen of gebieden met betere kosten van levensonderhoud werd in hun handen gelegd. Als gevolg hiervan zijn sommige staten, zoals Californië en New York, de thuisbasis van de meest bevolkte grootstedelijke economische grootmachten van het land, zag de bevolking afnemen. Met de groeiende trend om op afstand te werken, had het leven in een stadscentrum als San Francisco of Manhattan niet langer dezelfde aantrekkingskracht.
Volgens schattingen van het Census Bureau, na het bereiken van een piek van 39.6 miljoen in januari 2020, verloor Californië 600,000 mensen vanaf juli 2022. Het grootste deel van dit verlies deed zich voor tijdens het eerste jaar van de pandemie, toen inwoners op zoek waren naar meer betaalbare woonmogelijkheden in andere staten. Het aantal inwoners dat naar andere staten verhuisde, bereikte het hoogste niveau tijdens de pandemie, terwijl de internationale migratie daalde tot het laagste niveau in decennia. Dit betekende dat de gebieden die voorheen profiteerden van internationale migratie (zoals Californië en New York) niet langer dezelfde bevolkingstoestroom ontvingen.
Staten als Texas, Florida, Arizona, Nevada, Idaho, Utah en South Carolina daarentegen kende de meeste bevolkingsgroei tijdens de pandemie. Deze staten bieden een combinatie van lagere huisvestingskosten, lagere inkomstenbelastingen en over het algemeen lagere kosten van levensonderhoud, waardoor ze aantrekkelijke bestemmingen zijn voor mensen die willen ontsnappen aan de hoge huizenprijzen en de drukke steden van Californië en New York.
De COVID huizenmarkt
De huizenmarkt tijdens de pandemie was niet langer een omgeving waarin grote grootstedelijke markten schitterden, maar zag tertiaire en secundaire steden een astronomische groei doormaken.
Economische stimulans en de COVID huizenmarkt
De COVID-19-pandemie heeft de wereldeconomie voor ongekende uitdagingen gesteld, waarbij veel bedrijven moeite hebben om het hoofd boven water te houden en personeel aan het werk te houden. Tijdens de pandemie had de financiële steun van de overheid een grote invloed op het gezinsinkomen en ondersteunde het de vraag naar woningen. Als gevolg hiervan konden huishoudens hun economische status behouden in april 2020, toen de werkloosheid een alarmerende seizoensgecorrigeerde 14.8% bedroeg, een stijging ten opzichte van 4.4% de voorgaande maand.
De Federal Reserve was ook een belangrijke speler bij de uitvoering van economische stimuleringsmaatregelen om de door een pandemie veroorzaakte recessie te bestrijden. Een van die maatregelen was het handhaven van record-lage tarieven om lenen en uitgeven aan te moedigen, wat uiteindelijk een aanzienlijke impact had op de huizenmarkt.
De lage hypotheekrente maakte het voor mensen betaalbaarder om een woning te kopen en voor bedrijven om in nieuwe woningen te investeren of hun bestaande woningen uit te breiden. Aanvankelijk hielpen lage tarieven om de vastgoedmarkt levendig te houden in een tijd van economische onzekerheid, en daarna hielpen ze de daaropvolgende jaren van ongekende stijging van de huizenprijzen.
>> AGENT ANTWOORDEN: Hoe heeft COVID de vastgoedmarkt veranderd?
In juli 2020 zakte de hypotheekrente voor het eerst onder de 3%, maar daar bleef het niet bij. De hypotheekrente zou blijven dalen, tot een historisch dieptepunt van 2.65% in januari 2021. De gemiddelde hypotheekrente voor het jaar was 2.96%, waardoor het een ongelooflijk betaalbare tijd is voor huizenkopers en mensen die hun bestaande hypotheken willen herfinancieren. Deze lage tarieven waren een direct gevolg van het beleid van de Federal Reserve om de renterecords laag te houden om de economie te stimuleren tijdens de COVID-19-pandemie.
Helaas hebben lage tarieven evenveel negatieve als positieve kanten. Ten eerste worden ze verslavend voor consumenten. Lage rentetarieven waren echter bedoeld om de economie te ondersteunen tijdens een economisch zwarte schapen-evenement. Deze maatregelen waren nooit bedoeld om stand te houden en er werd altijd verwacht dat de rentetarieven weer zouden stijgen.
Helaas raken kopers snel gewend aan betaalbare schulden, en wanneer de rente begint te stijgen, reageren ze negatief en trekken ze zich terug uit de markt. Bovendien dragen lage rentetarieven bij aan de inflatie, wat de volgende hindernis werd op de huizenmarkt na de pandemie.
Het gebrek aan nieuwe woningen houdt de huizenprijzen op peil.
Onder normale omstandigheden wordt aan de toegenomen vraag naar nieuwe woningen voldaan door meer te bouwen. Maar met pandemische omstandigheden, verbroken toeleveringsketens en vereisten voor sociale afstand, was nieuwbouw beperkt. Deze beperkingen
De sterkste vastgoedmarkten tijdens COVID.
Tijdens de COVID-pandemie kenden de meeste huizenmarkten een aanzienlijke groei, ook al werden ze alleen gedreven door inflatie. Sommige markten presteerden echter beter dan andere, en die markten verrasten velen van ons. Enkele van de sterkste huizenmarkten tijdens de pandemie waren:
- Phoenix, AZ
- Tampa, FL
- Miami, FL
- Boise, Idaho
- Charlotte, NC
- Sacramento, CA
- Austin, TX
Maar laat u niet misleiden, prijsgroei met dubbele cijfers vond plaats in de meeste grote markten. Volgens CoreLogic, de de gemiddelde huizenprijs in de VS steeg in 18.1 met maar liefst 2021%. In december behaalden Phoenix, Tampa en Miami opmerkelijk succes, aangezien ze bovenaan de jaarlijkse prijsindex van 20 steden stonden. Deze grootstedelijke gebieden liepen niet alleen voorop met jaar-op-jaar groei van 32.5%, 29.4% en 27.3%, maar dit is ook de 31e achtereenvolgende maand dat Phoenix zijn positie op nummer één heeft behouden.
COVID, inflatie en de huizenmarkt.
Lage rentetarieven, verbroken toeleveringsketens, hoge bedrijfskosten en een tekort aan arbeidskrachten zijn de belangrijkste oorzaken van hoge inflatie in 2021 en 2022. Hoge inflatie leidt tot een afname van de koopkracht, wat betekent dat geld zijn waarde verliest bij het kopen van goederen of Diensten. Als je het aan vooraanstaande economen vraagt, is er niets gevaarlijker voor de Amerikaanse economie dan hoge inflatie. De Federal Reserve Bank heeft een “gezonde” inflatiedoelstelling van 2%, maar in 2021 zal de Consumentenprijsindex (de inflatie-indicator) steeg met 7%, wat betekende dat de inflatie snel uit de hand liep.
De Fed had nog maar één optie: de rente verhogen. Sinds begin 2022 zien we de rente gestaag stijgen. Gedurende het jaar verhoogde de Fed de rente zeven keer en zal de rente in 2023 blijven verhogen totdat de inflatie weer onder controle is. Momenteel bedraagt de inflatie in de VS 6.2%, een daling ten opzichte van een hoogtepunt van 9.1% in juni 2022.
Waar is het tarief van de Fed nu?
Omdat de inflatie hardnekkig bleef, zette de Fed door met haar beloofde renteverhoging tijdens haar vergadering van februari 2023. De Fed Funds-rente met 25 basispunten naar 4.5%-4.75%, het hoogste tarief sinds 2007. De aandelenmarkt reageerde als eerste op de renteverhogingen van de Fed, maar nu zien we dat de huizenprijzen zich aanpassen en afkoelen.
Wat kopers, verkopers, investeerders en vastgoedprofessionals moeten onthouden, is dat hoewel deze tarieven misschien hoog lijken, we de gemiddelde Federal Funds-rente van de afgelopen 50 jaar nog moeten halen. Het gemiddelde tarief van 1971 tot 2023 is 5.42%, met een recordhoogte van 20.0% in maart 1980.
De huizenmarkt na covid
Als u het gevoel heeft dat u last heeft van een whiplash op de woningmarkt, bent u niet de enige. In iets meer dan 12 maanden zijn we overgegaan van een van de meest winstgevende jaren in onroerend goed naar een geheel nieuw en onbekend klimaat. De woningvoorraad voor zowel koop als huur is beperkt en de angst voor banenverlies hangt in de lucht.
Nu de rente hoog is, is de woningmarkt in een afkoelingsfase beland. Veel potentiële huizenkopers en investeerders doen een stap terug van kopen en hopen in plaats daarvan dat de huizenprijzen of rentetarieven zullen dalen. De vraag naar bestaande woningen is echter veerkrachtig. Daarom verwachten we op korte termijn niet dat de huizenprijzen zullen dalen, vooral niet in grootstedelijke gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid of groeiende industrie.
De vraag naar woningen is ver gedaald, maar dat geldt ook voor de voorraad.
Leningnormen maken het voor kopers steeds moeilijker om in aanmerking te komen voor dezelfde leningbedragen waarvoor ze een jaar geleden in aanmerking konden komen. Kopers die verwachten dat de huizenprijzen onmiddellijk zullen reageren, komen echter bedrogen uit.
De voorraad nieuwe en secundaire woningen in de meeste grote markten is gedaald. Zo zag Phoenix, dat in 2021 de sterkste woningmarkt had, de huizenverkopen met 48.7% op jaarbasis dalen en de prijsgroei met 1.4%. In december 2022 werden 1,245 woningen verkocht, tegen 2,428 in 2021.
Terwijl woningen langer te koop staan, worden ze nog steeds verkocht. Wat deze markt het meest belemmert, is dat er gewoon niet genoeg woningen te koop staan, wat bijdraagt aan een hernieuwde betaalbaarheidscrisis.
De patstelling na de pandemie.
De beste manier om de huidige marktomstandigheden te beschrijven is die van een patstelling. De kopers die op de markt zijn, voelen zich onder druk gezet door een gebrek aan aanbod en opties. Ze zijn nog steeds bereid om een woning te kopen, maar worden gehinderd doordat ze niet het soort woning kunnen vinden dat ze willen.
Ondertussen zijn potentiële verkopers ongelooflijk op hun hoede voor de markt. Ze zijn zich bewust van de minder wenselijke leenvoorwaarden en velen realiseren zich dat als ze zouden verkopen, ze waarschijnlijk gedwongen zouden worden een hypotheek af te sluiten tegen een veel hogere rente dan hun huidige lening.
Huizenbouwers bouwen niet.
Om de betaalbaarheidscrisis op te lossen, hebben we nieuwe woningen nodig – zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. Helaas trekken huizenbouwers zich ook terug uit de markt, wat het gebrek aan inventaris nog verergert. december 2022, aanvragen voor bouwvergunningen daalden met 6.5% ten opzichte van de voorgaande maand. Bouwers zijn ook onderhevig aan rentetarieven, zowel bij de financiering van hun ontwikkelingen als via de vraag van kopers. Daarom zijn ze bang om nieuwe woningbouwprojecten te starten in het huidige marktklimaat en reageren ze in plaats daarvan door de productie te verlagen. Als gevolg hiervan heeft de algehele huizenmarkt na COVID onontgonnen terrein bereikt. Met hoge rentetarieven, lage voorraden en een tekort aan woningen, ziet het ernaar uit dat kopers en verkopers nog een tijdje in deze patstelling zullen blijven.
Op basis van nieuwe woonverwachtingen en het gebrek aan deelname van verkopers aan de markt, hebben experts sombere vooruitzichten voor de woningvoorraad. Dat betekent dat de huizenprijzen relatief vlak kunnen blijven, terwijl de vraag naar woningen laag blijft. Dit zal de woningmarkt blijven beïnvloeden totdat de voorraadniveaus weer beginnen te stijgen.
Om weloverwogen beslissingen te nemen, moeten kopers, verkopers en investeerders vastgoedprofessionals raadplegen om te begrijpen hoe de huidige omstandigheden de woningmarkt in hun omgeving beïnvloeden. Als u nog niet met een lokale agent werkt, SnelExpert kan u helpen in contact te komen met topmakelaars die u zullen helpen bij het navigeren op de huizenmarkt na de pandemie.
Dit is de positieve kant van de huizenmarkt na de pandemie.
Ondanks de hoge kosten van schulden, wordt niet verwacht dat de huizenprijzen op korte termijn zullen dalen of een enorme daling zullen ondergaan als gevolg van gezonde economische fundamenten, aanhoudend hoge werkgelegenheidsniveaus en voorraadbeperkingen. We zouden kunnen zeggen dat terwijl we in een periode van onzekerheid zitten, de markt ook weer begint te "normaliseren".
Maar vergeet niet dat elke markt uniek is. Sommige gebieden zullen de huizenprijzen onmiddellijk zien dalen, terwijl andere zullen blijven groeien. Bovendien is onroerend goed een activaklasse die de neiging heeft te stijgen in overeenstemming met de consumentenprijsindex, dus verwacht dat veel markten (vooral middelgrote stedelijke gebieden) veerkrachtig zullen blijven, althans op korte termijn.
De topgroeimarkten voor 2023 zullen je verrassen.
Wil je uitsluitsel over de beste huizenmarkten in 2023, dan zal dat sterk afhangen van de econoom en de statistieken waarop hij zich richt. Als we ons echter puur op groei richten, zullen de belangrijkste vastgoedmarkten ook enkele van de meest betaalbare markten van het land zijn.
Lagere huizenprijzen zorgen ervoor dat een hoge rente minder invloed heeft op de maandlasten. Beleggers die een sterke cashflow en waardering willen, moeten uitkijken naar Grand Rapids (MI), Toledo (OH) en Augusta (GA). Dit zijn gebieden met lagere kosten die naar verwachting een aanhoudende stijging van de huizenprijzen zullen ervaren. Dure steden (zoals San Francisco) en steden met snel stijgende huizenprijzen tijdens de pandemie (zoals Salt Lake City) zullen waarschijnlijk de grootste prijscorrecties ondergaan.
Dus hoewel de huizenprijzen naar verwachting geen extreme daling zullen doormaken zoals in 2007-2008, is de huizenmarkt na COVID onbekend terrein dat kansen en verrassingen zal brengen. De woningmarkt blijft onvoorspelbaar en de voorraadniveaus zullen naar verwachting voorlopig laag blijven. Daarom is het een goed moment voor kopers en verkopers om hun huiswerk te doen voordat ze beslissingen over huisvesting nemen.
Ondanks dat alles kan er een lichtpuntje aan de horizon zijn, met veelbelovende potentiële groei in meer betaalbare vastgoedmarkten. Daarom is het van essentieel belang om de trends op de woningmarkt in de gaten te houden en nauw samen te werken met ervaren makelaars die kunnen helpen bepalen welke markten het meest geschikt zijn voor u en uw vastgoedbehoeften. Blijf op de hoogte van de huidige economische verwachtingen, let op lokale huisvestingsgegevens en zorg ervoor dat u goed geïnformeerd bent voordat u huisvestingsbeslissingen neemt.
Wanneer is de beste tijd om te kopen na COVID?
Als u klaar bent om een huis te kopen, de beste tijd om te kopen is wanneer u een woning vindt die voldoet aan uw budget en eisen. Er is nog steeds veel vraag naar eengezinswoningen en veel markten zullen naar verwachting in 2023 blijven appreciëren. Proberen de markt te timen of te wachten tot de hypotheekrente weer op het niveau van voor de pandemie is, zal er waarschijnlijk toe leiden dat u het juiste onroerend goed misloopt of gewoon een hogere aankoopprijs.
Kom in contact met een lokale makelaar met FastExpert voor meer informatie over uw lokale markt.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.fastexpert.com/blog/housing-market-after-covid/
