Een recente jury oordeel tegen de National Association of Realtors en grote woningmakelaars zouden kunnen de residentiële vastgoedsector op zijn kop zetten. 

Het vastgoedcompensatiemodel vormt de kern van het probleem. Eisers beweren dat de commissietarieven te hoog zijn, dat kopersmakelaars te veel worden betaald en dat de NAR-regels, samen met de praktijken van de bedrijfsbeklaagden, leiden tot vaste prijzen. NAR beweert daarentegen dat de regels de concurrentie en efficiënte, transparante en rechtvaardige lokale makelaarsmarkten bevorderen. 

NAR, van wie CEO vertrok kort na de historische nederlaag bij de rechtbank, is aantrekkelijk het juryoordeel van 1.8 miljard dollar, dus het kan nog enkele jaren duren voordat de zaak – die de Missouri-markten van Kansas City, St. Louis, Springfield en Columbia bestrijkt – wordt opgelost. Maar in combinatie met soortgelijke rechtszaken die momenteel lopen, is het potentieel voor beleidswijzigingen die van invloed kunnen zijn op de portemonnee van makelaars voelbaar.

De impact op de markt blijft zich verspreiden. Aandelen van Re/Max. bezittingenwaren bijvoorbeeld dinsdag ruim 8% gedaald te midden van de angst voor rechtszaken, ook al had het al vóór de recente uitspraak in de NAR-zaak een schikking getroffen met de eisers.

Dit is wat makelaars, huizenkopers en verkopers moeten weten over mogelijke veranderingen in de economie van residentieel vastgoed.

Een slechte tijd voor slecht nieuws in de vastgoedsector

Het oordeel van de jury komt op een moment dat veel makelaars al in de knel zitten.

De snelle stijging van de rentetarieven, veroorzaakt door de strijd van de Federal Reserve tegen de inflatie, heeft onlangs geleid tot de 30-jaars vaste hypotheekrente bijvullen 8%, waardoor een bestaande wordt verergerd betaalbaarheidscrisis op de Amerikaanse huizenmarkt. Potentiële verkopers willen niet verhuizen als ze een hypotheekrente moeten overwegen die even hoog of zelfs meer dan het dubbele is van hun huidige rente, terwijl miljoenen potentiële huizenkopers de maandelijkse betaling niet kunnen betalen en momenteel van de markt zijn uitgesloten.

De verkoop van bestaande woningen is onlangs gedaald tot hun laagste niveau sinds 2010. Volgens een verslag van oktober Volgens Mike DelPrete, onderzoeker aan de University of Colorado Boulder, liggen de verkopen van bestaande huizen dit jaar op koers voor 4.15 miljoen transacties, gebaseerd op NAR-gegevens, wat een daling zou zijn ten opzichte van de ruim 6 miljoen in 2021 en de 5 miljoen in 2022.

In een tijd waarin de huizenverkoop al onder druk staat, “is deze rechtszaak gewoon weer een klap in het hart van vastgoedfranchises”, zegt Bill Gross, een zelfstandige vastgoedmakelaar in Californië bij eXp Realty.

Tot nu toe is er weinig tot geen sprake geweest van een doorsijpelingseffect voor individuele makelaars en agenten als gevolg van de gerechtelijke procedures, maar dat zal wellicht niet voor altijd het geval zijn, afhankelijk van hoe juridische strijd die zich op meerdere fronten afspeelt, vormgeven. Een analyse van Keefe, Bruyette & Woods-analist Ryan Tomasello die vorige maand werd gepubliceerd, voordat het oordeel van de jury werd bereikt, schatte een reductie van 30% op de $100 miljard jaarlijks aan vastgoedprovisies betaald en maar liefst 1.6 miljoen makelaars verliezen hun inkomstenbron.

De druk op de transactiekosten zal toenemen

De vergoedingen staan ​​de afgelopen jaren over het algemeen onder druk, waarbij de technologie tot meer transparantie heeft geleid en de recente rechtszaken de druk vanuit de sector hebben vergroot.

Omdat de huizenprijzen zijn gestegen, zijn de kosten bovendien duidelijker in verhouding tot de omvang van de deal, zegt Gilbert J. Schipani, oprichter van Tempus Fugit Law, die kopers, verkopers, makelaars, kredietverstrekkers en bedrijven vertegenwoordigt via commerciële en residentiële vastgoedtransacties. .

Rechtszaken gericht op vergoedingen versterken de algemene trend om de vergoedingen op de vastgoedmarkt te verlagen, zei Schipani. 

“Het is weer een stap in de richting die we de afgelopen tien jaar zijn gegaan”, zei hij.

Naarmate de rechtszaken vorderen, zal er in de toekomst waarschijnlijk meer openbaarmaking over de vergoedingen plaatsvinden, vanwege transparantiedoeleinden, zei hij.

Zoals Glenn Kelman, CEO van het door technologie geleide makelaarskantoor Redfin, schreef onlangs“In de weken voorafgaand aan het vonnis heeft de National Association of Realtors haar richtlijnen al bijgewerkt, zodat makelaars huizen te koop kunnen aanbieden die geen commissie bieden aan de makelaar van de koper. … Traditionele makelaars zullen hun agenten nu ongetwijfeld trainen om gesprekken over vergoedingen te verwelkomen. … Dit is zoals het zou moeten zijn.’

Rode Fin, en een ander op technologie gericht vastgoedmakelaarsbedrijf, Kompas, behoren tot de doelstellingen die worden toegevoegd aan nieuwe juridische uitdagingen.

Kopersagenten zouden de grootste verliezers kunnen zijn

Eisers betogen dat kopers, en niet verkopers, de rekening van de kopersagent moeten betalen, maar dat zou een ongewenst effect kunnen hebben op de mate waarin kopersagenten worden ingezet.

“Als de eisers hun zin zouden krijgen, zou de vertegenwoordiging van huizenkopers tot het verleden behoren bij wat voor velen de belangrijkste en meest complexe aankoop is die ze in hun leven zullen doen”, aldus NAR-woordvoerder Mantill Williams in een e-mail.

Als de rechtbanken de huidige normen dwingen te veranderen, zullen waarschijnlijk meer huizenkopers proberen zelf onroerend goed te vinden om geld te besparen, en te onderhandelen met makelaars, in de veronderstelling dat ze een lagere vergoeding krijgen, aangezien deze laatste al wordt gecompenseerd door de verkoper, Gross. gezegd. 

Niet alle vastgoedprofessionals zullen ermee instemmen om aan beide kanten van een deal te werken vanwege de ‘inherente vooringenomenheid’, maar het zou vaker kunnen gebeuren, afhankelijk van hoe de markt zich ontwikkelt, zei Gross. Er is ook de mogelijkheid dat nieuwe regels opgelegd door rechtbanken vastgoedprofessionals kunnen verbieden om aan beide kanten van een deal te werken, zei Schipani.

Kelman merkte in zijn analyse na de uitspraak op dat als kopers nog steeds een aankoopmakelaar inhuren, ze waarschijnlijk over een lagere vergoeding zullen onderhandelen, gezien de grotere focus en omdat deze mogelijk niet langer deel uitmaakt van de huizenprijs, waardoor deze gefinancierd kon worden door een hypotheek. 

Dit suggereert ook dat het minder waarschijnlijk is dat nieuwe agenten de sector zullen betreden, aldus Gavin Myers, managing partner bij Prudence, een durfkapitaalbedrijf dat investeert in de vastgoedsector. De meeste nieuwe makelaars beginnen aan de koopkant en er bestaat een risico wanneer u probeert in te breken in de branche. Als er vragen zijn over hoe ze betaald worden, of als ze betaald zullen worden, willen mensen misschien niet aan de koopkant werken, of vind je misschien geen mensen van hoge kwaliteit, zei Myers.

Veranderingen op de lokale huizenmarkt zullen van cruciaal belang zijn

Lokale marktregels kunnen veranderen op basis van wat er in de rechtbanken gebeurt, of bredere marktverschuivingen. 

Zo heeft de Real Estate Board of New York (REBNY), die geen banden heeft met NAR, onlangs aanstaande wijzigingen in zijn regels aangekondigd, in een uitgesproken poging om de transparantie en het consumentenvertrouwen in de woningmarkt te bevorderen. Over de veranderingen, waar al maanden aan werd gewerkt, werd in oktober gestemd.

Vanaf 1 januari moeten aanbiedingen van compensatie aan koopmakelaars, afhankelijk van de wijziging, afkomstig zijn van de verkoper/eigenaar. Listingmakelaars mogen niet langer een compensatieaanbod doen aan de koopmakelaar, zelfs niet namens de verkoper. Ook zullen noteringsmakelaars niet langer de koopvergoeding betalen. In plaats daarvan zal de kopersmakelaar rechtstreeks worden gecompenseerd door de verkoper of eigenaar van het exclusieve eigendom, wat zou moeten gebeuren bij de sluiting zoals gebruikelijk in de omgeving van New York City, aldus de groep.

“Het ontkoppelen van de compensatie aan de koopzijde vertegenwoordigt de toekomst van de manier waarop residentieel vastgoed wordt verhandeld, en we verwachten dat andere noteringsdiensten dit voorbeeld zullen volgen”, aldus REBNY. in een FAQ op haar website het bespreken van de veranderingen.

Commissies zijn al bespreekbaar

Op dit moment hoeven vastgoedprofessionals hun manier van zakendoen niet te veranderen, terwijl de juridische uitdagingen voortduren. Maar NAR raadt ten zeerste het gebruik van kopersvertegenwoordigingsovereenkomsten aan voor duidelijkheid en begrip. NAR dringt er ook bij leden op aan om klanten te blijven vertellen dat commissies onderhandelbaar zijn en worden vastgesteld tussen makelaars en hun klanten.

Een aparte rechtszaak tegen NAR en makelaars, waarbij meerdere markten betrokken zijn, zou volgend jaar voor de rechter kunnen komen, en er is ook nog een recentelijk aangespannen landelijke rechtszaak waarmee te kampen heeft.

“Wat er ook gebeurt met de rechter in Missouri, of in welke andere rechtszaal dan ook, één ding is zeker: er is geen weg meer terug naar hoe de zaken waren”, schreef Kelman, wiens bedrijf NAR vóór het vonnis verliet, in zijn recente bericht.

Vastgoedprofessionals moeten op de hoogte blijven.

"Dit is een tijd om de kleine lettertjes te lezen en zo goed mogelijk op de hoogte te blijven, zowel in het belang van uw bedrijf als makelaar als in het belang van uw klant", zegt Vickey Barron, een erkende vastgoedmakelaar bij Compass in New York City. .