Een jaar geleden werd de ‘herenhuisbelasting’ in Los Angeles van kracht. Het is een geschenk uit de hemel of een absolute ramp geweest, afhankelijk van wie je het vraagt.

De overdrachtsbelasting, formeel bekend als Measure ULA, heft een heffing van 4% op alle verkopen van onroerend goed boven de $ 5 miljoen en een heffing van 5.5% op verkopen boven de $ 10 miljoen, waarbij de opbrengst betaalbare huisvesting en dakloosheidsinitiatieven financiert.

Toen de kiezers in LA de maatregel in november 2022 goedkeurden, werd het al snel de dominante verhaallijn in de vastgoedsector in LA.

Voorstanders zeggen dat de belasting cruciale financiering genereert om de huizencrisis in LA aan te pakken, en ze hebben gelijk. Volgens het LA Housing Department heeft Measure ULA in het eerste jaar ongeveer 215 miljoen dollar opgehaald.

De gemeenteraad van LA heeft een Een bestedingsplan van $ 150 miljoen voor ULA-fondsen in augustus, en het geld is naar zes programma's gestroomd: hulp bij noodhuur op korte termijn, verdediging tegen uitzetting, voorlichting en voorlichting aan huurders, directe geldhulp voor senioren met een laag inkomen en mensen met een handicap, bescherming van huurders en de productie van betaalbare woningen .

Critici, waaronder veel vastgoedprofessionals in LA, beweren dat de belasting de markt heeft belemmerd – niet alleen de verkoop van luxe huizen, maar ook meergezinswoningen en commerciële eigendommen, aangezien de belasting van toepassing is op alle vastgoedverkopen boven de $ 5 miljoen.

Ze hebben ook gelijk.

Toen de belasting voor het eerst van kracht werd op 1 april 2023, was het alles behalve bevroren LA's markt voor luxe onroerend goed, waarbij veel verkopers hun huizen van de markt halen met het vooruitzicht een paar honderdduizend extra belasting te betalen als ze verkopen.

Een jaar later is de markt nog steeds net zo ijskoud.

De opvallende vertraging is deels te wijten aan de koelbloedige koopcijfers in heel Zuid-Californië, omdat de stijgende rentetarieven veel potentiële kopers helemaal uit de huizenjacht houden. Maar in LA – de enige stad die door de belasting wordt getroffen – zijn de huizenverkopen boven de $ 5 miljoen twee keer zo snel gedaald als in andere welvarende steden, omdat kopers kiezen voor huizen in aangrenzende gebieden die niet aan de belasting zijn onderworpen.

Van april 2022 tot maart 2023, het jaar voordat Measure ULA toesloeg, had LA 366 eengezinswoningen verkocht van $ 5 miljoen of meer. In de twaalf maanden daarna waren dat er nog maar 12 – een daling van grofweg 166%.

Volgens gegevens van de Multiple Listing Service is de verkoop van luxe artikelen in nabijgelegen steden vertraagd, maar lang niet in hetzelfde tempo.

In Beverly Hills daalde de verkoop van eengezinswoningen met 24%.

In Santa Monica daalde de verkoop van eengezinswoningen met 29%.

In Malibu daalde de verkoop van eengezinswoningen met 28%.

“Mijn klanten verlaten LA”, zegt Jason Oppenheim, een luxe makelaar in onroerend goed die schittert in de vastgoedrealityshow “Selling Sunset.” “We kunnen de rijken niet blijven verdrijven uit onze stad.”

Oppenheim en zijn team bracht een groot deel van het zevende seizoen door van de show die zich uitspreekt tegen de belasting, waarvan zij beweren dat deze potentiële kopers uit LA en naar andere welvarende gebieden duwt.

“Deze belasting heeft niet het beloofde effect gehad, en het wordt tijd dat iedereen zijn ego opzij zet en beseft dat dit een vergissing was”, aldus Oppenheim.

De daling is het gevolg van een aantal verschillende factoren. Veel eigenaren van luxe huizen zijn afgelopen voorjaar verhuisd om hun eigendommen te verkopen voordat de belasting van kracht werd, waaronder beroemdheden zoals Mark Wahlberg en Brad Pitt.

Anderen onderzochten mazen in de wet om te voorkomen dat u de belasting moet betalen, zoals het opsplitsen van eigendommen in meerdere delen en deze afzonderlijk verkopen om onder de grens van $ 5 miljoen te blijven.

Als gevolg hiervan heeft Measure ULA lang niet zoveel opgehaald als oorspronkelijk geprojecteerd.

Vroege voorstanders van Measure ULA schatten dat de belasting ongeveer $ 900 miljoen per jaar zou opleveren. Afgelopen maart verlaagde een rapport van het stadsbestuur dat aantal tot $672 miljoen.

Met 215 miljoen dollar blijft het totaal ruim onder de aanvankelijke verwachtingen, maar Greg Good, een senior adviseur op het gebied van beleid en externe zaken voor het huisvestingsdepartement van LA, zei dat hij verwacht dat het in de toekomst veel hoger zal zijn.

In de eerste drie maanden van Measure ULA bracht de belasting $15 miljoen op, slechts $5 miljoen per maand. Maar van juli 2023 tot februari 2024 bracht de belasting ongeveer $200 miljoen op, of $25 miljoen per maand. De prognoses voor het fiscale jaar van de stad, dat begint op 1 juli en eindigt op 30 juni, zouden ongeveer 300 miljoen dollar bedragen.

“Ondanks rechtszaken, ondanks de koude markt, ondanks de welvaartsbeschermingsindustrie die is ontworpen om de rijken te helpen hun geld tegen belastingen te beschermen, is dat 300 miljoen dollar voor initiatieven op het gebied van huisvesting en dakloosheid”, aldus Good.

Tot nu toe heeft de stad ongeveer 28 miljoen dollar uitgegeven aan hulp aan noodlijdende huurders en huisbazen, 23 miljoen dollar aan uitzettingsbescherming en het bereiken van huurders, en 56.8 miljoen dollar aan leningen om de ontwikkeling van betaalbare meergezinswoningen te versnellen.

“Niets van dat alles gebeurt zonder ULA”, zei Good.

De vastgoedgemeenschap in LA heeft met hand en tand tegen de belasting gevochten, campagne gevoerd tegen de maatregel toen deze in november 2022 ter stemming lag en manieren geprobeerd te vinden om deze ongedaan te maken nadat deze was aangenomen.

De laatste uitdaging – een rechtszaak waarin werd beweerd dat de belasting ongrondwettelijk was – werd in oktober stopgezet toen een rechter uit LA County kwam de zaak afgewezen, maar de eisers zijn in beroep gegaan tegen de beslissing.

De volgende hindernis waarmee de maatregel te maken zal krijgen, komt in november, wanneer Californiërs zullen stemmen over een steminitiatief voor de hele staat, genaamd de ‘Taxpayer Protection Act’. Als de wet wordt aangenomen, zou de wet vereisen dat speciale belastingen worden goedgekeurd met tweederde van de stemmen in plaats van met een gewone meerderheid, wat van toepassing is op alle maatregelen die na 1 januari 2022 zijn aangenomen. Aangezien maatregel ULA in 2023 werd aangenomen en slechts 57% goedkeuring kreeg , zou er nog een stemming voor nodig kunnen zijn of zou het mogelijk kunnen worden ingetrokken.

Regering Gavin Newsom diende een aanvraag in een spoedaanvraag om het initiatief uit de stemming te halen, maar de status van de petitie is onduidelijk.

“Dit is een David versus Goliath-verhaal. Geldelijke belangen proberen Angelenos ervan te weerhouden deze existentiële crisis aan te pakken, maar ik geloof dat de kiezers het script bij de verkiezingen zullen omdraaien en terug zullen slaan”, aldus Good. “We gaan de huizencrisis met kracht en ijver aanvallen, zolang als nodig is.”

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-01/a-year-into-the-mansion-tax-l-a-s-luxury-market-hasnt-quite-recovered