Sluit je aan bij de beweging op Inman Connect Las Vegas, 30 juli – 1 augustus! Grijp het moment om de leiding te nemen over het volgende tijdperk in onroerend goed. Door meeslepende ervaringen, innovatieve formats en een ongeëvenaarde line-up van sprekers wordt deze bijeenkomst meer dan een conferentie: het wordt een samenwerkingskracht die de toekomst van onze industrie vormgeeft. Verzeker je tickets nu!  Meer informatie.

De vastgoedsector werd vrijdag opgeschrikt door nieuws dat de National Association of Realtors had een akkoord bereikt om ingrijpende veranderingen aan te brengen in de manier waarop huizen in de Verenigde Staten worden gekocht en verkocht in een voorgestelde schikking van rechtszaken die de sector uitdagen.

Er wordt algemeen verwacht dat de veranderingen de manier waarop kopersagenten worden betaald transparanter en complexer zullen maken. Verschillende deskundigen uit de sector zeggen dat commissies en mogelijk zelfs de huizenprijzen als gevolg daarvan zullen dalen.

NAR zei dat het met de eisers heeft samengewerkt in meerdere rechtszaken door het hele land om met een lijst met hervormingen te komen en een boete van $ 418 miljoen te betalen in een poging de organisatie, en tweederde van haar leden, te beschermen tegen toekomstige rechtszaken.

“Commissies zullen als gevolg van dit alles transparanter worden en dat zal ook een neerwaartse druk uitoefenen op de commissies”, zegt Stephen Brobeck, senior fellow bij de Consumer Federation of America, die al lang oproept tot veranderingen die vergelijkbaar zijn met de veranderingen die in de schikking zijn overeengekomen. .

Steve Brobeck | Consumentenfederatie van Amerika

“Het zal uiteindelijk de consumentenkosten omlaag brengen”, aldus Brobeck. “Eigenlijk zou het zelfs de woonlasten moeten verlagen.”

Als onderdeel van de voorgestelde schikking, die nog door de rechtbank moet worden goedgekeurd en waarschijnlijk door het ministerie van Justitie zal worden onderzocht, stemde NAR ermee in om tegen juli een regel in te voeren die aanbiedingen van compensatie van de meervoudige noteringsdiensten zou schrappen. 

MLS-deelnemers zullen met kopers moeten samenwerken om schriftelijke kopersvertegenwoordigingsovereenkomsten aan te gaan voordat ze langs huizen gaan, volgens een raamwerk van de schikking, dat nog publiekelijk moet worden vrijgegeven of bij de rechtbank moet worden ingediend.

Het is nog niet duidelijk welke zaken in de voorgestelde schikking zijn opgenomen. NAR merkte op dat er nog steeds enige rechtszaken gaande zijn, wat erop wijst dat de schikking van vrijdag makelaars en franchisegevers niet zou ontslaan van de dreiging van rechtszaken in alle bijna twintig zaken die de afgelopen maanden in het hele land zijn ingediend.

Vertegenwoordigers van NAR en hun juridische team reageerden vrijdag niet op verzoeken om commentaar. Velen verwelkomden het nieuws echter als een positieve verandering die de aanhoudende donkere wolken die zich boven de sector hadden verzameld, kon ophelderen.

Toby Schifsky | Vice-president van Kaplan

“Op een schaal van één tot tien is het besluit van de National Association of Realtors om de commissielasten aan de koperskant te verschuiven van verkopers naar kopers een 10 en vertegenwoordigt niets minder dan een grote verandering”, zegt Toby Schifsky, vice-president van vastgoededucatie. bij Kaplan. “Dit nieuwe landschap betekent een steilere klim voor alle agenten die hun waarde zullen moeten bewijzen aan potentiële klanten.”

1M Makelaars beschermd

In de schets deelde NAR een raamwerk van de komende regelwijzigingen die al medio juli zouden kunnen worden doorgevoerd. De groep maakte ook duidelijk wie er onder viel, en vooral wie niet.

Ruim 1 miljoen leden – ongeveer tweederde van het totale ledenaantal van de organisatie – kregen algemene bescherming tegen aanklagers in deze zaken. Het omvatte alle staats- en lokale makelaarsorganisaties en alle meervoudige aanbiedingsdiensten die volledig eigendom zijn van makelaarsorganisaties.

Alle makelaars die in 2 minder dan 2022 miljard dollar aan residentiële transacties uitvoerden en die een NAR-lid als opdrachtgever hadden, vielen ook onder de dekking. 

Marty Groen | Directeur bij Polunsky Beitel Green

Opvallend afwezig in de voorgestelde schikking is HomeServices of America, dat ook vastbesloten is om voor de rechter te strijden. Sommigen geloven dat er waarschijnlijk een schikking in aantocht is.

'Ik verwacht dat je vrij snel een schikking zult zien die ook hen omvat,' zei hij Marty Groen, directeur bij hypotheekadvocatenkantoor Polunsky Beitel Green. “Dit alleen doen heeft voor hen helemaal geen zin.”

Een vertegenwoordiger van HomeServices weigerde commentaar te geven en zei dat het bedrijf geen kopie van de voorgestelde schikking had gezien.

De schikking bedroeg een fractie van de schadevergoeding die NAR en HomeServices moesten betalen als onderdeel van het vonnis in de historische commissie-instellingszaak bekend als Sitzer | Burnett. De jury beval de beklaagden, waaronder destijds NAR, HomeServices of America en Keller Williams, om 1.8 miljard dollar aan schadevergoeding te betalen, een bedrag dat automatisch zou verdrievoudigen tot 5.3 miljard dollar.

Het is niet duidelijk welke van de bijna twintig vergelijkbare zaken door het voorstel zouden worden afgehandeld. NAR verwees alleen naar ‘copycat’-rechtszaken en merkte op dat de rechtszaak zou worden voortgezet in ten minste één zaak, bekend als Batton I, aangespannen door huizenkopers in Illinois. 

Rechtszaken aangespannen door kopers “worden hiermee niet opgelost”, zegt Edward Zorn, hoofdadvocaat van de California Regional Multiple Listing Service. “Maar dit zijn zeer zwakke gevallen vergeleken met wat er aan de kant van de verkoper is gebeurd. Dat moet nog worden bepaald.”

Toch werd het nieuws over de schikking gedeeld via de grote nieuwskanalen in het hele land. Insiders uit de sector zeiden dat ze verwachtten dat consumenten zouden merken dat er verandering op komst is en dat ze onmiddellijk vragen zouden gaan stellen.

Clelia Peters | Tijdperk ondernemingen

“Dit is echt een belangrijke stap”, zegt Clelia Peters, managing partner van Era Ventures. “Het zal de perceptie van de consument beïnvloeden. Binnen die context vermoed ik dat het het aanzienlijk moeilijker zal maken om de status quo te handhaven.”

Het nieuws verspreidt zich als een lopend vuurtje

Hoewel veel insiders uit de sector verwachtten dat NAR uiteindelijk tot een schikking zou komen, kwam het nieuws toch als een verrassing en laat zien hoe snel de zaken veranderden nadat ze vóór vrijdag geheim waren gehouden.

Woensdag was NAR Chief Legal Officer Katie Johnson van plan om CEO's van staats- en lokale makelaarsorganisaties op de hoogte te stellen NAR-evenement in San Diego dat het vonnis “gebrekkig” was en dat NAR moties had ingediend waarin werd gevraagd om een ​​gunstige uitspraak van de rechter die toezicht hield op de Sitzer-zaak.

Minder dan 48 uur later, op de laatste dag van het evenement, The New York Times rapporteerde voor het eerst dat het juridische team van NAR had ingestemd met de voorwaarden van een voorgestelde schikking en dat de vastgoedsector ingrijpende veranderingen zou doorvoeren in de manier waarop huizen in de VS worden gekocht en verkocht 

“Ik denk dat dit iedereen schokte”, zegt Andrea Geller, makelaar bij Berkshire Hathaway HomeServices Chicago. 

Nadat het verhaal was gepubliceerd en het nieuws zich als een lopend vuurtje door een droog veld verspreidde, stuurde NAR-president Kevin Sears een e-mail naar de leden met een raamwerk van de voorgestelde schikking.

Karen Steen | Engel & Volkers

Anderen zeiden dat dit het zoveelste voorbeeld was van NAR die de uitrol van een belangrijke update verpestte.

“Mijn moeder vertelde mij het nieuws vanochtend”, zegt Karen Stone, een agent bij Engel & Volkers in Park City, Utah. “Mijn moeder had mij dit niet moeten vertellen. Hoe meer ik daarover nadenk, hoe geïrriteerder ik word.”

Uiteindelijk heeft het nieuws over de voorgestelde schikking velen binnen de sector overrompeld.

"Ik had echt verwacht dat dit een tijdje zou aanslepen", zegt Kevin Kauffman, teamleider bij eXp. “In zekere zin ben ik verrast, maar in andere opzichten niet. We wisten dat er iets ging gebeuren.”

Toen de industrie besefte dat er een schikking was bereikt, gingen experts snel aan de slag om te begrijpen wat er binnenkort zou veranderen.

“Leidinggevende agenten… lees je favoriete boek over onderhandelen”, zei Keith Robinson, NextHome Strategic Officer, tijdens een livestream op Inman Friday. "Er komt binnenkort een heel niveau van onderhandelen waar je goed in moet worden."

Toch valt er nog veel te ontrafelen.

Onzekerheden in de toekomst

Hoewel de voorgestelde overeenkomst enige duidelijkheid biedt over de toekomst van vastgoedtransacties, zijn er nog veel onzekerheden.

NAR zei dat het voorstel verkopers en hun noteringsagenten in staat zou stellen compensatie te blijven bieden voor kopersmakelaarsdiensten, maar dat deze aanbiedingen niet in de MLS zullen verschijnen.

Wat niet duidelijk is, is wat er gebeurt als verkopers een commissie aanbieden die lager is dan het bedrag dat een koper en zijn agent zijn overeengekomen in hun kopersvertegenwoordigingsovereenkomst.

Jason Haber | Kompas

Kompasmakelaar Jason Haber – die leiding gaf aan de roep om hervorming van NAR als instituut en onlangs samen met de oprichter van The Agency, Mauricio Umansky, een concurrerende handelsgroep lanceerde – riep vrijdag op tot wijzigingen in de hypotheekregels, zodat kopers hun hypotheek kunnen financieren. vergoedingen van agenten.

“De American Real Estate Association roept Fannie Mae op om de limieten voor de bijdrage van geïnteresseerde partijen onmiddellijk te verhogen, zodat kopers de mogelijkheid hebben om hun makelaarscommissie te financieren”, aldus Haber.

Ook is onbekend hoe snel de gesprekken met consumenten en andere beloofde hervormingen zullen leiden tot bredere veranderingen in de sector, of helemaal niet.

Toch zeiden analisten van investeringsbankier Keefe, Bruyette & Woods dat ze verwachtten dat er snel veranderingen zouden plaatsvinden.

“We denken nog steeds dat de uiteindelijke timing van de veranderingen veel eerder zal blijken dan wat veel marktdeelnemers en investeerders hadden verwacht”, schreven de analisten.

In de weken voorafgaand aan het Sitzer-proces heeft KBW bracht een rapport uit die zeiden dat analisten verwachtten dat de totale provisiepool in de VS met maar liefst 60 procent zou dalen als het delen van provisies zou worden verboden. 

“Wij geloven dat verstoring van de provisiestructuur in de sector”, zeiden KBW-analisten destijds, “zo goed als gegarandeerd is.”

Maar veel insiders uit de sector zeiden dat ze niet verwachten dat minder agenten noodzakelijkerwijs een slechte zaak zou zijn voor topproducenten die in een positie blijven om marktaandeel te veroveren in een wereld met minder concurrerende agenten.

“De industrie en NAR hebben er heel verstandig aan gedaan om deze rechtszaak nu af te wikkelen en deze zo snel mogelijk achter zich te laten”, aldus Brobeck. “Nu de rente daalt en de woningvoorraden toenemen, zullen vastgoedprofessionals, en niet alleen verkopers, vastgoedprofessionals een zeer mooie toekomst tegemoet gaan. Lagere commissies, maar veel meer verkopen. Want het aantal agenten, van wie de meesten weinig ervaring hebben, zal dramatisch afnemen.”

E-mail Taylor Anderson

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.inman.com/2024/03/18/an-anticipated-settlement-still-shocks-the-real-estate-industry/