Eerder dit najaar diende een ontwikkelaar plannen in voor 4,500 appartementen in Santa Monica - meer nieuwe woningen dan de dure stad aan het strand in het afgelopen decennium heeft gebouwd.
En vanwege een weinig gebruikte bepaling in de staatswet die in werking treedt wanneer steden niet produceren een huisvestingsplan om de verwachte bevolkingsgroei op te vangen, Ambtenaren van Santa Monica staan misschien niet bij machte om de bouw te stoppen.
De tactiek kan nu worden toegepast door ontwikkelaars in meer dan 100 steden in Zuid-Californië die niet voldoen aan de staatsvereisten. Volgens experts wordt het waarschijnlijk gebruikt in rijkere gebieden met weinig woningbouw en hoge potentiële winsten.
De drang naar groei komt doordat gouverneur Gavin Newsom en staatswetgevers de afgelopen jaren wetten hebben aangenomen die de lokale controles op woningbouw uithollen, met het argument dat lokaal verzet een belangrijke reden is achter het ongekende woningtekort en de hoge kosten van levensonderhoud in Californië.
Als reactie daarop zijn ontwikkelaars steeds meer bereid om stadsambtenaren uit te dagen.
In Redondo Beach heeft een eigenaar van een energiecentrale plannen ingediend voor meer dan 2,200 wooneenheden met behulp van de nieuwe tactiek.
Dave Rand, een advocaat die Scott Walter adviseert, de ontwikkelaar van de Santa Monica-projecten, zei dat hij vragen heeft gesteld over de tactiek in plaatsen als Beverly Hills, West Hollywood en Coronado.
"Ik heb nog nooit zoveel telefoontjes gehad over een enkel onderwerp in een kortere tijd," zei Rand. "Het laat zien hoe kapot het systeem in Californië is, dat mensen zo wanhopig op zoek zijn naar een alternatief pad."
De 4,500 appartementen van Walter zouden worden verdeeld over 14 gebouwen, waaronder een hoogbouw van 15 verdiepingen met 2,000 eenheden die de hoogste zou zijn in Santa Monica buiten het centrum van de stad.
De plannen hebben lokale gekozen functionarissen met verstomming geslagen, en sommigen maken zich zorgen dat de gemeenschap haar onderscheidend vermogen zal verliezen.
Phil Brock, raadslid van Santa Monica, noemde de 15 verdiepingen tellende hoogbouw 'voorbij het bleke' en een 'onaanvaardbare bar voor de rest van de stad'.
"Een deel van deze groei zal destructief zijn voor het idee dat Santa Monica ergens langs de lijn een strandstad had moeten zijn," zei Brock. "Als we opgaan in LA, verliezen we dat karakter."
Hij verwacht dat hij en zijn collega's in ieder geval enkele projecten zullen proberen te blokkeren.
Het gaat om een 30 jaar oud deel van de staatswet dat in de volksmond bekend staat als 'het middel van de bouwer'.
Als de vereiste om elke acht jaar een huisvestingsplan op te stellen, wordt geschonden, kunnen ontwikkelaars in wezen voorstellen om te bouwen wat ze maar willen, op voorwaarde dat een deel van de woningen wordt gereserveerd voor gezinnen met een laag of gemiddeld inkomen.
De remedie van de bouwer is lang ongebruikt gebleven, zei Chris Elmendorf, een professor in de rechten aan UC Davis die de voorziening heeft onderzocht.
In de afgelopen jaren hebben de wetgevers van de staat echter wetten aangescherpt om de remedie van de bouwer levensvatbaarder te maken door de straffen te verhogen voor steden die ontwikkeling afwijzen en pogingen om de dichtheid te verminderen te blokkeren. Staatsambtenaren, waaronder Newsom en Atty. Generaal Rob Bonta heeft ook meer assertief gehandhaafde huisvestingsregels, waardoor een vriendelijkere omgeving wordt gecreëerd voor degenen die er gebruik van willen maken.
Staatssenator Nancy Skinner (D-Berkeley), die een aantal wetten schreef met betrekking tot de remedie van de bouwer, zei dat er consequenties zouden moeten zijn als steden niet plannen voor voldoende groei.
"We hebben de lokale controle niet weggenomen", zei Skinner. "De gemeenten gaven zelf hun lokale controle op toen ze ervoor kozen de staatswet te negeren."
In LA zijn meer huizen overbevolkt dan in enige andere grote Amerikaanse provincie, zo blijkt uit een Times-analyse van censusgegevens – een situatie die al drie decennia aanhoudt.
De agressievere houding van de staat heeft geleid tot een culturele verschuiving onder gefrustreerde ontwikkelaars. Ze beginnen minder te vertrouwen op het bevorderen van de goodwill van lokale ambtenaren en meer op wat de wet hen toestaat te bouwen, zei Elmendorf.
“Sommige ontwikkelaars zeggen: 'Nou, ik hoef geen vrienden meer te zijn met de gemeenteraad. Ik moet gewoon weten wat mijn rechten zijn'', zei hij. "Zodat ze dingen kunnen doen die anders een doodswens voor hun bedrijf zouden zijn geweest."
Beverly Hills, Huntington Beach, Malibu, Palm Springs, Pasadena en West Hollywood behoren tot de 124 jurisdicties in de provincies Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernardino en Imperial waar de remedie van de bouwer in het spel zou kunnen zijn omdat hun nieuwste huisvestingsplan niet is uitgevoerd. goedgekeurd, bevestigde het ministerie van Volkshuisvesting en Gemeenschapsontwikkeling.
Coronado, Del Mar en Solana Beach behoren tot de 11 steden in San Diego County die in dezelfde omstandigheden verkeren. De huisvestingsplannen van de steden in de Bay Area worden in januari verwacht.
“Wie wil er nu wonen in een drukke stedelijke omgeving?” zei Newport Beach raadslid Diane Dixon.
Tijdens de vergadering van 11 oktober keurde de gemeenteraad van Santa Monica een herzien huisvestingsplan goed, dat vervolgens werd gecertificeerd door ambtenaren van de staatshuisvesting, waarmee de stad hieraan voldeed.
Maar staatsambtenaren hebben gezegd dat voorstellen zoals de 14 die Walter voor die tijd heeft ingediend, nog steeds onder het rechtsmiddel van de bouwer vallen. Twee andere ontwikkelaars dienden ook vóór de deadline projecten in Santa Monica in.
De 16 ontwikkelingen - Walter's plus de andere twee - zouden 4,562 nieuwe appartementen creëren, waarvan 941 gereserveerd voor bewoners met een laag inkomen.
Walter's firma, WS Communities, is een van de grootste ontwikkelaars in Santa Monica, met 20 voltooide of in aanbouw zijnde appartementsgebouwen.
Zijn voorgestelde hoogbouw van 15 verdiepingen zou worden gebouwd op 3.3 hectare waar nu een parkeerplaats en laagbouw commerciële bedrijven langs Olympic Boulevard zijn gevestigd.
Walter had al toestemming van de stad gekregen om op de plek een appartementencomplex met 183 eenheden te bouwen. Maar vanwege stijgende rentetarieven en bouwkosten moest hij de omvang van het project aanzienlijk uitbreiden.
"We zijn er al tien jaar getuige van dat de stad eerder bestemmingsupdates heeft ondergaan, hoe lang en moeizaam het proces kan zijn", zei Walter. "We wilden gewoon niet wachten."
De afgelopen 50 jaar heeft de huisvestingspolitiek vaak de agenda bepaald in Santa Monica, een stad met 92,000 inwoners, een iconische pier en een reuzenrad.
In de jaren zeventig keurde de stad een van de strengste huurcontrolewetten van het land goed. Het was ook een van de eerste steden die ontwikkelaars dwong om betaalbare huisvesting te bieden als extra voorwaarde om hun projecten goedgekeurd te krijgen.
In de decennia daarna zijn er regelmatig geschillen uitgebroken over voorstellen voor grote woningbouw en commerciële ontwikkelingen. De laatste tijd hebben de debatten zich geconcentreerd op afbreken van een parkeergarage in het centrum en vervangen door woningen met een laag inkomen, evenals bouwen een appartementengebouw met 521 eenheden op wat nu een stripwinkelcentrum is met als anker een kruidenierswinkel. Het laatste project was het grootste in de ontwikkelingspijplijn van de stad totdat de plannen van Walter ter tafel kwamen.
Op 3 november stemden de inwoners op drie van de vier nieuwkomers - een historische verschuiving voor een stad waar gekozen ambten afhankelijk zijn van gevestigde positie en de steun van één enkele organisatie, Santa Monicans for Renters' Rights.
Ondanks de enorme vraag om in Santa Monica te wonen, is de bevolking slechts iets groter dan in 1970 - grotendeels omdat het zo duur is geworden en de woningbouw is vertraagd.
De gemiddelde woningwaarde van Santa Monica is bijna $ 1.9 miljoen, bijna $ 1 miljoen hoger dan het gemiddelde in de regio LA, volgens Zillow.
Een nieuw verhuurd appartement met twee slaapkamers in de stad huurt voor een mediaan van $ 2,605 per maand, 13% boven het regionale cijfer, volgens gegevens van de Appartementenlijst.
De reparatieprojecten van de bouwer zullen het volgende brandpunt van de stad worden.
Een langzaam groeiende groep, Santa Monica Coalition for a Livable City, dringt er bij de gemeenteraad op aan om een rechtszaak aan te spannen om de projecten stop te zetten.
"Om te zeggen dat bewoners en raadsleden zich grote zorgen maken over deze ontwikkelaarshinderlaag en vragen hebben die beantwoord moeten worden, is een understatement", aldus de groep. zei in een verklaring vorige week.
Leonora Camner, een inwoner van Santa Monica en uitvoerend directeur van de pro-groeiorganisatie Abundant Housing LA, zei dat ze liever had gezien dat de stad aanvankelijk een huisvestingsplan had ingediend dat door de staat was goedgekeurd.
Als dat niet lukt, verdient een remedie die het mogelijk maakt om woningen te bouwen de voorkeur boven de stad die de controle behoudt over haar beleid inzake landgebruik, zei ze.
"Ik wil geen situatie zien waarin bouwers lokale planning kunnen omzeilen," zei Camner. 'Maar als steden om politieke redenen of wat dan ook geen huisvestingsplannen kunnen goedkeuren, lijden mensen daaronder. Ik ben blij dat er deze gevolgen zijn.”
Een knelpunt voor de herstelprojecten van de bouwer zou de California Environmental Quality Act kunnen zijn, die, vooral voor grootschalige inspanningen, een langdurige beoordeling van de milieueffecten zou kunnen vereisen en de deur zou kunnen openen voor rechtszaken.
Bovendien, omdat de remedie van de bouwer niet is getest in de rechtbank, blijven er juridische vragen over welke ontwikkelingen in aanmerking komen, zei Elmendorf, de professor in de rechten van UC Davis.
Omdat ontwikkelaars ten minste 20% van de eenheden moeten besteden aan gezinnen met een laag inkomen of 100% aan gezinnen met een gemiddeld inkomen, zouden de projecten onhaalbaar kunnen zijn in goedkopere gebieden met lagere winstmarges, zei hij.
Vanwege deze onzekerheden verwacht Elmendorf niet dat de remedie van de bouwer zal leiden tot een enorme stijging van de woningbouw in de hele staat.
"De enige plaatsen waar dit een reële bedreiging vormt, is waar ontwikkeling super duur is", zei Elmendorf.
- Coinsmart. Europa's beste Bitcoin- en crypto-uitwisseling.Klik Hier
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2022-10-24/santa-monica-housing-apartment-boom
