De PLS, een voormalig netwerk van private listings voor makelaars, zou niet hoeven te beweren dat een pocket listing regel van het National Association of Realtors consumenten of kopers schaadt om haar antitrustzaak tegen de handelsgroep voort te zetten, betoogde een advocaat van het Amerikaanse ministerie van Justitie afgelopen vrijdag tijdens een hoorzitting van het hof van beroep.
Steve Mintz, een advocaat voor de antitrustafdeling van het DOJ, sprak iets meer dan zes minuten tijdens de hoorzitting van 14 januari, die virtueel werd gehouden.
"Beschadiging van de concurrentie op elk marktniveau is voldoende om een claim in te dienen," zei Mintz met betrekking tot de handhaving van antitrustregels in het algemeen, en weerlegde het argument van de Amerikaanse districtsrechter John W. Holcomb dat de PLS directe schade aan eindgebruikers moest aanvoeren.
"Concurrentiebeperkende effecten kunnen verschillende vormen aannemen en zijn niet beperkt tot hogere prijzen of verminderde output", voegde Mintz eraan toe. "Dus voor zover de rechtbank van PLS eiste dat ze hogere prijzen of verminderde output als vereiste aanvoerden in de pleitfase, denken we dat dat ook een fout was."
In mei 2020 heeft The PLS, voorheen een netwerk voor particuliere lijsten voor makelaars, een aanvraag ingediend federale antitrustzaak tegen NAR en de California Regional MLS (CRMLS), Bright MLS en Midwest Real Estate Data (MRED) over de controversieel Duidelijk samenwerkingsbeleid, dat vereist dat makelaars van aanbiedingen binnen één werkdag nadat ze een onroerend goed aan het publiek hebben verkocht, een vermelding bij hun MLS indienen.
Op 3 februari 2021 mening, Holcomb ontslagen De zaak van de PLS met vooringenomenheid, of permanent, en zonder wijzigingsbevoegdheid, waarbij werd vastgesteld dat hoewel de PLS beweerde feiten te hebben die haar eigen bedrijf schaden, het bedrijf niet aannemelijk heeft gemaakt dat de concurrentie of de consumenten schade hebben berokkend, en geen aannemelijke schade heeft aangevoerd voor deelnemers aan beide kanten van de vastgoedmarkt - niet alleen voor verkopers, maar ook voor kopers. Zelfs als we de beweringen van de PLS als waar accepteren, heeft het duidelijke samenwerkingsbeleid "enkele duidelijk concurrentiebevorderende aspecten", omdat het de beschikbare informatie over de marktomstandigheden vergroot, zei Holcomb.
Het DOJ, dat is momenteel NAR aan het onderzoeken over het duidelijke samenwerkingsbeleid en andere regels, lijkt sinds ten minste sinds juni grote belangstelling voor de zaak te hebben. Op 26 mei diende de PLS een openingsbrief beroep aantekenen tegen de beslissing van Holcomb, en op 2 juni diende de DOJ Antitrust Division een amicus briefing ter ondersteuning van geen van beide partijen, maar in navolging van de argumenten in het beroep van de PLS.
Eind november is de DOJ kreeg toestemming om te spreken bij pleidooien in het beroep van de PLS bij het 9th US Circuit Court of Appeals.
Mintz zei dat de lagere rechtbank "ten onrechte heeft geoordeeld" dat PLS de gevolgen van het beleid voor zowel kopers als verkopers moest overwegen alsof aanbiedingsdiensten transactieplatforms waren, wat volgens hem niet het geval is.
"Lijstdiensten zoals MLS of zoals PLS voeren helemaal geen transacties uit en voeren geen gelijktijdige transacties uit", zei Mintz. "En het Hooggerechtshof maakte in zijn oordeel heel duidelijk dat gelijktijdigheid het belangrijkste kenmerk is van wat het een transactieplatform noemde."
Het faciliteren van transacties maakt iets niet tot een transactieplatform, omdat een dergelijke definitie "veel te ruim" is en zaken zou kunnen omvatten als krantenadvertenties, juridische diensten die fusies en overnames vergemakkelijken, of mobiele telefoons die detailhandelsverkopen vergemakkelijken, voegde Mintz eraan toe.
Zelfs als listingdiensten transactieplatforms zouden zijn, is de PLS niet verplicht om afzonderlijke beschuldigingen van schade aan kopers te maken, omdat een eerdere circuitbeslissing heeft uitgewezen dat een beschuldiging van nettoschade - waarbij de schade aan de ene kant van het platform opweegt tegen de voordelen aan de andere kant kant - is voldoende, zei Mintz.
Christopher Renner van Jenner & Block vertegenwoordigde de PLS tijdens de hoorzitting en maakte soortgelijke opmerkingen met Mintz, maar sprak meer over de schade van de CCP voor de consumenten die de directe kopers zijn van noteringsdiensten: makelaars, in plaats van kopers en verkopers.
"We hebben duidelijk beweerd dat de relevante markt de markt is voor het aanbieden van netwerkdiensten," zei Renner. “Dat was de markt waar PLS concurreerde met de MLS's. De directe kopers zijn makelaars in onroerend goed. Dat is het niveau van de markt waarop de antitrustanalyse zich moet concentreren. En dat is volgens ons de enige, simpele dispositieve fout die de rechtbank heeft begaan.”
In zijn voor de hoorzitting ingediende brief was het DOJ het ook op dit punt eens met de PLS. Maar Ethan Glass van Quinn Emanuel Urquhart & Sullivan, die NAR vertegenwoordigde tijdens de hoorzitting en bijna negen jaar bij het DOJ doorbracht als assistent-chef en procesadvocaat, zei dat hij "respectvol oneens [d]" was met zijn voormalige collega's die volgens hem "hadden" negeerde de aantijgingen in de klacht” waar de PLS “duidelijk heeft vastgesteld” dat de consumenten waarvan zij beweren dat ze zijn geschaad, huizenkopers en verkopers zijn.
Bovendien zei hij dat een eerdere uitspraak van het Hooggerechtshof niet echt vereiste dat platforms gelijktijdige transacties moesten hebben om transactieplatforms te zijn, maar eerder dat ze tweezijdig moesten zijn.
"De klacht hier beweert heel duidelijk, zoals de rechtbank heeft vastgesteld, dat hoe meer kopers je hebt op een MLS, hoe meer verkopers het aantrekt, en hoe meer verkopers je hebt op de MLS, hoe meer kopers," zei Glass. een typisch tweezijdige markt.”
Bovendien benadrukte Glass dat The PLS makelaars probeerde af te schilderen als zowel slachtoffers als daders. Hij wees erop dat de MLS's in de zaak geen geografische grenzen delen en dus niet met elkaar concurreren, "zodat ze de concurrentie niet kunnen schaden. Ze kunnen de handel niet onredelijk beperken.” Om deze reden beweerde The PLS dat de leden van NAR – makelaars – met elkaar samenzweerden om The PLS neer te halen, aldus Glass.
"PLS kan hun cake niet hebben en het ook opeten," zei Glass. “Ze kunnen niet beweren dat de makelaars deel uitmaakten van de samenzwering en dat de makelaars het slachtoffer zijn. Ze kunnen niet beweren dat makelaars deel uitmaakten van de samenzwering, maar nu zeggen we alleen dat de meerdere noteringsdiensten degenen zijn die hebben samengespannen.
In een weerlegging wees Renner de rechters op een eerdere beslissing van de circuitrechtbank in Robertson tegen Sea Pines Real Estate Cos. dat hij zei bepaald dat de regels van een meervoudige noteringsdienst worden beschouwd als "gecoördineerde actie" in de zin van sectie 1 van de Sherman Antitrust Act, maar dat de vraag of makelaars lid zijn van de samenzwering een "analytisch verschillende vraag" is.
"Robertson doet prachtig werk door deze twee analytisch verschillende onderzoeken te identificeren en het feit te scheiden dat MLS-regels gecoördineerde actie zijn van de analytisch verschillende vraag of makelaars zich bij de samenzwering hebben aangesloten", zei Renner.
Het hof van beroep doet waarschijnlijk later dit jaar uitspraak in de zaak.
Bekijk pleidooien in de zaak:
