Verdubbel in deze tijden - op uw vaardigheden, op uw kennis, op u. Sluit je aan bij Inman Connect Las Vegas van 8 tot 10 augustus om mee te werken aan de verandering en te leren van de besten. Koop nu je ticket voor de beste prijs.
Vooruitlopend op de ULA-belasting Vanaf 1 april hebben huizenverkopers in LA hun best gedaan om hun eigendommen met een prijs van $ 5 miljoen of meer te verkopen in een poging de gevreesde 'herenhuisbelasting', zoals die nu bekend staat, te ontwijken.
De nieuwe belasting, dat in november werd goedgekeurd met een marge van 58 procent tot 42 procent, zal huizenverkopers 4 procent belasten op hun transacties tussen de $ 5 miljoen en $ 10 miljoen, en een belasting van 5.5 procent op transacties met een prijs boven de $ 10 miljoen. Die belastingen komen bovenop de bestaande overdrachtsbelasting van LA van 0.45 procent.
De verwachte $ 600 miljoen tot $ 1.1 miljard aan belastinginkomsten die via de belasting worden verdiend, zullen worden gebruikt voor betaalbare huisvesting en preventieprogramma's voor dakloosheid.
Om hun eigendommen van meerdere miljoenen dollars aantrekkelijker te maken en ze sneller te verplaatsen, hebben sommige verkopers hun vraagprijzen abrupt verlaagd en onderhandeld over andere add-ons in contracten.
Paul Salazar | Hilton & Hyland
Paul Salazar van de Paul Salazar Group bij Hilton & Hyland zei dat hij de afgelopen twee maanden tientallen e-mails per dag van agenten heeft ontvangen met onderwerpregels als "Pre-ULA special!" die kortingen op onroerend goed bieden voordat de belasting van kracht wordt.
"Ze proberen gewoon alles wat ze kunnen doen om iets onder contract te krijgen voordat deze nieuwe belasting van kracht wordt", vertelde Salazar aan Inman.
Een herenhuis van bijna 17,000 vierkante meter in Sienaweg 638 vertegenwoordigd door Tomer Fridman en Sally Forster Jones bij Compass stond oorspronkelijk genoteerd voor $ 47.5 miljoen in april 2022 en zag een prijsverlaging tot $ 42.5 miljoen in september 2022. Nadat de ULA-belasting was goedgekeurd en april dichterbij kwam, werd de prijs opnieuw verlaagd tot $ 36.95 miljoen in februari 2023.
In maart had Marc Noah van Sotheby's International Realty een koper voor het pand. De deal ging van contract naar sluiting in zes dagen om de start van de ULA-belasting te verslaan, met nog een prijsverlaging, voor een uiteindelijke slotprijs van $ 26 miljoen, vertelde een vertegenwoordiger van Sotheby's aan Inman.
Een herenhuis op 638 Siena Way dat onlangs onder contract is gegaan na verschillende prijsverlagingen om te sluiten voordat de ULA-belasting van kracht wordt 1 april | Credits: Mike Kelley
Andere manieren waarop Salazar agenten en hun klanten creatief heeft zien worden in contracten in afwachting van de belasting die van kracht wordt, is door aanbiedingen te doen die het meubilair van een huis in de deal gooien - wat op zich al een half miljoen waard kan zijn - en vervolgens te laten vallen de vraagprijs van het onroerend goed, zodat het net onder de belastingdrempel van $ 5 miljoen zakt.
Salazar zei ook dat hij de afgelopen drie maanden een exponentiële omzetstijging heeft opgemerkt van $ 5 miljoen tot $ 10 miljoen, omdat verkopers meer gemotiveerd raken om hun eigendommen te verkopen. In de gebieden die hij bedient, van ongeveer het centrum van LA tot Malibu, waren er in januari 26 verkopen van eigendommen met een prijs tussen $ 5 en $ 10 miljoen, 48 verkopen van eigendommen in die prijsklasse in februari en 100 verkopen van die eigendommen in maart (exclusief 31 maart). , waarvan Salazar zei dat er zeker tonnen verkopen zullen sluiten als de laatste dag voordat de belasting van kracht wordt).
Gezien de huidige marktonzekerheid (oa bank stort in en beursfluctuaties) die ertoe heeft geleid dat veel kopers met één voet op de markt en met één voet buiten staan, voegde Salazar eraan toe, dat een gestage en aanzienlijke stijging van de verkoop in die prijsklasse niet echt kan worden toegeschreven aan de markt die dichter bij de drukke hoogtepunten van de lente en zomer kopen. Het is waarschijnlijker dat die activiteit rechtstreeks verband houdt met de inwerkingtreding van de ULA-belasting.
Salazar merkte ook op dat de gevolgen van de naderende ULA-belasting ook te zien zijn in een jaar-op-jaar vergelijking van de gemiddelde prijs per vierkante meter voor eigendommen tussen die prijsklasse van $ 5 tot $ 10 miljoen in de markten die hij bedient. Tijdens het eerste kwartaal van 2022 bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter voor eigendommen van $ 5 tot $ 10 miljoen $ 1,655. Vanaf het eerste kwartaal van 1 daalde dat cijfer tot $ 2023 toen verkopers de prijzen verlaagden en zich haastten om eigendommen te verkopen voordat de belasting van kracht werd.
Ernie Carswell | Douglas Elliman
Ernie Carswell van Ernie Carswell & Associates bij Douglas Elliman zei dat de belasting, die volgens hem "schijnbaar midden in de nacht tussen de stembiljetten van deze stad was binnengeslopen" met weinig voorlichting of voorbereiding aan de kiezers over de maatregel veel had veroorzaakt verkopers in heel LA om overhaaste beslissingen te nemen om voor 1 april te verkopen.
"Sommigen van hen raakten in paniek en sommigen van hen verkochten hun huizen onder de marktwaarde vanwege de belasting, wat jammer was", vertelde Carswell aan Inman. “Ik zag een huis in Bel Air met een prijs van $ 36 miljoen dat binnen drie dagen werd gesloten, uiteraard om onder de deadline binnen te komen, voor $ 26 miljoen. De belasting zou geen $ 10 miljoen zijn. Dat was een dramatische reactie … Ik heb een aantal van die sluitingen gezien in de laatste week van maart.”
Carswell voegde eraan toe dat hij het gevoel had dat de ULA-belasting voor kiezers werd voorgesteld als een belasting die alleen van invloed zou zijn op verkopers van onroerend goed van meer dan $ 5 miljoen, maar de realiteit is dat veel kopers, en mogelijk zelfs makelaars in onroerend goed, uiteindelijk de rekening zullen moeten betalen. factuur voor de belasting.
"Veel mensen die op [de ULA-belasting] hebben gestemd, hadden volgens mij geen idee waar ze op stemden", zei Carswell. "En dus denk ik dat het een oneerlijk stemresultaat was, omdat ik denk dat er een groot percentage mensen was dat geen idee had hoe het de stad zou beïnvloeden."
"Ze zeggen dat de enige twee dingen in het leven die zeker zijn, de dood en belastingen zijn", vervolgde Carswell. “Wie dit uiteindelijk gaat betalen, zijn de kopers. Laten we gewoon echt zijn. Verkopers zullen vanaf 1 april beginnen met het aanpassen van hun acceptabele verkoopprijzen om deze belasting van 4 of 5 procent in hun winst op te nemen. Dus raad eens wie het gaat betalen? De kopers, en dat zijn niet de mensen die dachten dat ze het op de stemming zouden betalen.
Carswell zei dat hij zich had schrap gezet om verkopers te ontmoeten die hem, als hun agent, zouden kunnen vragen om de kosten van de belasting te dekken, maar gelukkig heeft hij nog geen klanten gehad die dit van hem hebben gevraagd.
De belasting, voegde hij eraan toe, zal waarschijnlijk ook het onbedoelde effect hebben dat veel ontwikkelaars worden ontmoedigd om meer huizen te bouwen in een stad die al jaren dringend behoefte heeft aan meer inventaris.
Vanaf volgende week zei Carswell dat hij verwacht dat de zaken een beetje zullen vertragen naarmate de belasting van kracht wordt en verkopers niet langer de druk voelen om te proberen de deadline van 1 april te halen.
“[Kopers] zagen een kans voor zwakte in de houding van de verkopers en ze profiteerden, en oké, dat is prima. Maar dat stopt volgende week maandag”, aldus Carswell. “Ze zullen huizen moeten kopen via traditionele onderhandelingsmethoden zonder het voordeel van een belasting die sommige verkopers afschrikt. Dus ik denk dat dat een soort normaliteit zal hervatten. Het gaat gewoon terug naar onze toekomst van hoe de stad haar moet oplossen Lage voorraad van beschikbare woningen voor mensen van alle prijsklassen.”
Krijg Inman's Luxe Lens Nieuwsbrief rechtstreeks in uw inbox afgeleverd. Elke vrijdag een wekelijkse diepe duik in het grootste nieuws in de wereld van luxe onroerend goed. Klik hier om je in te schrijven.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.inman.com/2023/03/31/the-la-mansion-tax-is-coming-sending-sellers-on-a-sprint-to-april-1/
