Onroerend goed blijft een vertrouwde beleggingscategorie voor veel beleggers die op zoek zijn naar cashflow, waardering en diversificatie. Echter, de opkomst van crowdfunding van vastgoedaandelen platforms van de afgelopen tien jaar bieden een alternatieve route om vastgoedprojecten te financieren en tegelijkertijd buitensporige rendementen te behalen. Dit innovatieve model stelt zowel erkende als niet-geaccrediteerde beleggers in staat rechtstreeks aandelen te bezitten in individuele commerciële of residentiële ontwikkelingen.

Door kapitaal van meerdere geldschieters te bundelen, vergroot vastgoedcrowdfunding de toegang tot grootschalige eigendommen die historisch gezien alleen beschikbaar waren voor institutionele beleggers en vermogende particulieren. Maar het begrijpen van de belangrijkste verschillen in structuur, risicoprofielen, liquiditeit, bestuursrechten en meer is absoluut noodzakelijk voordat fondsen worden toegewezen. Dit artikel schetst alles wat u moet weten als u crowdfunding van vastgoedaandelen afweegt tegen conventionele vastgoedbeleggingen

Achtergrondinformatie over crowdfunding van onroerend goed 

Equity crowdfunding, ook bekend als vastgoedsyndicatie, past het bredere crowdfundingconcept toe waarbij via internet geld wordt ingezameld bij een grote groep mensen voor de vastgoedsector. De afgelopen tien jaar hebben vastgoedplatforms een bredere participatie van investeerders mogelijk gemaakt in inkomstengenererende activa zoals appartementsgebouwen, hotels, opslagfaciliteiten, datacentra en meer dan de cashflow uit de huurprijzen van huurders.

Doorgelichte projectsponsors zorgen voor de deal, houden toezicht op de ontwikkeling en beheren eventuele operaties, terwijl ze rente en kosten in rekening brengen. Beleggers bezitten aandelen in verhouding tot de individuele financieringsbijdragen, met als doel winst te maken door middel van uitkeringen in contanten en langetermijnwaardering bij verkoop. Toonaangevende crowdfundingplatforms voor onroerend goed, zoals Crowdstreet, Realcrowd en EquityMultiple, hebben voor miljarden aan onroerend goed gefinancierd, met een gemiddelde looptijd van projecten tussen de 5 en 10 jaar.

Investeringsstructuren vergelijken

traditioneel beleggen in onroerend goed heeft favorieten zoals het omgooien van huizen, koop-en-huur eengezinswoningen, REIT-investeringen en particuliere syndicaties. Hieronder zetten we enkele belangrijke structurele verschillen op het gebied van crowdfunding met vastgoedaandelen tegenover elkaar per beleggingscategorie

Huizen omdraaien: Bij house flipping gaat het om het kopen van ondergewaardeerde eigendommen, het voltooien van renovaties en het snel doorverkopen met winstoogmerk. In tegenstelling tot crowdfundingmodellen waarbij teams de sourcing en het projectmanagement verzorgen, moeten huisvlinders zelf deals regelen, volledige aankopen individueel financieren en renovaties beheren met uitsluitend kapitaalrisico.

REIT-beleggen: De blootstelling van beleggers aan portefeuilles met huurvastgoed via vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) biedt liquiditeit en diversificatie. Maar dit zijn nog steeds gepoolde publieke marktinstrumenten met structurele beperkingen op het rendement vergeleken met direct eigendom van privé-eigendom, mogelijk gemaakt door crowdfunding-syndicatie.

Eengezinswoningen die te koop zijn: Een directe verhuurder worden levert een passief inkomen op, maar vereist aanzienlijk vooraf kapitaal voor elk onroerend goed met doorlopende onderhoudsverantwoordelijkheden die via crowdfunding worden gedelegeerd aan ervaren sponsors.

Privésyndicatie: Conventionele syndicatie maakt ook individuele deelname aan grotere investeringen in activa mogelijk, samen met andere vermogende financiers via General Partners. Minimale investeringen variëren echter vaak van €50 tot €100, waardoor niet-geaccrediteerde beleggers beperkt worden.

Vergelijking van risicoprofielen

Alle beleggingen in onroerend goed brengen risico's met zich mee, zoals veranderende vastgoedwaarden, schommelingen in de huurvraag en blootstelling aan hefboomwerking. Maar subtiele structurele verschillen beïnvloeden de risico-rendementsprofielen.

Huis omdraaien: Als enige bezitters van activa gaan flippers uit van het volledige nadeel zonder dat er portefeuillecompensaties beschikbaar zijn voor crowdfunding, waarbij elk project één aandeel is van een gediversifieerde mand. Het theoretische rendement is echter hoger bij volledige verkoopopbrengsten.

REIT-beleggen: REIT's bieden bescherming tegen systeemrisico's via brede diversificatie. Maar beperkingen op het gebied van hefboomwerking en winstgerichtheid op de korte termijn belemmeren vaak het rendement in vergelijking met kerneigendommen die op lange termijn worden aangehouden in crowdfundingprogramma's met een lagere liquiditeit maar een hogere totale winst bij verkoop. 

Koop-tot-huur eengezinswoningen: Het op zich nemen van de exclusieve verantwoordelijkheid voor schulden bij woningaankopen en onderhoudsproblemen kan de winsten van investeerders doen dalen zonder ondersteuningsteams in crowdfunding-syndicaten om dergelijke problemen bij honderden huurders aan te pakken. 

Privésyndicatie: Syndicatoren spreiden het risico over minder vermogende financiers, waarbij elk grotere bedragen investeert in vergelijking met via crowdfunding gefinancierde modellen die een kleinere diversificatie mogelijk maken. De stabiliteitsrisico's van de hoofdsponsor zijn echter nog steeds van toepassing.

Liquiditeitsvergelijking

Vastgoedbeleggingen zijn inherent illiquide, met lange beleggingsperioden vóór de verkoop van onroerend goed of herfinancieringsuitkeringen. Maar bepaalde structuren bieden een grotere flexibiliteit om posities te verlaten.

Huis omdraaien: Ervan uitgaande dat de renovaties volgens plan verlopen, kunnen flippers na een paar maanden weer worden verkocht. Maar totdat er een koper wordt gevonden, is 100% van het geld geblokkeerd. Crowdfunding-aandeelhouders hebben toegang tot liquiditeit via interim-dividendbetalingen en secundaire platforms.

REIT-beleggen: Beleggers genieten van dagelijkse liquiditeit op openbare markten. Maar door de instabiliteitsrisico's houden velen REIT's hoe dan ook op lange termijn aan, dichter bij crowdfunding. En verdiende dividenden profiteren niet van vastgoedwaardering bij verkoop, zoals bij crowdfunding.

Eengezinswoningen: Pogingen tot vroegtijdige verkoop om huurwoningen te liquideren brengen aanzienlijke transactiekosten met zich mee. De onderliggende vastgoedverkopen gebeuren echter sneller dan de uiteindelijke verkoop van commerciële activa, waarbij crowdfunding jaren vergt.  

Privésyndicatie: Vereist het vinden van een geïnteresseerde koper om de aandelen over te nemen, of het wachten tot de overeengekomen bezitsperiode van het totale actief afloopt, waarschijnlijk langer dan de overeenkomstige crowdfunding-tijdlijnen.

Bestuurscontrolefactoren

Controleprivileges over factoren die van invloed zijn op de beleggingsresultaten variëren sterk afhankelijk van de gekozen vastgoedbeleggingsstrategie.

Huis omdraaien: Volledige autonomie van de eigenaar over aankoopbeslissingen, renovatieaansturing, ingehuurde aannemers en verkooptiming. Maar ook 100% aansprakelijkheid voor de keuzes die fout zijn gegaan.

REIT-beleggen: Als kleine aandeelhouders in gigantische publieke voertuigen hebben individuele investeerders een verwaarloosbare bestuursinput of operationeel toezicht. Projecten sluiten zelden aan bij persoonlijke voorkeuren.

 Eengezinswoningen: Volledige zeggenschap over aankoopparameters, selectie van huurders, ingehuurde vastgoedbeheerders, vastgestelde huurtermijnen en toekomstige verkoopbeslissingen.  

 Privésyndicatie: Kan General Partners raadplegen over bepaalde investeringsbeslissingen, maar heeft beperkte invloed van minderheden op de kernstrategie of -implementatie. Hoofdsponsors hebben de uiteindelijke autoriteit.  

 Crowdfunding van onroerend goed: Het projectsponsorteam verzorgt de acquisitie van activa, de uitvoering van het businessplan en het dagelijkse activabeheer, met de verplichting om transparantie te bieden via updates voor investeerders. Maar aandeelhouders kunnen de belangrijkste vastgoedbeslissingen niet dicteren.

Ideale beleggersprofielen

Op basis van de hierboven geschetste structurele afwegingen sluiten bepaalde beleggingsstrategieën beter aan bij specifieke beleggersprofielen, afhankelijk van factoren als kapitaal, kennis, tijd en meer.

Huis omdraaien: Alleen uiterst hands-on beleggers. Vereist diepgaande vastgoedexpertise en een gezonde risicobereidheid naast grote persoonlijke kapitaalreserves om huizen individueel te kunnen kopen, upgraden en verkopen. 

REIT-beleggen: Beter geschikt voor passieve beleggers die geen gespecialiseerde vastgoedvaardigheden hebben. Ook gemakkelijk toegankelijk voor niet-geaccrediteerde beleggers die een eenvoudige, gediversifieerde cashflow in vastgoedblootstelling willen, zonder grote minimumbedragen.  

 Eengezinswoningen: Sterk geschikt voor directe verhuurders met voldoende tijd voor vastgoedtoezicht en een bescheiden kapitaal om meerdere woningen te verwerven. Maakt verdere schaalvergroting mogelijk via ondersteunende vastgoedbeheerders zodra deze zijn gebouwd.  

 Privésyndicatie: Geoptimaliseerd voor geaccrediteerde beleggers die al actief in onroerend goed investeren, aangezien minima andere beperkingen kunnen beperken. Ook beter geschikt voor buitenlandse investeerders die niet direct toezicht kunnen houden op Amerikaanse vastgoedobjecten.

 Crowdfunding van onroerend goed: Democratiseert de dealflow die historisch gezien alleen voorbehouden was aan elitekringen. Laat zowel geaccrediteerde als niet-geaccrediteerde beleggers deelnemen aan activa van institutionele kwaliteit met honderden andere aandeelhouders via een begeleid online proces. Delegeert al het handmatige toezicht aan ervaren hoofdsponsors.

Conclusie

Crowdfunding met aandelen in onroerend goed blijft de conventionele vastgoedbeleggingen ontwrichten door de introductie van digitaal aangedreven, laag-minimummodellen die individuele blootstelling verlenen aan activa zoals grote appartementencomplexen met verwachte rendementen die rivaliseren met alternatieven. Door de respectievelijke structurele afwegingen rond risico, controle en liquiditeit te beoordelen aan de hand van persoonlijke voorkeuren, kunnen zowel opkomende als ervaren vastgoedbeleggers de optimale instrumenten bepalen om kapitaal aan toe te wijzen.

Deze inhoud is gegenereerd door een systeem van kunstmatige intelligentie (AI). Hoewel de verstrekte informatie gebaseerd is op uitgebreide gegevens en getrainde modellen, mag deze niet worden beschouwd als een vervanging voor professioneel advies. Gebruik deze inhoud zorgvuldig en verifieer de informatie voor uw specifieke behoeften. Wij nemen geen verantwoordelijkheid voor eventuele acties die worden ondernomen op basis van de door AI gegenereerde inhoud.