Verdubbel in deze tijden - op uw vaardigheden, op uw kennis, op u. Sluit je aan bij Inman Connect Las Vegas van 8 tot 10 augustus om mee te werken aan de verandering en te leren van de besten. Koop nu je ticket voor de beste prijs.
Huizenkopers zijn niet de enigen die de lente ingaan en ontdekken dat ze dat hebben gedaan paar opties om uit te kiezen.
Beleggers gaan de lente tegemoet en worden geconfronteerd met een landschap met weinig noodlijdende huizen te koop, een moeilijk kredietklimaat en de noodzaak om creatief te worden om winst te maken op onroerend goed.
"Op zoek gaan naar deals is één ding", zegt Charles Tassell, chief operating officer van de National Real Estate Investors Association, "ze kunnen vinden is iets anders."
Charles Tassel | Chief Operating Officer, National Real Estate Investors Association
Bij gebrek aan noodlijdende huizen om met winst te kopen, repareren en doorverkopen, en met een aanhoudende vertraging van de huurgroei, zeiden investeerders dat ze met huiseigenaren werken aan manieren om samen te werken zonder daadwerkelijk huizen te kopen of verkopen.
In plaats van een hernieuwde activiteit die de eerste twee jaar van de COVID-woningmarkt kenmerkte, markeerde het voorjaar van 2023 een aanhoudende vertraging van de activiteit.
"Nu ze zich terugtrokken en stopten, raakt dat wat ik zou zeggen kwijt aan de minder ervaren investeerders die binnenkomen", zei hij Michaël Del Prete, een investeerder in Phoenix. “Veel daarvan, de mensen kopen gewoon. Leningen, lage rente. Geld van veel Californiërs hier. Dat soort stopte allemaal.”
In het licht van een aanhoudende vertraging die schijnbaar elke sector binnen de vastgoedsector treft, meldden beleggers een stijging van de zogenaamde 'creatieve financiering'.
Dit zijn de tegenwind waarmee beleggers dit voorjaar worden geconfronteerd en de strategieën die sommigen gebruiken om deze te overwinnen.
Waar is de inventaris?
Vastgoedmakelaars zijn niet de enigen die zich voorbereiden op een koopseizoen in de lente, gekenmerkt door een historisch lagere woningvoorraad.
Beleggers gaan de lente tegemoet en worden geconfronteerd met een tekort aan huizen om uit te kiezen en een kredietomgeving die het genereren van winst een stuk moeilijker maakt dan de afgelopen jaren.
Volgens de gemeente zijn er in februari 23 procent minder woningen dan in oktober Federal Reserve. In sommige markten, zoals Phoenix, waar Michael Del Prete een investeerder is, was de voorraad in februari 30 procent lager dan in oktober.
"De rentetarieven zijn verdubbeld, alles is teruggetrokken", zei Del Prete. “Het is moeilijker om te flippen omdat de rentetarieven en de markt trager zijn. Ook hier hebben we een voorraadprobleem.”
De lente is niet noodzakelijkerwijs het equivalent voor beleggers, die vaak profiteren van noodlijdende verkopers die gedwongen worden hun huizen in de langzamere wintermaanden te koop aan te bieden. Maar met moeilijke kredietverlening, vertragende verkopen en dalende huurprijzen, ziet het landschap er ook niet rooskleurig uit voor investeerders.
Dezelfde impasse tussen kopers die worden geknepen door hogere rentetarieven en verkopers die zich herinneren welke huizen een jaar geleden zijn verkocht, heeft nu gevolgen voor beleggers, zei Jay Parsons, hoofdeconoom van het verhuurgegevensbedrijf RealPage.
Jay Parsons | RealPage hoofdeconoom
"Er is momenteel een bevriezing in de markt die eigenlijk niet zoveel te maken heeft met vraag en aanbod, maar alleen met de verwachtingen van de verkoper," zei Parsons. “Ze willen nog steeds de prijzen van vorig jaar zien om te verkopen. De kopers kunnen dat niet laten werken omdat de rentetarieven en dus de kapitaalkosten zo snel zijn gestegen.
'Het is gewoon een stare-down-wedstrijd waar we nu in zitten. Ik denk niet dat dat hier pas in de zomer, de tweede helft van het jaar, wordt opgelost', zei Parsons. “Als je niet hoeft te verkopen, verkoop je gewoon niet. Er is geen motivatie voor. In het algemeen."
Foreclosures en eigen vermogen
De pandemie bracht aanvankelijk moratoriums op afscherming met zich mee die noodlijdende huiseigenaren beschermden tegen het verlies van hun huis.
Die bescherming werd gevolgd door een andere laag van duurzame bescherming: een piek in het eigen vermogen van de huiseigenaar. Als een huiseigenaar in persoonlijke financiële problemen komt, kunnen ze manieren vinden om de overwaarde in hun huis aan te boren om te blijven zitten.
Slechts 2.9 procent van alle huizen met hypotheek – een op de 34 – stond in de laatste drie maanden van 2022 ernstig onder water, aldus gegevens van Atom, dat gegevens bijhoudt over vrijwel alle woningen in de VS. Meer dan 94 procent van alle huiseigenaren met hypotheek had op dat moment op zijn minst wat overwaarde in hun huis, aldus het bedrijf.
Die opbouw van eigen vermogen droogde een belangrijke bron van huizen voor investeerders op.
"Niemand verkoopt," zei Del Prete. "Als ze zich in een situatie bevinden, kunnen ze profiteren van eigen vermogen en elke situatie aan."
Volgens Tassell is dat een goede zaak. Met de financiële sector op wankele grond na de ineenstorting van twee regionale banken, kan meer slecht economisch nieuws voor problemen zorgen.
Daren Blomquist | Vice-president markteconomie bij Auction.com
"Als de cijfers nu beginnen uit te komen over meer faillissementen, denk ik dat mensen meer angst en paniek zouden krijgen, terwijl het niet echt gerechtvaardigd is," zei Tassell.
Dat begint misschien langzaam te verschuiven: na twee jaar van historische dieptepunten begint de afschermingspijplijn zich te vullen, zij het langzaam.
"In januari zagen we de meeste executieveilingen sinds maart 2020", zegt Daren Blomquist, vice-president markteconomie bij Auction.com, die tot de helft van de executieveilingen in de VS afhandelt. van het maandgemiddelde van 2023 (of 55 procent onder het gemiddelde van 2019).”
"Nationaal gezien zien we op geen enkele manier een toestroom van faillissementen", zei Blomquist. "We zien meer een langzaam opkomend tij, maar die trend is al zichtbaar sinds het einde van het afschermingsmoratorium eind 2021."
Creatief worden
Het vinden van huizen die winst kunnen opleveren, is moeilijk te vinden, maar het vinden van deals is niet onmogelijk, zeggen investeerders.
Michael Del Prete | Uitvoerend directeur, Arizona Real Estate Investors Association
Beleggers in onroerend goed hebben zogenaamde 'creatieve financieringsstrategieën' nieuw leven ingeblazen, of methoden voor het verwerven van hypotheken op huizen of overeenkomsten met huiseigenaren om te renoveren en winst te delen na een verkoop.
"Ik zeg altijd dat de markt uw investeringsstrategie voorspelt", zei Del Prete. “Je moet goed thuis zijn in elke strategie. Je bent als een dokter, je diagnosticeert elke situatie.”
Afgelopen herfst piekten de rentetarieven en kwam de hausse in traditioneel fix-and-flip-beleggen snel tot stilstand na jaren van relatief gemakkelijke winsten gedreven door een hypercompetitieve markt. Sommige investeerders die niet voorzichtig waren, zagen hoe hun richtprijzen daalden en er minder kopers waren voor hun eindproducten.
"Veel fix-and-flip-investeerders werden betrapt met hun broek naar beneden", zegt Del Prete, die uitvoerend directeur is van de Vereniging van vastgoedbeleggers in Arizona.
Beleggers gingen op zoek naar nieuwe manieren om met eigenaren samen te werken zonder hun eigendommen direct te kopen.
Een gemeenschappelijke strategie in een omgeving met hoge rente, zei Del Prete, is onderhevig aan beleggen. Dat is waar een belegger betalingen doet op een bestaande hypotheek namens de eigenaar. De belegger en de eigenaar komen de voorwaarden overeen en de belegger kan bijvoorbeeld beginnen met het huren van het onroerend goed en geld verdienen met de bestaande hypotheek.
"Als investeerders draait het allemaal om hefboomwerking," zei Del Prete. "We kunnen de financiering van iemand anders voor een bepaalde periode gebruiken."
Een andere vorm van creatieve financiering die in opkomst is in een omgeving met hoge rente, is de carryback van de verkoper, waarbij een eigenaar van een onroerend goed een hypotheek heeft afbetaald maar het huis niet per se hoeft of wil verkopen. De belegger en de eigenaar komen voorwaarden overeen die zijn gebaseerd op het vermogen van het onroerend goed om te cashflowen.
"Ze zouden kunnen zeggen: 'Ik verkoop dit aan jou voor $ 400,000. Ik geef je 15 jaar,' zei Del Prete. "Vervolgens onderhandelen jullie twee over de hypotheekrente op basis van het vermogen van de belegger om te cashflow."
Economen verwachten dat het landschap de komende twee jaar moeilijk zal zijn voordat het herstelt.
"Er circuleert nu een uitdrukking: overleven tot '25," zei Parsons. “Het is tong in de wang. Ik denk niet dat het noodzakelijkerwijs de realiteit zal zijn voor alle investeerders.”
Parsons en anderen zeiden dat de langetermijntrend gunstig lijkt voor beleggers. Voor de rest van 2023 zijn er te veel onzekerheden om te zeggen wat er zou kunnen gebeuren met de bredere economie en de mogelijke impact ervan op de vraag, rentetarieven en onroerend goed.
“Het simpele feit is dat mensen 's nachts nog steeds hun hoofd neer moeten leggen en we zijn al 10 jaar aan het onderbouwen. Vanwege dat en de demografische hobbel van de Millennial die eraan komt, is er geen overschot aan woningen, 'zei Tassel. "Dat is een voordeel voor de economie omdat het veel van de huizenprijzen zal handhaven en ondersteunen."
Krijg Inman's Onroerend goed portfolio Nieuwsbrief direct in je inbox. Een wekelijkse samenvatting van nieuws dat vastgoedbeleggers nodig hebben om aan de top te blijven, elke dinsdag bezorgd. Klik hier om je te abonneren.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.inman.com/2023/03/21/creative-financing-rules-as-investors-head-into-spring-with-fewer-options/
