De eigenaar van Westfield-winkelcentra, al tientallen jaren bekend bij voorbijgangers vanwege zijn felrode logoborden, is van plan al zijn eigendommen in de VS te verkopen, omdat de angst voor een pandemie de veranderingen in de manier waarop mensen winkelen heeft versneld.
Onder de winkelcentra van het bedrijf in de omgeving van Los Angeles bevinden zich spraakmakende panden als Westfield Century City, Westfield Santa Anita in Arcadia en Westfield Topanga & the Village in Warner Center.
Unibail-Rodamco kocht Westfield Corp. voor bijna $16 miljard vier jaar geleden. Unibail-Rodamco-Westfield, zoals het Parijse bedrijf nu heet, wil zijn toekomst verwedden op Europa, waar het de grootste eigenaar van winkelcentra is.
Alle 24 Amerikaanse winkelcentra moeten tegen 2023 verkocht zijn, vertelde topman Jean-Marie Tritant vorige week aan investeerders. Het bedrijf zal een “gefocuste, Europese pure play” worden, zei hij.
Tritant ging niet in op de vraag of de Westfield-winkelcentra samen of individueel verkocht zouden kunnen worden, en vertegenwoordigers van het bedrijf weigerden verder commentaar te geven op de geplande afstoting van onroerend goed.
Het vertrek van Unibail is geen complete verrassing. Bij het rapporteren van de resultaten voor 2020 zei Unibail dat het de financiële blootstelling in de VS in de nabije toekomst “aanzienlijk zou verminderen”.
‘We begrepen dat er een verlangen was om de VS te verlaten’, zei de concurrerende eigenaar van een winkelcentrum Sandy Sigal, maar ‘ze hadden een paar trofeeën kunnen behouden.’
Industriegroepen en politici luiden alarm vanwege de diefstallen. Maar in sommige gevallen zijn de statistieken die ze aanhalen overdreven of ronduit verkeerd.
Nieuw eigenaarschap kan in sommige winkelcentra goed zijn voor het winkelend publiek, zegt Sigal, voorzitter van NewMark Merrill Cos., gevestigd in Woodland Hills.
‘Onroerend goed is echt een lokale onderneming’, zei hij, en met lokale eigenaren ‘krijg je huurders die relevanter zijn voor die gemeenschap’, evenals winkelcentra die fysiek en sociaal een betere afspiegeling zijn van hun buurt. "Het is veel actueler als je eigendom bent van een local."
Unibail waardeerde zijn Amerikaanse winkelcentra vorig jaar op ongeveer 13.2 miljard dollar, maar heeft niet gezegd hoeveel het er nu voor hoopt te krijgen. Vastgoedanalist Green Street waardeerde ze op ruim $11.4 miljard.
“Het zijn winkelcentra van topkwaliteit” en er zou veel vraag naar zijn, zei hij Dirk Aulabaugh, mondiaal hoofd adviesdiensten bij Green Street. De prijs van de hele portefeuille kan te hoog zijn voor een enkele koper, zoals een ander winkelcentrumbedrijf, hoewel sommigen het misschien proberen.
“Het is te doen”, zei hij over een portefeuilleverkoop, maar “hoogstwaarschijnlijk zouden ze het in kleinere stukken opdelen die beter verteerbaar zijn voor de markt.”
De winkelgewoonten zijn al tientallen jaren aan het veranderen, waarbij conventionele winkelcentra die eind 20e eeuw in het hele land ontstonden, hun eens zo stevige greep op de consument verloren.
De groeiende online verkoop heeft jarenlang de winsten van winkelcentra aangetast, maar de COVID-19-pandemie heeft mensen uit de openbare ruimte verdreven en hun interesse in het met klikken en tikken van veel goederen van huis verder vergroot, zegt vastgoedadviseur David Greensfelder uit de San Francisco Bay Area. .
Therabody plant verschillende Reset-wellnesscentra met exotische fysieke behandelingen die worden gebruikt door professionele sportteams, zoals cryotherapie en hyperbare kamers, nu steeds meer e-tailers naar winkelcentra gaan.
Het land heeft te veel winkelcentra en de industrie heeft “een geweldige periode van consolidatie doorgemaakt”, zei hij. “COVID heeft dat alleen maar versneld.”
Over het algemeen winkelen mensen voor grondstoffen die overal verkrijgbaar zijn, of voor speciale artikelen waar ze aandacht en zorg aan besteden, zei Greensfelder.
‘Goederen zijn alledaags’, zei hij. "Specialiteit zijn de dingen waar je geld aan uitgeeft, met meer een emotionele band."
Winkelcentra die voornamelijk grondstoffen verkopen, waaronder veel Westfield-winkelcentra, hebben het moeilijk, zei hij. Westfield beschikt echter wel over een handvol van de beste speciaalzaakcentra van het land, waaronder Valley Fair in Santa Clara en Century City, waar de vorige eigenaar het complex voltooide. een make-over van $ 1 miljard in 2017.
"Dit zijn absoluut 'A'-winkelcentra omdat ze zich kunnen onderscheiden en een aantrekkelijke huurdersmix hebben," zei hij. ‘Al de rest is watertrappelend of zinkt langzaam.’
Die winkelcentra in Westfield bieden investeerders echter “enorme” kansen “omdat ze ongelooflijk goed gelegen zijn”, zei hij. Ze kunnen worden herbestemd voor ander gebruik of worden herontwikkeld tot complexen voor gemengd gebruik met winkels, kantoren en appartementen.
De Sherman Oaks Galleria was bijvoorbeeld een nationaal icoon van de tienerwinkelcultuur van de jaren tachtig, vereeuwigd in het nummer 'Valley Girl' van Frank en Moon Zappa en films als 'Fast Times at Ridgemont High'. Het werd in 1980 gesloten vanwege afnemende verkopen. Een nieuwe eigenaar herontwikkelde het eens zo grote winkelcentrum begin jaren 1999 als een kleiner winkel- en uitgaanscentrum in de open lucht met aangrenzende kantoorruimte te huur.
Vorige maand zei Unibail-Rodamco-Westfield dat het het voormalige Promenade-winkelcentrum in Warner Center voor 150 miljoen dollar had verkocht aan investeerders die vermoedelijk samenwerkten.
verbonden met de Rams. Het team mag daar een oefenfaciliteit bouwen en andere activiteiten opzetten.
De Amerikaanse activiteiten van Unibail-Rodamco-Westfield hebben waarde die verder gaat dan alleen vastgoed, aldus concurrent Sigal.
“Het zijn leiders op het gebied van technologie en marketing,” zei hij, “met hele goede mensen als organisatie. Ik hoop dat ze op de een of andere manier bij elkaar blijven, eigendom van een binnenlandse operator.”
Als dat gebeurt, kan het bekende rode logo van het merk nog jaren voortleven, zei hij. ‘Je kon die tekenen nog steeds zien, hoop ik.’
