Vorige maand heeft YIMBY Law, een non-profitorganisatie die voorstander is van huisvesting, klaagde de stad Los Angeles aan namens een particuliere ontwikkelaar die een appartementencomplex met 360 eenheden wil bouwen in Canoga Park. Deze appartementen zouden alleen bestemd zijn voor huurders die voldoen aan de federale definitie van lage tot gemiddelde inkomens in LA Het project werd ingediend onder leiding van burgemeester Karen Bass' Uitvoerende richtlijn 1, bedoeld om het goedkeurings- en vergunningsproces voor 100% betaalbare woningbouwprojecten dramatisch te versnellen. Maar onlangs heeft de stad de geschiktheid van het Canoga Park-gebouw voor dit programma ingetrokken klachten van eengezinswoningbezitters.

Deze ommekeer maakt deel uit van een trend. Vorig jaar wijzigde het kantoor van de burgemeester ED1 om eengezinszones te beschermen tegen gestroomlijnde ontwikkeling acht van dergelijke toepassingen, inclusief het Canoga Park-voorstel, waren al ingediend. Deze voorstellen werden vervolgens ontzegd om in aanmerking te komen voor ED1. Tegen sommige projecten is beroep aangetekend; een ontkenning is vernietigd, maar de gemeenteraad verwierp een beroep op het Canoga-project.

Zonder ED1 worden deze projecten geconfronteerd met een discretionair goedkeuringsproces dat een langdurig milieuonderzoek en andere vertragingen met zich mee kan brengen die de uitvoering ervan waarschijnlijk kunnen voorkomen. Deze gang van zaken kan de stad kosten ruim 1,100 betaalbare appartementen.

Bass heeft ED1 aangekondigd als “Het stadhuis stapt af van zijn traditionele aanpak die gericht is op het proces en vervangt deze door een nieuwe aanpak gericht op oplossingen, resultaten en snelheid.” Het uitgesproken voornemen van de burgemeester kreeg een opmerkelijke impuls via de staatswet AB 2334, aangenomen in 2022, waardoor ontwikkelaars prikkels kregen voor 100% betaalbare projecten, inclusief substantiële verhogingen van de hoogtelimieten en de toegestane dichtheid (het aantal wooneenheden op een perceel van een bepaalde grootte). ) in “gebieden met zeer weinig voertuigen,” waar de beperkte woningbouw het verkeer heeft beperkt. Het idee is dat deze gebieden gemakkelijker het extra verkeer kunnen opvangen dat voortkomt uit de toegenomen woningdichtheid.

De potentiële kostenbesparingen van ED1 en AB 2334 moedigden particuliere ontwikkelaars aan om lange termijn, inkomensbeperkte eenheden te produceren – van cruciaal belang, zonder afhankelijk te zijn van overheidsfinanciering. Als de meer dan 1,100 appartementen die nu door de ED1-stroomlijning zijn tegengehouden, zouden worden gebouwd via het standaard door de overheid gesubsidieerde traject, tegen een gemiddelde kostprijs van ongeveer $600,000 per eenheid, ze zouden tot $660,000,000 aan publieke financiering nodig kunnen hebben. Particulier gefinancierde alternatieven zijn een zegen voor lokale, regionale en deelstaatregeringen die jarenlang hebben geprobeerd de productie van zogenaamde “ontbrekende midden” behuizing dat betaalbaar is voor huishoudens uit de arbeidersklasse en middeninkomens.

Maar nu wordt deze vooruitgang in twijfel getrokken, net nu de kracht van deze complementaire stads- en staatshervormingen zich begint te manifesteren. De rechtszaak over het Canoga Park-gebouw kan ertoe leiden dat uiteindelijk een of meer van de stopgezette projecten worden gebouwd staat heeft voorgesteld dat de stad een fout heeft gemaakt door hun ED1-geschiktheid in te trekken. Maar zelfs als deze projecten worden goedgekeurd, sluit ED1 nu de eengezinswijken uit die daar ongeveer uit bestaan driekwart van de residentiële grond in LAzouden ze eerder een einde dan een begin van een soortgelijke ontwikkeling markeren.

Sommige bewoners van deze buurten zeggen dat dat alleen maar eerlijk is. Volgens raadslid Bob BlumenfieldVoor huiseigenaren die getroffen zijn door nieuwe appartementen: “de waarde van hun onroerend goed zal gehalveerd worden, ze zullen een grote schaduw over hun woning hebben.”

Toevallig kan ik persoonlijk met deze zorgen spreken. Ik ben de eigenaar en bewoner van een unit in een kleine condo-ontwikkeling in een rijtjeshuis aan de westkant, direct aan de overkant van een lopend project waarbij een eengezinswoning wordt verbouwd tot een appartementencomplex met meerdere units.

Mijn buren en mijn familie verliezen de hele dag veel zonlicht door het nieuwe gebouw. Onze straat is al zo lang een kakofonische, rommelige bouwplaats dat het moeilijk is om te herinneren hoe het vroeger was.

Maar ik weet dat het oplossen van de huizencrisis er zo uitziet: een enkel perceel waar voorheen één gezin woonde, wordt getransformeerd in appartementen voor misschien 15 tot 25 personen, met eenheden gereserveerd voor huishoudens met een laag inkomen. Net als die in de omstreden ED1-projecten hebben deze betaalbare eenheden geen publieke financiering nodig.

Er is eenvoudigweg geen manier om onze huizencrisis op te lossen zonder schaduw te werpen in sommige eengezinswijken. Mogelijk moeten we ook het verkeer in sommige buurten vergroten, maar wel zorgen voor meer woningen in het banenrijke West-LA uiteindelijk zou kunnen verminderen verkeer te verminderen door mensen dichter bij hun werk te laten wonen. Wat de waarde van onroerend goed betreft, hebben meerdere onderzoeken aangetoond dat woningen met een laag inkomen deze niet substantieel verlagen in dure buurten, en vaak neemt toe aan hen.

Sommige kiesdistricten zullen altijd tegen ontwikkeling zijn. Lokale beleidsmakers die serieus zijn in het oplossen van onze dubbele crises van betaalbaarheid van woningen en dakloosheid moeten goed kijken naar hoeveel politiek kapitaal ze bereid zijn te besteden aan het creëren van effectief beleid in het licht van dergelijke bezwaren.

Als we geen volledig betaalbare projecten kunnen bouwen die de staatskas niet uitputten, zelfs niet aan de randen van land dat bestemd is voor eengezinswoningen, dan moet Angelenos zich voorbereiden op een permanente huizencrisis.

Maar als dit klinkt als de verkeerde richting voor de stad, moeten Bass en de gemeenteraad zich volledig inzetten voor het beschermen en uitbreiden van innovatief beleid zoals de oorspronkelijke ED1, zonder categorische uitsluitingen voor eengezinswijken, en AB 2334. Mechanismen die particuliere ontwikkelaars overtuigen om een ​​betaalbaar woningaanbod op de lange termijn te produceren dat zo dicht mogelijk bij een gratis lunch tijdens deze crisis komt als LA ooit waarschijnlijk zal krijgen.

Jason Ward is econoom bij Rand Corp. en mededirecteur van de Rand Centrum voor huisvesting en dakloosheid.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1