Dit rapport is exclusief beschikbaar voor abonnees van Inman Intel, de data- en onderzoeksafdeling van Inman, die diepgaande inzichten en marktinformatie biedt over de residentiële vastgoed- en proptech-activiteiten. Abonneer je vandaag nog.

Een unanieme mening onder vastgoedleiders is zeldzaam.

Maar volgens de Inman Intel Index van januari, of Triple-IVastgoedprofessionals zaten bijna op één lijn: meerdere renteverlagingen door de Federal Reserve dit jaar zullen een cruciaal onderdeel zijn van het herstel van de huizenmarkt.

Meer dan 96 procent van de leiders van makelaars- en hypotheekbedrijven die in januari op de Triple-I reageerde was het erover eens dat een herstel van de huizenmarkt in 2024 in ieder geval enigszins afhankelijk was van meerdere keren dat de Fed de rente verlaagde.

Onder deze leiders zijn 55 procent geloofde dat “een groot deel” van het herstel afhing van deze bezuinigingen, en nog iets anders 14 procent zei dat het herstel “volledig” van hen afhankelijk was. 

Grafiek door Chris LeBarton

De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat het een paar zware weken zijn geweest voor de waarnemers van de Federal Reserve, die deel uitmaken van een groep waar 60 procent geloven dat consumenten zich er niet aan hebben aangepast of geaccepteerd hypotheekrente tussen 6 en 7 procent. 

DOE NU DE INMAN INTEL INDEX-ONDERZOEK VAN FEBRUARI

Terwijl de meesten nog steeds verwachten dat de Fed haar effectieve federale fondsen dit jaar minstens drie keer zal verlagen, is de timing van die bezuinigingen minder duidelijk geworden sinds de Triple-I op 31 januari sloot. 

Hier is waarom:

• Op diezelfde dag Opmerkingen van Fed-voorzitter Jerome Powell aan het einde van de januarivergadering van de commissie heeft een groot deel van het optimisme weggenomen dat de Fed de rente zou verlagen zodra de volgende vergadering in maart plaatsvindt.
• Twee dagen later bracht de Arbeidsafdeling er nog een uit onverwacht sterke banencijfers dat toonde een werkloosheidspercentage van 3.7 procent. De werkloosheid ligt al ruim vijftig jaar onder de 4 procent.
• De hoop op een renteverlaging in maart werd om 8 uur op 30 februari vrijwel de bodem ingeslagen. Toen werden de cijfers van de consumentenprijsindex van januari gepubliceerd, en werden zowel de belangrijkste als de kernmaatstaven van de inflatie overtrof de verwachtingen van de markt. 

Deze ontwikkelingen garanderen niet dat de Fed haar belangrijkste rentetarief, momenteel tussen 5.25 procent en 5.50 procent, op zijn plaats houdt wanneer komt volgende maand bijeen. Maar afgezien van de duidelijke communicatie van Powell en de weinige gegevens die nog over zijn om de vergelijking te veranderen, is het bullish Wall Street ook van toon veranderd.

De CME Group's FedWatch-tool, dat de termijnmarkten volgt om de bewegingen van de Fed te voorspellen, heeft een steile daling van het vertrouwen van beleggers in een renteverlaging in maart laten zien. Vorige week verwachtte slechts 10.5 procent van de beleggers dat de Fed in maart de rente zou verlagen. Dit is een daling ten opzichte van de 39 procent onmiddellijk na de bijeenkomst in januari en een fractie van de 88 procent op 29 december.

Agenten en leningfunctionarissen op één lijn

De Triple-I biedt ook maandelijkse inzichten van makelaars en kredietverstrekkers, en er kwam gelijkenis naar voren in hun kijk op het belang van renteverlagingen voor hun bedrijven.  

• 2 op de 3 hypotheekverstrekkers beoordeelde een renteverlaging tegen maart op a 4 of 5 qua belangrijkheid, waarbij 1 werd gedefinieerd als onbelangrijk en 5 als kritisch. Deze bevinding komt tegen de achtergrond van verschillende sluitingen en consolidaties van hypotheekbedrijven, die sinds het begin van het jaar zijn geïntensiveerd.
• Voor agenten was het percentage slechts iets lager: 60 procent van hen categoriseerde het belang van een renteverlaging in maart als een 4 of 5.

De hypotheekrente stond op de tweede plaats op de lijst van zakelijke problemen voor zowel makelaars als kredietverstrekkers.

Beide groepen hadden nog steeds de “gebrek aan woningvoorraad” bovenaan hun respectievelijke lijsten staan, ondanks enige recente dynamiek in het aantal woningen dat onlangs te koop wordt aangeboden. Op een contra-intuïtieve manier zouden de rentetarieven niet dalen – en zelfs tot op zekere hoogte stijgen – helpen bij het oplossen van hun gedeelde ellende. Wanneer de tarieven stijgen, komen minder kopers in aanmerking voor woningen, wat leidt tot voorraadgroei.

Wanneer gaat de hypotheekrente dan omlaag?

Omdat de renteacties van de Fed de hypotheekrente niet direct beïnvloeden, is het alleen maar nuttig om in hun magische bal te blijven kijken.

Maar ze spelen wel een sleutelrol bij het beïnvloeden van de markten, en in de tweede helft van februari werden drie verlagingen op de obligatiemarkten volledig verdisconteerd. Een vierde verlaging in december kostte iets meer dan 60 procent.

Waar sommige marktwatchers evenveel, zo niet meer naar kijken, is het heersende spreadverschil tussen de 10-jarige staatsobligatie en de 30-jarige vaste hypotheekrente. Deze spread – de gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar minus de rente op Amerikaanse staatsobligaties met een looptijd van 10 jaar – was gedaald na het hoogste niveau in twintig jaar van 2.9 procent. Historisch gezien ligt het verschil tussen de twee maatstaven dichter bij 170 basispunten.

Zolang de rente op Amerikaanse staatsobligaties hoog blijft, zal de hypotheekrente ook hoog blijven. Maar als de renteverschillen weer kunnen krimpen en de Fed haar ronde van verlagingen begint, zijn de rentetarieven nog steeds in een positie om eind 6 dichter bij de 7 procent dan de 2024 procent te eindigen.

Het enige dat iemand lijkt te weten, is dat het onwaarschijnlijk is dat dit volgende maand zal gebeuren.

Methodologische opmerkingen: De Inman van deze maand Intel Index klanttevredenheid werd gehouden van 21 tot 31 januari 2024. De hele Inman-lezersgemeenschap was uitgenodigd om deel te nemen, en Intel ontving in totaal 1,029 reacties. Respondenten hiervoor klanttevredenheid werden doorgestuurd naar het SurveyMonkey-platform, waar ze zelf hun profiel binnen de residentiële vastgoedmarkt identificeerden. Respondenten waren beperkt tot één antwoord per apparaat, maar er was geen beperking voor IP-adressen. Zodra een profiel (woningmakelaar, hypotheekmakelaar/bankier, bedrijfsleider/investeerder/proptech, of iets anders) was geselecteerd, beantwoordden de respondenten een unieke reeks vragen voor dat specifieke profiel. Omdat de klanttevredenheid geen demografische informatie opvroeg voor leeftijd, geslacht of geografie, er vond geen weging van de gegevens plaats. Dit klanttevredenheid wordt maandelijks uitgevoerd, met zowel terugkerende als unieke vragen voor elk profieltype.

E-mail Chris LeBarton