SANTA CRUZ, Californië –
Je kunt het voelen aan de alomtegenwoordige ‘Hulp gezocht’-posters in kunstzinnige winkels en restaurants, aan de universiteitsstudenten die uit hun auto leven en aan het buitensporige percentage lokale bewoners dat op straat kampeert.
Deze provincie aan de kust, bekend om zijn winderige schoonheid en gemakkelijke leven, bevindt zich midden in een van de ernstigste huizencrises in het hongerige Californië. Santa Cruz County, de thuisbasis van een geliefde surflocatie en een Boheemse campus van de Universiteit van Californië, claimt ook die van de staat hoogste percentage dakloosheid en, volgens één maatstaf op basis van lokale inkomens, de minst betaalbare woningen.
Leiders in de stad Santa Cruz hebben op deze ontberingen in een land van overvloed – en op nieuwe staatswetten die de bouw van meer betaalbare woningen eisen – gereageerd met een plan van opbouw in plaats van afbouw.
Veel ondernemers in Santa Cruz steunen het plan van de stad voor de ontwikkeling van hoogbouw en zeggen dat de stad meer betaalbare woningen nodig heeft voor servers en winkelpersoneel.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Een centrum dat zich lang concentreerde op de schilderachtige, met platanen omzoomde Pacific Avenue, is de afgelopen jaren enorm gegroeid met nieuwbouw. Glanzend glazen en metalen appartementencomplexen ontstaan op meerdere locaties, aan de overkant van een straatbeeld dat ooit werd gedomineerd door klassiekers uit de 20e eeuw, zoals de op art deco geïnspireerde Palomar Inn-appartementen.
En het gemeentebestuur en de planningsafdeling hebben plannen om nog groter en hoger te bouwen, met hoogbouwappartementen van maximaal twaalf verdiepingen in het zuidelijke deel van de binnenstad, dat het dichtst bij de promenade van de stad ligt en de karakteristieke houten achtbaan die bekend staat als de Giant Dipper.
“Het ligt nu op ieders lippen, dit gesprek over onze huisvestingsuitdaging”, zegt Don Lane, een voormalig burgemeester en activist voor daklozen. “De oude weerstand tegen ontwikkeling is aan het afbrokkelen, althans bij veel mensen.”
De afgelopen jaren heeft Santa Cruz de ontwikkeling van moderne wooncomplexen met meerdere verdiepingen goedgekeurd, als onderdeel van een bredere inspanning om de woningvoorraad uit te breiden.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
De huidige burgemeester Fred Keeley, voormalig parlementslid van de staat, zei: “Het is geen kwestie meer van 'geen groei'. Het is de vraag waar je dit gaat doen. Je kunt het over de hele stad verspreiden, of je kunt de stedelijke kern dichter maken.”
Maar niet iedereen in het beroemde tolerante Santa Cruz gaat daarin mee. De opmars van de hoogbouw heeft tot verzet geleid, waardoor scherpe verdeeldheid over de groei aan het licht is gekomen en de complexiteit wordt onderstreept, zelfs in een stad die bekend staat om zijn progressieve politiek, van het proberen om wenselijke gemeenschappen betaalbaar te houden voor de leraren, obers, brandweerlieden en winkelbedienden die zorgen voor de grootste deel van de dienstverlening.
Een groep die oorspronkelijk Stop the Skyscrapers heette – nu Housing for People – protesteert dat een voorgesteld ‘huisvestingselement’ in de stad nodeloos de weg vrijmaakt voor meer appartementen dan de staatshuisvestingsfunctionarissen eisen, terwijl het te weinig echt betaalbare eenheden biedt.
Stadsfunctionarissen zeggen dat het plan dat ze de komende weken hopen af te ronden, met zijn grotere hoogtelimieten, alleen maar een pad creëert voor nieuwbouw. De intenties van individuele vastgoedeigenaren en de wisselvalligheden van de markt zullen het een uitdaging blijven maken om de 3,736 extra eenheden te bouwen die de staat voor de stad heeft opgedragen.
"We hebben met veel mensen gesproken, van deur tot deur gegaan, en het gevoel is dat het gewoon te veel en te snel is", zegt Frank Barron, een gepensioneerde provincieplanner en medeoprichter van Housing for People. “De zes- en zeven verdiepingen tellende gebouwen die ze nu bouwen, maken mensen nu al gek. Als ze horen dat wat [de stad] nu voorstelt twee keer zo hoog zou kunnen gaan, zijn ze compleet verbijsterd.”
Frank Barron is een van de activisten die zeggen dat de ontwikkelingsplannen van de gemeenteraad niet passen bij het relaxte strandstadje.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Susan Monheit, voormalig waterfunctionaris van de staat en medeoprichter van Housing for People, noemt gebouwen van twaalf verdiepingen ‘volledig buiten de menselijke maat’ en voegt eraan toe: ‘Het past niet bij de merknaam van Santa Cruz.’
Housing for People heeft genoeg handtekeningen verzameld om een maatregel op de stemming van maart 2024 te zetten die, indien goedgekeurd, een stemming van het volk zou vereisen voor ontwikkeling waar dan ook in de stad die de bestemmingsbeperkingen zou overschrijden die zijn vastgelegd in het huidige algemene plan, waaronder een cap van ongeveer zeven of acht verdiepingen in de binnenstad.
De activisten zeggen dat ze proberen de stem van de gewone inwoners van Santa Cruz te herstellen en dat stadsleiders toegeven aan bouwers van buiten de stad en dat ‘ontwikkelaars de wetten te buiten gaan’.
De ontluikende campagne heeft tot een levendig debat geleid. Tegenstanders beweren dat de langzame groeimaatregel op de rem zou trappen, net nu de stad tientallen jaren van bouwinertie overwint. Ze zeggen dat Santa Cruz een trotse uitschieter zou moeten zijn in een lange reeks rijke kuststeden die de drang van de staat hebben getrotseerd om woningen toe te voegen en de exorbitante huizenprijzen en huurkosten omlaag te brengen.
Diana Alfaro, die voor een ontwikkelingsbedrijf in Santa Cruz werkt, zei dat veel van de klachten over hoogbouw klinken als verhuld NIMBYisme.
“Wij horen altijd: 'Ik ben voorstander van betaalbare woningen, maar niet naast mij.' Niet hier. Niet daar. Niet echt ergens'', zegt Alfaro, een activist van de nationale politieke groepering YIMBY [Yes In My Back Yard] Action. “Is dat echt inclusief?”
Zav Hershfield, een activist voor huurdersrechten, pleit voor huurcontroleplafonds en woningbouwprojecten die eigendom zijn van de staat of coöperaties.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Het geschil heeft het progressieve politieke universum van Santa Cruz verdeeld. Wat betekent het om een “goede liberaal” te zijn op het gebied van landgebruik in een tijd waarin de studenten van UC Santa Cruz vaak verdrievoudigen in kleine kamers en Zillow een gemiddelde huur van $3,425 rapporteert, wat hoger is dan die van San Francisco?
Vanaf de jaren zeventig hielpen linkse studenten op de nieuwe UC-campus een langzaam groeiende beweging aan te drijven die de bouw in grote delen van Santa Cruz County beperkte. De behoefte aan betaalbare woningen was de afgelopen decennia een terugkerend debat. De provincie liep voorop door te eisen dat bouwers die vijf woningen of meer bouwden, 1970% van de woningen opzij moesten zetten tegen tarieven die onder de marktprijs lagen.
Maar burgemeester Keeley zei dat lokale functionarissen slechts een “hoofdknik” gaven aan de kwestie als het ging om het goedkeuren van specifieke projecten. ‘Nou, hier zijn we dan, dertig of veertig jaar later,’ zei Keeley, ‘en deze gemeenschappen zijn niet betaalbaar.’
Santa Cruz County, bekend om zijn winderige schoonheid en gemakkelijke leven, bevindt zich midden in een van de ernstigste huizencrises in Californië.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Tegenwoordig is de provincie met 265,000 inwoners aanzienlijk rijk en blank.
Uit een jaarlijks onderzoek van dit jaar blijkt Santa Cruz County drong voorbij San Francisco de minst betaalbare huurmarkt van het land te zijn, gezien de inkomensniveaus in beide plaatsen. En veel waarnemers zeggen dat studenten van UC Santa Cruz kampen met de zwaarste huizenmarkt van alle studentensteden in de staat.
Staatswetgevers hebben de afgelopen jaren tientallen wetten opgesteld om de bouw van meer huizen, met name appartementen, in de hele staat aan te moedigen. Terwijl Californië al lange tijd van lokale overheden verlangt dat ze ‘huisvestingselementen’ opstellen om hun inzet voor betaalbare huisvesting te demonstreren, hebben staatsambtenaren pas onlangs andere maatregelen aangenomen om steden daadwerkelijk ertoe aan te zetten de plannen in de praktijk te brengen.
Volgens de nieuwe regelgeving stellen regionale overheidsverenigingen een regionale huisvestingsbehoefteanalyse op, waarin wordt aangegeven hoeveel woningen – inclusief betaalbare – moeten worden gebouwd gedurende een cyclus van acht jaar. Het staatsministerie van Volkshuisvesting en Gemeenschapsontwikkeling kan plannen afwijzen die zij ontoereikend acht.
Van 2024 tot 2031 kreeg Santa Cruz te horen dat het minstens 3,736 eenheden moest bouwen, bovenop de bestaande 24,036.
Decennia lang concentreerde de cultuur van Santa Cruz zich op leuke winkeltjes en restaurants langs de met platanen omzoomde Pacific Avenue.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Santa Cruz en andere steden zijn, althans gedeeltelijk, gemotiveerd door een zware ‘stok’: in gevallen waarin steden er niet in slagen adequate huisvestingsplannen te produceren, biedt de zogenaamde ‘bouwersremedie’ van de staat ontwikkelaars in wezen de mogelijkheid om voor te stellen om te bouwen wat ze maar willen. , op voorwaarde dat een deel van de woningen gereserveerd wordt voor gezinnen met lage of middeninkomens. In steden als Santa Monica en La Cañada-Flintridge hebben bouwers een beroep gedaan op de remedie van de bouwer om grote woningbouwprojecten door te zetten, ondanks de bezwaren van stadsleiders.
De gemeenteraad van Santa Cruz besloot te voorkomen dat hij de controle over planningsbeslissingen zou verliezen. Een belangrijk onderdeel van hun plan voorziet in de plaatsing van maximaal 1,800 eenheden in een slaperige binnenstadswijk met autobedrijven, winkels en laagbouwappartementen ten zuiden van Laurel Street. De eerste concepten suggereerden dat één blok wel 175 meter hoog zou kunnen worden (ongeveer 16 verdiepingen), maar raadsleden stelden later een hoogtelimiet van twaalf verdiepingen voor, aanzienlijk groter dan het statige Palomar van acht verdiepingen, dat nog steeds het hoogste gebouw van de stad is.
Stadsplanners zeggen dat het concentreren van de groei in de binnenstad zinvol is, omdat buslijnen daar samenkomen bij een transitcentrum en bewoners naar winkels en diensten kunnen lopen.
“De vraag naar woningen gaat niet weg”, zegt Lee Butler, directeur planning en gemeenschapsontwikkeling van de stad, “en dit betekent dat we minder ontwikkelingsdruk zullen hebben in andere delen van de stad en de provincie, waar het minder duurzaam is om te groeien. .”
Planningdirecteur Lee Butler van Santa Cruz pleit ervoor om nieuwe ontwikkelingen in het centrum te concentreren, in plaats van te bouwen in gebieden waar de groei minder duurzaam is.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Uit een publieksonderzoek bleek steun voor een aantal andere voorgestelde verbeteringen om de binnenstad aantrekkelijker te maken voor wandelaars, fietsers en toeristen. Het plan zou onder meer nieuwe restaurants en winkels concentreren rond de San Lorenzo River Walk; de met stof beklede Kaiser Permanente Arena met 2,400 zitplaatsen, waar de Santa Cruz Warriors (het G-league-filiaal van de Golden State Warriors van de NBA) worden gehouden, vervangen door een grotere entertainment- en sportlocatie; en het centrum beter verbinden met het strand en de promenade.
Bedrijfseigenaren zeggen om een aantal redenen voorstander te zijn van het huisvestingsplan: ze hopen dat nieuwe bewoners nieuwe handel zullen brengen, en ze willen dat een deel van de betaalbare appartementen naar hun werknemers gaat, die vaak ruim een uur reizen van plaatsen als Gilroy en Salina's.
Restaurateur Zach Davis noemde de hoge kosten van huisvesting ‘de belangrijkste factor’ die leidde tot de sluiting van Assembly in 1, een populair boer-tot-bord-restaurant waarvan hij mede-eigenaar was.
“Hoe houden we onze gemeenschap intact, als de mensen die dit allemaal mogelijk maken, de arbeiders die Santa Cruz maken tot wat het is, het zich niet meer kunnen veroorloven hier te wonen?” vroeg Davis.
Eén tegenstander noemt het plan om hoogbouw toe te voegen aan het pittoreske centrum van de stad “buiten de schaal van Santa Cruz”.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Het plan van de stad geeft aan dat 859 van de woningen die de komende acht jaar zullen worden gebouwd, bestemd zullen zijn voor gezinnen met “zeer lage inkomens”. Maar de term is relatief en gekoppeld aan het gemiddelde inkomen van een gemeenschap, dat in Santa Cruz $132,800 bedraagt voor een gezin van vier. Gezinnen die tussen de $58,000 en $82,000 mee naar huis nemen, zouden in aanmerking komen als een zeer laag inkomen. Huurders in die categorie zouden $1,800 per maand betalen voor een appartement met drie slaapkamers in een onlangs voltooid complex, gebouwd onder de eis van de stad dat 20% van de eenheden wordt verhuurd tegen een huurprijs die onder de marktprijs ligt.
De mensen die aandringen op de ontwikkeling van hoogbouw zeggen dat het uitbreiden van het woningaanbod de steeds stijgende huurprijzen zal tegenhouden. Tegenstanders werpen tegen dat de aanhoudende groei van UC Santa Cruz, die hoopt tegen 8,500 2040 studenten aan te trekken, en een nieuwe golf van goedbetaalde ‘tech bros’ uit Silicon Valley die zich willen vestigen in het strand van Santa Cruz, snel het aantal nieuwe studenten zouden opslokken. eenheden worden gebouwd.
“Ze zeggen dat als je alleen maar meer huizen bouwt, de prijzen zullen dalen. Dat is natuurlijk niet waar”, zegt Gary Patton, een voormalige provinciale toezichthouder en een oorspronkelijke leider in de langzame groeibeweging. "Dus we zullen veel meer woningen hebben, met veel meer verkeer, minder parkeerplaatsen, meer impact op de buurt en meer rijke mensen die naar Santa Cruz verhuizen."
Leiders van politiek links in Santa Cruz zeggen dat nieuwbouw slechts één aspect van de huizencrisis raakt. Sommige leiders van Tenant Sanctuary, een groep voor huurdersrechten, zouden graag zien dat Santa Cruz de huurprijzen aan banden legt door complexen te creëren die eigendom zijn van de staat of coöperaties en een huurcontrolewet in te voeren die de jaarlijkse stijgingen beperkt.
“Wat ze ook bouwen, we hebben woningen nodig waarvan de prijs niet gebonden is aan marktschommelingen en hoeveel geld er uit een bepaald stuk land kan worden geperst”, zegt Zav Hershfield, bestuurslid van de groep.
De opwaardering van percelen in de binnenstad heeft de steun gekregen van een groot deel van de gevestigde orde van de stad, waaronder de provinciale Kamer van Koophandel, waarvan de directeur zei dat exorbitante huizenprijzen arbeiders en zelfs enkele goedbetaalde professionals uitsluiten. “De vraag is: wil je een levendige, vitale, economisch bloeiende gemeenschap?” zei Casey Beyer, CEO van de businessgroep. 'Of wil je een slaperige pensioengemeenschap zijn?'
De stadsklok is een van de vele bezienswaardigheden in de badplaats.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
Slechts enkele dagen nadat de anti-hoogbouwmaatregel in aanmerking kwam voor de stemming in maart, begonnen de twee partijen te kibbelen over de impact die deze zou hebben.
Lane, de voormalige burgemeester, en twee betaalbare woningbouwontwikkelaars schreef een op-ed voor de nieuwssite Lookout Santa Cruz, die zei dat de stemmaatregel zo breed is opgesteld dat deze van toepassing zou zijn op alle ‘ontwikkelingsprojecten’. Ze beweren dat dit zou kunnen leiden tot de behoefte aan stemmen in de hele stad voor projecten die zo bescheiden zijn als het verhogen van een hek van 6 meter naar 7 meter, het toevoegen van een ADU aan een woonhuis of het bouwen van een opvangcentrum voor daklozen, als de projecten de huidige praktijken in een bepaalde buurt overtreffen. .
De auteurs beschuldigden voorstanders van stembiljetten van nep-milieubewustzijn. “Als we niet omhoog gaan”, schreven ze, “hebben we minder woningen in de buurt van banen – en moeten meer mensen langere afstanden afleggen om naar hun werk te gaan.”
Voorstanders van de stemmaatregel wierpen hun critici tegen gaven een verkeerde voorstelling van zaken. Ze zeiden dat de maatregel geen goedkeuring van de kiezer nodig zou hebben voor alledaagse verbeteringen en in relatief weinig omstandigheden een rol zou spelen bij projecten die wijzigingen in het Algemeen Plan van de stad vereisen.
Hoewel ze geen formeel standpunt over de stemmaatregel hebben geformuleerd, is het planningspersoneel van de stad tot de conclusie gekomen dat de maatregel burgers zou kunnen dwingen om te stemmen voor relatief bescheiden bouwprojecten.
De twee partijen kunnen het ook niet eens worden over de impact van een tweede bepaling van de stemmaatregel. Het zou het percentage “inclusieve” (onder de marktprijs) eenheden die ontwikkelaars zouden moeten opnemen in complexen van 20 eenheden of meer verhogen van 25% naar 30%.
De schrijvers van de stembiljetten zeggen dat een dergelijke verhoging een teken is van hun intentie om ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk nieuwe woningen naar de minder welvarenden gaan. Maar hun tegenstanders zeggen dat wanneer steden ontwikkelaars proberen te dwingen te veel appartementen in de lagere markt op te nemen, de bouwers uiteindelijk weglopen.
Uit de woninginventaris van Santa Cruz blijkt dat de stad het potentieel heeft om in de komende acht jaar maar liefst 8,364 eenheden toe te voegen, als we rekening houden met voorstellen als de hoogbouw in de binnenstad en het plan van UC Santa Cruz om ongeveer 1,200 eenheden studentenhuisvesting toe te voegen. Dat is meer dan het dubbele van het aantal dat de staat eist. Maar het ministerie van Volkshuisvesting en Gemeenschapsontwikkeling heeft dit soort 'buffer' nodig, omdat de realiteit is dat veel eigendommen die bestemd zijn voor dichtere woningen niet zullen worden ontwikkeld tijdens de cyclus van acht jaar.
Zoals bij veel aspecten van de opwaardering van de binnenstad, zijn de twee partijen het oneens over de vraag of het incorporeren van het potentieel voor extra ontwikkeling neerkomt op een verstandige planning of op ontwikkelaarsvriendelijke overkill.
Blij, links, en Valerie Christy, rechts, jammen voor de lol en een paar dollar in het centrum van Santa Cruz.
(Brian van der Brug/Los Angeles Times)
De kiezers van de stad hebben de afgelopen jaren drie keer woninggerelateerde maatregelen afgewezen. In 2018 hebben ze een voorstel voor huurcontrole resoluut afgewezen. Vorig jaar zeiden ze nee tegen het belasten van eigenaren die huizen in de gemeenschap leeg laten staan. Maar ze verwierpen ook een maatregel die een plan zou hebben geblokkeerd om de centrale bibliotheek van de stad te verplaatsen en tegelijkertijd 124 appartementen te bouwen die onder de marktprijs liggen.
De laatste keer dat de lokale bevolking zich zo druk maakte over hun binnenstad, was misschien aan het begin van het nieuwe millennium, toen de gemeenteraad overwoog om straatartiesten hard aan te pakken. Dat was voor de eigenaar van boekwinkel Santa Cruz, een ander plaatselijk herkenningspunt, aanleiding om T-shirts en bumperstickers te bedrukken, waarin hij medebewoners smeekte om ‘Santa Cruz raar te houden’.
Santa Cruzans wordt opnieuw gevraagd om na te denken over de uitstraling van hun binnenstad en of de toekomst ervan aan de gemeenteraad moet worden overgelaten, of aan de kiezers zelf. De maatregel roept talloze vragen op, waaronder deze: kan het funky, serieuze en meelevende Santa Cruz zo blijven, zelfs met hoogbouwappartementen? En heeft het, met zo weinig huisvesting voor studenten en werkende mensen, zijn charme al verloren?
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
- PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
- Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
- Bron: https://www.latimes.com/california/story/2023-12-07/santa-cruz-plans-downtown-high-rises-to-fix-sky-high-housing-costs
