Sluit je aan bij de beweging op Inman Connect Las Vegas, 30 juli – 1 augustus! Grijp het moment om de leiding te nemen over het volgende tijdperk in onroerend goed. Door meeslepende ervaringen, innovatieve formats en een ongeëvenaarde line-up van sprekers wordt deze bijeenkomst meer dan een conferentie: het wordt een samenwerkingskracht die de toekomst van onze industrie vormgeeft. Verzeker je tickets nu!

In de nasleep van de mijlpaal van de National Association of Realtors (NAR). $ 418 miljoen schikkingEr is een enorme verschuiving gaande in de vastgoedsector, vooral in de manier waarop makelaarscommissies worden afgehandeld. De veranderingen, hoewel ogenschijnlijk eenvoudig, hebben diepgaande implicaties die het landschap van het kopen en verkopen van huizen in Amerika fundamenteel zullen veranderen.

De kern van de zaak betreft de verwijdering van commissietarieven uit de MLS (multiple listing service), een verandering die in eerste instantie zou kunnen lijken als een stap in de richting van transparantie en eerlijkheid. Bij nader onderzoek komt echter een potentieel duistere toekomst aan het licht, waarin de dynamiek van vastgoedtransacties minder transparant wordt voor de individuen waarvoor ze bedoeld zijn: kopers en verkopers.

Historisch gezien is de MLS de basis geweest onroerend goed commissies, waardoor een gelijk speelveld ontstaat voor alle betrokken partijen. Het zorgde voor transparantie in provisieovereenkomsten, waardoor kopersagenten duidelijke verwachtingen hadden van compensatie voordat ze transactiebesprekingen aangingen.

De eis van de schikking om dergelijke onthullingen te elimineren dreigt dit evenwicht te verstoren, waardoor een tijdperk wordt ingeluid waarin commissieonderhandelingen voorafgaan aan en mogelijk invloed hebben op de discussies over de aankoopvoorwaarden van een huis.

Commissies werken achter gesloten deuren

Denk eens aan een scenario waarin een kopersagent, voordat hij zelfs maar een bezichtiging plant, informeert naar de commissie die een listingagent bereid is te bieden. Dit gesprek – dat plaatsvindt buiten de ogen en oren van kopers en verkopers – vormt de basis voor een transactie waarbij de compensatie van de agent voorrang zou kunnen krijgen op het beste belang van de koper.

In het ergste geval bestaat het risico dat een kopersagent niet helemaal eerlijk is tegenover zijn klant. Bijvoorbeeld voordat u begint onderhandelingen voor een aankoop kunnen ze rustig bij de makelaar van de verkoper uitzoeken wat ze moeten doen om een ​​bepaald commissiepercentage te verkrijgen. 

Nog zorgwekkender is dat ze de koper kunnen misleiden over de commissie die door de verkoper wordt betaald en deze onjuiste commissie in het onderhandelingsproces kunnen betrekken. Het probleem hier is in wezen dat agenten uiteindelijk over hun commissies kunnen onderhandelen zonder medeweten of goedkeuring van hun klant, wat niet is hoe het zou moeten zijn. De compensatiegesprekken van makelaars moeten transparant zijn voor kopers en verkopers. 

Het einde van de incentives voor kopersagenten

Een aspect van de schikking dat opvalt, betreft de beperkingen op hoeveel een makelaar kan bedragen gecompenseerdwaarbij uitdrukkelijk wordt aangegeven dat zij geen schadevergoeding kunnen aanvaarden die hoger is dan het met de koper overeengekomen bedrag. 

Als een verkoper bijvoorbeeld 1 procent extra biedt naast de overeenkomst tussen de koper en de kopersagent, mag de agent dit niet accepteren, zelfs als dit geen invloed heeft op de aankoopprijs, waardoor er mogelijk meer geld bij de verkoper blijft. 

In wezen zijn alle prikkels voor kopersagenten die door een verkoper worden aangeboden, nu verdwenen. Het ongelukkige verhaal hiervoor is het verhogen van de commissie die de koper nodig heeft om ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk van de door de verkoper betaalde commissie wordt opgevangen. Het meest waarschijnlijke scenario lijkt te zijn dat deze regel vaak door de sector zal worden genegeerd en dat kopersagenten hogere commissies zullen accepteren vanwege een gebrek aan controles en evenwichten. 

Hoewel sommige verkopers het idee om niet aan te bieden misschien verwelkomen koper agent Als er sprake is van prikkels, zou het door andere verkopers als concurrentieverstorend kunnen worden beschouwd, omdat het hen ervan weerhoudt prikkels te gebruiken om kopersagenten aan te trekken, een tactiek die vaak wordt gebruikt door bouwers en investeerders.  

Agenten kunnen ook het gevoel hebben dat deze regel concurrentiebeperkend is, omdat er een limiet wordt gesteld aan de hoeveelheid commissie die ze kunnen verdienen in een transactie, door automatisch de commissie te ondermijnen die hun wordt aangeboden door de overeengekomen partijen. Kopers kunnen op dezelfde manier het gevoel hebben dat zij volledig verantwoordelijk worden gehouden voor de commissies van hun makelaar, zelfs als de verkoper bereid is deze te betalen.

Met name dit deel van de schikking verbiedt vrijemarktactiviteiten en beperkt op agressieve wijze de mogelijkheden van verkopers, kopers en agenten om te onderhandelen over voorwaarden waarvan zij menen dat deze in hun beste belang zijn. 

Een potentieel voor miscommunicatie over commissies

Daarnaast wordt de nederzetting ontneemt de garanties van commissiecompensatie via de MLS, waardoor de deur wordt geopend voor mogelijke misverstanden of miscommunicatie over commissies. 

Dergelijke geschillen tussen makelaars, die voorheen werden opgelost via bindende arbitrages via de lokale makelaarsverenigingen, zullen in wezen ophouden te bestaan. In een scenario waarin het aan kopers is om de commissies van hun makelaars rechtstreeks te dekken, kunnen we een verschuiving zien in de richting van juridische kluwen tussen kopers en makelaars.

Kopers kunnen zelfs aansprakelijk zijn voor twee of meer commissies op dezelfde transactie, omdat ze de algemene voorwaarden die ze bij eerdere makelaars hebben ondertekend niet begrijpen.  

Dit zou problemen kunnen opleveren voor de reputatie van de sector. Stel je een situatie voor waarin makelaars juridische stappen moeten ondernemen om hun inkomsten veilig te stellen, wat mogelijk kan leiden tot pandrechten op het nieuw gekochte huis van een koper of tot rechtszaken wegens onbetaalde commissies. Acties als deze kunnen de perceptie van het publiek over makelaars dramatisch veranderen.  

Een belangrijk en zorgwekkend aspect van dit nieuwe tijdperk is het ontbreken van geregistreerde commissies, wat betekent dat agenten en consumenten geen goed inzicht zullen hebben in de reeks commissies die op de markt in rekening worden gebracht.

Think NAR's profiel van huizenkopers en -verkopers71 procent van de kopers interviewde slechts één makelaar. Hoewel je zou hopen dat deze trend zou veranderen gezien de voorwaarden van de schikking, stelt hetzelfde rapport dat 81 procent van de recente verkopers slechts met één makelaar contact heeft opgenomen voordat ze hun huis te koop aanbieden.

De ongelukkige waarheid is dat consumenten niet meerdere makelaars interviewen om er zeker van te zijn dat ze de beste service tegen de beste prijs krijgen. Als kopers en verkopers de eerste agent die ze ontmoeten, toevertrouwen, hebben ze geen toegang tot direct beschikbare informatie om te weten of er kosten in rekening worden gebracht. eerlijke commissie.

Het is belangrijk om te erkennen dat de meeste makelaars integer en professioneel te werk gaan. Maar net als in elke sector zijn er slechte actoren die deze nieuwe regels kunnen misbruiken voor persoonlijk gewin, vooral in een landschap waar hun bron van inkomsten aanzienlijk is afgenomen als gevolg van deze regeling.

Het gebrek aan transparante commissiestructuren zet de deur open voor onethische acties, waardoor het van cruciaal belang is dat regelgevende instanties en brancheverenigingen waakzaam blijven en dat consumenten goed geïnformeerd zijn.

Ondanks de zorgen rond de nieuwe commissiestructuur is er een lichtpuntje. Als het de goede kant op gaat, zou deze verschuiving kunnen zorgen voor een broodnodige toename van open communicatie en ethische praktijken binnen de vastgoedsector.

Voor agenten die met integriteit door deze veranderingen willen navigeren, is er een aanzienlijke kans om op te vallen en te bloeien. De toekomst van onroerend goed ziet er misschien anders uit, maar biedt ook de mogelijkheid om consumentvriendelijker en professioneler te zijn.

Sean Frank is de oprichter en CEO van Mainframe Real Estate in Florida. Maak verbinding met hem Instagram en LinkedIn.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.inman.com/2024/04/02/nars-settlement-paints-a-murky-commission-picture-for-consumers/