Afgelopen oktober, de afdeling stadsplanning van Los Angeles gedumpt enkele van de meest ambitieuze acties van de regio om de raciale en economische segregatie aan te pakken en de aanhoudende betaalbaarheidscrisis het hoofd te bieden. Twee huisvestingsinitiatieven – een Affordable Housing Overlay en uitbreidingen van het Transit Oriented Communities-programma – zouden het mogelijk hebben gemaakt om betaalbare woningen voor gemengde inkomens te bouwen in gebieden die traditioneel niet toegankelijk waren voor meergezinswoningen.

Maar kerncomponenten van deze voorstellen zijn ingetrokken om eengezinswijken tegen ontwikkeling te beschermen. Door deze stap loopt LA het risico in strijd te komen met de Californische wet op eerlijke huisvesting, tekort te schieten in de doelstellingen voor de woningproductie en de ontheemding in de meest kwetsbare gemeenschappen te vergroten. De herziene voorstellen zullen naar verwachting openbaar worden gemaakt deze winter of lente, waarna publieksbereik volgt. Het stadsbestuur kan en moet deze schadelijke beslissing terugdraaien.

De oorspronkelijke voorstellen waren een reactie op overheidsmandaten die bedoeld waren om de woningbouw te versnellen om aan de vraag te voldoen. Onder deze mandaten heeft Los Angeles plannen gemaakt om meer toe te voegen 450,000 nieuwe woningen tot en met 2029, inclusief wijziging van de bestemmingsregels door februari 2025 om ongeveer 250,000 extra woningen te huisvesten.

De wet van Californië vereist dat ontwikkelingsprogramma’s “bevestigend verdere eerlijke huisvesting,Dat betekent dat ze ‘patronen van segregatie moeten overwinnen en inclusieve gemeenschappen moeten bevorderen’ en ‘aanzienlijke verschillen in huisvestingsbehoeften en toegang tot kansen moeten aanpakken’. In certificering van het huisvestingsplan van LAmaakte de staat duidelijk dat “herbestemming voor meergezinswoningen in buurten met meer kansen en lage dichtheid” cruciaal was.

De aanvankelijke uitbreiding van Transit Oriented Communities en Affordable Housing Overlay deden precies dat. In hun oorspronkelijke vorm hadden de twee initiatieven samen bijna iets kunnen toevoegen 200,000 nieuwe eenheden in de hele stad, met de nadruk op wijken met hogere inkomens die toegankelijk zijn voor openbaar vervoer. Veel van deze gemeenschappen worden gedomineerd door vrijstaande eengezinswoningen Onder andere Rancho Park, Westwood en Encino.

Maar op 26 oktober werd de afdeling planning heeft zich teruggetrokken, waarin werd aangekondigd dat de programma's niet langer in aanmerking zouden komen voor grond met eengezinswoningen. Dit volgde op druk van de Hancock Park Huiseigenaren Assn. en andere groepen huiseigenaren.

De verandering is aanzienlijk en onrechtvaardig. Uit ons onderzoek van de gegevens van de stad blijkt dat LA's huidige ontwikkelingscapaciteit – plaatsen waar dichtere woningen al zijn toegestaan, waarbij de herbestemmingsvoorstellen worden genegeerd – onevenredig geconcentreerd is in buurten met lagere inkomens en gekleurde gemeenschappen. Uit de gegevens blijkt dat de helft van deze capaciteit zich in de armste wijk van Los Angeles bevindt, terwijl de rijkste 10% van de stad minder dan 1% levert.

We ontdekten ook dat de verandering om eengezinswijken uit te sluiten van herbestemming de capaciteit van de twee programma's met maar liefst 82% vermindert, met de grootste omkeringen in de rijkste en witste buurten van de stad. Van de volkstellingen waar de voorgestelde wijzigingen in het bestemmingsplan met 75% of meer werden bezuinigd, bedraagt ​​het gemiddelde gezinsinkomen $111,000. In buurten waar de oorspronkelijke voorstellen nog in behandeling zijn, bedraagt ​​het bedrag $67,500. De raciale en etnische verschillen zijn eveneens groot, waarbij de gebieden in de eerstgenoemde groep meer dan tweemaal zoveel blanke inwoners hebben als die in de laatstgenoemde groep (respectievelijk 57% tot 23%).

Vanuit een eerlijk huisvestingsperspectief waren de uitbreiding van Transit Oriented Communities en de Affordable Housing Overlay in eengezinswijken de sterkste voorstellen van LA. Geen van de alternatieven komt in de buurt van hun potentieel om nieuwe woningen voor gemengde inkomens te produceren in de rijkste buurten van de stad, waar uitsluitingsbeleid beperkte mogelijkheden biedt voor huishoudens met lagere en middeninkomens en mensen van kleur.

Omdat er minder bouwcapaciteit is in wijken met hogere inkomens, waar ontwikkelaars het meest willen investeren, is het waarschijnlijk dat er de komende jaren in de hele stad minder appartementen en appartementen zullen worden gebouwd. Naarmate het woningaanbod verder achterblijft bij de groeiende vraag, zal de betaalbaarheid afnemen. Ondertussen zullen er meer woningen worden gebouwd in door huurders gedomineerde buurten met lagere inkomens, waar bewoners een groter risico lopen te verhuizen omdat oudere appartementen plaats maken voor grotere meergezinswoningen.

Angelenos en de Californiërs moeten het besluit niet accepteren om de rijkste buurten van LA vrij te stellen van het helpen oplossen van onze huizencrisis, waardoor ze worden geïsoleerd van de veranderingen die de stad nodig heeft. De verontwaardiging van een luidruchtige minderheid is geen excuus om afstand te doen van de beloften van de stad op het gebied van eerlijke huisvesting.

De voorgestelde veranderingen zijn ontmoedigend, maar Los Angeles heeft nog steeds tijd om een ​​progressieve strategie voor de betaalbaarheid van woningen over te nemen, door woningen toe te voegen waar ze het meest nodig zijn. De stad kan beginnen door het herbestemmingsplan in zijn oorspronkelijke vorm te herstellen, of door vergelijkbare strategieën te implementeren die het grootste deel van de nieuwe woningen in de stad naar buurten met meer kansen leiden. Totdat LA deze stappen zet, kan er heel weinig over dit huisvestingsplan eerlijk worden genoemd.

Aaron Barrall is analist op het gebied van huisvestingsgegevens voor het UCLA Lewis Center Housing Initiative, dat onder leiding staat van Shane Phillips.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-03-04/california-los-angeles-building-housing-crisis