Op 9 januari zal het Amerikaanse Hooggerechtshof de zaak horen geval van de Californiër George Sheetz, die een vergunning aanvroeg om een ​​gefabriceerd huis op zijn land in El Dorado County te plaatsen en een verkeersbeperkingsvergoeding van $ 23,420 kreeg opgelegd. Sheetz maakte bezwaar tegen het ontbreken van enig verband tussen het dollarbedrag en de daadwerkelijke impact van zijn familie op het verkeer in het gebied en betaalde de vergoeding, maar wendde zich tot het rechtssysteem. Sheetz vs. County of El Dorado, Californië, behandelt slechts een klein stukje van de huizencrisis in de staat. Niettemin zal het van belang zijn voor miljoenen mensen die hier en in veel andere staten geen betaalbare woning kunnen vinden.

Wanneer ‘impactvergoedingen’ worden losgemaakt van de hogere kosten die een stad of provincie zal moeten maken vanwege een nieuw huis of project, kunnen de vergoedingen meer doen dan iemand een oneerlijke rekening opleggen; ze kunnen ook de woningbouw verminderen. In een land waar een tekort aan woningen tot torenhoge prijzen heeft geleid, is dit belangrijker dan je zou denken.

Ontwikkelaars moeten uiteraard hun eerlijke deel betalen. Als de bouwkosten de kosten van de toegenomen openbare diensten die nodig zijn voor nieuwe ontwikkelingen niet kunnen dekken, wenden gekozen functionarissen en kiezers zich tot andere middelen om die kosten te dekken of te vermijden. Ze kunnen groeibeperkingen of ander uitsluitingsbeleid opleggen om de bouw van nieuwe huizen te blokkeren, in plaats van projecten te accepteren die leiden tot hogere belastingen of verslechterde dienstverlening.

We zien alomtegenwoordig bewijs hiervan wanneer plaatsen regels aannemen zoals eengezinszonering, minimale eisen inzake kavelgrootte en esthetische eisen die ervoor zorgen dat alleen dure woningen, die hogere onroerendgoedbelasting genereren, kunnen worden gebouwd.

Correct vastgestelde impactvergoedingen bieden een manier waarop de ontwikkeling zijn geld kan verdienen, en ze verminderen de politieke druk tegen de noodzakelijke groei. Uit lokale onderzoeken is gebleken dat er op passende wijze vastgestelde vergoedingen aan verbonden zijn verhoogde constructie in voorstedelijke gebieden.

Maar wanneer de tarieven op een willekeurig hoog niveau worden vastgesteld, ontmoedigen ze de bouw van nieuwe huizen en vergroten ze de problemen op het gebied van de betaalbaarheid van woningen in het land, waardoor huurders en kopers van nieuwe huizen onder druk komen te staan.

In 2013 oordeelde het Hooggerechtshof dat alle vergunningskosten een essentieel verband moeten hebben met de daadwerkelijke impact van een ontwikkeling op stads- of provinciale diensten, en dat er een grofweg proportioneel prijskaartje aan moet hangen. Dit verkleint op verstandige wijze het risico dat vergoedingen de ontwikkeling belemmeren.

In sommige staten, zoals Florida, gaat de jurisprudentie nog verder en eist dat vergoedingen alleen infrastructuur financieren die de specifieke ontwikkelingen dient waarop ze zijn geheven. Niet toevallig heeft Florida zijn bevolking gezien groeit ruim twee keer zo snel als het land als geheel, als weerspiegeling van zijn openheid voor nieuwe woningen en relatief eerlijke prijzen vergeleken met een groot deel van de rest van het land.

Maar in andere staten, waaronder Californië, Maryland, Washington en Arizona, hebben rechtbanken een uitzondering gemaakt op het evenredigheidsbeginsel van het Hooggerechtshof, waardoor hogere honoraria zijn toegestaan ​​als deze door de wetgeving zijn vastgelegd. De zaak van Sheetz zal testen of die uitzondering constitutioneel is.

Een deel van de reden voor de uitzondering is dat kiezers een remedie hebben tegen buitensporige beoordelingen in de stembus. In theorie kunnen ze de verantwoordelijke wetgevers wegstemmen.

Elke bewering dat kiezers dit daadwerkelijk kunnen en zullen doen, is echter twijfelachtig. Woningontwikkelaars vormen een klein deel van elk electoraat. Toekomstige huizenkopers of huurders – zij die gemeenten nodig hebben om de woningbouw te stimuleren en niet te ontmoedigen – mogen niet eens stemmen of in het rechtsgebied wonen wanneer de vergoedingen worden vastgesteld. Aan de andere kant zijn de mensen die wel stemmen waarschijnlijk degenen die al huizen in de buurt bezitten, en zij hebben de neiging zich tegen de groei te verzetten: hun eigendommen stijgen in waarde als de hoge kosten het woningaanbod laag houden.

De betaalbaarheidscrisis op het gebied van de woningbouw is reëel. Vooral Californiërs zouden de eenvoudige berekening van vraag en aanbod moeten begrijpen die de dakloosheid verergert en ervoor zorgt dat zeven steden (of grootstedelijke gebieden) in de staat tot de tien duurste van het land behoren. volgens US News en World Report. Wanneer en waar staatsrechtbanken lokale politici toestaan ​​om tegemoet te komen aan hun rijkste kiezers, exorbitante impactvergoedingen in rekening te brengen en anderszins nieuwe huizen buiten te houden, zal de situatie niet verbeteren.

Verwacht wordt dat het Hooggerechtshof in de eerste helft van 2024 een uitspraak zal doen over de vergoedingen van El Dorado County. De rechtszaak dat alle impactvergoedingen, ongeacht wie ze vaststelt, aan dezelfde voorwaarden onderworpen moeten zijn, is sterk. En tijdens een landelijke huizencrisis zijn de economische argumenten tegen staats- en lokale praktijken die de betaalbaarheid van woningen verslechteren en de noodzakelijke woningproductie belemmeren zelfs nog sterker.

Charles Gardner is advocaat en research fellow bij het Mercatus Center van de George Mason University. Emily Hamilton is directeur van Mercatus’ Urbanity Project.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-01-08/california-u-s-supreme-court-sheetz-el-dorado-county-permit-fees-traffic-mitigation