Is er een recessie aan de horizon opdoemt? Zullen de prijzen en hypotheeklasten verbeteren? Waarom wordt het afsluiten van een woningverzekering snel een dealbreaker? Wat gebeurt er op de markt voor faillissementen en beleggingen?

Of u nu een gloednieuwe agent bent of een 40-jarige veteraan op het gebied van marktinformatie Rik Sharga heeft de antwoorden die u nodig heeft om het hoofd te bieden aan wat u te wachten staat nu we de voorjaarsverkoopmarkt naderen.  

Rick Sharga, de CEO van Market Intelligence Company CJ Patrick, is een ervaren vastgoedveteraan met diepgaande ervaring in de data- en executiekant van het bedrijf. Ik sprak onlangs met Sharga voor zijn visie op de trends en gegevens die u moet weten om beter voorbereid te zijn als u de uitdagingen van dit voorjaar het hoofd wilt bieden. 

Staat er een recessie voor de deur? 

Is er een recessie in het verschiet? Sharga zei dat als je terugkijkt op de afgelopen acht recessies, er één specifieke factor is die ze allemaal gemeen hadden: een ‘inversie van de rentecurve’. 

Volgens Investopedia: “A inversie van de rentecurve treedt op wanneer kortlopende schuldinstrumenten hogere rendementen opleveren dan langetermijninstrumenten met hetzelfde rendement KREDIETRISICO profiel. De omgekeerde curve is een betrouwbare indicator voor een recessie geweest.”

In termen van Sharga's visie op deze kwestie: “De Federal Reserve heeft de Fed Funds Rate nu twaalf keer verhoogd, in een poging de inflatie onder controle te krijgen”, zei hij. 

“Elf van die twaalf keer hebben we gezien dat ze te veel corrigeerden en een recessie veroorzaakten. Dit voelt heel erg als een overcorrectie.” 

Een tweede factor die een recessie zou kunnen in de hand werken is het besluit van de Federal Reserve op 31 januari 2024 om haar beleid te behouden. huidige referentierente onveranderd op 5.4 procent. Dit betekent dat we op zijn vroegst waarschijnlijk een aanzienlijke daling van de hypotheekrente zullen zien in mei of juni 2024. 

Aan de andere kant zei Sharga dat het aantal achterstallige betalingen op hypotheken niet is toegenomen. Koppel dit aan sterke consumentenbestedingen, banencreatie, lage werkloosheidscijfers en een nog steeds sterke productiviteit, en “elke recessie die we krijgen zal kort en mild zijn en weinig effect hebben op de huizenmarkt.”   

Sharga's conservatieve schatting is dat de hypotheekrente tegen het einde van het jaar zal zijn gedaald tot ongeveer zes procent en misschien zelfs tot 5.75 procent. 

Red flag-problemen die een negatieve invloed kunnen hebben op de huizenmarkt in het voorjaar 

Sharga wees op twee alarmsignalen die naar alle waarschijnlijkheid een impact zullen hebben op de huizenmarkt nu we het verkoopseizoen in de lente ingaan. 

Voor het eerst in de geschiedenis bedroegen de creditcardschulden van consumenten in het derde kwartaal van 1 meer dan 2023 biljoen dollar. Q4 van 2023 tot een recordbrekende $1.3 biljoen. 

Tegelijkertijd werd het nieuwe creditcardtarief verhoogd naar 25 procent”, aldus Sharga. 

“Voor veel economen is de rode vlag van deze hoge creditcardrente de vraag of deze huishoudens hun kredietlijnen aanboren in een poging rond te komen, maar dat lukt niet omdat de kosten van levensonderhoud zo sterk zijn gestegen.” 

De andere rode vlag vanuit het perspectief van Sharga is dat de persoonlijke spaarrente nauwelijks boven hun dieptepunt ooit ligt, in tegenstelling tot de hoogste spaarquote ooit die we tijdens de pandemie hadden.

De voorraad blijft krap, aangezien de prijzen landelijk met 4% tot 6% per jaar stijgen

Ondanks dat de Federal Reserve ‘ijswater over de gloeiend hete huizenmarkt gooit, zullen, als je naar bijna alle prijsindexcijfers van 2023 kijkt, ze allemaal op nationaal niveau een positieve groei van vier, vijf of zes procent op jaarbasis laten zien. ' zei Sharga.

Voorts “Omdat de hypotheekrente zo hoog is geworden nadat deze op een historisch dieptepunt stond, is er sprake van een rate lock-effect, waarbij een huiseigenaar met een hypotheek van drie procent het zich eenvoudigweg niet kan veroorloven zijn huis te verkopen en een ander huis te kopen, omdat zijn betalingen zouden verdubbelen. ” 

Daarom denkt Sharga dat er niet veel nieuwe aanbiedingen op de markt zullen komen. 

“Mensen zullen strijden om minder eigendommen, en dit zal voorkomen dat de prijzen dalen. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod zal blijven bestaan”, aldus Sharga. 

Zilveren Tsunami of gestage stroom? 

Volgens de meest recente NAR-profiel van huizenkopers en -verkopersis ongeveer 65 procent van de huizen in de VS eigendom van mensen van 55 jaar en ouder. Met een gemiddelde levensverwachting voor mannen in de VS in 2024 op 76.1 jaar, beginnen de boomers eindelijk hun eigendommen te verouderen. 

Gezien deze feiten zou je verwachten dat de zilveren tsunami om binnenkort een keer te slaan. Sharga voerde de volgende argumenten aan waarom dit waarschijnlijk niet snel zal gebeuren. 

• Wanneer boomers hun grote huizen verlaten, verkopen ze niet: In plaats daarvan maken ze gebruik van hun eigen vermogen om een ​​nieuw pand te kopen of huren en hun huidige huis te verhuren. De reden? Het is economisch zinvol omdat hun huis ofwel is afbetaald of een zeer lage rente heeft.
• In tegenstelling tot de dinosaurussen zullen boomers niet in één keer uitsterven: Er wordt al meer dan tien jaar gesproken over de zogenaamde zilveren tsunami. In plaats van te verhuizen, hebben veel boomers hun huidige huizen aangepast om ze leefbaarder te maken. In veel gevallen zijn volwassen kinderen weer bij hen ingetrokken of gaan dit in de toekomst doen.
• Boomers zullen een bron van toekomstige voorraad zijn, maar verwacht geen tsunami: Sharga voorziet een geleidelijke toename van het aantal boomers dat hun huizen te koop aanbiedt. Bovendien suggereren de toegenomen vergunningen voor nieuwe woningen, in combinatie met de toename van het aantal nieuwbouwwoningen, dat de nieuwe huizenmarkt zou kunnen helpen de voorraadkloof te overbruggen, aangezien boomers hun huidige huizen verkopen en naar nieuwere eigendommen verhuizen.
• De totale voorraad zal pas versoepelen als de rente daalt tot ongeveer 5.5 procent: Omdat 70 procent van de huiseigenaren een hypotheekrente van vier procent of minder heeft, verwacht Sharga niet dat de gemiddelde huiseigenaar zijn huis te koop gaat aanbieden totdat de hypotheekrente onder de 5.5 procent zakt. Op dat moment kan een huiseigenaar met een hypotheekrente van 4 procent beginnen met het rationaliseren van de mogelijkheid om te verkopen. “De delta tussen 3 [procent] tot 3.5 procent tot 6 [procent] tot 7 procent is voor de meeste huiseigenaren gewoon een te grote financiële klap”, legt Sharga uit.

Waarom de verzekering van huiseigenaren snel een potentiële dealbreaker wordt 

Een groot probleem dat er nu al voor zorgt dat transacties op bepaalde terreinen mislukken, zijn de kosten van huiseigenaar verzekering. Sharga is van mening dat dit een probleem is dat eerst erger zal worden voordat het beter wordt. 

“Als je in een staat als Californië bent, waar de verzekeringspremies enorm zijn gestegen vanwege het risico op natuurbranden, of in Florida, waar ze gek zijn geworden vanwege orkanen en waterschade, of in Texas, wat blijkbaar het geval blijkt te zijn, de hagelstormhoofdstad van de Verenigde Staten, waar honderden miljoenen dollars aan schade worden veroorzaakt door deze ernstige hagelgebeurtenissen, het moeilijk wordt om een ​​verzekering af te sluiten of de kosten zo onbetaalbaar zijn geworden dat kopers niet in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek”, aldus Sharga. .

Koppel dit aan hoge rentetarieven en hogere prijzen, en voeg daar verzekeringspremies aan toe die “de afgelopen jaren zijn verdubbeld, verdrievoudigd of zelfs verviervoudigd, dit zal een breder probleem worden in meer dan alleen die staten.” 

Ontnuchterende resultaten voor de beleggingsmarkt

Sharga's bedrijf, CJ Patrick, heeft onlangs een onderzoek afgerond voor RCN Capital, een grote particuliere kredietverstrekker die investeringsleningen verstrekt. In het onderzoek werd gekeken naar wat beleggers bezighielden. Sharga zei dat de resultaten ontnuchterend waren.

“Ongeveer 69 procent van de respondenten zei dat de stijgende verzekeringskosten of het onvermogen om een ​​verzekering af te sluiten een factor aan het worden waren in hun beslissing om onroerend goed te kopen en verkopen, en ongeveer 63 procent zei dat het hun vermogen om te kopen of verkopen belemmerde. vastgoed."  

Sharga deelde vervolgens zijn eigen ervaringen toen Californië de risicozones opnieuw configureerde bosbranden. Hij werkte al 22 jaar bij dezelfde verzekeringsmaatschappij, had nog nooit een claim ingediend of een betaling gemist, en er was nog nooit een natuurbrand geweest in de buurt van waar hij woonde. Niettemin liet zijn verzekering hem willekeurig weten dat zijn polis was opgezegd. 

Sharga gelooft dat de reden dat zijn verzekeringsmaatschappij besloot te stoppen met het aanbieden van polissen in Californië te wijten was aan een combinatie van verhoogd risico, torenhoge prijzen en staatswetten en -regelgeving die het voor verzekeraars moeilijk maken om de premies voldoende te verhogen om die hogere kosten te dekken. 

“In sommige gevallen bieden deelstaatregeringen door de staat gefinancierde verzekeringen aan. Het netto-effect voor mij als huiseigenaar is dat mijn verzekeringstarieven de afgelopen jaren zijn verdubbeld, waardoor er minder dekking is dan voorheen”, aldus Sharga. 

“Het is een verhaal waarvan ik wou dat het aan mij lag, maar het speelt zich af in deze staat, in heel Florida, in heel Texas, en het zal in het hele land een probleem blijven.” 

Om er zeker van te zijn dat u voorbereid bent op deze situatie, voert u de volgende stappen uit, ongeacht of u een particuliere verkoper, koper of investeerder vertegenwoordigt:  

• Zorg ervoor dat u de beschikbaarheid van huiseigenarenverzekeringen (en overstromingsverzekeringen) onderzoekt voor elk onroerend goed dat u vertegenwoordigt voordat u een advertentie aanneemt of een aanbieding schrijft. 
• Het is absoluut cruciaal voor zowel agenten als kredietverstrekkers om nauwkeurige informatie te verkrijgen over de werkelijke kosten van de verzekering van huiseigenaren wanneer zij berekenen of een lener in aanmerking komt voor een hypotheek op het onroerend goed.
• Beleggers moeten ook rekening houden met verzekeringskosten bij het beoordelen van de cashflow en de eigendommen die ze willen kopen.

Wat vooral alarmerend is, is dat de verzekeringskosten in sommige gebieden zo hoog zijn dat het kopen van een eerste of doorgroeiwoning voor veel mensen onbetaalbaar wordt. Deze situatie kan zelfs nog nijpender worden als kopers hun eigen kosten moeten gaan betalen commissies. 

Als u zich in een gebied bevindt waar de verzekeringstarieven enorm zijn gestegen, waarschuw dan uw vroegere klanten en omgeving

Sharga deelde interessante anekdotische informatie over hoe verzekeringstarieven de hypotheekbetalingen voor bestaande huiseigenaren beïnvloeden. Verschillende hypotheekverstrekkers met wie hij heeft gesproken, deelden voorbeelden van een aantal van hun klanten die onlangs een betaling misten, maar vervolgens de komende maanden in de problemen raakten. 

“Toen de beheerders met die kredietnemers spraken, ontdekten ze dat toen sommige huiseigenaren hun jaarlijkse verzekeringsrekening kregen, ze niet hadden verwacht dat de kosten zo hoog zouden zijn als ze waren, waardoor ze gedwongen werden te beslissen of ze hun hypotheek of hun verzekering wilden betalen. ”, zei Sharga. 

"Het is een beetje een catch-22, want als je je verzekering laat verlopen, zal je hypotheekmaatschappij je eigen verzekering opleggen, wat doorgaans duurder is." 

Als u in een van die gebieden werkt waar verzekeringskosten stijgen en een voormalige klant of iemand in uw omgeving overweegt de verzekering van hun huiseigenaar niet te betalen, ze moeten weten dat als ze hun verzekering niet betalen, hun hypotheekbeheerder een duurdere polis op hun huis zal zetten of zelfs hun hypotheek kan opzeggen . 

Vertel kopers niet langer: 'Uw betalingen zullen de komende dertig jaar hetzelfde zijn'

Sharga zei dat deze verklaring onjuist is, en dit is waarom. Veel huiseigenaren hebben een geblokkeerde rekening aan hun lening gekoppeld, waar de hypotheekbeheerder maandelijks de hypotheekbetalingen, PMI, belastingen, verzekeringen en/of VvE-kosten int. 

Hoewel de lener mogelijk een vast tarief heeft waarbij de hypotheekbetaling hetzelfde blijft, stijgen de belastingen, verzekeringen en VvE-kosten vrijwel altijd in de loop van de tijd. 

Is er een 'afschermingstsunami' aan de horizon? 

Sharga had dit advies over de zogenaamde YouTube-‘experts’ die beweren dat we binnenkort te maken zullen krijgen met een tsunami van faillissementen, vooral degenen die je natuurlijk proberen te verkopen. 

"Ren, ren zo snel mogelijk weg van deze mensen!"

Hier zijn Sharga's belangrijkste inzichten over wat er werkelijk gebeurt met de uitsluiting markt. 

• De marktafschermingsactiviteiten zijn op jaarbasis met ongeveer 10 procent toegenomen, maar dit komt voort uit historisch lage niveaus van marktafschermingsactiviteiten. De marktafschermingsactiviteiten waren in 2023 over het geheel genomen 30 procent lager dan in 2019. Het vroegst dat we een niveau kunnen verwachten dat vergelijkbaar is met 2019 zou eind 2024 zijn.
• Hoewel stijgingen in de vroege stadia van marktafscherming worden verwacht, hebben huiseigenaren een absurd bedrag van $31 biljoen aan eigen vermogen. Volgens Attom Data heeft 80 procent van de huiseigenaren die failliet zijn gegaan meer dan 20 procent eigen vermogen in hun huis.
• Wanneer huiseigenaren in de problemen komen en hun eerste ingebrekestelling ontvangen, verkopen ze, in plaats van het risico te lopen al hun aandelen te verliezen bij een executieverkoop, hun eigendom, steken het eigen vermogen in hun zak en gaan verder.
• Hoewel er in 2024 wellicht meer faillissementen zullen plaatsvinden, zien we minder veilingen en zien we veel minder bankbeslagleggingen en REO's.

"Iedereen die dit jaar een vloed aan noodlijdende eigendommen verwacht, zal waarschijnlijk niet gebeuren", zei Sharga. “Ik voorspel dat de marktafschermingsactiviteiten dit jaar in totaal met minder dan 10 procent zullen stijgen, en dat zal bijna allemaal in de beginfase van de marktafscherming plaatsvinden.” 

Een verandering in het gedrag van beleggers

In twee van de drie laatste onderzoeken naar het beleggerssentiment die Sharga's bedrijf heeft uitgevoerd, is het aantal respondenten dat eigendommen koopt en deze als verhuur aanhoudt, toegenomen. 

“In het meest recente onderzoek kocht ongeveer 46 procent van de respondenten eigendommen en huurde deze, en ongeveer 32 procent repareerde en verbouwde ze”, zei Sharga. 

“Dit komt overeen met andere sectorgegevens die we hebben gezien. Het derde kwartaal van 2023 was het derde kwartaal op rij waarin we minder woningen hebben gezien omgedraaid nationaal gezien, ver beneden wat we een jaar geleden zagen.” 

Sharga schreef een deel van deze verschuiving toe aan de beperkte hoeveelheid voorraad die beleggers konden kopen, in combinatie met het feit dat de prijzen niet zo snel stegen als in voorgaande kwartalen. 

“Mensen die beleggen gaan dus steeds meer richting een buy-and-hold-strategie met een langere horizon”, aldus Sharga.

Een nieuwe draai aan de groothandel

Sharga heeft een groeiende trend opgemerkt: de opkomst van lokale groothandelsinvesteerders die eigendommen vinden die op goede investeringen lijken, de rechten veiligstellen om die eigendommen te verkopen, maar nooit daadwerkelijk eigenaar worden van het onroerend goed. 

“Ze zullen een contract ondertekenen waarmee ze het onroerend goed kunnen verkopen, vaak aan een andere investeerder”, legt Sharga uit. 

“Ongeveer 22 procent van de respondenten in ons meest recente onderzoek zei van wel groothandel – dat is waarschijnlijk het hoogste dat we ooit hebben gezien, dus het is een groeiend onderdeel van het bedrijf.” 

Wat dit anders maakt dan de grote nationale bedrijven die grote vastgoedportefeuilles groothandel, is dat deze groothandelaren meestal lokale investeerders zijn die de huiseigenaar persoonlijk kunnen ontmoeten en de papieren kunnen laten ondertekenen.

“Ze weten ook wie de lokale investeerders zijn”, zei Sharga. "Dus in veel opzichten worden ze een scout voor andere investeerders en voorzien ze hen van de inventaris die ze willen kopen." 

Sharga's algemene voorspelling voor wat ons te wachten staat als we het voorjaarsverkoopseizoen ingaan

Sharga ziet voor de rest van 2024 een “saai jaar” voor de huizenmarkt. 

“De verkoopactiviteit voor zowel bestaande als nieuwe woningen zal jaar na jaar toenemen, waarschijnlijk niet tot het niveau van 2022, de prijzen zullen een beetje stijgen, het aantal faillissementen zal tot een minimum beperkt blijven, en het zal een paar jaar duren voordat de markt zich herstelt,” Sharga voorspelde. 

“Geduld is waarschijnlijk het modewoord voor 2024.”  

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.inman.com/2024/02/20/heres-what-lies-ahead-for-the-spring-selling-market/