De Chinese vastgoedobligaties waren ooit de belangrijkste prestatiemotoren voor Aziatische junkobligatiefondsen, maar het marktaandeel van vastgoedobligaties is gedaald als gevolg van de vastgoedschuldencrisis van het land.

Als gevolg hiervan moeten beleggers in hoogrentende obligaties in Azië zich schrap zetten voor lagere rendementen, vertellen beleggingsanalisten aan CNBC.

De marktkapitalisatie van deze vastgoedobligaties is binnen sommige Aziatische hoogrentende fondsen gedaald van gemiddeld ruim 35% naar ongeveer 15%, omdat de schuldencrisis de prijzen van vastgoedobligaties omlaag duwde, aldus portefeuillebeheerders en analisten die met CNBC spraken.  

Vastgoedobligaties vormen traditioneel het grootste deel van het hoogrentende universum in Azië. Maar toen hun marktwaarde daalde, kromp ook hun aandeel in de totale Aziatische markt voor junkobligaties. Als gevolg hiervan wendden fondsbeheerders zich tot andere soorten obligaties om deze verliezen goed te maken, en beleggers in deze hoogrentende fondsen zouden mogelijk niet meer hetzelfde soort rendement kunnen behalen.

Hoogrentende obligaties, ook wel junk bonds genoemd, zijn schuldbewijzen onder beleggingskwaliteit die een groter risico op wanbetaling met zich meebrengen – en dus hogere rentetarieven om die risico’s te compenseren.

“Het aandeel van het Chinese vastgoed is substantieel gedaald”, zegt Carol Lye, associate portfolio manager bij investment manager Brandywine Global. "Nu het aanbod van Chinese vastgoedobligaties jaar-op-jaar met bijna 50% is gedaald, blijft de markt behoorlijk gebroken en zijn alleen geselecteerde hoogwaardige ontwikkelaars in staat om te herfinancieren.”

De daling is vooral te wijten aan een combinatie van een lager obligatieaanbod en failliete obligaties die uit de indexen vallen, aldus financieel onderzoeksbureau Morningstar.

“Als gevolg hiervan neemt het belang van Chinees vastgoed in het Aziatische kredietuniversum af”, zegt Patrick Ge, onderzoeksanalist bij Morningstar.

Afgelopen december kwam 's werelds meest schuldenlastige projectontwikkelaar, China Evergrande, in gebreke met het afbetalen van zijn schulden. De gevolgen van die crisis verspreidden zich naar andere bedrijven in de Chinese vastgoedsector. Andere ontwikkelaars vertoonden tekenen van spanning - sommige hebben rentebetalingen gemist, terwijl anderen hun schulden helemaal niet meer konden afbetalen.

Fondsbeheerders richten zich op andere gebieden om het gat te vullen dat het Chinese vastgoed heeft achtergelaten, maar analisten zeggen dat het onwaarschijnlijk is dat deze vervangingen betere rendementen zullen opleveren dan hun voorgangers.

“De verschuiving naar andere sectoren en landen [weg van de zeer hoogrentende vastgoedsector in China] vermindert zeker het relatieve rendement [ten opzichte van de index] in de portefeuille”, zegt Elisabeth Colleran, portefeuillemanager schuldpapier opkomende markten bij Loomis Sayles.

“Managers moeten echter nadenken over welk rendement daadwerkelijk kan worden behaald met het verlies als gevolg van een faillissement”, vertelde ze aan CNBC.

In het verleden presteerden fondsen die een grotere overweging hadden in Chinese vastgoedobligaties beter dan fondsen die minder gewicht hadden in Chinese vastgoedobligaties, zei Ge – maar dat is niet meer het geval.

“Het is onwaarschijnlijk dat dit in de toekomst nog het geval zal zijn, althans op de korte termijn, gezien de aanhoudende liquiditeitsproblemen en de beschadigde reputatie van de sector”, zei hij.

De enorme vastgoedsector in China is het afgelopen jaar onder druk komen te staan, omdat Peking de grote afhankelijkheid van ontwikkelaars van schulden en de stijging van de huizenprijzen onder druk zette.

Terwijl fondsbeheerders voor Aziatische hoogrentende obligaties hun geld uit China halen, diversifiëren ze onder meer naar de duurzame energie- en metaalsectoren in India, aldus Morningstar.

Sommigen zien ook potentieel opwaarts potentieel in onroerend goed in Indonesië, waarvan zij verwachten dat het zal profiteren van de lage hypotheekrente en uitgebreide overheidsstimuleringsmaatregelen om het herstel van de coronacrisis te ondersteunen, aldus Ge.

“Door het lagere aanbod uit China is de belangstelling voor Indonesische hoogrentende obligaties sinds de Chinese vastgoedcrisis toegenomen”, aldus Lye van Brandywine Global. "Indonesië is relatief stabieler omdat het profiteert van grondstoffen, er is vraag naar woningen en de inflatie is niet onbeheersbaar geworden.”

Aziatische hoogrentende portefeuilles in Zuidoost-Azië zijn waarschijnlijk minder riskant voor beleggers, omdat ze een “relatief stabiele” kredietkwaliteit hebben en een lager wanbetalingsrisico, aldus een recent rapport van Moody's.

“Portefeuillebeheerders zullen meer dan in het verleden moeten vertrouwen op hun bottom-up kredietselectiecapaciteiten om de winnaars/overlevenden binnen deze sector te selecteren”, vertelde Morningstar's Ge aan CNBC. Bottom-up beleggen is een benadering die zich richt op het analyseren van individuele aandelen, in tegenstelling tot macro-economische factoren.

Het betreden van andere sectoren is een ‘gezonde’ ontwikkeling omdat het helpt de portefeuilles van beleggers te diversifiëren, zei Lye, die niettemin waarschuwde dat dit andere risico’s met zich meebrengt.

De Chinese vastgoedschuldencrisis heeft geleid tot een kelderend vertrouwen van beleggers in het vermogen van de ontwikkelaars om hun schulden daarna terug te betalen ze kregen een golf van ratingverlagingen.

Vastgoedbedrijven daar hebben ook te kampen gehad met uitdagingen bij het aantrekken van buitenlandse financiering – en dat zal de liquiditeits- en herfinancieringsrisico's hoog houden, aldus ratingbureau Moody's in een rapport van juni.

“De markt voor Amerikaanse dollarobligaties blijft grotendeels gesloten voor Aziatische [high yield] bedrijven, wat zorgen doet rijzen over het vermogen van bedrijven om hun grote aankomende looptijden te herfinancieren”, zegt Annalisa Dichiara, senior vice president bij Moody's.

Moody's verwacht dat dit jaar meer Chinese vastgoedontwikkelaars hun schulden niet meer kunnen afbetalen. De helft van de vijftig namen die door het agentschap worden ondersteund, wordt momenteel beoordeeld op een downgrade, of heeft een negatief vooruitzicht.

Dat bleek uit gegevens die eerder in juni werden vrijgegeven De Chinese vastgoedmarkt blijft gematigd.

Volgens het Chinese Nationale Bureau voor de Statistiek zijn de vastgoedinvesteringen in de eerste vijf maanden van dit jaar met 4% gedaald ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden, ondanks de algemene groei van de investeringen in vaste activa.

Volgens de analyse van Goldman Sachs van officiële gegevens bleven de vastgoedprijzen in 70 Chinese steden in mei gematigd, 0.1% hoger dan een jaar geleden.

- Evelyn Cheng van CNBC heeft bijgedragen aan dit rapport.