In de dagen voordat de 'herenbelasting' in Los Angeles van kracht werd, ging de luxemarkt razendsnel.

Prijzen werden verlaagd, escrows werden overhaast en miljoenendeals werden in paniek gesloten verkopers boden exotische auto's aan en lucratieve bonussen voor iedereen die eind maart zijn eigendom wil kopen. Het was een manische, wanhopige poging om Maatregel ULA te vermijden, een nieuwe overdrachtsbelasting dat heft een heffing van 4% op alle residentiële en commerciële verkopen in de stad boven $ 5 miljoen en een toeslag van 5.5% op verkopen boven $ 10 miljoen.

Op 1 april bevroor alles.

Verkopers, die nu geconfronteerd werden met het betalen van de belasting als ze verkochten, trokken hun eigendommen van de markt. Gereduceerde prijzen, die alleen geldig waren als de deal in maart rond was, schoten weer omhoog. De luxe goodies waren van tafel. Tot ziens, Bentley.

Er werd een marktvertraging verwacht, maar het verschil van dag en nacht tussen de verkopen in maart en april was ongekend.

In maart, toen de luxemarkt het hoogtepunt van zijn razernij bereikte, waren er volgens de Multiple Listing Service 126 verkopen van huizen en appartementen van meer dan $ 5 miljoen in de stad LA.

Dit Brentwood-herenhuis werd verkocht dagen voordat de maatregel ULA van kracht werd, waardoor een belastingaanslag van $ 891,000, die zou zijn besteed aan huisvesting en dakloosheid, werd vermeden.

(Noël Kleinman)

In april, toen Maatregel ULA van kracht werd, waren dat er twee.

Een verkocht in Brentwood voor $ 5.7 miljoen, en de andere verhandelde handen in Venetië voor $ 7.5 miljoen. Samen zamelden ze $ 528,000 in voor de stad om te gebruiken voor betaalbare huisvesting en preventieprogramma's voor dakloosheid. Tot nu toe is dat het.

De vertraging is logisch. Verkopers werden economisch gestimuleerd om deals te sluiten voordat ze de belasting zouden moeten betalen, dus de meeste verkopen die zouden worden gesloten, waren al gesloten. De luxemarkt van LA zal niet voor altijd bevroren blijven en deals zullen uiteindelijk weer aantrekken, vooral als de rechtbanken uitspraak doen in twee rechtszaken waarin wordt beweerd dat de belasting ongrondwettelijk is. Veel verkopers stellen de aanbieding uit terwijl ze op de een of andere manier wachten op een duidelijke uitspraak.

Maar voor een stad die worstelt met een huisvestingscrisis, is er zo snel mogelijk financiering nodig, en de eerste tekenen geven aan dat de eens zo hoge prognoses voor hoeveel maatregel ULA zou opbrengen, veel, veel lager zouden kunnen zijn, vooral voor de eerste paar maanden.

Toen Measure ULA in november op de stemming was, schatten voorstanders dat het ongeveer $ 900 miljoen per jaar zou genereren, op basis van gegevens over de verkoop van onroerend goed van 2021 tot 2022.

In maart verlaagde een rapport van het stadsbestuur dat aantal aanzienlijk, met een verwachte omzet van $ 672 miljoen van juli 2023 tot juni 2024. De projectie was een reactie op een vastgoedmarkt dat vertraagde dramatisch vanwege de stijgende rente.

In april onthulde burgemeester Karen Bass haar eerste begrotingsvoorstel, een plan van $ 13.1 miljard dat omvatte $ 1.3 miljard om dakloosheid aan te pakken. Het budget voorspelde echter slechts $ 150 miljoen aan inkomsten uit Measure ULA.

De stad loopt op een slappe koord. Het moet zoveel mogelijk uitgeven om huisvesting en dakloosheid aan te pakken, maar als de rechtbanken besluiten dat de maatregel ongrondwettelijk is, zal de stad al het geld dat het met de belasting heeft verdiend, moeten terugbetalen. Een rechter in LA County heeft onlangs de twee rechtszaken die de maatregel aanvechten samengevoegd tot één zaak, maar de tijdlijn voor een uitspraak is onduidelijk.

In deze juridische limbo moest de stad een budget kiezen dat groot genoeg was om impact te hebben, maar klein genoeg om indien nodig terug te betalen. De planners belandden op $ 150 miljoen omdat ze er vertrouwen in hadden dat de stad dat zou kunnen terugverdienen via federale vergoedingen van organisaties.

"Het bedrag van $ 150 miljoen houdt rekening met het risico van het verliezen van rechtszaken, maar het weerspiegelt ook de urgentie van de situatie op het gebied van huisvesting en dakloosheid", zegt Greg Good, een senior adviseur voor beleid en externe zaken voor de huisvestingsafdeling van Los Angeles. "Dit is een bedrag dat we gerust kunnen terugbetalen, indien nodig."

Good voegde eraan toe dat het ULA-geld alleen kan worden uitgegeven zodra het binnenkomt, wat betekent dat de stad de $ 150 miljoen pas kan gebruiken als de belasting $ 150 miljoen opbrengt.

Als de luxeverkoop in het huidige tempo blijft, kan dat even duren.

“We hadden verwacht dat de markt zou vertragen. Het is logisch economisch gedrag,' zei Good. "Maar het is nog steeds onroerend goed in LA. Uiteindelijk zullen de transacties weer normaal worden."

Verkopers staan ​​aan de zijlijn in de hoop dat de belasting wordt teruggedraaid. De Howard Jarvis Taxpayers Assn., een van de groepen die een rechtszaak aanspannen tegen de belasting, heeft een pagina op haar website geplaatst met instructies voor het aanvragen van een terugbetaling als de rechtszaak succesvol is.

"Verkopers halen hun panden van de markt en er zijn enkele ontwikkelaars die niets in de stad willen kopen", zegt Compass-agent Sally Forster Jones. "Er is hoop dat het wordt vernietigd."

Jones verzorgde een van de laatste verkopen voordat Maatregel ULA van kracht werd, en hielp een klant een herenhuis uit de jaren 1930 in Brentwood te verkopen voor $ 16.2 miljoen. Omdat het voor de deadline werd verkocht, bespaarde de verkoper $ 891,000.

Ook de commerciële markt is afgekoeld, aldus Oron Maher van Maher Commercial Realty. Hij zei dat de meeste verkopers die woningen na de ULA aanbieden, degenen zullen zijn die geen keus hebben.

“Dit zijn mama-en-pop eigenaren van onroerend goed. Mensen die een overlijden, scheiding, ontbinding van het partnerschap of pensionering doormaken en die gedwongen worden zo snel mogelijk te verkopen”, zei Maher. 'Als je niet in ULA hoeft te verkopen, doe je dat ook niet. Dit zal een belasting zijn voor mensen die al in moeilijke situaties verkeren.”

In de laatste dagen van maart sloot Maher de verkoop af van een flatgebouw van 16,000 vierkante meter namens een oudere klant die ervoor koos een lagere prijs te nemen dan de belasting te betalen. Met $ 11 miljoen was de verkoopprijs $ 1.5 miljoen lager dan de vraagprijs, maar het vermeed een belastingaanslag van $ 605,000.

Dit appartementengebouw van 16,000 vierkante meter werd op 11 maart verkocht voor $ 31 miljoen.

(Mano Handian / Cameralocatie lichten)

Maher zei dat onderhandelingen de afgelopen maand een heet hangijzer zijn geworden, waarbij verkopers en kopers elkaar vragen om de belasting te betalen.

"Kopers zeggen dat het een verkopersbelasting is, maar verkopers zeggen dat ze niet kunnen verkopen tenzij de koper de prijs kan verhogen," zei hij. "Het leidt allemaal tot minder transacties."

Zelfs als de maatregel in de rechtbank wordt gehandhaafd, bestaat de kans dat verkopers manieren vinden om de belasting te omzeilen. Kort nadat de maatregel was aangenomen, The Times gemeld dat rijke verkopers al op zoek waren naar manieren om te voorkomen dat ze moesten betalen, zoals eigendommen in stukken breken en ze afzonderlijk verkopen.

Juridische hulpbron JD Supra onlangs publiceerde een artikel kopte "Negen ideeën om het effect van maatregel ULA te vermijden." De suggesties zijn onder meer het verkopen van belangen in de entiteit die een onroerend goed bezit in plaats van het onroerend goed zelf, het afzonderlijk verkopen van een huis en het land dat het bewoont, of het uit de verkoopprijs halen van de makelaarskosten om het onder de belastingdrempels te krijgen.

Stadsambtenaren versterken ondertussen het personeel om de belasting te helpen beheren en beheren. De huisvestingsafdeling van Los Angeles vraagt ​​zes nieuwe aanwervingen om ULA-uitgaven effectief te lanceren, en de gemeenteraad bevestigde dat 15 mensen zitting zullen nemen in de Citizens Oversight Committee, een vrijwilligersgroep die toezicht zal houden op de uitgaven en programma-aanbevelingen zal doen.

Onder degenen die in de commissie werden benoemd, waren LA Community Action Network adjunct-directeur Steve Diaz, USC Gould School of Law professor Deepika Sharma en Southern California Assn. van Alan Greenlee, uitvoerend directeur van Non-profit Housing, die werkte aan de United to House LA-coalitie die de maatregel opstelde.

Begin mei komt de groep voor het eerst bijeen.

"Ik ben enthousiast over het vooruitzicht van ULA," zei Greenlee. "Het creëert aanzienlijke en doorlopende middelen die de stad niet alleen kan gebruiken om inwoners met een laag inkomen te beschermen zodat ze in hun huis kunnen blijven, maar creëert ook zekerheid dat er middelen beschikbaar zullen zijn voor ontwikkelaars om betaalbare woningen te bouwen."

Good zei dat beide groepen een cruciale rol zullen spelen – mocht de maatregel een rechtszaak overleven.

"We bevinden ons in een buitengewone dubbele crisis met huisvestingszekerheid en dakloosheid, en deze maatregel werd door bijna 60% van de kiezers aangenomen", zei Good. "Dit is een echte kans om de naald te verplaatsen, en we zijn hoopvol en toegewijd om het door te zetten."

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoAiStream. Web3 gegevensintelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• De toekomst slaan met Adryenn Ashley. Toegang hier.
• Koop en verkoop aandelen in PRE-IPO-bedrijven met PREIPO®. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/california/story/2023-05-05/l-a-s-luxury-market-freezes-putting-measure-ula-funds-in-limbo