Sluit je aan bij de beweging op Inman Connect Las Vegas, 30 juli – 1 augustus! Grijp het moment om de leiding te nemen over het volgende tijdperk in onroerend goed. Door meeslepende ervaringen, innovatieve formats en een ongeëvenaarde line-up van sprekers wordt deze bijeenkomst meer dan een conferentie: het wordt een samenwerkingskracht die de toekomst van onze industrie vormgeeft. Verzeker je tickets nu!

Als de rechtbank het goedkeurt nederzetting bereikt met de National Association of Realtors, zullen makelaars nog steeds aanbiedingen van coöperatieve compensatie kunnen doen aan kopersmakelaars buiten de dienst voor meervoudige aanbiedingen. Sommigen zullen in eerste instantie proberen door te gaan met business as usual, maar de deal zal uiteindelijk resulteren in “een golf van innovatie” die de commissies voor consumenten omlaag brengt.

Dat is volgens Robby Braun, partner in de antitrustpraktijkgroep bij Cohen Milstein Sellers & Toll, een van de advocatenkantoren die eisers vertegenwoordigt in de Möhrl en oma commissie pakken. Het kantoor is ook co-lead counsel voor de eisers in de NAR-schikking.

Inman geïnterviewd Brauns collega bij Cohen Milstein, Benjamin Brown, toen het bedrijf vijf jaar geleden voor het eerst een aanvraag indiende bij Moehrl. Nu de zaak richting een oplossing lijkt te gaan, sprak Inman met Braun over wat de impact van de voorgestelde NAR-schikking zou kunnen zijn op commissies, sturing en nieuwe bedrijfsmodellen, en of de deal de goedkeuring zou kunnen krijgen van het Amerikaanse ministerie van Justitie. .

Dit interview is bewerkt voor lengte en duidelijkheid.

Inman: Jullie hebben contact opgenomen en gezegd dat jullie wilden praten over misvattingen over hoe impactvol de schikking zal zijn, de omvang van de veranderingen die makelaars kunnen verwachten en waarom makelaars de schikking en de veranderingen die deze voor de sector met zich mee zal brengen serieus moeten nemen of ze lopen het risico achterop te raken. Op welke misvattingen doelt u dan?

bruin: Er zijn er een paar. Een van de misvattingen die ik op sommige plaatsen heb gezien, is het idee dat de schikking zal resulteren in een soort eeuwigdurende vrijlating van makelaars die zich bezighouden met potentieel concurrentiebeperkende praktijken. De vrijgave gaat alleen vooruit tot ik denk dat de voorlopige goedkeuring van de schikking achteruit gaat. Dus als er nog meer concurrentiebeperkende activiteiten in de vastgoedsector plaatsvinden, kunnen makelaars daarvoor aansprakelijk zijn.

Een andere heeft te maken met het idee dat mensen de praktijkveranderingen die in de schikking tot uiting komen, kunnen omzeilen door simpelweg aanbiedingen te doen van coöperatieve compensatie buiten de MLS.

Het is waar dat de schikking niet op een categorische, algemene basis alle aanbiedingen van coöperatieve compensatie buiten de MLS verbiedt, maar het legt wel bepaalde beperkingen op aan die aanbiedingen en aan wat gedaan kan worden om deze aanbiedingen van coöperatieve compensatie te vergemakkelijken.

MLS-gegevens kunnen niet worden gebruikt om aanbiedingen voor coöperatieve compensatie buiten de MLS mogelijk te maken. Als iemand een MLS-datafeed zou ontvangen en een soort website zou willen maken waarop aanbiedingen van coöperatieve compensatie van meerdere verschillende makelaars worden aangeboden, zou de MLS, zodra zij van deze praktijk hoorde, hun MLS-datafeed moeten stopzetten.

Ik heb op sommige plaatsen gesproken over oplossingen, mogelijk via bijvoorbeeld Zillow of de site ShowingTime, eigendom van Zillow. Deze praktijken zijn volgens de schikking niet toegestaan.

Misvatting nr. 3 is het idee dat de schikking eigenlijk niets zal beïnvloeden, omdat makelaars eenzijdig aanbiedingen kunnen blijven doen voor coöperatieve compensatie en niet in verband met de MLS of het gebruik van MLS-datafeeds. Dat is voor zover het waar is waar, maar vanuit ons perspectief zal deze schikking echt een nieuwe golf van innovatie in de vastgoedsector stimuleren.

Je zult veel mensen zien die experimenteren met verschillende soorten compensatiemodellen en compensatieniveaus. Je gaat kortingsmakelaars zien. Je zult mensen zien die het proces efficiënter willen maken. Je zult zien dat sommige consumenten, ook aan de koperskant, experimenteren met het helemaal niet gebruiken van een makelaar om geld te besparen. Je zult zien dat mensen andere soorten professionals gebruiken, zoals vastgoedadvocaten in plaats van makelaars.

Misschien zullen er in de eerste twee jaar een aantal mensen zijn die de nieuwe wereld negeren die deze schikking volgens ons zal teweegbrengen, maar uiteindelijk zullen deze vernieuwers en discountconcurrenten de prijsconcurrentie op de markt vergroten, waardoor de concurrentie zal afnemen. commissies voor consumenten. Mensen die in de sector actief zijn en zich dat niet realiseren en daar geen rekening mee houden, zullen achterblijven.

Brancheadviseur Rob Hahn schreef hierover en zijn standpunt was eigenlijk: 'Dit elimineert de sturing niet, dus de commissies gaan niet omlaag, dus er gaat feitelijk niets veranderen, omdat mensen nog steeds op hun makelaarswebsite kunnen vermelden' dit is wat ik aanbied. op al mijn advertenties.' Dus als een kopersagent wil zien wat een bepaalde aanbieding te bieden heeft, hoeft hij alleen maar naar de website van de makelaar te gaan of hem gewoon te bellen om er zeker van te zijn dat hij aanbiedt wat de kopersagent wil dat hij aanbiedt. . Het sturen zal dus niet verdwijnen.” Wat is uw mening daarover?

We denken dat dit de sturing zal verminderen, omdat je niet het hele universum van aanbiedingen van coöperatieve compensatie op één plek zult hebben, alleen zichtbaar voor makelaars.

De schikkingsovereenkomst verbiedt niet alleen het gebruik van de MLS en het opnieuw creëren van systemen van het MLS-type die het MLS-systeem zouden repliceren, maar vereist ook meer transparantie voor consumenten, zowel aan de kant van de aanbieding als aan de kant van de koper. Er zijn schriftelijke overeenkomsten die ze moeten aangaan en die al vroeg in de relatie gedetailleerde informatie moeten geven over de compensatie die wordt aangeboden.

De combinatie van al deze veranderingen samen zal ertoe bijdragen dat de sturing wordt verminderd en, nogmaals, de concurrentie en prijsconcurrentie in de vastgoedsector toenemen.

Zoals ik het begrijp, betekent dit alleen dat het voor een kopersagent iets moeilijker zal zijn om te zien wat er op een aanbieding wordt aangeboden. Ze zullen meer makelaars moeten bellen. Ze zullen naar meer websites van makelaars moeten gaan, omdat dit niet alleen in de MLS zal zijn. Maar ze zullen die informatie nog steeds kunnen vinden, en op dit moment kunnen consumenten veel van deze commissies zien, omdat de MLS die compensatie doorgeeft aan websites als Redfin, waar ze deze aan iedereen laten zien, zodat iedereen het weet, maar nu hebben consumenten gewonnen Ik kan die informatie niet op één plek zien omdat de schikking dat verbiedt. Dus hoe kunnen we van de sturing afkomen als ze nog steeds, met wat meer moeite, kunnen zien wat deze listingmakelaars te bieden hebben en de consumenten [noodzakelijkerwijs] niet zullen zien?

Ik denk dat we een fundamenteel meningsverschil hebben over aspecten van wat de schikking doet. We zijn het er niet mee eens dat het het alleen maar een beetje moeilijker maakt. Wij denken dat dit het voor makelaars aanzienlijk moeilijker zal maken om zich bezig te houden met sturingspraktijken.

Lange tijd konden consumenten helemaal geen aanbiedingen van coöperatieve compensatie in de MLS zien. Het was uitdrukkelijk verboden. Dat was een van de aantijgingen in onze rechtszaak, en zowel het DOJ-onderzoek als de druk [van] onze rechtszaken hebben daar verandering in gebracht.

Maar de rechtszaak vereist ook transparantie naar verkopers en kopers over de vergoeding die hun makelaars krijgen en krijgen.

Beschouwt u deze schikking als ontkoppelingsprovisies?

Ik weet niet zeker hoe dat woord wordt gebruikt, dus ik weet niet hoe ik het op die basis moet beantwoorden. Wat ik wel zie, is dat deze schikking leidt tot meer innovatie in de sector, en zowel verkopers als kopers meer keuzes geeft over de vraag of ze een makelaar of makelaar willen behouden, hoe ze die makelaar of makelaar willen compenseren, Bovendien vergroot het ook hun vermogen om te onderhandelen.

Als ik ontkoppeling zeg, bedoel ik dat wat de kopersmakelaar betaald krijgt, op dit moment afhankelijk is van wat de noteringsmakelaar hem aanbiedt. Het lijkt erop dat de schikking dat via de MLS verbiedt, maar dat niet helemaal verbiedt. Is dat accuraat?

Het is op geen enkele manier mijn bedoeling om ontwijkend te zijn. Mijn eerdere reactie was hoe ik over de schikking denk. Ik denk dat het openstellen van de industrie voor concurrentie ten goede komt aan de consument.

De DOJ, in hun Nosalek uitdrukking van intresse, zeiden dat ze een verbod wilden voor de verkoper om een ​​vergoeding te bepalen voor de kopermakelaar. Deze specifieke regeling lijkt dat alleen via de MLS te doen en niet helemaal via een daadwerkelijk verbod. Daarom probeer ik er eerst zeker van te zijn dat dit daadwerkelijk het geval is, omdat ik accuraat wil zijn voor mijn lezers, en ook wil nadenken over wat dit betekent in termen van de vraag of de schikking mogelijk kan worden goedgekeurd of niet, of als de DOJ op een gegeven moment gaat ingrijpen. Daarom vraag ik het.

Wij waarderen de steun van de regering tot nu toe voor de schikking. President Biden eerder deze week had positieve dingen te zeggen in een openbare toespraak over de schikking en moedigde makelaars aan om te werken aan het verbeteren van de concurrentie in de vastgoedsector en lagere prijzen. We zijn optimistisch dat de schikking zal worden goedgekeurd. Wij denken dat dit een goede zaak is voor de sector en een goede zaak voor de consument.

Met betrekking tot de DOJ-verklaring in Nosalek: het kan zijn dat we het respectvol oneens moeten zijn met de interpretatie van de verklaring die u in uw vraag hebt opgenomen. In de hoofdtekst van de verklaring, op pagina 20, zei DOJ dat het “een bevel zou steunen dat aanbiedingen van koper-makelaarcompensatie door MLS PIN-deelnemers verbiedt.” Wij denken dat deze schikking consistent is met wat [de] DOJ in de MLS PIN-zaak heeft aangegeven te ondersteunen.

Omdat het niet via de MLS gebeurt, ook al kan het elders wel gebeuren?

De praktijkwijzigingen die worden gevraagd, zijn een bevel dat aanbiedingen van compensatie voor kopersmakelaars door MLS-deelnemers verbiedt, evenals vele andere praktijkwijzigingen.

Was de DOJ betrokken bij het opstellen van de NAR-schikking?

Ik kan die vraag niet beantwoorden.

Weet je of ze een belangenverklaring zullen indienen?

Ik kan die vraag niet beantwoorden.

Om terug te komen op het sturende aspect hiervan: Rob Hahn suggereert dat een listingmakelaar een formulier aan een verkoper kan voorleggen, zoals een listingovereenkomst, waarin staat: 'Je gaat 3% van de verkoopprijs aanbieden aan een makelaar. wie de koper brengt” en dat zou volgens deze schikkingsovereenkomst volkomen oké zijn.

De focus op wat iemand zou kunnen doen in het eerste jaar van de schikking gaat voorbij aan het feit dat de schikking zal resulteren in meer concurrentie en innovatie. Listingmakelaars die proberen dezelfde praktijken voort te zetten waar ze nu mee bezig zijn, zullen worden ondermijnd door andere innovatieve makelaars en professionals in de vastgoedsector die bereid zijn lagere prijzen aan hun klanten te bieden. Dit verandert de prikkels in de sector.

Ik denk dat een deel van de reden waarom hij zich echt op sturing concentreert, is dat de reden dat [commissies] tot nu toe niet zijn gedaald, sturing is – dat is wat jouw rechtszaken [en] al deze rechtszaken betogen, toch? Er zijn tal van kortingsmakelaars geweest of makelaars die minder dan 5% tot 6% incasseerden en die probeerden succes te boeken, en daar zijn ze niet in geslaagd vanwege deze angst om te sturen. Als de besturing de eerste twee jaar niet verdwijnt, hoe zullen deze concurrenten dan succes boeken?

Ik ben het ermee eens dat sturing een groot probleem is in de vastgoedsector. Ik ben een van de mensen geweest die sturing in de vastgoedsector bekritiseerde en uitlegde waarom sturing slecht is voor de consument.

Ik ben het er ook mee eens dat het enige tijd zal duren voordat de markt na de schikking zal veranderen, en dat is te verwachten. Ik denk niet dat ik het feit betwist dat er al vroeg mensen zullen zijn die hun ogen zullen sluiten en zullen proberen het feit te negeren dat het systeem aan het veranderen is en zullen blijven proberen hogere prijzen te vragen.

Maar de veranderingen in het systeem die uit de schikking zullen voortvloeien, zullen het vermogen van discounters en innovators om te concurreren vergroten en helpen de prijzen voor consumenten te verlagen.

Kunt u aangeven welke veranderingen volgens u het voor deze vernieuwers gemakkelijker zullen maken om te concurreren?

Allemaal. De veranderingen die meer transparantie vereisen, zowel voor kopers als verkopers. De wijzigingen die aanbiedingen van coöperatieve compensatie op MLS's verbieden. De veranderingen die voorkomen dat mensen het verbod op aanbiedingen van coöperatieve compensatie op de MLS omzeilen, bijvoorbeeld door ervoor te zorgen dat MLS-gegevens niet kunnen worden gebruikt om makelaars te faciliteren om samen te komen en aanbiedingen van coöperatieve compensatie op een andere site uit te wisselen.

Het feit dat de schikking zelf groot nieuws is geworden, betekent dat consumenten steeds beter worden geïnformeerd over de compensatie van makelaars in onroerend goed en hoe het systeem in het algemeen werkt.

Waarom zouden makelaars commissie-aanbiedingen op hun eigen websites mogen plaatsen?

Ik denk niet dat we iets toestaan ​​of verbieden. De schikking onderschrijft deze praktijk niet. De antitrustwetgeving is gericht op monopolisten, en op het samenkomen van concurrenten en het coördineren van zaken als prijsstelling of productie. De schikking verbiedt dat. Het staat concurrenten in de vastgoedsector niet toe een soort gecoördineerd systeem te creëren om coöperatieve compensatie te bieden.

Wie telt als aggregator en mogen zij commissie-aanbiedingen plaatsen bij kopersmakelaars?

Veel aggregators halen hun commissiegegevens uit MLS's. Als ze toestaan ​​dat aanbiedingen van coöperatieve compensatie van meerdere verschillende makelaars op hun portalen worden geplaatst, lopen ze het risico dat de MLS hun gegevens afsluiten, omdat dat is wat de schikking zou vereisen.

Als je een portal hebt die in feite probeert het aanbod van een compensatiesysteem op de MLS na te bootsen, steken die portalen echt hun nek uit en riskeren ze een mogelijke antitrustzaak. Ik moet bedenken dat je om beide redenen het coöperatieve compensatiesysteem van de MLS dat vóór deze schikking bestond, niet zult zien repliceren.

E-mail Andrea V. Brambila.

Vind mij leuk op Facebook | Volg mij op Twitter

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/