Het proces van het kopen van een huis is schijnbaar nog nooit zo eenvoudig geweest: vind een woning op een advertentiewebsite zoals Zillow, Redfin of Trulia; neem contact op met de listingagent; rondleiding door het pand; en doe een bod.

Maar achter de schermen, zeggen experts, zijn consumenten zich al jaren niet volledig bewust van de uiteindelijke kosten – en potentiële belangenconflicten – bij het zoeken naar een huis.

Nu, een historische schikking met de National Association of Realtors staat klaar om dit model op zijn kop te zetten. Volgens voorstanders van consumenten, en zelfs sommige makelaars, is het een overwinning voor huizenkopers en verkopers.

"Prijstransparantie is een goede zaak, meer concurrentie is een goede zaak, en dit zal beide vergroten", zegt Mariya Letdin, universitair hoofddocent aan het College of Business van de Florida State University. “Ik ben heel blij met deze verandering.”

Wanneer iemand vandaag op zoek gaat naar een woning, wordt hij in de meeste gevallen onderschept door een makelaar die toegang heeft tot bepaalde aanbiedingen en die vooraf kosteloos met de koper samenwerkt om hem te helpen een woning te bemachtigen.

Maar daarin schuilt een veel voorkomende misvatting, zeggen experts geïnterviewd door NBC News. Hoewel een huiseigenaar die zijn eigendom te koop aanbiedt professionals moet inhuren om zijn huis op de markt te brengen, verrekenen zij die kosten meestal in de uiteindelijke prijs die de koper betaalt.

“De koper brengt de volledige aankoopprijs op tafel”, zei Letdin. “En daar mag de verkoper na deze uitspraak nog een beetje meer van houden.”

Als onderdeel van de nieuwe schikking moet de koper nu vooraf volledig op de hoogte worden gesteld van eventuele vergoedingen of commissies die hij uiteindelijk zal moeten betalen.

Dat komt omdat de overeenkomst vereist dat een koper een formeel contract tekent met een makelaar, waarin wordt vastgelegd welke diensten hij zal ontvangen en voor hoeveel.

Als alternatief zou een huizenkoper kunnen besluiten om geen makelaar in te schakelen en in plaats daarvan zijn zoekkosten te laten beleggen bij een vastgoedadvocaat, taxateur of iemand anders met kennis van de huizenmarkt, zeggen experts.

En een verkoper zou zelfs kunnen aanbieden om de kosten van het kopersteam te dekken, als stimulans om meer kopers aan te trekken.

Voor een onroerend goed dat veel aandacht trekt, is het natuurlijk onwaarschijnlijk dat dergelijke kopersprikkels op tafel liggen.

En in de maanden na de heropening van de pandemie door Covid-19 waren de populairste Amerikaanse vastgoedmarkten duidelijk in het voordeel van verkopers.

Maar nu de groei van de huizenprijzen afvlakt, wordt het speelveld ook gelijker, waardoor meer kopers aan het stuur komen te staan, zeggen experts.

“Nu kun je voor 1,500 dollar een advocaat inhuren, in plaats van een commissie van 50,000 dollar te betalen”, zegt Doug Miller, een vastgoedadvocaat uit Minnesota die heeft geholpen bij het opzetten van de acties die tot de NAR-schikking hebben geleid.

Wie een potentiële koper ook kiest als vertegenwoordiger in het huizenkoopproces, de NAR-schikking verbiedt nu formeel de mogelijkheid van de verkoper om reclame te maken voor een commissie voor de vertegenwoordigers van de koper op de dienst voor meervoudige aanbiedingen.

De NAR van haar kant heeft volgehouden dat de vrije markt altijd provisieniveaus heeft vastgesteld, en dat deze altijd onderhandelbaar waren – en zelfs nuttig.

“Aanbiedingen van compensatie helpen professionele vertegenwoordiging toegankelijker te maken, de kosten voor huizenkopers te verlagen om deze diensten veilig te stellen, eerlijke huisvestingsmogelijkheden te vergroten en de potentiële koperspool voor verkopers te vergroten”, zei de NAR in haar verklaring van 15 maart waarin ze de overeenkomst aankondigde.

Maar in de meeste gevallen was er weinig verschil in het bedrag dat voor die commissies op een bepaalde markt werd aangeboden – meestal ongeveer 3%.

Dat komt omdat elke poging om een ​​lagere commissie aan te bieden aan een kopersmakelaar de makelaar waarschijnlijk zou motiveren om zijn klant weg te leiden van dat onroerend goed.

Miller typeerde dat gedrag als ongepast en zei dat kopers er in veel gevallen niet van op de hoogte zouden zijn geweest.

"De toekomst hier is dat kopers nu aan het stuur zitten", aldus Miller. “In plaats van dat het commissiegeld naar hun agent gaat, kan het nu rechtstreeks naar de koper gaan. Het is hetzelfde geldbedrag, maar nu krijgt de koper geld in plaats van een kopersagent, en hij of zij kan beslissen wat ze ermee doen.”

Bovendien zal een grotere concurrentie om klanten waarschijnlijk resulteren in lagere kosten over de hele linie, zegt Ryan Tomasello, analist in de vastgoedsector bij de financiële firma Keefe, Bruyette & Woods.

“Als je een hoop transparantie introduceert op een markt die dit historisch gezien ontbeerde, zal elke econoom je vertellen dat dit de frictiekosten – dat wil zeggen commissies – verlaagt, en die behoren tot de hoogste ter wereld,” zei Tomasello. "Dus de all-in kosten van het kopen en verkopen van een huis zullen in theorie dalen."

Veel experts, waaronder andere vastgoedprofessionals, zijn het erover eens dat de schikking de gelederen van nachtelijke agenten die als tussenpersoon dienden, effectief zal uitdunnen – een fenomeen dat tijdens de huizenhausse in het pandemische tijdperk sterk is toegenomen.

“Veel mensen sprongen in de periode 2020-2021 in om te proberen gemakkelijk extra geld te verdienen door zichzelf als kopersagent op te stellen en 3% te nemen”, zegt Phil Crescenzo Jr., vice-president van de Zuidoost-divisie bij Nation One Mortgage Corp. .

“Maar ze brachten nog geen 3% van de waarde op – zelfs niet in de buurt.”

Crescenzo vergeleek het met bijverdienste hypotheekmakelaars die de huizenzeepbel van midden tot eind jaren 2000 hielpen aanwakkeren.

“Toen ze eenmaal de beloningsregels veranderden, stegen de dominante professionals naar de top, verdwenen de onderste en werd de sector beter”, zei Crescenzo.