Robert Gardner zei dat hij wist dat het tijd was om te verhuizen nadat hij thuiskwam en ontdekte dat zijn appartement in Valley Village was ingebroken en geplunderd.

Oorspronkelijk verhuisde hij daarheen voor de veiligheid, een verandering die de inwoner van Zuid-LA comfortabel kon betalen met het minimumloon omdat een felbegeerde sectie 8-voucher het grootste deel van de huur dekte.

Maar onlangs zag Gardner meer drugsdealers buiten zijn appartement. Er is twee keer ingebroken in de auto van een buurman; van een ander werd vernield.

Na zijn eigen inbraak werd hij zwetend wakker, bang voor een nieuwe indringer.

Hij wilde eruit, maar er was een groot probleem: verhuurmakelaars van andere verhuurders vertelden hem herhaaldelijk dat ze Sectie 8-vouchers niet accepteerden.

"Ik blijf maar een bakstenen muur raken", zei de 32-jarige Gardner. "Ik had zoiets van: 'Ik kom nooit uit dit appartement en er gaat iets met me gebeuren.' ”

Meer dan twee jaar nadat een wet in Californië het voor verhuurders onwettig maakte om te weigeren te verhuren aan mensen die betalen via Sectie 8 en andere subsidies, wijzen verhuurmakelaars routinematig huurders af vanwege hun vouchers of ontmoedigen ze illegaal hun aanvragen, volgens belangenbehartigers van huurders en de staat ambtenaren.

De Civil Rights Department van de staat sponsorde tests die dat aan het licht brachten bijna de helft van de eigendommen die dit jaar in LA County werden ondervraagd, vertoonde tekenen van "onwettige discriminatie" van voucherhouders.

Net als de staat heeft het Housing Rights Initiative, een nationale onderzoeksorganisatie zonder winstoogmerk, mensen gestuurd om zich voor te doen als huurders in LA en te testen of huisbazen Sectie 8 accepteren.

"Los Angeles is een etterende broeinest van discriminatie op het gebied van huisvestingsbonnen", zegt Aaron Carr, uitvoerend directeur van de groep.

De Sectie 8 programma, genoemd naar een onderdeel van de federale Housing Act, is een van de krachtigste instrumenten van de Amerikaanse overheid om huurwoningen betaalbaar te houden en overbevolking en dakloosheid.

Het programma, beheerd door lokale agentschappen, werd in de jaren zeventig door de federale overheid gelanceerd als een alternatief voor dure volkshuisvestingsprojecten, die werden bekritiseerd vanwege het scheiden van arme gezinnen in buurten met slechte scholen en andere ondermaatse voorzieningen.

In tegenstelling tot volkshuisvesting kan de subsidie ​​op grond van artikel 8 met huurders meebewegen zodat zij huisvesting kunnen vinden bij particuliere verhuurders.

Californië

LA gaat voor het eerst in vijf jaar de wachtlijst voor huisvesting van sectie 8 heropenen. Dit is wat je moet weten

Vanaf 17 oktober hebben inwoners van Los Angeles met een laag inkomen twee weken de tijd om online een aanvraag in te dienen om kans te maken op een wachtlijst voor de loterij van sectie 8.

Maar terwijl Sectie 8 huur betaalt voor 2.35 miljoen huishoudens in het hele land, hebben huurders lang vond het moeilijk om verhuurders te vinden die hun vouchers wilden accepteren.

Vouchers zijn vaak minder waard dan huren in middeninkomensbuurten, vernauwende opties aanvankelijk. Met huurwoningen die in de juiste prijsklasse vallen, het papierwerk, de inspecties en de vertragingen die nodig zijn om te verhuren aan Sectie 8-huurders maken sommige verhuurders op hun hoede.

Andere huisbazen zijn van mening dat voucherhouders slechte huurders zijn – wat volgens voorstanders onnauwkeurig is en negatieve stereotypen van arme mensen kan weerspiegelen, evenals mensen van kleur, die de meerderheid van Sectie 8-deelnemers vormen.

In 2020, te midden van een langlopende crisis op het gebied van betaalbare huisvesting, sloot Californië zich aan bij een handvol andere staten toen een wet op de "bron van inkomen" van kracht werd, waardoor het illegaal werd om huurders te discrimineren die met subsidies betalen.

Voordat de staat ingreep, keurde de stad Los Angeles een soortgelijke verordening, die ook in 2020 in werking is getreden.

Volgens deze wetten zijn huisbazen niet verplicht om de huur te verlagen om deze betaalbaar te maken voor voucherhouders of om te verhuren aan elk huishouden uit Sectie 8 dat van toepassing is. Maar ze kunnen niet langer weigeren een huurder in aanmerking te nemen voor het hebben van huursubsidie. Ooit gebruikelijke verhuuradvertenties met "Geen sectie 8" zijn nu illegaal.

Ook het invoeren van verschillende regels voor huurders met en zonder vouchers is illegaal. Hoewel verhuurders bijvoorbeeld een bepaalde kredietscore of aanbetaling kunnen eisen, kunnen ze volgens de California Civil Rights Department niet verplichten dat iemand met een voucher aan een hogere lat voldoet.

Marissa Bowman, een directeur van People Assisting the Homeless (PATH), zei dat ze aarzelende vastgoedeigenaren "dagelijks" tegenkomt bij het helpen van daklozen bij het vinden van huisvesting.

Onder de twijfelachtige weigeringen, zei Bowman, zijn de keren dat ze heeft geïnformeerd naar de screeningcriteria van een huisbaas op inkomen - voordat ze zei dat de klanten een tegoedbon hebben. Na het leren over de waardebon, sommige verhuurders verander de drempel die ze eerder hadden uitgelegd en de aanvragers weigeren een te laag inkomen te hebben.

"Het kost extra werk om die subtiele bezwaren te omzeilen," zei Bowman.

Studies tonen aan dat voucherhouders gemakkelijker huisvesting kunnen vinden op plaatsen met bron-van-inkomenswetten, maar volgens een recent rapport van het Urban Institute is dat voordeel niet onmiddellijk.

Uit het onderzoek van de denktank blijkt dat de bron-van-inkomenswetten meer voucherhouders met kinderen in staat hebben gesteld om naar buurten met lage armoedecijfers te verhuizen, maar gemiddeld duurde het zes jaar nadat een wet van kracht werd om een ​​toename te zien.

Studie co-auteur Daniel Teles zei dat dit waarschijnlijk is omdat het tijd kost om verhuurders en huurders op de hoogte te brengen van de wet, en voor regeringen om handhavingsmaatregelen te nemen.

In LA County lijkt het gebrek aan naleving wijdverbreid.

In een persbericht in oktober zei de California Civil Rights Department dat 38 van de 80 LA County-eigendommen die in 2022 werden getest – bijna de helft – “bewijs vertoonden van onwettige discriminatie”, en dat de afdeling “waar nodig handhavingsmaatregelen zou nemen”.

Volgens Chancela Al-Mansour, uitvoerend directeur van het Housing Rights Centre, bleek uit de tests dat de meest voorkomende vorm van discriminatie de regelrechte weigering was om Sectie 8-vouchers te accepteren, gevolgd door eigendommen die betere voorwaarden boden, zoals lagere huurprijzen, aan mensen zonder vouchers. , de non-profitorganisatie die de tests voor de staat uitvoerde.

Dan Yukelson, uitvoerend directeur van de Appartement Assn. van Greater LA, zei dat administratieve rompslomp huisbazen lang heeft ontmoedigd om Sectie 8 te nemen, en veel kleine eigenaren - die geen legers van advocaten en werknemers hebben - zijn zich gewoon niet bewust van hun nieuwe verantwoordelijkheden.

"Er zijn veel misverstanden", zei hij, terwijl hij de regering bekritiseerde omdat ze slecht "communiceerde wat de wet is".

Californië

Daklozen wachten terwijl Los Angeles duizenden federale huisvestingsvouchers ongebruikt laat

Veel van de 3,000 mensen en gezinnen in LA die de noodvouchers hebben ontvangen, blijven in het ongewisse.

Voorstanders van huurders riepen ook op tot meer voorlichting over verhuurders, maar zeiden dat de autoriteiten ook de handhaving moesten opvoeren. Dit zou ervoor zorgen dat er meer mensen gehuisvest worden en dat de personele en fiscale kosten van dakloosheid zijn verminderd, zei Carr.

"De regering moet de angst voor Gd in onroerend goed inprenten," zei Carr in een e-mail. "Alles minder dan dat is een mislukking van het beleid."

Momenteel verschilt de handhaving per locatie. Het State Civil Rights Department onderzoekt schendingen in heel Californië, terwijl lokale autoriteiten een rol kunnen spelen als die jurisdicties - zoals Los Angeles - hun eigen bron-van-inkomensregels hebben.

Anna Ortega, een assistent-algemeen directeur van de huisvestingsafdeling van Los Angeles, zei dat het bureau klachten over de bron van inkomsten niet heeft onderzocht omdat het eerlijke huisvestingsdiensten uitbesteedt en dergelijke klachten doorverwijst naar het Housing Rights Center. De non-profitorganisatie spant vervolgens zelf rechtszaken aan of meldt klachten over de bron van inkomsten aan de nationale en federale autoriteiten.

Fahizah Alim, een woordvoerster van het State Civil Rights Department, zei dat de testresultaten duidelijk maken dat "meer proactieve handhaving en onderwijs nodig zijn", maar wees ook op de inspanningen die het departement heeft ondernomen met "bestaande middelen".

Dat zijn onder meer testen, voorlichting aan verhuurders en huurders en het "proactief" beoordelen van huurvermeldingen op illegale taal. Al-Mansour zei dat hoewel de tests in 2022 aanzienlijke discriminatie aantoonden, deze ongeveer 10 procentpunten lager was dan de niveaus die eind 2020 en begin 2021 werden gevonden.

Als het gaat om rechtszaken over de bron van inkomsten, zei Alim, heeft de afdeling burgerrechten er geen ingediend, maar in 2020 heeft het 82 van dergelijke klachten bij de afdeling onderzocht en 21 afgehandeld.

Vorig jaar onderzocht de afdeling 131 klachten over de bron van inkomsten en schikte er 51. Alim schreef de toename "althans gedeeltelijk toe aan meer huurders die zich bewust werden van wettelijke bescherming".

Schikkingen kunnen bestaan ​​uit geldboetes en eerlijke huisvestingstraining voor eigenaren van onroerend goed, samen met huurovereenkomsten voor de oorspronkelijke aanvrager.

Maar staatsonderzoeken gaan langzaam, zeiden huurdersadvocaten - een probleem omdat huurders van Sectie 8 gedurende die tijd mogelijk zonder huisvesting zitten en zelfs hun subsidie ​​kunnen verliezen, die uiteindelijk vervalt als ze geen eenheid vinden.

Michelle Uzeta, een pro-bono advocaat die Gardner vertegenwoordigt, zei dat ze namens hem 22 klachten had ingediend tegen 21 bedrijven nadat een non-profitorganisatie zijn zaak naar haar had doorverwezen.

De klachten, gedeeld met The Times, laten een consistent patroon zien: in e-mails, sms'jes en andere schriftelijke communicatie vertelden leaseagenten Gardner dat ze geen Sectie 8-vouchers zouden accepteren.

Op 10 november, enkele maanden nadat ze de klachten had ingediend, zei Uzeta tegen de afdeling burgerrechten vertelde haar dat het slechts één onderzoek zou openen tegen een bedrijf "naar de keuze van de heer Gardner" en was van plan de resterende klachten af ​​te sluiten op basis van "discretie van het bureau" en "geen organisatorische capaciteit".

De Civil Rights Department bood volgens Uzeta aan om "schendingsbrieven" te schrijven aan de overgebleven bedrijven. Toen ze vroeg hoe het bureau dit kon doen zonder een onderzoek, "bevestigden ze dat dit kwam omdat de schendingen duidelijk zijn."

"Geen wonder dat Sectie 8-discriminatie in de hele staat hoogtij viert", zei Uzeta.

Kevin Kish, directeur van de Civil Rights Department, zei dat het ervoor koos om de zaken van Gardner op die manier te behandelen, niet vanwege gebrek aan bewijs, maar op "discretie van het bureau".

Hij weigerde verder commentaar te geven op de zaken van Gardner, maar zei wel dat, in het algemeen, "we geloven dat er meer handhaving nodig is."

In juni 2020 keurde de wetgevende macht van de staat een begroting goed met bijna 40 nieuwe posten voor de afdeling burgerrechten om een ​​toename van alle soorten burgerrechtenklachten te behandelen. Vier extra functies die uitsluitend op de nieuwe bron-van-inkomenswet zouden zijn gericht, werden echter uit de definitieve begroting geschrapt vanwege bezorgdheid over de impact van de pandemie op de belastinginkomsten.

Omdat snelheid geboden was, riepen huurdersadvocaten Los Angeles op om een ​​handhavingsmodel op te zetten dat vergelijkbaar was met dat van Santa Monica, waar al meer dan vijf jaar een wet op de bron van inkomsten van kracht is.

Plaatsvervangend stadsbestuur van Santa Monica. Attentie. Gary W. Rhoades zei dat wanneer de stad een klacht ontvangt over discriminatie op basis van inkomen, zijn kantoor snel - soms binnen enkele uren - een brief schrijft aan de huisbaas of het managementbedrijf om hen te informeren dat ze mogelijk de wet overtreden.

Hij zei dat de strategie er vaak toe leidt dat verhuurders verhuren aan voucherhouders nadat ze eerder hadden gezegd dat ze dat niet zouden doen - zonder proces.

"We hebben deze op een snel spoor gezet, " zei Rhoades. "Als de verhuurder die vacature eenmaal heeft vervuld, is het moeilijker om de huurders te ontlasten."

In antwoord op de vragen van The Times over handhaving, Rob Wilcox, een woordvoerder van Los Angeles City Atty. Mike Feuer, zei dat Feuer zijn kantoor opdracht gaf om "te kijken of er aanvullende stappen konden worden genomen".

Wilcox zei dat het kantoor sindsdien brieven naar huisbazen heeft gestuurd met "No Section 8" -advertenties en eiste dat ze "onmiddellijk zouden stoppen met dergelijke huisvestingsdiscriminatie."

"Dat helpt de persoon die zich net heeft aangemeld niet echt en wordt afgewezen door iemand die mogelijk zijn advertenties heeft opgeschoond", zegt Uzeta, een advocaat bij het Disability Rights Education & Defence Fund.

Gardner begon zijn zoektocht naar een nieuw appartement meer dan een jaar nadat de bron-van-inkomenswetten van kracht werden. Hij herinnert zich navragen over minstens 50 plaatsen waar de verhuurder zei dat ze Sectie 8 niet hadden genomen of stopten met reageren nadat hij had verteld dat hij een voucher had.

Gardner, die op dat moment een laagbetaalde communicatiebaan had, zei dat hij zo gefrustreerd raakte dat hij via sms, e-mail en andere berichtenapps contact begon op te nemen met verhuurmakelaars om de weigeringen die voorheen telefonisch plaatsvonden te documenteren.

Het was een manier om controle te krijgen over zijn situatie. Hij zei dat de overtuiging dat hij het bewijsmateriaal kon gebruiken om uiteindelijk huisvesting te krijgen, zijn langlopende angstproblemen die weer aan de oppervlakte waren gekomen, verlichtte en hem paniekaanvallen bezorgde. Gardner, die is ingeschreven als communicatiestudent student bij USC en betrokken is geweest bij progressief activisme, zei dat hij ook klachten bij de staat had ingediend om "te pleiten voor daadwerkelijke verandering", met name voor mensen met minder kennis van de wetten.

The Times nam contact op met vijf van de 21 bedrijven waar Gardner staatsklachten tegen had ingediend. Drie reageerden niet op verzoeken om commentaar.

De eigenaar van een bedrijf bevestigde dat het gesprek met Gardner had plaatsgevonden, zei dat een medewerker zich vergiste en belde Gardner om zich te verontschuldigen.

NT/NolanTaft Management, dat ongeveer 500 appartementen aan de Westside van Los Angeles beheert, reageerde ook op vragen van The Times.

Carlos Villagran, een leasing supervisor bij het bedrijf, zei dat hij nieuw was bij het bedrijf en niet begreep waar Gardner het over had toen hij in januari in een sms vroeg "accepteert het gebouw Sectie 8." Villagran had geantwoord: "Sorry dat we dat op dat moment niet nemen."

"Ik ging terug om mijn supervisor te vragen en ik werd geïnformeerd en kreeg de opdracht om dat nooit meer te doen en we accepteren sectie 8", sms'te Villagran een Times-verslaggever die hem een ​​screenshot van de uitwisseling met Gardner deelde.

Dat was niet het enige onderzoek dat Gardner zei te hebben gedaan bij NT Management.

In december kreeg Gardner te horen dat het bedrijf Sectie 8 "op dit moment" niet nam toen hij een ander NT Management-nummer sms'te om te informeren naar een appartement in Palms, volgens screenshots die hij deelde met The Times.

David Taft, de president van het bedrijf, zei dat zijn bedrijf vouchers accepteerde toen Gardner in december 2021 en januari 2022 informeerde en nooit een "algemeen beleid" had om alle Sectie 8-aanvragers te weigeren, zelfs niet voordat de wet werd aangenomen.

Taft zei dat het nummer dat Gardner in december sms'te een algemene bedrijfslijn was waartoe meerdere werknemers toegang hebben, en dat de persoon die reageerde mogelijk Villagran was, een andere werknemer die ten onrechte dacht dat het bedrijf Sectie 8 niet had gebruikt of een 'onbevoegd persoon'.

Tegenwoordig woont Gardner in een appartement met één slaapkamer in de wijk Westlake in Los Angeles. Hij verhuisde daar in mei, ongeveer een jaar nadat hij op zoek was gegaan naar een nieuw huis.

Het gebouw heeft - in tegenstelling tot zijn huis in Valley Village - camera's en een werkende garagepoort, waardoor hij zich veilig voelt. Hij denkt te weten waarom hij daar is.

Na het indienen van een aanvraag bij de vastgoedbeheerder, e-mailde Gardner het bedrijf en maakte duidelijk dat hij zijn advocaat in cc had gezet om ervoor te zorgen dat hij "niet illegaal werd geweigerd omdat hij een sectie 8-voucher had".

Maar zijn succes kan een anomalie zijn geweest: hoeveel voucherhouders hebben de luxe van een advocaat?