Ken Kahan verdient de kost met het bouwen van huizen.

Een specialiteit? Luxe appartementencomplexen in wijken van Los Angeles, zoals Palms en Silver Lake, zijn gevuld met voornamelijk marktconforme eenheden, maar ook met een handvol betaalbare appartementen met een inkomensbeperking.

Het kan een goed bedrijf zijn, maar de laatste tijd minder.

“We hebben ons teruggetrokken”, zegt Kahan, de president van California Landmark Group. “De statistieken werken niet.”

In heel Californië en het hele land zijn ontwikkelaars verhuisd om in 2023 minder huizen te starten, een daling die volgens sommige experts uiteindelijk tot gevolg zou kunnen hebben huis prijzen en de huurprijzen zelfs nog hoger naarmate het aanbodtekort groter wordt.

Ontwikkelaars noemen verschillende redenen voor het uitstellen van nieuwe projecten. Er zijn hoge arbeids- en materiaalkosten, evenals nieuwe lokale regelgeving die het samen moeilijker maken om winst te maken.

Misschien wel de grootste factor – en een factor die het hele land treft – zijn de hoge leenkosten. Stijgende rentetarieven maken het niet alleen duurder voor Amerikanen om een ​​huis te kopen, maar ze brengen extra kosten met zich mee voor ontwikkelaars die meer geld moeten uitgeven om hun projecten te bouwen en te beheren.

Als gevolg daarvan zijn er minder projecten financieel zinvol om te bouwen en worden er minder woningen gebouwd.

“Het zijn vooral de schuldenlasten”, zegt Ryan Patap, analist bij vastgoedonderzoeksbureau CoStar.

In totaal voorlopige gegevens uit de VS. Census Bureau laat zien dat de bouwvergunningen voor nieuwe huizen in het hele land in 12 met 2023% zijn gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar en met 7% in Californië. Dalingen werden geregistreerd in zowel eengezinswoningen – waarvan de meeste vaak te koop staan ​​– als in meergezinswoningen – die voornamelijk huurwoningen zijn.

Dan Dunmoyer, president van de California Building Industry Assn., zei dat een belangrijke reden voor de daling is dat veel huizenbouwers die te koop staan, ‘een enorme neergang’ voorzagen en stopten met het kopen van kavels om zich te ontwikkelen toen de hypotheekrente in 2022 enorm steeg.

Toen gebeurde er iets grappigs. De vraag naar hun product daalde niet zo sterk als verwacht, grotendeels omdat bestaande huiseigenaren niet wilden verkopen en zich wilden ontdoen van de ultralage hypotheekrente.

"Bouwers werden een beetje wakker en realiseerden zich: 'Oh, wij zijn het maar wij [die huizen verkopen]'", zei Dunmoyer. “Maar we draaien niet om een ​​dubbeltje.”

Nu te koop bouwers hun motoren opnieuw opstarten om te profiteren van een tekort aan advertenties, zijn er tekenen van verbetering. Volgens censusgegevens hebben bouwers in Californië in de eerste twee maanden van dit jaar 35% meer vergunningen voor eengezinswoningen ingetrokken dan in dezelfde periode een jaar eerder.

De vergunningen voor meergezinswoningen bleven dalen – met 33%.

De uiteenlopende paden zijn waarschijnlijk te wijten aan verschillende factoren, zegt Rick Palacios Jr., onderzoeksdirecteur van John Burns Research and Consulting.

Over het geheel genomen hebben bouwers van eengezinswoningen toegang tot een bredere bron van schulden die niet zo kwetsbaar is voor stijgende rentetarieven. Op de eengezinsmarkt is het aanbodtekort ook verergerd en stijgen de huizenprijzen.

Ondertussen zijn de huren op veel plaatsen inclusief Los Angeles – zijn licht gedaald doordat de leegstand is gestegen, deels omdat de appartementenbouw de afgelopen jaren relatief robuust is geweest.

“Eengezinswoningen solide, meergezinswoningen zwak is een vrij consistent thema in het grootste deel van het land,” zei Palacios. "Het is moeilijk om een ​​markt te vinden waar ontwikkelaars en investeerders dol zijn op appartementen."

In de stad Los Angeles hebben ontwikkelaars te maken met een andere factor: het meten van de ULA.

Ter financiering hiervan is vorig jaar de gemeentelijke overdrachtsbelasting van kracht geworden betaalbare woningen en heeft de woede van de onroerend goed industrie.

Hoewel het bekend staat als de 'herenhuisbelasting', is het, op enkele uitzonderingen na, van toepassing op alle eigendommen die voor meer dan $ 5 miljoen worden verkocht, ongeacht of het benzinestations, winkelcentra, appartementsgebouwen of echte herenhuizen zijn. Volgens de maatregel wordt een verkoper 4% van de verkoopprijs in rekening gebracht voor eigendommen die boven de $ 5 miljoen en onder de $ 10 miljoen worden verkocht.

Bij $10 miljoen en meer bedraagt ​​de belasting 5.5%.

Appartementontwikkelaars en vastgoedmakelaars zeggen dat de extra kosten van ULA het nog moeilijker maken om een ​​redelijke winst te maken in wat een risicovolle onderneming kan zijn.

Dat komt omdat ontwikkelaars bij het bouwen van appartementen vaak hun eindproduct verkopen, wat waarschijnlijk de ULA-belasting zou opleveren voor elk gebouw van meer dan 15 eenheden, volgens Greg Harris, een vastgoedmakelaar bij Marcus en Millichap. Zelfs ontwikkelaars die hun eigendommen behouden, moeten doorgaans een hypotheek afsluiten op het voltooide gebouw – en Harris zei dat kredietverstrekkers bereid zijn minder te geven omdat ook zij de belasting zouden moeten betalen als ze het onroerend goed zouden uitsluiten en verkopen.

“ULA is als de laatste nagel aan de kist”, zegt Robert Green, een ontwikkelaar uit Los Angeles. “Het had niet op een slechter moment kunnen komen.”

Veel appartementsprojecten zijn onder verschillende economische omstandigheden van start gegaan en zijn de afgelopen jaren geopend of zullen dat binnenkort doen. Dat aanbod zou de huurprijzen een tijdje laag moeten houden, maar niet voor altijd, zegt Richard Green, uitvoerend directeur van het USC Lusk Center for Real Estate.

Over twee of drie jaar, als er minder appartementen klaar zijn, “zullen we de huurprijzen weer zien stijgen”, zei hij.

Dat zou een klap zijn voor Californiërs die moeite hebben om huisvesting te vinden in een dure staat waar duizenden op straat slapen.

Economische cycli, eb en vloed en de bouw kunnen uiteraard weer aantrekken.

De Federal Reserve is van plan later dit jaar de rente te verlagen, waardoor meer projecten financieel zinvol kunnen worden, net als de stijgende huren.

Grondverkopers zouden ook hun vraagprijzen kunnen verlagen om zich aan te passen aan de stijgende projectkosten, waaronder de ULA in Los Angeles.

Normaal gesproken zei vastgoedanalist Patap dat hij zou verwachten dat de bouw van appartementen zich zou herstellen naarmate de grondkosten zich naar beneden zouden aanpassen. Maar hij merkte op dat ontwikkelaars zeggen dat ze ook voorzichtig zijn met bouwen in LA vanwege een bredere aanpak politieke verschuiving in de stad die meer voorstander is van beperkingen voor verhuurders en meer voorstander is van bescherming voor huurders.

In de stad Los Angeles zijn de vergunningen voor meergezinswoningen in 24 met 2023% gedaald, vergeleken met 19% in Los Angeles County, zo blijkt uit censusgegevens. (Gegevens van de Construction Industry Research Board laten zelfs nog grotere dalingen zien: 49% in de stad en 39% in de provincie.)

Laurie Lustig-Bower, een commerciële vastgoedmakelaar bij CBRE, zei dat sommige landeigenaren in LA hun verkoopprijzen hebben verlaagd, maar “als ze geen wapen tegen hun hoofd hebben” wachten ze tot ontwikkelaars meer kunnen betalen.

De afgelopen jaren hebben staatswetgevers actie ondernomen om het bouwen van woningen gemakkelijker te maken, deels door de lokale controle over besluiten over landgebruik uit te hollen.

Burgemeester Karen Bass van Los Angeles heeft onder haar leiding ook 100% betaalbare gebouwen versneld Uitvoerende richtlijn 1, terwijl de stad onlangs kleinere projecten heeft vrijgesteld van bepaalde vereisten voor de opvang van regenwater.

Mott Smith, voorzitter van de Council of Infill Builders, zei dat er meer moet worden gedaan om het aantal nieuwe woningen in Los Angeles te vergroten en noemde het stormwaterbesluit het soort stappen dat de overheid zou moeten nemen.

“De stad heeft geen invloed op de rentetarieven … [maar] wat zij controleert is het proces om een ​​project goedgekeurd te krijgen”, zei Smith. “Er zijn zoveel kansen.”

Voorlopig zeggen ontwikkelaars dat het moeilijk is om kansen te vinden.

Kahan zei dat zijn bedrijf voortdurend de cijfers over potentiële grondaankopen bijhoudt en minstens één keer per week ontdekt dat het geen zin heeft om te kopen en te bouwen.

Hij verwacht tegen het einde van het jaar wat grond in Zuid-Californië te kunnen kopen, maar vooral buiten de stad Los Angeles, waar Kahan zei dat hij steeds vaker op zoek gaat vanwege de kosten van ULA, die in tegenstelling tot de huidige rentetarieven naar verwachting niet zullen veranderen.

Tot nu toe zei Kahan dat hij nog geen deal heeft gevonden die zal werken – binnen of buiten de stadsgrenzen.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
• PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
• Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
• Bron: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-02/california-is-building-fewer-homes-the-state-could-get-even-more-expensive