급격한 금리 인상과 경제적 불확실성으로 인한 혼란이 충분하지 않은 것처럼 뉴욕시 건물 소유주들이 직면한 또 다른 벅찬 도전이 지평선에 다가옵니다. 97년 1월 2024일에 공식적으로 발효되는 지방법 25,000은 XNUMX평방피트 이상의 대부분의 건물이 탄소 배출을 크게 억제하여 정해진 목표를 달성하도록 요구합니다. 그렇지 않으면 엄청난 벌금이 부과됩니다. 소유자가 현재 얼마나 많은 돈을 가지고 있는지에 관계없이 지금은 건물의 환경 발자국을 줄이기 위한 단계를 식별, 계획 및 구현하는 프로세스를 시작할 때입니다.

많은 건물 소유주가 시작할 수 있는 좋은 출발점은 필요한 건물 전체 개조에 대한 자본 비용을 크게 줄일 수 있는 CPACE 자금 조달 기회를 탐색하는 것입니다. 또한 CPACE는 사업 계획의 중간 또는 거의 끝자락에 자본이 부족한 프로젝트에 대한 "구조 자금 조달"에 대한 몇 가지 성공적인 사용 사례를 가지고 있습니다. 이 경우 CPACE 대출은 개발자가 이미 완전히 확정된 프로젝트에서 소급하여 현금을 인출할 수 있도록 CPACE 적격 항목에 대해 이미 지불된 모든 금액을 상환하거나 향후 자금을 조달할 수 있습니다.

CPACE(Commercial Property Assessed Clean Energy) 대출은 최근 몇 년 동안 40개 주에서 승인 및 사용되었지만 최근까지 뉴욕시에서는 사용할 수 없었습니다. 시 공무원은 2019년 말에 CPACE 자금 조달을 허용하기로 투표했는데, 이는 지방법 97이 통과된 것과 거의 같은 시기에 이루어졌는데 이는 우연이 아닙니다. 그러나 CPACE의 뉴욕시 출시는 2022년 마지막 몇 달 동안 수정된 지침이 발표될 때까지 연기되었습니다.

이전에 CPACE를 소개했습니다. 2021년 포브스 기사 게재 그리고 최근에 최신 개발 사항을 다음과 논의했습니다. 매트 스워드로우, Ariel Property Advisors의 자본 서비스 부문 선임 이사, 유팅 팟카, Duval & Stachenfeld LLP의 파트너. Patka는 회사의 NYC Climate Mobilization Act Task Force 및 PACE Financing Practice의 공동 의장이자 NYC Real Estate Tax and Incentives Practice Group의 의장입니다.

Patka는 “CPACE 자금 조달은 에너지 효율적인 개조 비용을 지불하고 Local Law 97이 만든 규정 준수 비용을 상쇄하도록 설계되었습니다.”라고 말했습니다. "안타깝게도 뉴욕시에서는 CPACE 신축이 아직 가능하지 않습니다."

미국 최대 도시의 전체 탄소 배출량의 60%가 건물에 기인하므로 지방법 97은 25,000년까지 2024평방피트 이상의 대부분의 건물이 새로운 에너지 효율성 및 탄소 배출 제한을 충족하도록 요구하며 2030년에는 더 엄격한 요구 사항이 적용됩니다. 목표는 40년까지 배출량을 2030% 줄이는 것입니다. 공무원들은 신축 건물을 제외함으로써 신축 건물이 에너지 효율성을 염두에 두고 설계되고 배출량 감소 목표를 달성하는 데 미치는 영향이 적을 것이라고 추론했을 것입니다.

근거와 관계없이 현재 CPACE 지침은 기존 건물에 유리한 자금 조달을 제한합니다. 에너지 효율적인 창문부터 재생 에너지 활용, HVAC 구성 요소 개조에 이르기까지 환경 개선에 투자한 소유자의 경우 CPACE 대출을 활용하여 새로운 개선 자금을 조달하거나 지난 XNUMX년 동안 이루어진 친환경 업그레이드에 지출된 달러를 회수할 수 있습니다.

CPACE 파이낸싱이 훌륭한 옵션이 될 수 있는 이유

Swerdlow에 따르면 CPACE는 에너지 효율성 개선 및 배출량 감소와 관련된 모든 적격한 경성 및 연성 비용에 대해 100% 자금을 제공합니다.

CPACE 파이낸싱은 일반적으로 다음을 포함하지만 이에 국한되지 않습니다.

• 창 교체
• 지붕 효율성
• HVAC 시스템
• 보일러, 냉각기 및 용광로 시스템
• 스마트 빌딩 제어
• LED 조명
• 녹색 지붕
• 태양광 패널 및 에너지 저장
• 관련된 모든 소프트 비용

CPACE 자본 스택 및 가격:

• CPACE는 안정화된 자산 가치의 85%-90%까지 허용됩니다.
• 새로운 캡 스택을 위한 비용 효율적인 가중 평균 자본 비용
• 고정 이율, 비소구 및 자유롭게 상환 가능
• 이자만 있는 기간이 포함된 최대 30년 자가 상각 조건
• 가격 책정: 이자율은 약 6%-7%로 가장 유사한 추가 자본 비용을 고려할 때 파이낸싱이 특히 매력적인 옵션입니다. 메자닌 부채 또는 우선주(Preferred Equity)는 CPACE와 동일한 금액을 복제할 수 있지만 연간 반복 부채 상환 비용이 2배 이상 더 드는 경우가 많으며 일반적으로 10년 이상의 기간 동안 고정되지 않습니다.

건물 소유주가 시작할 수 있는 방법

지역법 97을 준수하고 잠재적인 CPACE 자금 조달 옵션을 평가하는 것은 모두 현재 건물 효율성 수준을 평가하고 탄소 배출량을 줄이기 위해 해결해야 하는 중요한 영역을 식별하는 것으로 시작됩니다. 특정 정부 보조금을 받는 저렴한 주택 부동산과 35% 이상의 임대료 안정화 아파트가 있는 건물을 제외하고, 규정 준수에 대한 규칙과 기준이 다른 대부분의 기존 건물 소유자는 약 12개월 안에 법을 준수해야 합니다. 지금이 행동할 때라고 전문가들은 동의합니다.

Patka는 “다가구, 사무실, 호텔 및 기타 건물 소유주는 준수 방법을 파악해야 하며 그렇지 않으면 막대한 벌금을 물어야 합니다.

그녀는 "2024년과 그 이후로 갈수록 상한선이 점차 낮아지기 때문에 2030년 규정 준수에 가까워서 당신이 괜찮다고 가정하는 것은 실수"라고 덧붙였다. "건물 소유주는 정말 한 발짝 물러서서 장기적으로 바라볼 필요가 있습니다. 몇 년 동안 준수할 것이라고 믿더라도 지금부터 5년에서 10년 후에는 그렇지 않을 가능성이 높기 때문입니다."

Swerdlow는 “우리는 소유주에게 영구적으로 최대 XNUMX~XNUMX자리에 달하는 벌금을 피하기 위해 부동산을 어떻게 조정할 것인지에 대한 게임 계획을 시작하라고 조언하고 있습니다. 먼저 에너지 절약 전문 기계 엔지니어, 계약업체, 환경 컨설턴트로 구성된 팀을 구성하여 각 건물의 문제 규모를 파악하는 데 도움이 되는 전체 평가를 수행합니다.”

자본 서비스 팀이 작업 범위를 이해하면 다음 단계는 선순위 대출 기관의 동의를 얻는 것입니다. CPACE는 모든 400차 유치권에 우선순위가 있는 평가로 청구되기 때문에 동의하는 대출 기관 목록이 매년 기하급수적으로 증가하고 있지만 모든 선순위 대출 기관이 CPACE에 동의한 것은 아닙니다. CPACE 파이낸싱의 이점에 대해 선순위 대출 기관을 교육하는 것은 미묘한 과정일 수 있으며 성공을 보장하지 않습니다. 선순위 대출 기관이 동의하지 않는 경우 Ariel 팀은 동의한 XNUMX개 이상의 선순위 대출 기관 목록에서 재융자 프로세스를 동시에 실행할 것입니다.

"CPACE 인수 및 승인 프로세스는 몇 가지 고유한 단계를 제외하고는 전통적인 상업 대출 프로세스를 모방하는 경우가 많습니다."라고 Swerdlow는 말했습니다. “구체적으로 고객은 에너지 감사를 받고, 엔지니어와 대화하고, 계약자와 대화하여 예산을 항목화하고, 어떤 특정 항목이 CPACE에 적합한지 이해해야 합니다. 많은 계획이 필요하고 고객이 적절한 당사자와 더 빨리 대화할수록 벌금을 피하기 위해 이러한 법률을 준수하는 것이 더 쉬워질 것입니다.”

CPACE 및 Local Law 97에 관한 Patka 및 Swerdlow와 함께하는 제 팟캐스트를 들으려면 아래 링크를 클릭하십시오.

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• 출처: https://www.forbes.com/sites/shimonshkury/2023/01/05/cpace-lending-is-picking-up-the-pace-in-new-york-city-what-you-need-to-know/