Moehrl 변호사: 다가오는 시장 변화는 '시간이 걸릴 것'

30월 1일부터 XNUMX월 XNUMX일까지 Inman Connect Las Vegas에서 이 움직임에 동참하세요! 부동산의 다음 시대를 책임질 순간을 포착하세요. 몰입형 경험, 혁신적인 형식, 비교할 수 없는 연사 라인업을 통해 이 모임은 단순한 컨퍼런스 그 이상입니다. 업계의 미래를 형성하는 협력의 힘이 됩니다. 지금 티켓을 확보하세요!

법원이 이를 승인하는 경우 정착 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)와 연락을 취하더라도 리스팅 브로커는 다중 리스팅 서비스 외부에서 구매자 브로커에게 협력 보상을 제안할 수 있습니다. 일부는 처음에는 평소대로 사업을 계속하려고 노력할 것이지만, 거래는 결국 소비자에 대한 수수료를 낮추는 "혁신의 물결"을 가져올 것입니다.

그것은에 따라 로비 브라운, 원고를 대리하는 로펌 중 하나인 Cohen Milstein Sellers & Toll의 독점 금지 실무 그룹 파트너입니다. 뫼를 과 움파 커미션 슈트. 이 회사는 또한 NAR 합의에서 원고를 위한 공동 변호사이기도 합니다.

인만 인터뷰 Cohen Milstein의 Braun 동료인 Benjamin Brown은 5년 전 회사가 처음으로 Moehrl을 제출했을 때였습니다. 이제 사건이 해결 방향으로 향하는 것으로 보이므로 Inman은 제안된 NAR 합의가 수수료, 운영 및 새로운 비즈니스 모델에 어떤 영향을 미칠 수 있는지, 그리고 해당 거래가 미국 법무부의 승인을 충족할 수 있는지 여부에 대해 Braun과 이야기했습니다. .

이 인터뷰는 명확하고 명확하게 편집되었습니다.

Inman: 여러분은 합의가 얼마나 영향을 미칠지, 부동산업자가 기대할 수 있는 변화의 범위, 부동산업자가 합의와 업계에 가져올 변화를 심각하게 받아들여야 하는 이유에 대한 오해에 대해 이야기하고 싶다고 연락했습니다. 그들은 뒤처질 위험이 있습니다. 그렇다면 어떤 오해를 말하는 걸까요?

갈색: 그 중 몇 가지가 있습니다. 내가 몇몇 곳에서 본 오해 중 하나는 합의가 잠재적으로 반경쟁적인 관행에 참여한 부동산업자의 향후 일종의 영구 석방을 가져올 것이라는 생각입니다. 릴리스는 합의에 대한 예비 승인이 나올 때까지만 진행됩니다. 따라서 부동산 업계에서 추가적인 반경쟁적 활동이 있을 경우 부동산 중개인이 이에 대한 책임을 질 수 있습니다.

또 다른 하나는 사람들이 단순히 MLS에서 협력적 보상을 제안함으로써 합의에 반영된 관행 변화를 피할 수 있다는 생각과 관련이 있습니다.

합의가 MLS 외부의 모든 협력적 보상 제안을 범주적이고 포괄적인 기준으로 금지하는 것은 아니지만, 그러한 제안과 그러한 협력적 보상 제안을 촉진하기 위해 수행할 수 있는 작업에 특정 제한을 부과하는 것은 사실입니다.

MLS 데이터는 MLS 외부의 협력적 보상 제안을 촉진하는 데 사용될 수 없습니다. 누군가가 MLS 데이터 피드를 받고 여러 다른 브로커로부터 협력적 보상을 제공하는 일종의 웹사이트를 만들고자 한다면 MLS는 해당 관행을 알게 된 후 MLS 데이터 피드를 차단해야 합니다.

예를 들어 Zillow 또는 Zillow 소유 사이트인 ShowingTime을 통해 해결 방법에 대해 이야기하는 곳을 본 적이 있습니다. 이러한 관행은 합의에 따라 허용되지 않습니다.

세 번째 오해는 브로커가 MLS와 관련되거나 MLS 데이터 피드를 사용하지 않고 일방적으로 협력 보상을 계속 제안할 수 있기 때문에 합의가 실제로 아무 영향도 미치지 않는다는 생각입니다. 지금까지는 맞는 말이지만, 우리의 관점에서 보면 이번 합의는 부동산 업계에 새로운 혁신의 물결을 불러일으킬 것입니다.

다양한 유형의 보상 모델과 보상 수준을 실험하는 많은 사람들을 보게 될 것입니다. 할인 브로커를 보게 될 것입니다. 프로세스를 보다 효율적으로 만들고자 하는 사람들을 보게 될 것입니다. 구매자 측을 포함하여 일부 소비자가 돈을 절약하기 위해 브로커를 전혀 사용하지 않는 실험을 보게 될 것입니다. 중개인 대신 부동산 변호사와 같은 다른 종류의 전문가를 이용하는 사람들을 보게 될 것입니다.

아마도 첫 1~2년 안에는 이번 합의가 가져올 새로운 세계를 무시하는 사람들이 있을 것입니다. 그러나 궁극적으로 이러한 혁신가와 할인 경쟁업체는 시장에서 가격 경쟁을 심화시켜 시장을 침체시킬 것입니다. 소비자를 위한 수수료. 업계에 종사하면서 이를 깨닫지 못하고 이를 설명하지 못하는 사람들은 뒤처지게 될 것입니다.

산업 컨설턴트 Rob Hahn 쓴 이에 대해 그의 의견은 기본적으로 "이것은 조정을 제거하지 않으므로 수수료가 낮아지지 않을 것입니다. 따라서 사람들은 여전히 브로커 웹 사이트에 '이것이 내가 제공하는 것입니다'라고 나열할 수 있기 때문에 기본적으로 아무것도 변하지 않을 것입니다. 내 모든 목록에.' 따라서 구매자의 대리인이 특정 목록이 무엇을 제공하는지 확인하려는 경우 브로커의 웹사이트를 방문하거나 전화를 걸어 구매자의 대리인이 원하는 것을 제공하고 있는지 확인하기만 하면 됩니다. . 그래서 스티어링을 없애지는 않을 것입니다.” 이에 대해 어떻게 생각하시나요?

우리는 협력적 보상에 대한 전체 제안을 한 곳에서 브로커에게만 볼 수 있도록 하는 것이 아니기 때문에 운영이 줄어들 것이라고 생각합니다.

합의 계약은 MLS의 사용과 MLS 시스템을 복제하는 MLS 유형 시스템의 재창조를 금지할 뿐만 아니라 등재 측과 구매자 측 모두에서 소비자에게 향상된 투명성을 요구합니다. 제공되는 보상에 대해 관계 초기에 자세히 공개해야 하는 서면 계약이 체결되어 있습니다.

이러한 모든 변화의 조합은 방향 조정을 줄이고 다시 부동산 업계의 경쟁과 가격 경쟁을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

내가 이해하는 방식으로는 구매자의 대리인이 목록에서 제공되는 내용을 확인하기가 약간 더 어려워진다는 의미입니다. 그들은 더 많은 리스팅 브로커에게 전화해야 할 것입니다. 그들은 단지 MLS에만 있는 것이 아니기 때문에 더 많은 목록 중개인 웹사이트를 방문해야 할 것입니다. 그러나 그들은 여전히 그 정보를 찾을 수 있을 것이며, MLS가 Redfin과 같은 웹사이트에 그 보상을 제공하여 모든 사람에게 알릴 수 있도록 표시하지만 이제는 소비자가 승리하기 때문에 지금 당장 소비자는 이러한 커미션을 많이 볼 수 있습니다. 합의에서 금지하고 있기 때문에 해당 정보를 한 곳에서 볼 수 없습니다. 그렇다면 조금만 더 노력하면 이러한 리스팅 브로커가 제공하는 것과 소비자가 [반드시] 볼 수 없는 것을 볼 수 있다면 어떻게 조정을 제거할 수 있을까요?

제 생각에는 합의가 수행하는 작업의 측면에 대해 근본적인 의견 차이가 있을 수 있습니다. 우리는 그것이 단지 조금 더 어렵게 만든다는 것에 동의하지 않습니다. 우리는 이것이 브로커가 조정 관행에 참여하는 것을 의미있게 더 어렵게 만들 것이라고 생각합니다.

오랫동안 소비자들은 MLS에서 협력적 보상 제안을 전혀 볼 수 없었습니다. 이는 명시적으로 금지되었습니다. 그것이 우리 소송에서 제기된 주장 중 하나였는데 법무부 조사와 우리 소송의 압력으로 인해 그것이 바뀌었습니다.

그러나 소송에서는 또한 브로커가 제공하고 받고 있는 보상에 대해 판매자와 구매자에게 투명성이 필요합니다.

이번 합의를 커미션 분리로 보시나요?

그 단어가 어떻게 쓰이는지 잘 모르겠어서, 그런 기준으로 어떻게 대답해야 할지 모르겠습니다. 제가 보기에 이 합의는 업계에 더 많은 혁신을 가져오고 또한 판매자와 구매자 모두에게 부동산 중개인이나 중개인을 유지할 것인지, 해당 부동산 중개인이나 중개인에게 어떻게 보상할 것인지에 대해 더 많은 선택권을 제공한다는 것입니다. 게다가 협상 능력도 강화됩니다.

내가 디커플링이라고 말할 때, 지금 당장 구매자 브로커가 받는 금액은 리스팅 브로커가 그들에게 제공하는 것에 따라 달라집니다. 이번 화해에서는 MLS를 통해 이를 금지하는 것이지, 완전히 금지하는 것은 아닌 것으로 보인다. 정확합니까?

어떤 식으로든 회피할 생각은 없습니다. 나의 이전 답변은 합의에 대한 나의 느낌입니다. 저는 업계를 경쟁에 개방하는 것이 소비자에게 이익이 된다고 생각합니다.

DOJ는 Nosalek에서 관심 진술, 그들은 판매자가 구매자 브로커에 대한 보상을 결정하는 것을 금지하고 싶다고 말했습니다. 이 특정 합의는 MLS를 통해서만 수행되는 것으로 보이며 실제 금지 사항은 아닙니다. 그렇기 때문에 먼저 독자들에게 정확한 내용을 전달하고 싶기 때문에 이것이 실제로 사실인지 확인하고 합의가 잠재적으로 승인될 수 있는지 여부와 관련하여 이것이 무엇을 의미하는지 생각하려고 합니다. DOJ가 어느 시점에 판단을 내릴 경우. 그래서 내가 묻는 거야.

우리는 합의를 위해 지금까지 행정부의 지원에 감사드립니다. 이번주 초 바이든 대통령 합의에 대한 공개 연설에서 긍정적인 말을 했으며 부동산 중개인이 부동산 업계의 경쟁을 개선하고 가격을 낮추기 위해 노력하도록 독려했습니다. 우리는 합의가 승인될 것이라고 낙관하고 있습니다. 우리는 이것이 업계에도 좋은 일이고 소비자에게도 좋은 일이라고 생각합니다.

Nosalek의 DOJ 진술과 관련하여 우리는 귀하가 질문에 포함시킨 진술의 해석에 정중하게 반대해야 할 수도 있습니다. 20페이지에 있는 성명서 본문에서 DOJ는 "MLS PIN 참가자가 구매자-브로커 보상 제안을 금지하는 금지 명령"을 지지할 것이라고 밝혔습니다. 우리는 이번 합의가 MLS PIN 사건에서 DOJ가 지원하겠다고 밝힌 내용과 일치한다고 생각합니다.

다른 곳에서는 일어날 수 있는 일인데도 MLS를 통해서는 일어나지 않기 때문에?

요청된 관행 변경은 MLS 참가자의 구매자 브로커 보상 제안을 금지하는 명령과 기타 많은 관행 변경입니다.

DOJ가 NAR 합의 작성에 참여했습니까?

나는 그 질문에 답할 수 없습니다.

그들이 관심 진술서를 제출할지 아시나요?

나는 그 질문에 답할 수 없습니다.

이것의 조정 측면으로 돌아가서, Rob Hahn은 목록 중개인이 판매자 앞에 목록 계약서와 같은 양식을 넣을 수 있다고 제안합니다. “귀하는 모든 중개인에게 판매 가격의 3%를 제공할 것입니다. 누가 구매자를 데려오는가”라고 말하면 이 합의 계약에 따라 완전히 괜찮을 것입니다.

합의 1년차에 누군가가 할 수 있는 일에 초점을 맞추는 것은 합의로 인해 경쟁과 혁신이 증가할 것이라는 사실을 무시하는 것입니다. 현재와 동일한 관행을 계속하려고 노력하는 상장 브로커는 고객에게 더 낮은 가격을 기꺼이 제공하려는 부동산 분야의 다른 혁신적인 브로커 및 전문가에 의해 약화될 것입니다. 이는 업계의 인센티브를 변화시킵니다.

내 생각에 그가 조정에 집중하는 이유 중 하나는 지금까지 [수수료]가 떨어지지 않은 이유가 조정 때문이라고 생각합니다. 그것이 바로 귀하의 소송 [그리고] 이 모든 소송이 주장하는 것입니다. 그렇죠? 5~6% 미만의 수익을 받는 할인 중개업체나 중개업체가 많이 있어 성공을 찾으려고 노력했지만 운영에 대한 두려움 때문에 성공하지 못했습니다. 첫 XNUMX~XNUMX년 안에 조종 장치가 사라지지 않는다면 경쟁업체들이 어떻게 성공할 수 있을까요?

나는 부동산 업계에서 조정이 주요 문제였다는 점에 동의합니다. 나는 부동산 업계에서 스티어링을 비판하고 왜 스티어링이 소비자에게 나쁜지 설명해온 사람 중 한 명이었습니다.

또한 합의 이후 시장이 변화하는 데 시간이 걸릴 것이라는 데 동의하며 이는 예상되는 일입니다. 초기에 시스템이 변화하고 있다는 사실을 무시하고 계속해서 더 높은 가격을 청구하려고 눈을 감는 사람들이 있을 것이라는 사실에 이의를 제기할 수는 없다고 생각합니다.

그러나 합의로 인해 발생할 시스템의 변화는 할인점과 혁신가의 경쟁 능력을 향상시키고 소비자를 위한 가격 인하를 촉진하는 데 도움이 될 것입니다.

이러한 혁신가들이 경쟁하기 더 쉽게 만들 것이라고 생각되는 변경 사항을 구체적으로 말씀해 주시겠습니까?

그들 모두. 구매자와 판매자 모두에게 투명성을 높여야 하는 변경 사항입니다. MLS에 대한 협력 보상 제공을 금지하는 변경 사항입니다. 예를 들어 MLS 데이터를 사용하여 브로커가 함께 모여 다른 사이트에서 협력 보상 제안을 교환하는 것을 촉진할 수 없도록 함으로써 사람들이 MLS에 대한 협력 보상 제안 금지를 회피하는 것을 방지하는 변경 사항입니다.

합의 자체가 큰 뉴스가 되었다는 사실은 소비자들이 부동산 중개인 보상과 시스템이 전반적으로 어떻게 작동하는지에 대해 더 많은 교육을 받고 있다는 것을 의미합니다.

중개인이 자신의 웹사이트에 커미션 제안을 게시하도록 허용하는 이유는 무엇입니까?

나는 우리가 어떤 것도 허용하거나 허용하지 않는다고 생각하지 않습니다. 합의에서는 그러한 관행을 지지하지 않습니다. 독점 금지법은 독점 기업에 초점을 맞추고 있으며 경쟁업체가 함께 모여 가격이나 생산량과 같은 사항을 조정하는 데 중점을 두고 있습니다. 합의에서는 이를 금지합니다. 이는 부동산 업계의 경쟁업체가 협력적인 보상을 제공하기 위해 일종의 조정 시스템을 만드는 것을 허용하지 않습니다.

누가 애그리게이터로 간주되며 구매자 브로커에게 커미션 제안을 게시할 수 있습니까?

많은 애그리게이터는 MLS로부터 커미션 데이터를 얻고 있습니다. 여러 중개업체의 협력적 보상 제안이 포털에 게시되도록 허용하는 경우 합의에 필요한 것이기 때문에 MLS가 데이터를 차단할 위험이 있습니다.

기본적으로 MLS의 보상 시스템 제안을 복제하려는 포털이 있다면 해당 포털은 실제로 목을 내밀고 잠재적인 독점 금지 소송의 위험을 무릅쓰고 있는 것입니다. 저는 이 두 가지 이유 때문에 이 합의 이전에 존재했던 MLS 협력 보상 시스템이 재현되는 것을 보지 못할 것이라고 생각해야 합니다.

이메일 Andrea V. Brambila.

페이스 북에서 나와 같이 | 트위터에 날 따라와