데이비드 :
BiggerPockets 팟캐스트 쇼 660입니다.

롭 :
그러나 우리가 배운 정말 어려운 교훈 중 하나는 소유권 이전이 약간 까다롭다는 것입니다. 우리는 거래를 성사시키는 데 너무 집중했기 때문에 판매자와 전투 계획을 제대로 짜지 않았습니다. 항상 일이 있었습니다. 아시다시피, 거래가 성사되기 시작하면 모두가 "이봐, 우리는 모두 같은 팀에 있다"고 생각해야 합니다. 당신은 정말로 그것을 팔고 싶어합니다. 우리는 그것을 정말로 사고 싶습니다. 재협상합시다. 이 작업을 수행하려면 어떻게 해야 합니까? 그래서 우리는 그 전체 과정을 통해 느꼈던 그 순간 중 다섯 번 정도가 있었습니다. 우리는 '아, 쏴라.

데이비드 :
무슨 일이야 BiggerPockets Real Estate 팟캐스트의 호스트인 David Greene입니다. 오늘 여기 범죄 파트너이자 비즈니스 파트너인 로버트 아바솔로가 있습니다. 롭, 오늘 만나서 정말 반가워요. 그리고 당신이 약간 차려입은 것을 눈치채지 않을 수 없습니다. 검은색 포켓 티를 벗어 던지고 단추와 칼라가 있는 셔츠를 입은 당신은 실제로 핏하고 단정하며 날렵해 보입니다.

롭 :
그건 사실이야. 전에도 이 말을 한 적이 있지만, XNUMX년 동안 이 모든 일을 했고, 이 사람의 YouTube 동영상을 보았을 때 '내가 셔츠를 하나만 입는 이유'에 대해 봤습니다. 그리고 나는 그것이 마음에 들었다. 그래서 나는 채널에서 지난 XNUMX년 동안 검은색 포켓 티를 흔드는 것으로 결정했습니다. 그리고 나는 '그거 알아? 미니멀한 슐럽처럼 촌스러워 보이는 것도 지겹다고 생각해요. 그래서 나는 약간의 반죽을 포크하고 버튼 다운 몇 개를 구입하기로 결정했습니다.

데이비드 :
글쎄요, 그리고 당신은 새로운 인수에서 얻어야 할 현금 흐름을 기반으로 그것을 감당할 수 있습니다. 이것이 우리가 오늘 쇼에서 이야기하는 것입니다. 이것은 Rob의 최신 거래에 대해 자세히 알아보는 심층 분석 에피소드입니다. 거기에 D가 많이 있습니다. 당신은 호텔을 샀다. 글쎄, 당신은 실제로 일종의 부티크 호텔을 구입했습니다. 사람들이 오늘의 에피소드를 들으면서 무엇을 배우게 될 것인지에 대해 간략히 말씀해 주십시오.

롭 :
그래서 저는 이 일에 대해 매우 개방적입니다. 나는 매우 투명한 사람입니다. 그래서 우리는 호텔에 대해 이야기 할 것입니다. 내가 왜 그렇게 반 호텔적인 단기 임대 운영자가 된 후 호텔 루트를 갔습니까? 내가 왜 그렇게 하는지에 대한 내 의견을 듣게 될 것입니다.
그리고 나서 이 거래에서 제가 저지른 정말 큰 어려움과 실수 중 일부는 정직하고 공개하고 싶습니다. 왜냐하면 저는 저를 위해 실수가 나를 더 낫게 만들기 때문에 포용한다고 생각하기 때문입니다. 그리고 저는 모든 사람들이 실수를 하고 실패해도 괜찮다는 것을 알았으면 합니다. 그래야 우리가 부동산이라고 부르는 것을 잘할 수 있기 때문입니다.

데이비드 :
좋은 점입니다. 그리고 오늘의 쇼를 들으면 Rob이 저지른 실수, 그것을 극복한 방법, 이 거래를 찾은 방법, 거래를 구성한 방법, 거래를 협상한 방법, 거래에 대해 좋아하는 것, 디자인하는 방법에 대해 배울 것입니다. 거래와 모든 것이 순조롭게 진행된다면 그가 이 거래를 종료할 때 5만 달러 이상을 벌어야 합니다.
환상적인 에피소드, 모든 육즙 디트를 얻으려면 끝까지 들어야합니다. 그러나 우리가 그 육즙이 많은 음식에 들어가기 전에 오늘의 빠른 팁은 Rob Abasolo가 직접 제공합니다.

롭 :
그래서 만약 당신이 당신의 전형적인 자산군에 속하지 않는 어떤 종류의 부동산을 사려고 한다면, 내가 이 부동산을 마감하는 즉시 전투 계획이 무엇인지 자문해 보십시오. 많은 사람들이 나와 비슷하다고 생각하고 정면으로 도전하는 것을 두려워하지 않기 때문에 뛰어들지만 결국에는 마감 문서에 서명해야 하고 실제로 방금 구매한 비즈니스 또는 자산 클래스를 운영하고 있으며 자신이 무엇을 모르는지 모릅니다.
따라서 거래를 성사시키고 거래 성사에 모든 시간을 집중하기 전에 해당 거래를 성사한 다음 달에 일어날 모든 일에 집중하십시오. 그렇게 하면 많은 골칫거리를 줄일 수 있기 때문입니다. 친구 Rob에게서 가져오세요.

데이비드 :
아주 멋지게 완성했습니다. 잘했어, 롭. 좋아, 인터뷰에 들어가자. 좋아요, Mr. Abasolo, 이 일에 대해 알아보자. 우선, 귀하의 의견으로는 꽤 오랫동안 부동산에 투자해 오셨겠지만 저와 같은 OG에게는 귀하가 이 게임에 익숙하지 않다고 생각합니다.
그래서 부동산에 있을 때부터 꽤 잘해 온 것 같다. 부동산에 투자한 기간과 현재 위치에 도달하기까지의 여정이 어땠는지 청중과 공유할 수 있습니까?

롭 :
예, 할 것입니다. 그리고 BiggerPockets Podcast에 게스트로 출연하게 되어 영광입니다. 오랫동안 제 꿈이었습니다. 저를 껴주셔서 감사합니다.

데이비드 :
나는 나 자신이 바로 거기에서 노인처럼 들리게 만들었습니다. 글쎄요, 컴퓨터를 사용하여 집을 구입하는 방법에 대해 말씀해 주십시오.

롭 :
당신이 말하는 이 에어비앤비는 무엇입니까? 좋아, 이것을 다시 릴링합니다. 그래서 저는 약 XNUMX년 동안 이 일을 해왔습니다. 아마도 이제 조금 지나갔을 것입니다. 그리고 저는 단기 임대 공간에서 정말 많은 일을 했고 항상 흥미로운 여행이었습니다. 제 생각에는 가능한 한 다각화하고 싶었습니다. ... 매우 궁금합니다.
그리고 BiggerPockets에 대해 제가 정말 좋아하는 것 중 하나는 창의적인 사람들이 부동산에 진출할 수 있는 방법과 이를 실제 Airbnb 공간으로 확장하는 것입니다. 저는 항상 창의적인 사람들이 자신의 공간을 활용할 수 있는 방법에 대해 매우 감사했습니다. 에어비앤비에서 무엇을 할 수 있나요? 거실의 에어 매트리스에서 에어비앤비를 할 수 있습니다. 에어비앤비 감자는 아이다호 한가운데에서 가능합니다. 에어비앤비 캐빈을 이용할 수 있습니다. 그것은 별로 중요하지 않습니다. 당신의 상상이 무엇이든 상관없습니다.

데이비드 :
당신은 그 감자를 사랑합니다.

롭 :
그래요. 정말 좋아요. 70년에 00만원 정도 합니다. 나는 질투가 난다. 감자를 만들 거예요 [안 들리는 05:13:XNUMX]-

데이비드 :
나는 당신이 그것을 얼마나 자주 올리는 것을 좋아합니다.

롭 :
알아요. 그냥, 너무 부럽다 내가 먼저 생각하지 못했습니다. 하지만 이것이 바로 내가 말하는 이유입니다. 누군가가 그것을 보고 아마 20달러에 팔았을 것입니다. 그러면 모두가, 아니요, 나는 절대 그 비용을 지불하지 않을 것입니다. 어리석은 가격입니다. 그런 다음 우리는 누군가가 오고 있고 그들은 ... 실제로 우리는 그녀를 데려와야 합니다. 그녀를 데려와야 합니다. 나는 그녀의 이름이 크리스틴 울프라고 생각한다. 나는 그것을 여기에서 이니셔티브로 만들 것입니다.
그러나 효과적으로, 나는 창조적인 것들이 얻을 수 있는 방법을 좋아합니다. 그래서 저를 위해 임대 차익 거래 공간에서 시작했습니다. 처음 279개 정도의 목록이 있는 것 같습니다. 그리고 처음으로 집을 샀다. 그 집에는 Airbnb에서 꽤 좋은 수입을 올리고 있는 XNUMX제곱피트의 작은 스튜디오를 임대했습니다.
그리고는 속으로 생각했습니다. 뒷마당에 작은 집을 지으면 어떻게 될까요? 그리고 조슈아 트리에 작은 집을 짓고 조슈아 트리에 작은 집을 지으면 어떨까? 국립 공원이나 Airstream 또는 작은 A-frame에 텐트를 치면 어떻게됩니까?
그래서 나는 내가 생각해낼 수 있는 모든 유형의 새 목록이 있기 때문에 정말 할 수 있는 한 계속해서 레벨을 올렸습니다. 아이디어가 아무리 이상해지거나 거기에 무엇을 내놓든지 간에 목표 시장이 있기 때문에 매우 재미있었습니다. 빈티지 Airstream에 대한 목표 시장이 있습니다. 소형 A-프레임 또는 소형 주택에 대한 목표 시장이 있습니다. 그리고 저에게는 사람들을 위한 버킷리스트 항목을 성취하는 것에서 많은 기쁨을 얻는 것 같아요.
그래서 15년 동안 저는 15에서 XNUMX단위로 늘었습니다. XNUMX개 유닛 모두에 대해 대부분의 경우 파트너가 많았던 것 같아요. 처음 시작할 때 꽤 가난했고 꽤 잘 지내고 있었기 때문입니다. 그리고 저는 소셜 미디어에 제 자신을 공개하고 있었고 사람들은 손을 내밀어 '이봐, Rob, 당신이 이것에 꽤 능숙하다고 말할 것입니다. 투자자를 데려가시겠습니까? 그리고 나는 확실히 말할 것입니다.
그래서 저는 꽤 빨리 규모를 확장할 수 있었습니다. 그리고 저는 그것에 대해 꽤 열정적이었고 지금도 그렇습니다. 하지만 저는 이 모든 다른 유닛을 획득하면서 깨닫기 시작했습니다. 제가 실제 A, 자기 관리에 너무 빠져 있었기 때문에 확장성이 조금 더 어려워지고 있다는 사실을 깨달았습니다. , 그러나 B, 설정. 에어비앤비를 설정하는 것은 매우 오랜 시간이 걸립니다. 저는 에어비앤비 중 하나를 설정한 적이 있습니까, 아니면 아예 설정하지 않았습니까?

데이비드 :
바로 지금 진행하고 있습니다. 나는 내가 구입한 거의 모든 것이 가구가 비치되어 있고 이전에 에어비앤비로 사용되었을 만큼 충분히 운이 좋았습니다. 그래서 그것들은 꽤 빨리 가고 있지만 Airbnb로 사용되지 않은 플로리다에서 구입 한 것은 가구를 주문하고 케이블과 인터넷을 켜고 우리가 할 수 있도록 물건을 수리하는 데 확실히 로그 잼입니다. 사진을 찍습니다. 나는 이제 막 이것에 노출되기 때문에 실제로 진행되는 모든 것에 대해 당신이 가도록 할 것입니다.

롭 :
네, 그리고 6,000평방피트 규모의 스페인 맨션을 지을 때 Scottsdale에서 제가 어떻게 일하는지 살짝 보셨을 겁니다. 당신은 약간의 ... 내 말은, 그것은 당신의 전형적인 2,000평방피트의 집에 비해 약간 다른 짐승이었지만, 그것은 내가 어떻게 하는지에 대한 꽤 좋은 표시입니다.
여기에 와서 소파를 놓고 액자를 걸기만 한 것이 아닙니다. 나에게 그것은 정말로 일이 어디로 가는 과정인가? 상자를 제거하는 방법은 무엇입니까? 누가 무엇을 할 것인가? 서랍이 모두 채워져 있습니까? 캔따개가 있습니까? 그것은 매우 분석적인 과정입니다. 제가 꼭 가장 분석적인 사람은 아니기 때문에 매우 이상합니다.

데이비드 :
당신은 그러한 환경에서 그렇게 나타납니다. 나는 Banksy가 길모퉁이를 바라보며 그가 여기에 그릴 벽화를 알아내는 것을 보고 있다고 생각했습니다. 그것이 당신의 행동을 지켜보는 것과 같았습니다.

롭 :
솔직히 그 집에 들어서는 기분이 들긴 했지만, 사실 그 벽화가 너무 아름다워서 별로 할 필요가 없었어요. 그것은 이미 건축적인 집이었기 때문에 열린 캔버스가 많지 않았습니다. 우리가 그 장소에 했다면 완벽했을 것입니다.
그런데 그 집도 우리가 생각했던 것보다 설치하는 데 시간이 조금 더 걸렸다. 우리는 우리가 그것을 설정하고 말하자, 이것을 해보자고 생각했습니다. 그리고 공급망 문제와 모든 것 때문에 모든 가구와 모든 것을 갖추는 데 약 한 달이 걸렸습니다.

데이비드 :
단기 임대가 부동산에 어떤 영향을 미쳤는지 생각합니다. 부동산은 전통적으로 특히 상업용 부동산이었습니다. 상업용 부동산은 투자자를 위한 것이었습니다. 주거용 부동산은 집에서 살고 싶은 사람들을 위한 것이었습니다.
그런 다음 이 모든 기회와 이러한 모든 압류가 있었던 2010년 이후 임대 부동산을 대량 구매하기 시작했습니다. 그리고 이제 우리는 단기 임대를 하고 있고 우리는 환대 산업과 경쟁하고 있는 완전히 새로운 성층권으로 들어갔습니다. 그리고 제가 알아차린 것은 부동산이 항상 일부는 예술이고 일부는 과학이라는 것입니다.
그것은 과학 요소에 훨씬 더 많이 맞춰져 있었습니다. 스프레드시트는 당신이 사고 싶은 트리플 넷 부동산이나 대형 상업용 다가구 부동산에 대해 알아야 할 거의 모든 것을 알려줄 것이고, 에어비앤비는 현재 일어나고 있는 일에서 예술 쪽이 훨씬 더 큰 역할을 할 수 있도록 허용했습니다. 집을 어떻게 디자인합니까? 집을 어떻게 마케팅합니까? 집을 어떻게 꾸밀까?
이것들은 수익을 결정하기 위해 스프레드시트에 넣을 수 있는 숫자가 아닌 모든 것입니다. 그러나 예술은 수익에 영향을 미칠 것입니다. 그것이 단기 임대 투자자로서 성공하기 위해 활용할 수 있다고 생각하는 것입니까?

롭 :
확실히. 단기 임대는 일반적으로 저에게 매우 본능적인 일이라고 생각합니다. 나는 어떤 장소로 걸어가서 그것이 효과가 있을지 없을지 압니다. 아니면 Redfin이나 Zillow에서 사진을 보고 그것이 엉터리인지 아닌지 압니다.
이제 저는 좋은 시장에 있는 어떤 집이든 디자인 측면에 약간의 사랑과 TLC 및 열정을 쏟는다면 잘 수행될 수 있다고 진심으로 믿습니다. 그러나 확실히 일부 집은 일반적으로 더 나은 속성을 위해 만들고 더 인스타 감성.
그래서 저는 항상 그런 가능성이 있는 것을 찾고 있습니다. 잘 모르겠지만 카테고리 감각입니다. Airbnb는 웹사이트 디자인을 변경했으며 맨 위에 카테고리가 있습니다. 그래서 저는 항상 이러한 범주에 가장 잘 맞는 방법을 찾고 있습니다.
그리고 이것은 제가 최근 XNUMX년 동안 정말 해오던 일입니다. 이것은 제가 지금 있는 곳으로 옮겨가고 있으며 단일 가족 인수에 조금 덜 초점을 맞추고 있습니다.

데이비드 :
괜찮은. 단일 가족 인수에 덜 집중하면서 그 초점을 어디로 옮기고 있습니까?

롭 :
단독 주택을 사서 그렇게 하기 때문에 제게는 씁쓸하면서도 달콤한 순간입니다. 분명히 나는 ​​여전히 할 것입니다. 나는 여전히 많은 투자자들과 협력하고 있으며, 그들은 거래 자금을 조달하고 거래 자금을 조달하고 내가 가서 부동산을 찾아 설정하고 모든 것을 내 팀과 함께 할 것입니다. 그러나 우리는 거래를 소싱하고, 거래를 분석하고, 거래를 과도하게 분석하고, 부동산 중개인과 연락하는 데 얼마나 빨리 우리의 시간을 잡아먹기 시작했는지 깨닫기 시작했습니다.
이 미친 경쟁 시장에서 당신이 정말 좋은 제안을 했어도 모든 일을 하고도 그것을 얻지 못할 수 있습니다. 그런 다음 가서 다시해야합니다. 그리고 여행을 하고 모든 원격 설정을 수행하는 것은 우리에게 정말 형편없는 팀이기 때문에 정말 힘들었습니다. 지금은 정말 우리 세 명뿐이야.
제 말은, 그것은 많은 다른 면에서 상대적으로 빠르게 확장되고 있지만 우리에게는 정말 힘든 일입니다. 왜냐하면 완벽한 시나리오에서 제가 깨닫기 시작한 것은 발견하기 시작했다면 적어도 하나는 효과적으로 설정할 수 있다는 것이었습니다. Airbnb는 한 달에 한 번이지만 정말로 모든 실린더에 대해 실행하고 있다면 현재 팀과 함께 두 가지를 할 수 있고 훌륭합니다. 매달 24개를 할 수 있다면 XNUMX년에 XNUMX개입니다. 그것은 확실히 멀리 갈 것은 아니지만 그것이 최대입니다.
나는 투자자들과 일하면서 24년에 XNUMX건의 단기 임대만 할 수 있고, 그 투자자들과도 분할하고 있으며 그들과 함께 일하고 정보와 분석을 얻고 질문에 답해야 합니다. 그리고 실제로 그 측면도 매우 ... 그리고 당연히 그들이 정보를 원합니다.
따라서 일회성 투자자와 작업하는 프로세스가 느려집니다. 모든 사람이 같은 페이지를 보고 돈을 옮기는 것이 조금 어려울 수 있기 때문입니다. 그리고 이 시장에서는 매우 빠르게 행동하고 제안을 하고 마지막으로 생각해야 합니다. 끔찍한 조언입니다. 절대 그렇게 하지 마세요. 하지만 이 시장은 미쳤습니다.
그래서 솔직히 말해서, 당신과 내가 파트너 관계에 대해 이야기할 때 이 모든 것이 머리에 떠오르기 시작했고 나는 "좋아, 친구, 10개 단위가 있는 이 캠핑장을 사자."라고 생각했습니다. 그리고 나서 당신은 "얘야, 좋은 수익이지만 그건 직업이야. 10단위는 미쳤어.” 그리고 당신은 "만약 우리가 럭셔리 부동산을 취득하기 시작했다면? 그리고 그것은 당신이 나에게 보낸이 10 단위 캠프장과 같은 비용이들 것입니다.” 그리고 저는 "좋아요."라고 말했습니다.
그래서 나는 그것에 대해 많은 생각을 하기 시작했고 그것이 Scottsdale에 있는 그 집을 구입한 당신과 내가 파트너십의 시작이었습니다. 그리고 그것을 설정하는 것은 곰이지만 금전적으로 같은 금액에 해당하는 10개의 속성을 설정하는 작업이 아닙니다. 그리고 그 순간에 저는 '좋아, 단기 임대에 접근하는 방법을 재고해야 할 때'라고 생각했습니다.

데이비드 :
네, 정말 대단합니다. 나는 우리가 옵션을 구체화할 때 대화를 나눴고 당신이 "글쎄요, 우리는 얻을 수 있습니다..."라고 말한 것을 기억합니다. 이것은 40만 달러 주택에 대한 50, 400,000% ROI와 같은 터무니없는 숫자였습니다. 그냥 10개를 사도록 합시다. 저는 이렇게 말했습니다. 10만 달러에 하나를 샀다면 현금 흐름이 더 적을 수 있지만 더 큰 장점이 있습니다. 그리고 그 시간이 지나면 우리는 포기하고 있던 현금 흐름보다 더 많은 돈을 벌게 될 것입니다.”
그리고 당신이 잠시 얼어붙는 모습을 본 기억이 납니다. 작은 애플 레인보우 일이 회전하고 있었고 당신은 "잠깐만요. 그런 생각을 한 적이 없습니다. 당신이 말하는 시간으로 우리가 어떻게 더 많은 돈을 벌 수 있는지에 대해 더 자세히 말해 주십시오.”
그리고 나는 우리가 ROI를 자주 보는 것과 같은 깨달음을 처음 얻었을 때를 기억합니다. 찾을 수 있는 가장 높은 ROI를 찾는 것은 매우 매혹적입니다. 그리고 그것은 인간의 마음에 진보처럼 느껴져서 그것을 쫓고 싶습니다. 그러나 부동산에서 ROI는 REIT나 다른 사람의 신디케이션에 투자하지 않는 한 결코 순수하지 않습니다.
거래에 투자하는 돈으로 시간, 노력, 정신적 에너지를 투자하고 있습니다. 당신은 그것에 대해 생각하고 있습니다. 일을 할 사람을 찾으러 가야 합니다. 일이 깨지거나 손님이 만족하지 않을 때 오는 좌절이 있습니다. 그리고 당신의 자본 외에도 비용이 있습니다. 우리는 자본에 관해서만 ROI를 보는 경향이 있기 때문에 잊기가 매우 쉽습니다.
그리고 그 계시를 받았을 때 나는 내가 어떻게 투자하고 있는지에 대해 다르게 생각해야 한다는 것을 깨달았습니다. 그래서 당신은 새로 태어났을 때 매트릭스에서 빠져나와 처음으로 눈을 떴습니다.

롭 :
당신이 원한다면 나는 빨간 약을 먹었습니다.

데이비드 :
예 바로 그 거예요. 이제 당신은 시온에 있습니다. 어떤 종류의 생각을 하고 있는지 말해주세요. 어떤 유형의 속성이 관심을 끌기 시작했습니까? 이 시점에서 투자 전략은 어디로 가고 있습니까?

롭 :
빨리 감기에 대해 ... 빨리 감기가 아닌 것 같지만 약 두 달 전으로 돌아가 보겠습니다. 그리고 저는 누군가로부터 이 매우 신비한 Instagram 메시지를 받았습니다. 그리고 그들은 "이봐, 당신이 이것에 관심을 가질지 모르겠다. 귀하의 채널을 팔로우하지만 실제로는 뉴욕에서 이 호텔을 판매하고 있습니다. 그리고 분리형 모텔입니다. 12개동짜리 모텔인데 XNUMX개의 작은 홈 캐빈, XNUMX개의 침실 캐빈, 풀 사이즈, XNUMX개의 RV 공간이 있는 것 같아요.”
그리고 나서 저는 '오, 이런 메시지를 항상 많이 받고 하나하나 다 답장을 하기가 정말 어렵습니다. 왜냐하면 누군가가 "이봐, 내가 이 집을 구했는데 관심있니? 아마, 하지만 당신은 내가 집을 원하는지 분석할 정보를 많이 주지 않았습니다. 그래서 아마 아닙니다.
하지만 이 사람이 실제로 그것을 썼고 나는 '알았어. 글쎄, 이것은 내가 어떻게 하면 확장할 수 있을까? 어떻게 확장합니까? 15부터 XNUMX까지 해봤습니다. 나는 내가 할 수 있다는 것을 증명했다. 그리고 확실히, 나는 나가서 그 일을 계속할 수 있습니다.
그리고 사실, 나는 나와 내 비즈니스 파트너와 함께 100채의 집을 사고 싶어하는 투자자와 거래를 성사시켰습니다. 그리고 그는 펀드를 운영하며 이렇게 말했습니다. "이봐, 지분 분할 후 10%의 수익을 얻을 수 있다면 우리는 행복합니다. 이제 가도 됩니다." 그리고 우리는 "훌륭합니다."
그래서 저는 그에게 이렇게 말해야 했습니다. "그런데 확장성 관점에서 이것은 정말 어렵고 XNUMX년 정도 걸릴 것입니다." 그리고 그는 "예, 괜찮습니다."라고 말했습니다. 그리고 우리는 "좋아, 멋지다"라고 말했다.
그래서 우리는 그와 그 거래를 성사시켰지만 내 파트너가 그것을 나에게 가져왔고 그는 "야, 이거다. 이것이 성배다.” 그리고 저는 “이봐, 우리가 사야 하는 집은 100채야. 그건 정말 어렵다.”
그래서 이 호텔을 팔던 사람에게서 이 Instagram 메시지를 받았을 때 저는 이것이 재미있을 것 같다는 생각이 들었습니다. 완전히 새로운 자산군, 모텔, 호텔이라 조금 무서웠습니다. 나는 많은 사람들이 그 일을 해왔고 모두 좋은 말을 하고 매우 잘한다는 것을 알고 있습니다. 우리는 팟캐스트에서 Heather Blankenship을 들었고 그녀도 똑같은 일을 했습니다. 그녀는 이것들을 산다.
그리고 저는 많은 사람들이 이런 일을 한다는 것을 알고 있습니다. 그리고 제가 이야기한 모든 사람들은 항상 이것에 대해 정말 형편없고 매우 정통합니다. 그리고 저는 제 자신을 상대적으로 엉성하고 정통하며 탐욕스러운 사람이라고 생각합니다. 그리고 저는 '좋아, 이것을 추구하자'라고 생각했습니다. 그래서 저는 "이봐, 물론이지. 그것에 대해 이야기합시다.” 그리고 그는 "여기 내 부동산 중개인/중개인의 정보가 있습니다. 그에게 전화를 걸어 보자.” 그리고 저는 "대단합니다."라고 말했습니다.
그래서 저는 이것을 제 파트너에게 촬영하고 연결한 다음 모든 다른 물류에 대해 이야기하기 시작했고 부동산 투자자로서도 염두에 두어야 하기 때문에 우리가 이것을 하고 싶은지 정말로 알아냈습니다. 저는 친절합니다. Airbnb 사람으로서 안티 호텔의. 내 모든 비디오는 호텔이 악이고 Airbnb가 미래의 길에 관한 것입니다. 따라서 여기에 내 투자 전략을 변경하는 데 약간의 불일치가 있습니다.
그러나 궁극적으로 우리는 이 호텔을 개조할 것이며 여전히 에어비앤비에 등록할 것입니다. 그것은 여전히 ​​​​Airbnb 숙박 시설이지만 직접 예약도 호스팅 할 것입니다.

데이비드 :
좋습니다. 그래서 저는 여러분이 겪었던 몇 가지 장애물에 대해 확실히 묻고 싶습니다. 왜냐하면 여러분이 새로운 자산 클래스로 이동할 때마다 실수가 발생할 것이라는 보장이 있고, 여러분이 예상하지 못한 일이 여러분에게 닥칠 것이기 때문입니다. . 당신은 그것을 받아들이기만 하면 됩니다.
하지만 그 전에 부동산을 어떻게 분석하고 있는지 묻고 싶습니다. 따라서 단기 렌탈을 분석할 때 편안함과 확신을 많이 가지고 있지만 호텔은 조금 다릅니다. 과정이 비슷했나요? 완전히 새로운 시스템을 배워야 했습니까? 이 물건으로 벌어질 수익을 어떻게 알아냈습니까?

롭 :
몇 가지 다른 방법. 이것은 확실히 조금 어려웠습니다. 개념은 비슷하지만 한 번에 20개 단위를 분석하고 이에 대한 취향이 있는지 또는 시장에서 이에 대한 욕구가 있는지 결정하기 때문에 완전히 다른 동물입니다.
그래서 우리는 그 지역의 모든 다른 모텔과 호텔을 둘러보기 시작했습니다. 그들은 실제로 그렇게 크지는 않았지만 매우 많이 예약하는 것처럼 보였습니다. 그리고 주인은 그의 양식과 책을 우리에게 남겼습니다. 수치가 꽤 괜찮아 보이더니 "이런 시간밖에 안 뛴 건데 그 지역에서 내가 아는 바에 따르면 X 정도 되고 이 정도 수익이 돼야 한다"고 말했다. .” 그리고 우리는 "네, 감사합니다. 귀하의 의견에 감사드립니다. 우리는 이것을 확인해야 합니다. 누구나 높은 수치라고 말할 수 있습니다.”
그래서 우리는 호텔의 계절성을 조사하기 시작했고 약간의 창의력을 발휘해야 했습니다. 그래서 우리는 그 지역의 여러 모텔과 호텔에 전화를 걸어 “가장 바쁜 시즌이 언제인가요? 죽은 계절은 무엇입니까? 사실인가요? 정말 대단한 관광지라고 들었습니다. 보통 예약이 다 찼어?”
그리고 그들 모두는 기본적으로 "오, 우리는 앞으로 XNUMX, XNUMX개월 연속으로 예약이 잡혔습니다. 그런 다음 데드 존의 한 두 달이 지나고 나면 미친 듯이 됩니다.” 그런 다음 우리는 "오, 좋아, 좋아."라고 말했습니다. 그래서 우리는 그것에 대해 정말 교활하게 접근해야 했고 다른 지역 주민들에게 계절성에 대해 물어보고 그 내용을 파악하려고 노력해야 했습니다.
그래서 기본적으로 우리는 그것을 분석해야했고 물론 에어비앤비 분석도해야했습니다. 그래서 나는 이것을 하는 나만의 방법이 있지만 기본적으로 내가 어떤 시장에서 구매할 때마다 여러 감사를 실행하고 있기 때문에 기본적으로 가서 내 경쟁자가 무엇인지 확인해야 했습니다. 일반적으로 비용이 얼마인지 알아보기 위해 Redfin과 Zillow에 대한 감사를 진행 중입니다.
그런 다음 Airbnb에 대한 감사를 실행하여 내 경쟁자가 누구이며 경쟁자가 얼마나 좋은지 확인해야 합니다. 내 경쟁은 디자인 포워드입니까? 그들은 작습니까? 그들은 큰 오두막입니까? 주제가 무엇입니까? 그들은 예약하고 있습니까? 그리고 우리는 미친 듯이 예약되고 있는 훌륭한 Airbnb 목록 몇 개를 발견했습니다. 그래서 저는 그냥 20단위 모텔을 개조하고 운영하는 방법을 알아내기만 하면 됩니다. 그렇게 하면 성공해야 합니다.

데이비드 :
따라서 수익원을 분석할 때 Airbnb에서 어떻게 예약될지 보고 계십니까? 대부분의 사람들이 이 호텔을 예약하는 곳인가요? 아니면 사람들이 이 지역에서 머물 곳을 찾을 때 SEO가 요소가 되는 것입니까?

롭 :
지금은 완전히 직접 예약이고 Airbnb가 아니기 때문에 SEO 측면에서 조금 더 많을 것입니다. 그리고 실제로 저는 이 예약을 기반으로 한다는 것을 알고 있기 때문에 이것을 좋아합니다. 그리고 우리는 지금 예약을 받고 있고 그들이 오고 있습니다. 우리는 실제로 예약을 중단하려고 했습니다. 우리는 장소를 개조하고 싶었지만 지금 예약 중입니다.
그리고 예약 금액에 따라, 우리가 물려받은 이 작고 칙칙한 웹사이트를 기반으로 합니다. 제 말은, 그것이 작동하고 책과 모든 것이지만, 최고는 아니며 SEO도 괜찮지만 해야 할 일이 많습니다. 그러나 어떻게 든 사람들은 그것을 찾습니다.
사람들이 어떻게 우리 모텔을 찾는지 알아내려고 합니다. 나는 아무 생각이 없다. 나는 그들이 있다는 것에 감사하지만 확실히 SEO 구성 요소가 있습니다. 저는 사실 이 지역에 선택지가 많지 않다고 생각합니다. 그래서 Tupper Lake에 있는 모텔을 입력하면 많지 않고 우리의 모텔이 나타납니다.
오, 우리가 이 시장을 분석할 때 발견한 또 다른 것이 있었습니다. 이 다른 호텔리어가 있습니다. 그것은 호텔 투자자를 말하는 멋진 단어입니다. 그리고 그들은 실제로 우리와 동시에 또는 우리 바로 앞에서 길가에 있는 모텔을 샀습니다. 그들은 그 재산을 완전히 개조하고 있었습니다.
그래서 우리는 이 사람을 조사했고 기본적으로 그들이 만지는 모든 것이 금으로 변합니다. 그래서 우리는 '아, 알았어. 따라서 이 사람이 호텔을 구입하고 리노베이션하려는 경우 분명히 그들은 이미 우리를 위해 시장 조사를 완료했습니다. 그들은 이곳이 투자하기에 좋은 곳이라는 것을 알아냈습니다.
그래서 우리는 그것을 사용하고 예측을 하고 과거 데이터도 가져왔습니다. 그런 다음 에어비앤비 광고를 보고 전화를 걸고 이 지역의 다양한 현지인과 다른 모텔에서 우리의 더운 계절이 언제인지 알아보기 위해 센스를 얻었습니다. 그리고 그런 모든 것. 그래서 그것은 그들이 인터넷 탐정이라고 부르는 것의 약간일 뿐 아니라 일반적인 에어비앤비 연구이기도 합니다.
그리고 이를 바탕으로 우리에게 유리하게 작용하는 몇 가지 사항이 있었습니다. 소유자는 기꺼이 자금을 조달할 의향이 있었습니다. 많이 필요했습니다. 이것이 궁극적인 BRRRR입니다. 내 말은, 그것은 전체에 대한 완전한 개보수가 필요하다는 것입니다. 그래서 Robuilt 표준이 아닌 현재 상태에서 실제로 꽤 잘하고 있다는 사실을 바탕으로 그렇게 두겠습니다. 나는 좋아, 우리가 이것을 멋지게 만들면 훨씬 더 많이 예약되고 임대료도 올릴 수 있다고 생각했습니다.

데이비드 :
그 사람이 당신에게 거래를 가져다준 것 같아요. 그래서 그들이 "이봐, 한 번 볼까?"라고 말했다. 그래서 당신은 아마 그 지역을 이미 보고 있지 않았을 것입니다. 하지만 지금 당신이 그 지역에 있고, 당신이 그곳에서 더 많은 부동산을 사게 만드는 그 위치에 대해 어떤 점이 마음에 듭니까?

롭 :
나는 내가 반드시 XNUMX인 가족의 길을 갈 것인지 확신할 수 없으며 그 이유를 말씀드리겠습니다. 그 지역은 아주 시골입니다. 외딴 곳은 아니지만 매우 시골이고 공급업체가 부족합니다. 고용할 사람을 찾기가 어렵습니다. 그래서 저는 Airbnb를 구매할 때 항상 Airbnb Avengers를 찾습니다.
그래서 저는 청소부, 핸디맨, 수영장 서비스 직원, 조경사, 해충 구제 직원을 찾고 있으며 이 모든 것을 위한 백업이 필요합니다. 그리고 우리는 내가 있는 다른 많은 시장과 마찬가지로 기본적으로 우리가 아무데도 없는 한가운데에 있는 시장에서 공급업체를 찾는 것이 어렵다는 것을 알게 되었습니다.
그래서 XNUMX가구 거주자 입장에서는 그렇게 하지는 않겠지만 호텔이고 규모의 경제가 있기 때문에 우리 예산에는 실제로 모바일 홈과 매우 유사한 전일제 현장 관리자를 고용할 수 있습니다. 공원이나 RV 공원, 심지어 저장 시설 단위까지 전담자가 있고 그 장소를 운영하는 것이 그들의 일입니다.
그래서 지금은 정규 직원이 있기 때문에 내가 고용해야 하는 드림 팀의 일부를 덜어줍니다. 우리는 그 전임 직원 주택을 제공하고 상대적으로 거기에 사는 것이 공정한 가격이라고 생각합니다. 그리고 실제로, 충분히 웃기게도, 우리는 왼쪽과 오른쪽으로 삼진을 맞았습니다. 우리를 도와줄 사람을 찾을 수 없었습니다. 그리고 우리는 이 호텔을 막 샀고 아무도 실제로 일할 수 없다고 생각합니다.
그리고 우리는 팟캐스트에서 Heather Blankenship을 했고 그녀는 직장 캠퍼라고 불리는 이 그룹의 사람들에 대해 이야기했습니다. 그리고 이들은 여행을 하는 사람들이고 사실상 유목민, 디지털 유목민이거나 항상 캠핑카가 있는 트럭을 주차할 장소를 찾고 있으며 기본적으로 그 장소에 캠핑을 하고 돈을 벌고 그런 종류의 물건을 만듭니다. 그래서 나는 좋아, 내가 그것을 시도하자.
그리고 우리는 Facebook 그룹 중 하나에 광고를 올렸고 누군가는 이렇게 말했습니다. 나는 환대에서 일하고 메리어트와 물건을 위해 호텔에서 일했습니다. 그래서 나는 당신이 이 일에 필요한 것이 무엇인지 정확히 알고 있습니다.” 나와 내 파트너는 이렇게 말했습니다. 방법이 없습니다."
그리고 그녀를 인터뷰한 후 전화를 끊고 저는 "정말로 믿기에는 너무 좋지 않습니까?"라고 말했습니다. 그리고 그는 "네, 믿을 수 없습니다."라고 말했습니다. 그리고 나는 "나도 그렇게 생각하지 않는다. 그녀가 완벽할 리가 없어, 우리의 첫 번째 후보.” 그리고 우리는 모든 참조를 불렀고 모든 참조는 빛나는 리뷰를 주었고 우리는 "남자" 같았습니다. 때로는 첫 번째 시도에서 운이 좋은 경우도 있지만 규모에 따라 점점 줄어들고 있습니다.

데이비드 :
이것은 합법적인 문제이며 자주 발생하지는 않습니다. 왜냐하면 일반적으로 제 투자 전략은 최고의 시장, 가장 뜨거운 시장을 찾는 것입니다. 그러나 몇 번 나는 시골 지역이나 거기에 가는 유일한 사람들이 휴가를 가는 휴양지에서 샀습니다. 그곳에 거주하는 사람들이 많지 않아 노동력도 없습니다.
그리고 문제가 있을 때, 당신이 말했듯이, 해충 방제나 ... 나는 수영장이 있는 스모키 산맥에 있는 내 부동산 중 하나에서 이 문제를 겪었던 것을 기억합니다. 그리고 에스크로 중간에 판매자가 풀장을 마감하기 전에 수리를 못했는데 10-31로 인해 닫아야 했습니다.
그래서 저는 문을 닫으면 문제를 상속하고, 문을 닫지 않으면 더 큰 문제를 상속하게 되는 상황에 처했습니다. 왜냐하면 여기에서 세금으로 XNUMX자리 이상을 잃을 것이기 때문입니다. 문을 닫고 몇 달 동안 수영장 수리를 하는 사람이 없습니다. 정말 나빠요. 저는 사람을 찾아서 테네시로 보내서 이것을 보아야 할 것 같습니다. 인력이 많지 않아서 그렇죠.
따라서 지역을 볼 때 절대적으로 염두에 두어야 할 사항이며 놀랍게 보입니다. 때로는 그 기회가 거기에 있는 이유가 있습니다. 그래서 만약 당신이 이것을 듣고 있고 당신이 기꺼이 여행을 하고 그런 종류의 일을 할 의향이 있는 사람이라면 나에게 메시지를 보내주세요. 이러한 외진 지역 중 일부는 문제가 무엇이든 상관없이 지붕 수리 또는 수영장 수리와 같은 일을 하기 위해 프리미엄을 청구합니다.
하지만 그런 일이 일어날 때까지 보험 계약서에 그것을 넣어야 합니다. 왜냐하면 저는 ... 제 말은, 당신이 깨달았을 때 엉덩이 주름이 얼마나 컸는지, 아, 이 일을 할 수 있는 사람이 주변에 없고 저는 그냥 20단위 호텔을 샀습니까?

롭 :
나는 우리가 모텔에 대해 실제로 이것에 대해 아무것도 몰랐기 때문에 속담의 엉덩이가 전체 과정에서 주름을 잡았다고 생각합니다. 우리는 우리가 실패하고 실수로부터 배우고 더 똑똑해지는 두 명의 똑똑한 사람들이라는 사실에 정말로 기대고 있었습니다. 그렇게 생각합니다. 그래서 우리는 그것을 예상했습니다.
우리가 구매할 때마다, 그것은 바로 당신이 방금 말한 것과 같습니다. 이 기회가 있고 당신은 '이건 미쳤어, 이건 사실이 되기에는 너무 좋다'고 생각합니다. 그리고 나서 당신은 그것이 사우스다코타의 한가운데에 있다는 것을 알게 되고 50마일 주변에 문명이 없다는 것을 알게 됩니다.
우리가 항상 그랬기 때문에 뉴욕은 분명히 인구 밀도가 높은 주이지만 실제로는 유령 도시나 그런 것이 아니지만 일자리를 찾기가 어렵습니다. 그래서 우리는 그것을 기대하고 있었던 것 같아요. 우리는 항상 이러한 집을 찾습니다.
내가 팔로우하는 많은 계정이 있습니다. 싸구려 오래된 집이나 Mid-Century Modern Hunt와 같은 종류의 것입니다. 그들은 모두 놀랍고 아름다운 캐릭터 중심의 집이나 놀라운 200,000세기 중반의 현대적인 아름다움을 가지고 있습니다. $XNUMX. 나는 항상 '오, 이것이 최고의 에어비앤비일 것이다'라고 생각합니다. 그리고 인구가 마이너스 XNUMX인 곳입니다. 그래서 항상 힘든 부분입니다.
그래서 우리는 공급업체 부족이 현실이라는 것을 알고 이것을 샀습니다. 그러나 실제로 당신이 말했듯이 실제로 내 친구에게 연락을 취한 계약자가 있습니다. 그는 채널의 팬이었고 그는 "이봐, 나는 당신의 프로젝트에 참여하는 것을 좋아합니다.”
그는 건설 회사에서 일하고 있었고 그는 단지 급여를 받았고 그가 원하는 방식으로 승진하지 못했다고 생각합니다. 머리로는 잘 기억나지 않지만 기본적으로 그는 이렇게 말합니다. 당신이 와서 일을 하기 위해 나에게 돈을 준다면, 나는 나 자신을 증명하고 싶고, 나는 이 프로젝트들 중 일부에서 지분을 얻기 시작하고 싶습니다.” 그리고 나서 우리는 "뉴욕으로 이사할 의향이 있습니까?"라고 물었습니다. 그리고 그는 "절대"라고 말했습니다. 그리고 우리는 "훌륭합니다. 당신은 포함 됐어." 그리고 그는 정말 훌륭했습니다.
그래서 우리는 실제로 계약자를 뉴욕으로 보냈고 그는 지금 그곳에 살고 있습니다. 그는 모든 것을 청소하고 있습니다. 그는 모든 것을 유지하고 있습니다. 그는 계약자들을 만나고 있습니다. 그는 예산을 짜고 있다. 그는 앞으로 XNUMX개월 동안 일정을 정하고 있습니다. 그리고 솔직히, 그가 없었다면 꽤 힘들었을 것입니다. 그리고 그것이 우리가 없는 동안 우리를 위해 쇼를 운영할 수 있는 계약자가 있다는 것을 알았기 때문에 우리가 이 거래에 비교적 자신 있게 참여하는 이유입니다.

데이비드 :
네, 엄청나네요. 그래서 내가 여행 계약자 시스템이 있다면 당신이 사업을 함께 할 수 있고 그들이 기꺼이 그렇게 할 수 있고 그들은 부동산에 머물 수 있고 그런 다음 일할 수 있다고 말한 것입니다. BP 커뮤니티에 큰 도움이 됩니다. 우리가 그렇게 할 수 있다고 알고 있는 사람들이 있었다면, 특히 임금이 그렇게 높지 않은 지역에 사는 사람이라면 더욱 그렇습니다.
말리부에 살고 있다면 이것이 이해가 되지 않을 수 있지만, 미시시피 주 루이지애나에 있다면 돈을 많이 벌지는 못하지만 남부 캘리포니아, 뉴욕 및 일부 지역에서 프로젝트를 수행할 수 있습니다. 이 더 비싼 지역의. 그것은 몇 가지를 만드는 정말 좋은 방법이 될 수 있습니다 ... 그것은 내가 잠시 동안 마음속으로 던지고 있던 사업 아이디어이며 당신은 확실히 그 필요성을 강조하고 있습니다.
리노베이션에 대해 이야기해 보겠습니다. 왜냐하면 오늘날 시장에서, 특히 시장이 너무 뜨거워 수리공조차 찾을 수 없었기 때문입니다. 그런 다음 집을 찾았을 때 계약자를 찾는 데 행운을 빕니다. 왜냐하면 그들은 집을 시장에 내놓는 사람들과 일을 필요로 하는 집을 방금 구입한 사람들, 그리고 필요한 모든 투자자들을 위해 너무 바쁘기 때문입니다. 집을 뒤집고 BRRRR을 수행하고 있습니다. 공급이 부족했지만 시장이 진정되면서 실제로 계약자를 구할 기회가 생겼습니다.
여기에서 귀하의 리노베이션 모델은 어떻게 생겼습니까? 이에 대한 예산은 얼마입니까? 앞으로의 전략은? 가치를 더하기 위해 혁신에 얼마나 많은 노력을 기울이고 있습니까?

롭 :
20인 가구에 대한 지식을 XNUMX단위 모텔로 추정할 수 없기 때문에 이것은 어려운 것입니다. 더 큰 부동산에서는 모든 것이 훨씬 더 비싸지지만 운 좋게도 우리 계약자는 이러한 유형의 프로젝트에서 일했습니다. 그는 모든 유형의 상업 개발에 대해 작업했으며 이 모든 예산을 책정하는 데 매우 도움이 되었습니다.
그러나 효과적으로 지금 우리는 전체 내장 혁신을 살펴보고 있습니다. XNUMX개 단위 모텔과 같이 이 부동산에서 절약할 수 있는 것은 많지 않습니다. 그것은 이 매우 밝은 아쿠아 블루로 칠해져 있었는데, 왜 이 색상이 저를 따라다니는지 모르겠습니다. 그러나 그것은 또한 제가 스코츠데일 집의 주요 중심 색상이었습니다. 아니, 우리는 이 색상을 제거해야 합니다. 이 색상이 존재하는 이유는 무엇입니까?
그래서 호텔은 매우 밝고 활기찬 파란색이며 내부의 모든 것이 파손되어 있습니다. 모든 유닛이 아니라 일부 유닛입니다. 내 비즈니스 파트너는 검사와 최종 점검을 하러 갔고 작업을 마친 자정에 나에게 전화를 걸어 "형님, 땅에 구멍이 있습니다."라고 말했습니다. "무슨 말씀이세요?" 그는 "이 모텔 한가운데에 말 그대로 땅에 구멍이 있습니다."라고 말합니다. 그리고 그는 저를 보여주고 저는 "예약이 어떻게 되나요? 사람은 어떻게 지내나요? 이것은 안전할 수 없습니다.”
그래서 우리는 현재 거기에 있는 몇 개의 나무 벽을 제외하고는 실제로 회수된 것이 없다는 것을 알고 효과적으로 이 작업에 착수했습니다. 하지만 예, 이 개조에는 약 $800,000 정도의 비용이 들 것입니다.

데이비드 :
좋아요, $800,000. 그리고 무엇을 위해 그것을 구입 했습니까?

롭 :
825,000원에 구매했습니다. 그래서 우리는 그것을 뒤집기 위해 구매 가격 바로 아래에 지출하고 있습니다.

데이비드 :
재활 시설이 구매 가격보다 높을 때 제목이 있어야 합니다. 그것은 확실히 특정 유형의 거래입니다.

롭 :
네.

데이비드 :
이것이 BRRRR 상황입니까? 호텔의 가치에 관해서는 업그레이드가 완료되면 재융자를 할 수 있습니까? 아니면 수익이 특정 지점에 도달할 때까지 XNUMX~XNUMX년 동안 기다려야 해당 자본을 회수할 수 있습니까?

롭 :
네, 판매자 자금을 지원하기 때문에 실제로 20년에 걸쳐 분할 상환 일정에 따라 자금을 조달할 방법을 찾았지만 XNUMX년 후에는 부풀려질 것입니다. 그래서 우리는 그것이 안정되고 임대료가 오르고 임대료의 역사가 있을 때까지, 정확히 당신이 방금 말한 대로, 우리는 상업 대출 기관에 갈 수 있기를 바랍니다.
바라건대 이자율은 연이율 27%가 되지 않고 기본적으로 재조정하고 현금화하여 투자자에게 상환합니다. 이것은 정말 적절한 타이밍이었습니다. 왜냐하면 실제로 약 $800,000를 따로 떼어 둔 투자자가 있었고 우리는 그를 위한 프로젝트를 찾으려고 노력해왔기 때문입니다. 그는 우리와 함께 나무 위의 집 마을을 짓고 싶어했고 우리는 '그래, 하자'고 했지만 땅을 찾기가 어려웠습니다.
내가 트리하우스를 짓고 싶었던 모든 장소에 대해 여러 곳의 채널에서 많이 이야기했고 그것이 불가능하기 때문에 스스로 시장을 망쳤다는 말은 아니지만 더 많은 관심을 가져 왔습니다. 많은 다른 장소. 그래서 저는 그냥, 좋아요, 우리는 찾기 위해 삼진을 하고 있었습니다-

데이비드 :
난 그것을 믿는다.

롭 :
일이 생겼어요-

데이비드 :
XNUMX년 전 내가 잭슨빌에 대해 이야기했을 때 그런 일이 일어났습니다. 한 달도 채 안 되어 갑자기 MLS에서 모든 것이 매우 빠르게 사라지고 있었습니다.

롭 :
그래, 내가 그렇게 멋있다고 말하지는 않겠지만-

데이비드 :
BiggerPockets는 강력한 개체입니다.

롭 :
하지만 저와 같은 시장이 있었습니다. 음, 솔직히 말해서, 약 XNUMX개월 동안 Gatlinburg에 Redfin을 열지도 않았습니다. 제가 스스로 망쳐서가 아니라 모두가 스스로 망했기 때문입니다. 그래서 지금은 불가능합니다. 거기에서 물건을 많이 샀다고 합니다. 가격 인하가 자주 일어나는 것을 볼 수 있지만 힘든 시장이기 때문에 솔직히 매우 감명받았습니다. 하지만 우리는 이 땅을 찾으려고 했어-

데이비드 :
부수적으로 생각을 잃지 마십시오. 이제 부동산 투자자들이 이러한 정보와 같은 팟캐스트를 쉽게 구할 수 있고 YouTube에서 모든 사람이 이야기하고 있다는 사실에 주목하는 것이 중요합니다. 이 단어는 정말 빠르게 퍼집니다.
내 말은, 60년 전을 상상해 보십시오. 처음부터 장거리 투자는 안전하게 할 수 있거나 할 수 있는 것이 아니었습니다. 두 번째로, 당신은 당신이 투자해야 할 시장에 대해 전혀 알지 못했을 것입니다. 모든 것이 지역적이어야 했습니다. 그리고 지금 저는 이 교육 공간에 있을 때부터 부동산 투자자가 지역에서 저 지역으로 이동하는 메뚜기와 같다는 추세를 알아차렸습니다.
그래서 우리가 추락했을 때 모든 사람들이 피닉스, 애리조나, 라스베가스 시장으로 이사한 것을 알아차렸고 부동산이 정말 큰 타격을 입었기 때문에 부동산을 인수하기 시작했습니다. 그런 다음 그런 종류가 말랐고 그들은 멤피스로 이사했습니다. 멤피스는 큰 일이었습니다. 그리고 멤피스 다음으로 애틀랜타였습니다. 모두가 애틀랜타에 있었습니다. 그리고 나서 플로리다 북부로 갔고 많은 사람들이 그 공간으로 이사했고 현금 흐름의 기회가 많았습니다.
그리고 그들은 애틀랜타에서 이사를 갔고 그곳은 앨라배마주 헌츠빌이 되었고, 그 다음에는 시애틀의 오스틴이 되었습니다. 그래서 그 기술 허브가 자리를 잡기 시작했고 아이다호 지역과 네바다 지역으로 옮겨갔습니다. 그리고 이제 우리는 Smoky Mountains가 지난 몇 년 동안 엄청난 인기를 얻었음을 보고 있습니다. 그러나 모든 사람들이 다른 사람들이 구매한다는 소식을 듣고 모두 떠나는 절대적인 패턴이 있습니다.
그리고 제가 이것을 강조하고 싶은 이유는 파티에 마지막 사람이 되는 것은 매우 쉽기 때문입니다. 그리고 당신은 당신이 파티에 마지막 사람이라는 것을 모릅니다. 이미 어느 정도 정점에 도달한 시장에 진입할 수 있습니다. 오, 이것이 모두가 하고 있는 일이고 모두가 행복합니다. 그리고 바로 뮤지컬 의자 게임을 시작하면 음악이 꺼지고 꼼짝 못하게 됩니다.

롭 :
그것은 사실이며 복합적입니다. 그래서 모두가 그것에 대해 이야기하는 복합 효과입니다. 더 많은 사람들이 그것에 대해 이야기합니다. 오, 나는 이것을 듣고 정말 좋은 시장이라고 들었습니다. 말하자면, 부동산 투자자는 메뚜기라는 용어를 정말 좋아하기 때문에 이것은 실제로 정말 훌륭한 참고 사항입니다. 우리는 완전히 있습니다. 그냥 시장을 찾은 것이 아니라 마치 해냈고 천재가 된 것입니다. 다른 사람에게서 들었습니다. 나는 그 메뚜기 중 하나입니다.

데이비드 :
그것은 인간의 본성이며, 우리 모두는 다른 가젤과 동시에 강을 건너고 싶어합니다. 우리는 강을 건너는 사람이 되고 싶지 않습니다.

롭 :
우리는 성공을 닮고 싶습니다. 그리고 그것이 제가 항상 말하는 것입니다. 위대한 사람을 닮고, 정말 좋아하는 사람을 찾아 그들의 전략을 따라하십시오. 그들이 성공하는 데는 이유가 있기 때문입니다. 그리고 제 생각에는 BiggerPockets에서 이런 일이 많이 발생합니다. 우리는 이러한 타이탄들이 많이 등장하는데 마치, 와우, 그들이 한 일을 하고 싶습니다. 그것은 나에게 좋은 소리입니다. 다른 작업을 할 필요가 없습니다. 그래서 제 포트폴리오와 제가 한 일 중 많은 부분은 다른 많은 사람들의 성공 사례를 들은 것입니다.
하지만 네, 기본적으로 말하자면 저는 우리 투자자를 위해 이 나무 위의 집 마을을 지을 땅을 찾으려고 노력했고 그는 돈을 마련해 놓았고 우리는 우리가 해야 하기 때문에 구역 설정 관점에서 적합한 땅을 찾을 수 없었습니다. 합법화하려면 조건부 사용 허가와 엔지니어링 및 그 모든 것을 얻어야 합니다. 그래서 그런 규모의 투자자를 위한 것을 찾기가 어렵습니다. 그래서 시간이 조금 걸렸습니다.
그러다가 갑자기 이 거래가 성사되었고 저는 마치 투자자가 가지고 있는 것과 같은 예산으로 하는 것 같았습니다. 그것은 나무 위의 마을만큼 엉뚱하거나 멋진 것은 아니지만, 유형적인 것입니다. 솔직히 말해서 투자자와 일할 때 중요한 것은 투자자의 자금을 얼마나 빨리 배치할 수 있느냐 하는 것입니다. 저는 많은 투자자들이 우리가 실행하기를 원하는 매우 특정한 종류의 일을 원했고 저는 이렇게 말할 것입니다. 정확한 것. 그래서 당신은 대안으로 괜찮습니까? 이런 종류의 프로젝트를 찾으면 어떻게 하시겠습니까?”
대부분의 경우 은행 계좌에 XNUMX년 동안 백만 달러가 있는 것을 좋아하는 사람은 아무도 없기 때문에 돈을 배치하고 싶어합니다. 당신이 좋은 투자자라면, 당신은 당신의 은행 계좌에서 새로운 자산으로 그 돈을 모두 보내서 가능한 한 자주 파산하도록 노력하고 있습니다.
그래서 이 투자자는 그의 돈을 가지고 있었고 우리는 좋아했습니다. 그래서 우리는 그것을 샀고 그 과정에서 몇 번의 시련과 고난을 겪었습니다. 만약 당신이 원한다면, 잠시 그것에 대해 이야기하고 싶다면, 우리가 배운 어려운 교훈 중 일부입니다.

데이비드 :
글쎄, 당신은 그것이 20 단위라고 말했습니다. 그 20 단위는 실제로 어떻게 분해됩니까? 나는 당신이 갈 힐튼과 같은 콘도 건물 유형의 호텔이 있는 건물을 상상하고 있습니다. 그것은 단지 20개의 다른 방입니다. 아니면 한 위치에 있는 여러 유형의 속성 중 더 많은 것입니까?

롭 :
네, 그래서 후자입니다. 12개동짜리 모텔인데 다 건물 한가운데에 있어요. 그리고 그것은 아주 긴 세기 중반의 현대식 오두막처럼 보입니다. 제가 말씀드린 밝은 파란색으로 칠해진 통나무 오두막집입니다. 그리고 그 건물의 가장자리를 따라 200개의 작은 오두막이 있습니다. 제 말은, 제 말은, 제 머리로는 말할 수 없지만 300, XNUMX평방피트 정도라고 말하고 싶습니다. 그리고 건물 뒤쪽에 XNUMX개의 침실이 있는 캐빈이 있습니다. XNUMX에이커 부지에 있는 것 같아요. 그리고 XNUMX개의 RV 스팟이 있습니다. 그래서 우리는 결국 데크를 만들고 거기에 Airstreams를 배치할 XNUMX개의 RV 지점입니다.
그런데 제가 이 전략을 좋아하는 이유는 분명히 제가 글램핑을 좋아하고 애리조나에서 60유닛 글램핑 사이트를 허가하는 작업을 하고 있고 저는 열렬한 팬이지만 허가하는 데 오랜 시간이 걸리기 때문입니다. 우리는 몇 가지 다른 변수에 따라 약 XNUMX개월에서 약 XNUMX년 동안 애리조나 글램핑 부지에 대한 허가를 위해 일하고 있습니다.
그러나 기본적으로 이 장소는 이미 모든 자격을 갖추고 있습니다. 그래서 우리는 이 모든 작은 집들에 대한 허가증을 발급받을 필요가 없습니다. 그것은 이미 완전히 허용되었습니다. 따라서 XNUMX개의 RV 지점이 이미 허용됩니다. 거기에 Airstream을 추가하면 됩니다. 큰 문제는 아닐 것입니다. 아니면 RV를 가져오고 우리 삶을 조금 더 쉽게 만들기 위해 대중에게 공개할 것입니다.
그러나 우리가 배운 정말 어려운 교훈 중 하나는 소유권 이전이 약간 까다롭다는 것입니다. 우리는 거래를 성사시키는 데 너무 집중했기 때문에 판매자와 전투 계획을 제대로 짜지 않았습니다. 항상 일이 있었습니다. 아시다시피, 거래가 성사되기 시작하면 모두가 "이봐, 우리는 모두 같은 팀에 있다"고 생각해야 합니다. 당신은 정말로 그것을 팔고 싶어합니다. 우리는 그것을 정말로 사고 싶습니다. 재협상합시다. 이 작업을 수행하려면 어떻게 해야 합니까?
그래서 우리는 그 전체 과정을 통해 느꼈던 그 순간 중 XNUMX번 정도가 있었습니다. 우리는 이런 식으로 거래를 망칠 것입니다. 그런 다음 우리는 재협상을 하고 판매자는 실제로 약간의 금액을 줄 것입니다. 그래서 우리는 그렇게 많이 했고 정식으로 공식적으로 말한 적이 없습니다. 이봐, 손님의 현재 일정은 무엇입니까? 그리고 그들은 언제 체크인합니까? 그들은 언제 체크 아웃합니까? 그들은 누구인가? 그들의 정보는 무엇입니까? 이 정보를 어떻게 얻습니까? 어떤 종류의 CRM을 사용하고 있습니까?
우리는 문을 닫았고 실제로 소유자는 "좋아, 여기 모든 로그인이 있습니다. 재미있게 보내십시오."라고 말했습니다. 그리고 우리는 "아, 우리는 이것에 대해 이야기조차하지 않았습니다."라고 말했습니다. 그리고 이제 돌이켜보면 분명히 다시는 이런 일이 일어나지 않을 것입니다. 왜냐하면 이제 우리가 이것을 협상할 때마다 우리는 우리가 구매하는 호텔이나 모텔의 소유자가 새 직원을 교육하고 모든 것을 전달하는 데 도움이 되도록 한 두 달 동안 선내에 머물도록 협상할 것이기 때문입니다. .
이것은 내가 정말로 판매자를 비난하는 것이 아닙니다. 나는 그가 단지 도움을 주고 싶어하기를 바랐기 때문에 양쪽에서 동등한 부분을 비난한다고 생각합니다. 이것은 그의 아기였고 나는 "이봐, XNUMX~XNUMX주 동안 머물면서 우리가 전환하는 것을 도와줄 수 있니?"라고 생각했습니다. 그리고 그는 "이봐, 난 정말 집으로 돌아가야 해." 그리고 우리는 "확실합니까? 도움을 실제로 사용할 수 있기 때문입니다.” 그리고 그는 "아니요. 아냐 미안해." 그리고 우리는 "알았어."
그래서 기본적으로 우리는 당신이 할 수 있는 최악의 일을 했습니다. 그리고 이런 말 하기 싫지만, 정직하고 투명한 사람입니다. 하지만 이것은 4월 XNUMX일 주말이자 우리가 몇 명의 손님을 취소해야 하는 며칠 전이었습니다. 그리고 우리는 최선을 다해 그들과 추리를 했고 “이봐, 정말 미안해. 우리는 이것을 샀다. 문을 닫을 때까지 이 예약이 있는지조차 몰랐습니다.” 그리고 그것은 그런 종류의 것이었습니다.
그리고 그들 중 일부는 괜찮게 받아들였습니다. 한 여성은 “아, 갈게요. 나는 어쨌든 갈거야. 날 막으려 해.” 그리고 우리는 "말 그대로 아무도 없습니다."라고 말했습니다. 그래서 기본적으로 주인이 이렇게 말했기 때문에 기본적으로 우리는 그녀와 함께 문제를 해결하게 되었습니다. 당신이 그녀를 들여보내고 싶다면 그녀는 그냥 있을 수 있습니다.” 그리고 우리는 "알았어." 내 말은, 그녀가 검사를 받지 않았거나 정보를 제공하지 않아 장소를 파괴하더라도 우리는 어쨌든 그것을 개조하고 있습니다.
그리고 그것은 우리 입장에서 일종의 엉뚱한 일이었습니다. 소유권 이전을 위한 전투 계획이 없다는 것이었습니다. 이것은 매우 명확하거나 유형적이지 않은 것이므로 이것을 하려고 노력하는 사람이라면 부동산을 미친 듯이 운영하는 방법에 대해 판매자와 협상 밖에서 많은 대화를 나누고 싶을 것입니다. 나는 그것이 매우 어려울 것이라는 것을 열심히 배웠습니다.

데이비드 :
글쎄요, 당신이 이 문제를 제기하게 되어 정말 기쁩니다. 왜냐하면 이것은 우리 공간에서 접객 산업이 점점 더 커지고 있는 일반적인 추세이기 때문입니다. 호텔은 에어비앤비처럼 부동산과 비즈니스가 혼합되어 있기 때문입니다. 그냥 단독 주택을 사서 XNUMX년 장기 임대로 누군가에게 임대하는 것과는 다릅니다. 그것은 여전히 ​​​​비즈니스의 한 형태이지만 훨씬 더 수동적입니다. 호텔을 구입할 때 더 많은 작업이 필요하기 때문에 수익이 더 높습니다.
따라서 소프트웨어 회사를 구매하는 것과 같이 순수한 비즈니스를 구매하는 경우 또는 앞서 언급한 바와 같이 수영장 유지 관리 회사를 구매하는 경우 경영진이 이 기간 동안 유지하는 거래 조건으로 협상하는 것이 관례입니다. 전환을 도울 시간입니다. 당신은 항상 이것을 볼 수 있습니다.
Patrick Bet-David는 방금 자신의 보험 회사를 매각했으며 그 중 일부는 보험 회사가 즉시 땅에 떨어지는 것을 원하지 않기 때문에 새로운 사람들이 보험을 구입하도록 훈련시키기 위해 XNUMX년 동안 머물러야 한다는 것이었습니다. 당신이 비행기를 조종하고 있는데 누군가가 말하길, 좋아, 나는 비행기 조종을 맡으려고 왔지만 그들은 그 비행기를 조종하는 방법에 대해 아무것도 모른다고 상상해보십시오. 조종사가 추락할 때까지 잠시 동안 부조종사 좌석에 앉아 있기를 원합니다.
그리고 이것은 내가 이해한 바에 따르면 귀하가 구매한 합법적인 첫 번째 사업이므로 귀하가 생각조차 하지 않았을 것임을 이해할 수 있습니다. 글쎄, 당신은 당신이 부동산을 사고 있다고 생각하고 당신은, 글쎄, 나는 우리 팀이 거기에 가서 준비하도록 할 것입니다. 이것은 모두 당신의 잠재의식에서 일어나고 있습니다. 그리고 나서 당신은 문을 닫고 예, 그리고 나서, 오, 아니요, 이제 우리는 무엇을 할까요? 거기 아무도 없어요. 나는 그것에 대해 생각하지 않았다. 건물에 직원이 없습니다. 우리는 이것을 어떻게 할 것인가? 글쎄, 나는 그것을 준비할 시간이 필요하고 그런 다음이 예약이 필요합니다. 그래서 그것은 아마도 끔찍한 느낌일 것입니다. 당신의 뱃속이 '아, 아니요'처럼 가라앉습니다.

롭 :
기본적으로 운영을 담당하는 비즈니스 파트너/COO가 이 회사를 운영하고 있었고 호텔 구매 방법을 배우려고 애쓰고 있었기 때문입니다. 그래서 그것은 그의 잘못이 아닙니다. 좋아, 당신은 구문을 알고, 당신이 무엇을 모르는지 몰라? 아주 사실이야. 당신은 당신이 무엇을 모르는지 모릅니다. 우리는 몰랐습니다. 그리고 나는 COO에게 이 일을 할 수 있는 권한을 부여했고 그는 그것을 정말로 부숴버렸습니다. 그는 협상, 이 모든 것의 실제 조정의 대부분을 무너뜨렸지만 이것은 우리 둘 모두에게 실제로 적용되지 않았습니다. 우리는 여기에서 공을 떨어뜨렸습니다.
그리고 제가 팀에 힘을 실어준 방법에 대해 말하자면, 당신이 이것을 소유하고 있고, 당신이 그것을 운영하고 있는 것과 같습니다. 그러나 그런 일이 발생했을 때, 그것은 궁극적으로 나와 내 경영진이 더 많이 관여하지 않고 그런 유형의 질문을 하지 않은 것에 대한 반영입니다. 그리고 그것은 단지 관리 실패에 불과합니다. 알았어, 이제 알았어. 나는 거기에서 실패했다. 다음 편에 만회하고 이것을 부숴버리도록 하겠습니다. 그래서 그것은 본론에 해로운 것이 아니라 내 마음의 본론에 해로운 것입니다. 무슨 말인지 알아? 아니, 농담이야.

데이비드 :
글쎄요, 그것이 당신이 거래를 하기에 적합한 사람이라는 것을 아는 방법입니다. 마음이 아픈 이유는 당신에게 표준이 있고 자신의 표준을 놓치고 있기 때문이며 높은 표준이 성공의 특징이기 때문입니다. 이것이 바로 당신이 높은 기준을 가진 사람들과 사업을 하고 싶어하는 이유입니다. 그것이 사람들을 무엇이든 잘하게 만드는 것입니다. Tom Brady는 다른 쿼터백보다 더 나은 쿼터백입니다. 그가 기대하는 것에 대해 더 높은 기준을 가지고 있기 때문입니다.
따라서 높은 표준을 유지하고 자신을 밀어붙인다면, 롭, 지금 느끼고 있는 것과 같은 느낌을 받는 것은 불가피합니다. 그래서 나는 당신을 판단하지 않습니다. 완전히 이해합니다. 내가 우리 관객들과 저지른 모든 실수들이 이런 것들을 공유하기 위해 약간의 용기가 필요하다고 생각한다. 그래서 그저 감사할 따름입니다.
그리고 이 말을 듣는 사람은 오, 그래서 내가 하려고 하는 일은 절대 하지 않을 것이고, 실수를 해도 괜찮다고 할 것입니다. 이러한 실수를 해야 합니다. 그것은 장기적으로 당신을 더 나은 전반적인 투자자와 사업가로 만들 것입니다.

롭 :
글쎄요, 그래서 저는 항상 모든 것이 잘 되어 부동산 전문가가 되는 것이 아니라 모든 것이 잘못되어 부동산 전문가가 된다고 말하는 것입니다. 그래서 나는 그것을 인식합니다. 그리고 저는 여기에서 충분히 멀리 떨어져 있습니다. 좋아, 나는 더 나아질 것이기 때문에 큰 문제는 아니다.
그러나 그것이 나에게 영향을 미친 이유는 내 철학, 내가 호스트 캠프 학생들과 그곳의 모든 사람들에게 가르치는 것이 결코 취소되지 않았기 때문입니다. 무슨 일이 있어도 이 손님이 예약했기 때문에 손님을 취소하지 않습니다. 그들은 이것을 중심으로 인생을 계획하고, 당신이 그것을 취소하면 모든 것이 예약되고 결국 당신은 그들을 나쁜 위치에 놓이게 됩니다. 그래서 이것은 협상할 수 없는 제 XNUMX순위를 직접적으로 깨뜨렸지만 우리는 우리가 할 수 있는 모든 것을 했습니다.
우리는 항공편을 살펴보기 시작했습니다. 비행기가 제 시간에 도착하지 않을 예정이었습니다. 아무데도 없는 한가운데에 있으므로 Tupper Lake로 날아갈 수 있는 것은 아닙니다. 그래서 우리는 이 모든 것이 '알았어, 알았어, 거기 밖으로 나가려면 XNUMX천 달러가 들 거야'라고 생각했습니다. 렌터카를 빌릴 수 있습니다. 우리는 이 공항으로 갈 것입니다. 여기로 가겠습니다. 그리고 XNUMX시에 들어가겠습니다. 그들이 체크인하면 우리는 그들을 체크인 할 것입니다 ...
Zach Galifianakis 수학 밈을 아시나요? 그게 우리였다. 그리고 궁극적으로 그곳에 나가려면 돈이 들 것이고 작동조차 하지 않을 것입니다. 우리는 Craigslist에 광고를 냈고 이 일을 도와줄 XNUMX일 직원이 필요했지만 잘 되지 않았습니다. 괜찮아요, 교훈을 얻었습니다.
우리를 위한 또 다른 점은 앞서 언급한 바와 같이 우리는 ... 아, 그리고 호텔 소유주의 명예를 위해 말하고 싶습니다. 우리는 Instagram에서 약간의 해시 작업을 했고 그는 "이봐, 여기 내가 어떻게 느꼈는지. 이것이 당신에게 필요한 것인지 몰랐지만 실제로 다시 가서 시스템을 가르치고 당신이 고용한 사람에게 이 호텔을 운영하는 방법을 가르칠 수 있어 기쁩니다.” 그리고 저는 "훌륭합니다. 좋아, 굉장해. 화나게 해서 미안해." 그런 모든 것. 그래서 우리는 그 버그도 제거했습니다. 왜냐하면 제가 전체 시나리오나 전체 상황에 약간 화가 났기 때문입니다.
어쨌든 그것은 우리에게 큰 것입니다. 다음은 Airbnb Avengers가 없다는 것입니다. 우리는 소유자가 모든 다른 공급업체의 Rolodex를 가지고 있기를 바랐지만 A, 거기에서 공급업체를 찾기가 정말 어렵기 때문에 소유하지 않았습니다. 그래서 그는 무엇을 했습니까? 그는 XNUMX개월 동안 모든 것을 스스로 했다. 그는 청소부, 수영장 가이, 해충 가이, 배관공, 전기 기사 및 모든 것이었습니다.
그래서 자기 자신을 너무 태워버린 것 같아요. 나는 그가 그것을 사려고 했던 것 같은데, 확실히는 모르겠지만, 알겠습니다. 청소하고, 리모델링하고, 팀을 고용할 것입니다. . 그는 그 어떤 것도 할 수 없었습니다. 그는 아무도 고용할 수 없었습니다. 그래서 그는 말했습니다. "좋아요, 누군가를 찾을 때까지 할게요." 그는 누군가를 찾지 못했습니다. 그리고 XNUMX개월 후, 제 생각에 그는 마치 제가 나가고 있는 것 같았습니다. 이것은 끔찍합니다.
그리고 다시, 이것은 단지 내 추측일 뿐입니다. 왜냐하면 이것이 우리가 지금 느끼는 것과 같기 때문입니다. 오, 공급업체가 없습니다. 그는 판매자였습니다. 그래서 어려운 점은 이제 풀타임 자산 관리자를 고용해야 한다는 것입니다. 모든 것이 좋습니다. 우리 계약자가 저쪽에 있어요. 다 괜찮습니다.
그리고 계약자, 슈퍼마켓, 호텔, 모텔, 엄마 가게에 가서 사람들에게 물어보고 계산원에게 물어보고 그 사업체의 소유주에게 물어보세요. 일자리를 찾는 사람을 아는 사람이 있습니까? 야, 혹시 그 지역에 아는 핸디맨 있어? 혹시 주변에 청소업체 아시는분 계신가요? 혹시, 수영장 아저씨를 아십니까?
이러한 많은 관계와 이러한 공급업체는 창의적으로 접근해야 합니다. 그리고 많은 사람들이 에어비앤비에 대해 이해하지 못하는 것입니다. 그들은 당신이 TaskRabbit에 가서 모두를 고용할 수 있다고 생각합니다. 저는 그렇게 합니다. 나는 많은 TaskRabbit 사람들을 고용하지만 때로는 앱이 당신을 돕지 않을 인간적인 손길이 필요합니다. 귀하의 작업을 실행합니다.

데이비드 :
또는 이 프로젝트에 대한 이 시나리오의 숲.

롭 :
맞아, 아니면 산이 정말. 그것은 실제로 호수 위에 있습니다. 그래서 숲, 호수, 거리, 그 모든 것입니다. 따라서 공급업체는 없지만 우리는 이를 위해 노력하고 있습니다.

데이비드 :
따라서 이 거래에서 이미 극복해야 하는 몇 가지 장애물이 있습니다. 해충 구제 인력, 핸디맨 같은 공급업체가 부족합니다. 이봐, 큰 쥐가 뛰어다니고 있어, 우리는 무엇을 할까? 그 문제를 파악해야 합니다.
매우 중요한 개조 공사를 진행 중입니다. 그리고 그 일을 할 수 있는 현지인, 계약자가 부족합니다. 거기에서 큰 문제를 가까스로 피한 것처럼 들리지만 그것은 여전히 ​​​​미래에 나타날 것입니다.
관리 문제가 있습니다. 알겠습니다. 이 곳을 구입했는데 이제 어떻게 운영할까요? 그리고 당신은 그것을 극복해야 했습니다. 계속 진행하기 전에 예상하지 못했던 잘못된 점을 공유할 수 있는 추가 정보가 있습니까?

롭 :
네, 한 가지 큰 점은 지붕이 없다는 것입니다. 아니, 농담이야. 이 모텔에는 자동화가 없으며 Airbnb 비즈니스에 정말 큰 규모입니다. 15개의 에어비앤비를 운영하는 데 문제가 없는 이유는 자동화가 있기 때문입니다. 자동화된 메시징, 자동화된 체크인, 자동화된 검토, 자동화된 가격 책정이 있습니다. 이 모든 작업이 모두 자동화되어 있어 Airbnbs 운영과 관련된 작업의 80, 90%를 줄이는 데 도움이 됩니다.
그리고 이 호텔에는 그런 것이 없습니다. 그리고 당연하게도 일반적인 호텔에는 카운터 뒤에 누군가가 있습니다. 그들은 가서 당신을 확인하고 붐, 당신은 갈 수 있습니다. 그러나 우리는 이것을 매우 하이브리드 부티크 호텔, Airbnb 경험 유형으로 만들고 싶습니다.
그래서, 제가 말했듯이, 우리는 자산 관리자를 고용했고 이것은 실제로 전체로 돌아갑니다. 오, 그것은 직업입니다. 그리고 그 캠프장의 문제는 사이트에 사람이 살고 있지 않고이 호텔보다 훨씬 더 먼 한가운데에 너무 멀리 떨어져 있기 때문에 그것이 실제로 옵션이라고 생각하지 않습니다. 반면, 우리 자동화는 우리를 위해 그 모텔을 운영할 정규 직원을 고용하고 있습니다.
따라서 실제로는 20개 단위를 운영하는 것과 같은 것이 아니라 실제로 우리를 위해 대부분의 작업을 수행하도록 누군가에게 권한을 부여한 비즈니스를 운영하는 것과 같습니다. 그리고 우리는 부기를 지원할 것입니다. 그것은 우리의 일입니다. 우리는 이 모텔에 대해 가능한 한 자동화하기 위해 우리가 할 수 있는 모든 것을 할 것이라고 부동산 관리자에게 말했습니다. 체크인을 자동화하려고 합니다. 청소 일정을 자동화하려고 합니다. 우리는 공급 납품과 재고 확인 및 그 모든 것을 자동화하려고 노력할 것입니다.
그래서 당신은 우리에게 말해야 합니다. 이 한 가지, 저는 계속 하고 있습니다. 제 시간의 40%를 소모합니다. 이에 대해 우리가 할 수 있는 일이 있습니까? 그런 다음 이를 자동화하기 위해 무엇을 할 수 있는지 알아보겠습니다. 그래서 우리는 그녀에게 우리가 여기 있다고 말했습니다. 우리는 당신이 20개의 유닛을 관리하는 것처럼 느껴지기를 원하지 않습니다. 하루가 끝나면 내 계약자 인 그는 지금 밖에 있고 이틀 전에 10 개의 아파트 또는 10 개의 유닛을 청소해야했기 때문에 한 번에 두어 개를 관리하는 것처럼 느끼기를 원합니다. 그리고 나는, 친구, 당신이 남자였습니다.
그래서 체크인과 체크아웃, 청소 일정 등 모든 작업을 자동화하면 문제가 해결될 것이라고 생각합니다.

데이비드 :
공유해 주셔서 감사합니다. 거기에 정말 좋은 물건이 있습니다. 더 큰 부동산에 뛰어들 때 멋진 점 중 하나는 부동산에서 발생하는 초과 수익을 운영할 사람을 고용하는 데 사용할 수 있다는 것입니다. 충분한 수익이 발생하면 작업을 수행할 사람을 고용하여 더 수동적으로 만들 수 있는 최적의 지점에 도달했습니다.
더 작은 공간에서 플레이할 때는 누군가에게 관리비를 지불하는 것만으로는 충분한 수익을 내지 못하기 때문에 결국 스스로 관리하게 됩니다. 계속 진행해 주셔서 감사합니다. 여기서 나가기 전에 이 거래의 숫자에 대해 이야기합시다. 그래서 825에 샀다고 하던데요?

롭 :
우리는 했다. 우리는 그것을 825에 샀고 실제로 시작했습니다. 그것은 950이나 925였습니다. 지금은 925로 갈 것입니다. 그래서 그 숫자는 우리가 처음 시작할 때 우리에게 실제로 효과가 없었습니다. 그래서 정말 많이 왔다갔다 했습니다. 그리고 하루가 끝나면 825입니다. 그리고 나는 이미 이것을 말한 것 같지만 그것은 상각되었습니다 ...
오, 판매자가 자금을 조달할 의향이 있었습니다. 그래서 우리가 이 일을 하게 된 이유는 우리가 상업 대출을 받아야 했다면 투자자의 모든 것을 망쳐 놓고 모든 사람을 공동으로 끌어들이려고 했을 것이기 때문입니다. -서명과 모든 것. 그래서 판매자가 자금을 조달한 다음 30% 다운했는데 이는 우리에게 상대적으로 큰 금액이었지만 그만한 가치가 있었습니다. 그리고 여기에 멋진 부분이 있습니다. 오, 저는 이 부분을 좋아합니다. 이자율은 2.75%입니다.

데이비드 :
응. 지금이 좋다. 그러면 거래가 성사될 것입니다.

롭 :
우리가 금리 인상 직전에 들어간 것이 아니라 모든 일이 일어났던 것처럼 말입니다. 그래서 그들은 원래 7, 8%를 원했다고 생각합니다. 완전히 불공평하지는 않습니다. 제 생각에는 사실 그게-

데이비드 :
그것이 바로 지금의 시장금리입니다.

롭 :
그리고 제 생각에 그것은 소유자 재정에 대해 실제로 꽤 일반적이라고 생각합니다. 왜냐하면 그것은 일반적으로 소유자 재정과 관련이 있기 때문입니다. 여러분은 약간의 양보를 해야 합니다. 그들이 원하는 가격과 원하는 계약금, 원하는 이자를 주어야 합니다. 왜냐하면 그들은 내가 자금을 조달하고 있으므로 내 조건에 따라야 하기 때문입니다.
그래서 제 생각에는 여기에서 생각나는 문구가 나오게 된 것 같습니다. 당신은 당신의 가격과 내 조건을 가질 수 있지만 당신은 당신의 조건과 당신의 가격을 가질 수 없습니다. 그래서 우리는 이것에 대해 왔다 갔다 했고 효과적으로 우리는 이것을 11캡에 샀습니다. 꽤 좋은 것입니다. 우리는 그것에 정말 만족했습니다.
그리고 이 장소를 개조하는 데 800,000달러의 예산을 들이고 나면 현금 관점에서 1.1만 달러가 모두 들어갑니다. 하지만 여기서 실제 총 가격에 대해 이야기한다면 우리는 모든 것을 할 것입니다. 이 전체 속성에 대해 1.7과 같이 알고 있습니다. 그리고 우리는 임대료가 $750,000의 순 영업 수입과 함께 약 백만 달러의 총수입이 되기를 바랍니다.

데이비드 :
오, 확실합니다.

롭 :
네, 정말 좋습니다. 그것이 최선의 시나리오입니다. 하늘의 파이입니다. 내가 거기에 나와 내 할 일을 하고 평소 하던 대로 점수를 낸다면 그것이 최고의 시나리오입니다. 그리고 분명히 우리가 그것을 10캡에 팔았다면 그것은 꽤 좋은 거래입니다.

데이비드 :
세부 정보를 공유해 주셔서 감사합니다. 판매할 계획인가요? 성능이 향상되면 그렇게 할 것이라고 생각하십니까?

롭 :
말하기 어렵다. 제 말은, 지금 우리는 10년 동안 그 풍선을 가지고 있습니다. 따라서 재융자하거나 재판매하는 것이 합리적입니다. 모르겠어요. 모르겠어요. 만약 내가 그것을 팔았다면 우리가 그것을 단돈 XNUMX캡에 XNUMX만 달러에 판다고 가정해 봅시다. 그러면 나는 그 XNUMX만 달러로 무엇을 해야 할지 알아내야 하고 다음으로 넘어가야 합니다.
그래서 나는 아마도 이것에 대한 현금 흐름을 없애고 싶다고 생각합니다. 나와 내 파트너 및 투자자 간의 750,000달러 순 영업 수익은 실제로 꽤 좋을 것이라고 생각합니다. 그것은 좋은 작은 현금 흐름입니다. 그래서 우리는 볼 것입니다. 제 말은, 모든 사람들이 항상 말합니다. 오, 나는 그것을 보류할 것이고 그들은 정말 맛있는 제안을 받고 그것은 마치, 좋아, 내가 매도할 것이라고 생각합니다.
그러나 지금은 이론적으로 현금 흐름에서 돈을 지불한 적이 없기 때문에 비즈니스의 현금 흐름에 추가하고 싶다고 생각합니다. 나는 항상 그것을 다시. 그래서 저는 언젠가는 이 모든 것에 대한 비용을 실제로 지불할 것이라고 생각하고 싶습니다.

데이비드 :
글쎄요, 상업적 거래로 가치가 있는 부동산의 멋진 점은 현금 흐름으로 두 가지 방법으로 승리할 수 있다는 것입니다. A, 당신은 단지 더 많은 돈을 얻습니다. 이것은 항상 좋고 수익을 증가시킵니다. 그러나 B 자산은 개선된 현금 흐름 성과를 기반으로 평가될 것입니다. 따라서 판매하기로 결정했다면 아무것도 포기한 것이 아닙니다. 현금 흐름 개선에 집중함으로써 실제로 더 많은 가치를 창출했습니다. 따라서 어떻게 보더라도 일종의 윈-윈(win-win)입니다.

롭 :
네, 그리고 종말론적인 핵 시나리오입니다. 그리고 이것은 정말로, 제 말은, 만약 우리가 정말로 많이 변하지 않았다면, 250의 NOI를 가진 XNUMX만 달러의 총수익이라고 생각합니다. 그래서 우리는 이것을 정말로 디자인할 것입니다. 제 말은, 이것은 매우 부티크적이고 미학적이며 아름다운 자산이 될 것입니다.
우리는 그것에 대해 우리의 인테리어 디자인 디자이너를 만났습니다. 분위기 보드를 선보였습니다. 그것은 결국 완전히 다른 재산이 될 것입니다. 그래서 저는 우리가 투자 측면에서 우리의 목표를 달성할 것이라고 확신합니다. 하지만 솔직히 말해서, 총 수익이 500에서 XNUMX만 달러에 이르는 모든 시나리오는 우리에게 꽤 좋은 시나리오입니다.

데이비드 :
괜찮은. 공유해 주셔서 감사합니다. 몇 가지 장애물을 공유해 주셔서 감사합니다. 이 거래에 대해 이렇게 놀랍고 아름다운 깊이에 대해 주셔서 감사합니다. 나는 많은 것을 듣고 배웠고 다른 사람들도 똑같이 말할 수 있다고 확신합니다.
이 에피소드를 즐겼거나 이 거래에 대해 더 알고 싶다면 먼저 BiggerPockets의 YouTube 채널로 이동하여 댓글을 남겨주세요. 이 말을 들으면서 무슨 생각을 하는지 알려주세요. Rob, 사람들이 이것에 대해 더 복잡한 세부 사항을 알고 싶어한다면 어디에서 당신에 대해 더 많이 알 수 있습니까?

롭 :
그래서 Robuilt 채널에서 I Just Doubled My Airbnb Portfolio Overnight라는 YouTube 동영상을 만들었습니다. 이것은 제가 정말로 이야기하지 않은 또 다른 멋진 일입니다. 하지만 15개 단위가 20개 단위 모텔을 샀고 그렇게 35개를 얻었다. 한 달 동안 단기 임대 포트폴리오를 두 배로 늘렸습니다.
그리고 그것은 자랑스러워 할 정말 멋진 일입니다. 내 생각에, 알았어, 멋져, 내가 해냈어. XNUMX년 동안 열심히 일했는데 한 달 만에 모든 것이 바뀌었기 때문입니다. 그래서 당신은 유투브에 갈 수 있고 당신은 그 비디오를 볼 수 있고, 그것을 좋아하고, 나에게 댓글을 쏠 수 있습니다. 그런 다음 Instagram @robuilt에서 저를 찾을 수 있습니다. 당신은 어때요

데이비드 :
@davidgreene24를 팔로우하세요. 나는 매우 지루한 이름을 가지고 있지만 그것은 나를 쉽게 찾을 수 있습니다. 그리고 무슨 생각을 하는지 알려주세요. 그 BiggerPockets 시스템을 통해 저에게 메시지를 보낼 수도 있습니다. 나는 그것을 유지하기 위해 최선을 다합니다.
Rob, 이것은 환상적이었습니다. 이 모든 것을 공유해 주셔서 정말 감사합니다. 여기서 나가게 해줄게. Rob 호텔, 모텔, Holiday Inn Abasolo의 David Greene입니다.